Chiamarla “pergotenda” non lo fa rientrare automaticamente nell’edilizia libera, anche se ha la copertura retrattile perchè, se dotata con vetrate scorrevoli, occorre valutare assieme pavimentazione, impianti, chiusure e uso effettivo dello spazio. Con la sentenza n. 6181 del 31 luglio 2026, il Consiglio di Stato ha confermato l’ordinanza di demolizione verso due grandi strutture utilizzate come sale di ristorazione. La pronuncia applica anche la disciplina introdotta dalla L. 105/2024 Salva Casa e chiarisce un punto decisivo: pergotende e VEPA rimangono libere soltanto se non determinano uno spazio stabilmente chiuso e non producono nuovi volumi o superfici. È quindi la trasformazione funzionale complessiva, non il singolo componente mobile, a orientare la qualificazione edilizia.
Punti chiave
- La copertura retrattile non basta: l’opera deve conservare la destinazione esterna dello spazio senza creare un ambiente stabile.
- Vetrate, pavimentazione, impianti, riscaldamento e uso continuativo devono essere valutati congiuntamente.
- Una SCIA riferita a una semplice pergotenda non legittima una struttura reale sostanzialmente diversa.
La fattispecie: due sale ristorante chiamate pergotenda e tettoia
La prima struttura misurava circa 10,95 per 5,70 metri, con una superficie superiore a 62 metri quadrati. Aveva copertura impermeabile retrattile, pilastri in acciaio, vetrate scorrevoli perimetrali “VEPA”, pavimento in gres porcellanato, impianto elettrico, climatizzazione estiva, riscaldamento invernale, canna fumaria e bancone bar. Era utilizzata come sala di somministrazione collegata all’attività agrituristica.
La seconda opera, indicata come tettoia, misurava circa 7 per 5 metri. Anche questa era ancorata al suolo, pavimentata, dotata di copertura metallica, chiusure in acciaio e vetro, impianto elettrico e dispositivi di riscaldamento. Serviva come ulteriore sala di ristorazione. Il Comune aveva riscontrato un utilizzo stabile e continuativo, e non una protezione temporanea dello spazio esterno.
La questione giuridica: edilizia libera o nuova costruzione?
L’appellante ha sostenuto che la prima struttura rientrasse tra le pergotende disciplinate dall’articolo 6, comma 1, lettera b-ter), del d.P.R. 380/2001, introdotto dal decreto Salva Casa. Per la seconda invocava la disciplina delle VEPA, la natura pertinenziale o, al massimo, la realizzazione in assenza di SCIA, con applicazione della sanzione pecuniaria.
Il Consiglio di Stato ha respinto queste qualificazioni di parte. La mobilità della copertura retrattile o delle vetrate non è sufficiente quando l’insieme il risultato ottenuto produce un ambiente chiuso, attrezzato e destinato a un uso stabile: in quel caso l’opera produce una trasformazione edilizia permanente e richiede il permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10 D.P.R. 380/2001. Sul punto si rammentano orientamenti diversi, distinti sulla base di alcune leggere sfumature e presupposti da spaccare il capello in quattro:
In altre parole, oltre alle possibili precisazioni e limitazioni previste dalle norme regionali, è possibile che si renda necessario valutare caso per caso l’oggettivo risultato determinato dall’accostamento di opere singolarmente rientrante in attività edilizia libera.
Quando una pergotenda può restare in edilizia libera
Come noto, la giurisprudenza amministrativa, tra cui da ultimo Cons. di Stato n. 6424/2026 (vedi anche C.d.S. n. 1256/2026), ritiene che «le strutture di tipo pergotenda, consistenti in tende o coperture leggere e retrattili, non necessitano di permessi per la loro installazione, essendo ascrivibili all’edilizia libera. Non realizzano uno spazio chiuso stabile né costituiscono nuove volumetrie edificabili, in quanto concepite come coperture meramente accessorie e facilmente amovibili».
Secondo l’orientamento restrittivo richiamato anche dalla C.d.S. 6181/2026, si qualifica come pergotenda «un’opera in materiale leggero, composta da una copertura retrattile in tessuto o materiale similare che ne rappresenta l’elemento principale, e da una struttura di sostegno, con funzione meramente accessoria e servente, comunque priva di autonoma rilevanza edilizia» (cfr. ex multis, Cons. Stato, sez. II, n. 4355/2026, cit., e n. 2503/2026).
La sentenza ricorda che l’opera resta qualificabile come pergotenda solo se «mantiene la destinazione esterna dello spazio senza trasformarlo in un ambiente stanziale chiuso e stabile».
La definizione normativa nazionale, contenuta nella lettera b-ter) dell’articolo 6 DPR 380/2001, ammette strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, ma pone una condizione espressa: non devono creare uno spazio stabilmente chiuso con variazione di volumi e superfici, e in tal senso il Salva Casa non ha liberalizzato ogni struttura dotata di copertura retrattile. Occorre pertanto verificare il risultato edilizio complessivo, evitando di realizzare spazi diversamente utilizzabili come salotti, soggiorni, ricettivi o con permanenza umana o lavorativa.
Perché gli impianti e l’uso continuativo sono decisivi
Nel caso concreto la presenza di climatizzazione, stufa, impianto elettrico, canna fumaria, bancone da bar e pavimentazione mostravano che lo spazio era utilizzato per una fruizione interna e continuativa; le chiusure con vetrate, benché scorrevoli, consentivano di isolare l’ambiente sui lati, e in più la destinazione a sala ristorante confermava l’autonomia funzionale della superficie creata.
Tutto questo per dire che non è la presenza isolata di un apparecchio di riscaldamento a determinare la nuova costruzione, ma la combinazione di dimensioni, stabilità, chiusure, dotazioni e funzione ad alterare le caratteristiche globali. Ciò è importante perchè la sentenza non consente di qualificare automaticamente come nuova costruzione e volumetria qualsiasi piccola struttura munita di una vetrata VEPA o di una presa elettrica.
VEPA: la vetrata mobile non deve cambiare la funzione dello spazio
Ormai è assodato che le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) possono rientrare nell’edilizia libera quando collocate a protezione di balconi, logge o porticati (non pubblici o uso pubblico) o spazi assimilabili senza crearvi un ambiente stabilmente chiuso e senza alterare la destinazione funzionale. La facile amovibilità deve essere reale, oggettiva e accompagnarsi all’assenza di caratteristiche proprie di un locale interno, perchè sennò il passaggio da VEPA a veranda è breve.
Nel caso di specie, invece, le vetrate chiudevano interamente una struttura autonoma utilizzata come sala commerciale, dotata di impianti e riscaldamento: le VEPA non possno diventare lo strumento per ottenere indirettamente una nuova superficie coperta e climatizzabile. E ancora: la verifica deve esaminare l’intervento complessivo, non la sola tecnologia del vetro.
Tettoia e pertinenza urbanistica: dimensioni e autonomia contano
Il Consiglio di Stato ha escluso anche la natura pertinenziale della seconda struttura, ossia la tettoia. In urbanistica, la pertinenza ha un significato più ristretto di quello civilistico: deve essere modesta, priva di autonomia e incapace di incidere significativamente sul carico urbanistico e sull’assetto del territorio.
Una tettoia di 35 metri quadrati, chiusa sui lati, pavimentata, impiantata e utilizzata come sala ristorante non esauriva una funzione accessoria di semplice riparo, e neppure il nesso di servizio con l’attività principale non basta quando il manufatto possiede consistenza e autonomia funzionale. In questa configurazione l’opera è stata qualificata come nuova costruzione, assoggetta a permesso di costruire.
Il Consiglio di Stato ha ribadito il principio per cui «la tettoia va configurata come ‘nuova costruzione’ ogni qual volta integri un manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, mentre rientrano nell’edilizia libera solo le «tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile, ponendo un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità che rende più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno, senza peraltro creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall’umidità e dai connessi fenomeni di condensazione» (Cons di Stato n. 9752/2025, n. 3031/2024).
SCIA rappresentativa di un’opera diversa non genera nessun affidamento
L’appellante richiamava una SCIA alternativa per ristrutturazione fabbricato connesso all’attività agricola, presentata nel 2021, sostenendo che il Comune non aveva esercitato il potere inibitorio entro i termini previsti dall’art. 19, comma 6-bis, della legge n. 241/1990, né avrebbe agito in autotutela ai sensi del successivo art. 21-nonies, ingenerando così nell’interessato un legittimo affidamento. Il giudice ha rilevato che la pratica rappresentava una semplice pergotenda e non la struttura effettivamente realizzata, molto più complessa per chiusure, impianti e uso, pertanto il mancato esercizio dei poteri inibitori non poteva consolidare un titolo riferito a un’opera sostanzialmente diversa. La rappresentazione progettuale deve coincidere con la consistenza reale, perchè se una SCIA descrive soltanto la copertura leggera, questa non legittima trasformazioni ulteriori capaci di creare volume o superficie.
È stata respinta anche l’applicazione della disciplina regionale articolo 62 L.R. 12/2025 sulle serre stagionali, perchè quelle regole riguardano manufatti funzionali alla produzione agricola e caratterizzati dalla temporaneità, non potendo estendersi automaticamente a strutture destinate alla ristorazione, anche quando l’attività commerciale è connessa a un’azienda agricola. La connessione economica con l’agricoltura non può equiparare una sala ristorante in una serra: anche sotto questo profilo, destinazione effettiva e continuità dell’uso prevalgono sul nome attribuito al manufatto.
Conclusioni e consigli utili
La sentenza n. 6181/2026 conferma che pergotenda e VEPA non sono categorie utilizzabili per rendere libera qualsiasi chiusura esterna, soprattutto se combinate assieme allo scopo di creare un diverso spazio protettivo di quello esterno. Se l’opera crea invece un ambiente stabilmente delimitato, stanziale, dotato con impianti e destinato a un uso autonomo e continuativo, può configurare una nuova costruzione, richiedendo il permesso di costruire. Qualora tale opera fosse realizzata senza il relativo titolo abilitativo, si è configurato un abuso edilizio primario, penalmente rilevante e punibile con l’ordinanza demolitoria di cui all’articolo 31 DPR 380/2001.
Consiglio da professionista: non tirate troppo la corda, perchè a livello pratico il controllo decisivo riguarda i profili funzionali e complessivi: occorre verificare in concreto la copertura, tamponamenti, ancoraggi, impianti, superficie, volume e uso effettivo, oltre alla corrispondenza con le pratiche depositate. La conclusione non riguarda ogni pergotenda o ogni VEPA, o loro abbinamenti: strutture leggere che conservano la natura esterna dello spazio possono ancora rientrare nell’articolo 6 del Testo unico.
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Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
Normativa e giurisprudenza richiamate
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 6, comma 1, lettere b-bis e b-ter);
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articoli 10, 22, 31 e 37;
- decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105;
- Consiglio di Stato, sez. II, 31 luglio 2026, n. 6181;
- Consiglio di Stato, sez. II, 7 luglio 2025, n. 5828;
- Consiglio di Stato, sez. VI, 27 gennaio 2025, n. 607;
- Consiglio di Stato, sez. VI, 3 aprile 2024, n. 3031;
- Consiglio di Stato, sez. VII, 3 novembre 2023, n. 9481.
FAQ
Una copertura retrattile è sempre una pergotenda libera?
No. Bisogna valutare se l’intera struttura non crei uno spazio stabilmente chiuso con nuovi volumi o superfici.
Le vetrate scorrevoli trasformano sempre lo spazio in volume?
Non sempre. Diventano rilevanti quando, insieme agli altri elementi, consentono un uso stabile assimilabile a quello di un locale interno.
Una tettoia collegata a un’attività può essere pertinenziale?
Raramente lo diventa, solo se è modesta, accessoria e priva di autonomia. Dimensioni rilevanti e uso autonomo possono renderla nuova costruzione.
Una SCIA non contestata legittima opere diverse da quelle rappresentate?
No. L’inerzia comunale non consolida trasformazioni sostanzialmente differenti da quelle descritte negli elaborati depositati.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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