Per dimostrare che un abuso edilizio risale a un’epoca anteriore al 1° settembre 1967, non è sufficiente richiamare mappe catastali o atti notarili privi di elementi certi sulla consistenza del manufatto. Il TAR Napoli, in una recente sentenza, ha attribuito valore decisivo a un fotogramma aereo del 1997 che non mostrava l’opera, ritenendolo coerente con la cartografia aerofotogrammetrica. La prova della datazione deve quindi essere concreta, attendibile e riferita all’effettiva consistenza dell’immobile.
Ante 1967 e collocazione temporale dell’opera
La ‘querelle’ sulle opere edilizie realizzate ‘ante 1967’ continua con una sentenza interessante, la n.5063/2026 del Tar Napoli, che ci spiega come le fotografie possono dare (o togliere) la possibilità di ottenere la ‘speciale sanatoria’ per edifici realizzati in epoca antica, quando non vigeva l’obbligo di permesso di costruire.
Ma chi deve provare l’esatta collocazione temporale dell’opera? E quali tipi di documenti (e in questo caso di foto o mappe catastali) servono?
Interventi senza permesso prima del 1° settembre 1967: come funziona?
L legge Ponte (765 del 6 agosto 1967), con l’articolo 10 ha modificato l’articolo 31 della legge 1150/1942, estendendo l’obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.
Ciò significa che prima del 1° settembre 1967, quindi, ovviamente con svariate eccezioni figlie di appositi regolamenti comunali che potevano disporre già la necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone fuori dal centro urbano, l’obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati (nelle aree non regolamentate).
Ciò significa che, teoricamente, un’opera edilizia realizzata negli anni ’50, fuori dal centro urbano, senza titolo abilitativo si potrebbe ‘salvare’ dalla demolizione, perché all’epoca non serviva la licenza edilizia (sempre che il comune non prevedesse già, con apposito regolamento, la necessità di conseguire un permesso ad hoc).
Il caso: l’abuso edilizio del contendere
Si dibatte sul ricorso contro un’ordinanza di demolizione con cui è stata ingiunta al ricorrente la demolizione di alcune opere abusive – quali un manufatto ad uso deposito edificato all’interno dell’area cortilizia e addossato fuori sagoma al corpo scala, la fusione e l’accorpamento di due unità immobiliari distinte e la chiusura di un vano porta nell’androne – poste in essere, in assenza di permesso di costruire, presso il fabbricato condominiale.
Risalenza nel tempo: bastano le mappe catastali?
Il ricorrente sostiene in sintesi, sulla base di atti notarili e di mappe catastali depositati in atti, nonché anche mediante l’apporto di perizia tecnica di parte, la sussistenza del manufatto in parola almeno sin dal 1935, cioè in epoca antecedente alla legge urbanistica del 1942 e alla legge-ponte del 1967, mentre l’amministrazione comunale, nel comminare la sanzione demolitoria, ha collocato la realizzazione dell’opera in data antecedente al 2012 e, comunque, in tempi recenti, traendola dalla data di primo accatastamento dell’immobile, avvenuto appunto nel maggio 2012 , con la conseguente necessità della previa acquisizione del permesso di costruire trattandosi di intervento di nuova costruzione.
I limiti delle mappe catastali e la “potenza” delle foto
Il Tar evidenzia che nello specifico si rivelano dirimenti, ai fini dello scrutinio delle censure articolate in gravame, le seguenti considerazioni conclusive del verificatore, opportunamente ricapitolate secondo l’ordine storico di sviluppo:
- i) “La mappa catastale aggiornamento del 1935, riporta un oggetto cartografato in luogo della porzione dell’unità immobiliare identificata, ad oggi, dal sub 9, posta fuori sagoma del fabbricato principale, ma dello stesso non è possibile conoscere l’effettiva consistenza volumetrica né la destinazione, mancando l’individuazione al Catasto Fabbricati al 1939. La suddetta mappa catastale datata 1935, potrebbe essere considerata elemento di prova nell’accezione di cui all’art. 9 bis del D.P.R. n. 380/01 ma quanto rappresentato nella stessa non trova la necessaria conferma e definizione in un accatastamento al Nuovo Catasto edilizio urbano previsto dal Regio Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla L. 11 agosto 1939, n. 1249”;
- ii) “Per quanto riguarda il vano posto fuori dalla sagoma del fabbricato principale, la documentazione fotografica del 1943, del 1966 nonché del 1974 e 1985 non fornisce elementi utili ad accertare in maniera inequivocabile l’esistenza o meno dello stesso in quanto le immagini non posseggono la necessaria definizione per l’individuazione di un manufatto di piccole dimensioni. L’esame del fotogramma originale n. 6045 (rectius 6042, ndr.) del 1997, scaricato dal link trasmesso dal Comune di Ercolano con PEC del 09.01.2026, avente una definizione elevata, avvalora la tesi dell’assenza, a tale data, del manufatto posto fuori della sagoma del fabbricato principale; il fotogramma risulta coerente con la cartografia aerofotogrammetrica del 1997, realizzata in scala 1:2000, in cui il manufatto non è rappresentato”.
Bene (ma non benissimo): non è ravvisabile alcun difetto di istruttoria nel gravato ordine demolitorio, avendo la disposta verificazione confermato il dato, presupposto dall’amministrazione comunale, che il manufatto in parola avesse una datazione alquanto recente, orientativamente collocabile tra la fine degli anni novanta del secolo scorso e i primi anni del secolo attuale, risalendo il primo accatastamento dell’immobile (con deposito della relativa pianta catastale) al maggio 2012.
Attenzione a questo passaggio: assume portata decisiva, ai fini di una ragionevolmente sicura collocazione temporale del manufatto, il fotogramma originale n. 6042 del 1997 preso in considerazione dal verificatore (vd. allegato n. 16 alla relazione di verificazione, recante lo stralcio di una foto aerea del 12 marzo 1997), nel quale non è dato cogliere l’esistenza dell’immobile, il che rende assolutamente plausibile la sua edificazione nel quindicennio immediatamente antecedente al 2012, e non certamente, come sostenuto dal ricorrente, negli anni precedenti all’entrata in vigore della legge urbanistica n. 1150/1942.
Ne deriva che, alla luce di tale incontrovertibile evidenza fotografica, peraltro coerente, come sottolineato dal verificatore, con la cartografia aerofotogrammetrica del 1997, perdono ogni efficacia probatoria gli elementi documentali, di carattere catastale e notarile, evocati dal ricorrente a sostegno delle sue ragioni, elementi, peraltro, a ben vedere nemmeno di per sé indicativi della remota risalenza nel tempo del manufatto.
Infatti, come anche osservato dal verificatore, le mappe catastali ante 1942, ed in particolare quella di aggiornamento del 1935, pur riportando un oggetto cartografato, non comprovano la sussistenza del manufatto nella sua effettiva consistenza planivolumetrica e nemmeno risultano completate dalla successiva individuazione dell’immobile al catasto fabbricati del 1939, attraverso il (doveroso) deposito della pianta catastale di primo impianto, come invece avvenuto per l’attigua unità immobiliare di cui alla particella 279, sub. 2.
Parimenti, i richiamati atti notarili si profilano ab intrinseco indifferenti e scarsamente indicativi, attestando l’esistenza nel cortile del fabbricato di beni comuni, asseritamente non censibili, nient’affatto assimilabili al manufatto dal punto di vista sia strutturale che funzionale.
Il comune ha portato le prove ‘migliori’
Quanto sopra esposto dimostra, senza ombra di dubbio, che l’attività istruttoria condotta dall’amministrazione comunale ha congruamente valorizzato evidenze documentali ufficiali di carattere fotografico e catastale, da cui è stata desunta, con un ragionevole grado di certezza, l’avvenuta edificazione del manufatto in un arco temporale abbastanza recente, compreso tra il 1997 e il 2012, il che smentisce ulteriormente la sussistenza dei lamentati vizi istruttori.
Niente da fare, quindi, per il ricorrente. La demolizione è confermata.
FAQ TECNICHE: Abusi edilizi ante 1967 tra mappe catastali e fotografie | Ingenio
Cosa significa che un abuso edilizio è “ante 1967”?
La legge Ponte n. 765/1967 ha esteso l’obbligo di licenza edilizia anche alle costruzioni fuori dai centri abitati. Per alcune opere realizzate prima del 1° settembre 1967, quindi, l’assenza del titolo può non integrare un abuso, salvo diverse prescrizioni comunali già vigenti.
Chi deve dimostrare che il manufatto è stato realizzato prima del 1967?
La datazione dell’opera deve essere dimostrata con elementi probatori attendibili, soprattutto quando si invoca l’assenza dell’obbligo di titolo edilizio. La documentazione deve consentire di ricostruire con sufficiente certezza non solo l’epoca, ma anche l’effettiva consistenza del manufatto.
Le mappe catastali anteriori al 1967 sono sufficienti a provare l’esistenza dell’edificio?
No, non necessariamente. Una mappa catastale può costituire un elemento di prova, ma non è decisiva se non permette di conoscere consistenza, volumetria e destinazione dell’opera. Nel caso esaminato, inoltre, la rappresentazione catastale non trovava conferma nel successivo catasto fabbricati.
Una fotografia aerea può prevalere sulla documentazione catastale e notarile?
Sì, quando offre un’evidenza più precisa sull’effettiva esistenza del manufatto in una determinata data. Nel caso deciso dal TAR Napoli, il fotogramma del 1997 non mostrava l’opera ed era coerente con la cartografia aerofotogrammetrica, risultando quindi decisivo per la sua datazione.
Cosa succede se la prova dell’epoca di realizzazione dell’abuso non è convincente?
Non è possibile far discendere automaticamente dalla documentazione prodotta la qualificazione dell’opera come ante 1967. Se gli elementi disponibili indicano invece una realizzazione successiva, l’Amministrazione può contestare l’abuso e adottare l’ordine di demolizione, come avvenuto nel caso esaminato.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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