Premialità edilizie e altezza massima: conta il prospetto più alto, non la media

Ricostruzione e premialità

La vicenda nasce da un intervento di demolizione di una villetta degli anni ’70 ricostruita con criteri antisismici e di efficientamento energetico, e trasformata in un nuovo edificio composto da un piano interrato ospitante garage, un piano seminterrato, due piani fuori terra e un ulteriore piano per servizi accessori, inizialmente con nove appartamenti, diventati poi dieci grazie all’approvazione di una variante al progetto.

L’intervento era stato effettuato sfruttando il super-premio della legge regionale Umbria (art. 51 della L.R. 1/2015), che concede fino a 3,50 metri lineari in più di altezza per gli edifici che raggiungono la classe energetica A.

Poiché il Piano Regolatore di zona fissava il limite a 6,50 metri, il nuovo palazzo non avrebbe dovuto superare tassativamente i 10 metri complessivi. Tuttavia, la facciata più alta al termine dei lavori raggiungeva ben 11,20 metri. Di qui il ricorso dei confinanti accolto dal TAR e poi confermato dal Consiglio di Stato.

Normativa in vigore e pianificazione pregressa

Secondo il costruttore, però, l’edificio sarebbe risultato perfettamente in regola poiché si trovava su una collina, quindi l’altezza andava calcolata facendo la media matematica dei quattro lati, e non sulla facciata più alta. Inoltre, in precedenza era stata prevista una deroga all’altezza massima di dieci metri nella stessa zona. Tesi entrambe bocciate dai giudici.

Nel primo caso il testo del Regolamento Regionale e specifica che “per edifici con particolare articolazione plani-volumetrica e composizione architettonica o posti su terreni in pendenza a quote diverse, l’altezza è data dalla maggiore delle altezze di ogni facciata…dei corpi di fabbrica in cui può essere scomposto l’edificio stesso” e l’eccezione è ammessa solo se l’inclinazione delle falde della copertura è superiore al trentacinque per cento. In questo caso “l’altezza dell’edificio è misurata con riferimento alla distanza media tra la linea di colmo e l’estradosso dell’ultimo solaio. Per edifici o parti di essi con copertura ad unica falda inclinata, la distanza è la media tra l’altezza misurata al colmo e in gronda”. Nel caso in questione l’inclinazione era del quattro per cento.

Sulla seconda questione poi già il TAR aveva sottolineato che trattandosi di un intervento nuovo, e quindi non realizzato in attuazione di una pianificazione pregressa, l’altezza massima di riferimento da prendere come base per l’incremento di ulteriori 3,50 metri non poteva che essere quella dello strumento urbanistico vigente al momento del rilascio del titolo edilizio, senza alcuna possibilità di fare riferimento alle deroghe previste in passato.

Ristrutturazione senza demolizione e altezza massima

Peraltro, la stessa sentenza sottolinea che tutte le indicazioni sull’altezza vanno prese in considerazione in riferimento alle modalità dell’intervento edilizio. In pratica il problema del rispetto delle altezze secondo i parametri vigenti si pone solo per le nuove costruzioni (ivi incluse le sopraelevazioni) e per le demo-ricostruzioni con modifica dell’altezza. Nel caso invece delle ristrutturazioni ad altezza invariata, questa, sebbene più elevata delle norme attuali, può ovviamente essere mantenuta.

Impugnazione solo al termine dei lavori

Un altro principio interessante che emerge dalla sentenza è quello relativo al diritto dei vicini di impugnare l’intervento edilizio. Il Consiglio di Stato ha specificato infatti che in questo caso l’impugnazione può avvenire a fine lavori, ossia nel momento in cui è possibile verificare l’altezza effettiva della costruzione. La contestazione è quindi ammessa al termine dei lavori in tutti i casi in cui si intende far riferimento non al diritto di edificare ma alle modalità di realizzazione dell’intervento.

Tabella riassuntiva delle regole

Ecco lo schema riassuntivo di controlli e regole sulla base della sentenza: