La Cassazione chiarisce che una pratica di sanatoria edilizia ex art. 37 del d.P.R. 380/2001 non sostituisce il permesso di costruire in sanatoria e non blocca l’acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio comunale. Per gli interventi in aree vincolate o sismiche, inoltre, la doppia conformità non basta se sono mancate le preventive autorizzazioni paesaggistiche o sismiche.
L’articolo tratta una sentenza della Corte di Cassazione in merito all’esecuzione di un ordine di demolizione per opere abusive. La proprietaria aveva chiesto di sospenderlo, sostenendo di aver presentato una pratica per regolarizzare l’immobile ma i giudici precisano che una domanda presentata ai sensi dell’art. 37 del Testo Unico Edilizia non sostituisce il permesso di costruire in sanatoria. Questa pratica non interrompe neppure il termine per l’acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio comunale. Inoltre, per interventi in aree vincolate o sismiche senza autorizzazioni preventive, la sanatoria ordinaria può essere esclusa.
Ordine di demolizione: il caso
Quando una domanda di regolarizzazione può realmente fermare l’esecuzione di un ordine di demolizione?
Questo è il dilemma che coinvolge i proprietari di molte opere abusive e a fornire dei chiarimenti in merito è la Corte di Cassazione.
Nel caso esaminato alcune opere abusive sono state colpite da un ordine di demolizione disposto dal Tribunale di Nola con una sentenza del 2012, divenuta poi definitiva nel 2015. Il ricorrente aveva chiesto di sospendere o revocare la demolizione perché aveva avviato una procedura di regolarizzazione, ma il Tribunale ha respinto l’istanza e la vicenda è arrivata in Cassazione.
Nel ricorso, inoltre egli ha sostenuto di essere ancora legittimato a chiedere la sanatoria, poiché l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale non si sarebbe perfezionata. Ha inoltre contestato la qualificazione della pratica come sanatoria ex art. 37 del d.P.R. 380/2001, sostenendo che avrebbe dovuto essere valutata come permesso di costruire in sanatoria ex art. 36, con rispetto della doppia conformità.
Articolo 37 del Testo Unico Edilizia: non sostituisce il permesso di costruire
La Cassazione però è di parere diverso infatti precisa che “Il provvedimento rilasciato a fronte di una domanda ex art. 37 del DPR 380/01 integrerebbe non il permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 DPR 380/01, astrattamente necessario a fini sananti in presenza del tipo di opere da demolire e per cui è sentenza (di cui è richiesto il permesso di costruire), ma solo un provvedimento ex art. 37, riguardante opere di tipo diverso (…).
(…) Rispetto a tale congrua motivazione del giudice, del tutto infondata è la tesi della assenza di intervenuta acquisizione al patrimonio per l’intervenuta domanda di rilascio del provvedimento ex art. 37 citato. Ciò non solo per la mancata allegazione di elementi dimostrativi della tempistica asserita dalla difesa, circa l’inoltro della domanda prima di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione comunale (…); ma anche perché la richiesta ex art. 37 non interrompe il decorso dei termini per l’acquisizione al patrimonio ex art. 31 del DPR 380/01, per cui la tesi difensiva elaborata per sostenere la persistente titolarità dell’opera in capo alla ricorrente è destituita di fondamento, anche sotto tale aspetto, e quindi anche sotto tale profilo la valorizzazione del permesso ottenuto ex art. 37 è irrilevante per superare la determinazione del giudice circa l’assenza di legittimazione dell’istante.”
La pratica presentata si basava sull’art. 37 del Testo unico edilizia, riguardante opere realizzate senza SCIA o in difformità dalla SCIA. Ma le opere oggetto della condanna richiedevano, almeno in astratto, un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36: quindi il titolo non era adatto a sanare gli abusi contestati.
Inoltre, quando è stato rilasciato il provvedimento ex art. 37, l’immobile sarebbe già stato acquisito al patrimonio del Comune perché non era stato demolito entro 90 giorni dall’ordine comunale. Il ricorrente, quindi, non ne sarebbe più stato proprietario e non avrebbe avuto titolo nemmeno a chiedere la regolarizzazione.
Quindi la domanda ex art. 37:
non sospende né interrompe il termine di 90 giorni previsto dall’art. 31 per l’acquisizione gratuita al Comune.
Perciò non basta presentare quella domanda per conservare la proprietà dell’opera o bloccare gli effetti dell’ordine di demolizione.
Opere in area vincolata e sismica: perché la doppia conformità non basta
Inoltre viene chiarito che in area vincolata anche il successivo rilascio del permesso di costruire non può sanare l’intervento se manca l’autorizzazione paesaggistica richiesta prima dell’esecuzione dei lavori.
Infatti “Per completezza e alla luce delle circostanze in cui sono state realizzate le opere abusive, va ricordato che la sanatoria ex art. 36 citato, unica astrattamente ipotizzabile in ordine alle opere abusive accertate, è inconfigurabile non solo in aree vincolate paesaggisticamente – … – ma anche in zone di rilevanza sismica. Infatti, da una parte, (….), in tema di sanatoria ex art. 36 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, di opere realizzate in area vincolata, il rilascio postumo del permesso di costruire, in assenza di autorizzazione paesaggistica, non ha efficacia sanante neanche in relazione al solo profilo urbanistico dell’intervento già realizzato; dall’altra, in tema di reati edilizi, il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. “doppia conformità”), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è da ritenersi escluso anche nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica.”
L’unica sanatoria teoricamente possibile sarebbe stata quella dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia, cioè il permesso di costruire in sanatoria fondato sulla doppia conformità. Nel caso esaminato questa strada non avrebbe comunque potuto funzionare in quanto sussistono:
- aree sottoposte a vincolo paesaggistico;
- zone sismiche.
In tali casi non basterebbe dimostrare che l’opera fosse compatibile con le regole urbanistiche ma sarebbe stata necessaria anche l’acquisizione, fin dall’inizio, delle autorizzazioni paesaggistiche e sismiche necessarie. Ragion per cui il ricorso è stato dichiarato inammissibile.
In conclusione la regolarizzazione di un abuso edilizio richiede una verifica concreta della natura dell’opera, del corretto titolo abilitativo e di tutte le autorizzazioni necessarie.
Scarica la sentenza in allegato
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FAQ Tecniche: Sanatoria art. 37 e ordine di demolizione: cosa chiarisce la Cassazione | Ingenio
Che cosa disciplina l’art. 37 del d.P.R. 380/2001?
L’art. 37 riguarda gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, con applicazione della relativa disciplina sanzionatoria. Non costituisce automaticamente un’alternativa al permesso di costruire in sanatoria. La corretta qualificazione dipende dalla natura concreta dell’opera realizzata.
Quando è necessario il permesso di costruire in sanatoria ex art. 36?
Quando l’intervento abusivo rientra tra quelli per cui è richiesto il permesso di costruire, la regolarizzazione deve seguire la procedura dell’art. 36. Nel caso esaminato, la Cassazione ha ritenuto astrattamente necessario questo titolo. Occorre verificare il regime edilizio applicabile all’intervento.
La domanda ex art. 37 blocca l’ordine di demolizione?
No. Secondo il principio richiamato nella decisione, una domanda ex art. 37 non supera l’ordine di demolizione relativo a opere che richiedono il permesso di costruire in sanatoria. La domanda non trasforma il titolo edilizio necessario né elimina gli effetti dell’abuso accertato.
La pratica ex art. 37 interrompe il termine per l’acquisizione gratuita?
No. L’articolo evidenzia che la domanda non sospende né interrompe il termine di 90 giorni previsto dall’art. 31 del d.P.R. 380/2001. Decorso il termine senza demolizione, possono operare gli effetti acquisitivi previsti dalla legge.
Che cosa comporta la doppia conformità?
La doppia conformità richiede che l’intervento rispetti la disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria. Essa è un requisito della sanatoria ordinaria ex art. 36.
Qual è l’effetto dei vincoli paesaggistici e sismici?
Nelle circostanze richiamate dalla Cassazione, il successivo permesso di costruire non sana l’intervento eseguito senza preventiva autorizzazione paesaggistica. Anche l’assenza dell’autorizzazione sismica preventiva può impedire il riconoscimento della doppia conformità. La verifica deve riguardare vincoli, localizzazione e opere effettivamente realizzate.
Quali errori occorre evitare nella gestione della sanatoria?
Non va presentata una pratica edilizia senza prima qualificare correttamente opere e titolo richiesto. È necessario verificare tempestivamente la titolarità del bene, il decorso dei termini dell’ingiunzione, i vincoli presenti e le autorizzazioni preventive necessarie. Una domanda non idonea può risultare irrilevante rispetto alla demolizione.
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