Si può recuperare a fini abitativi un sottotetto già trasformato senza titolo edilizio?

Il recupero abitativo dei sottotetti, secondo la disciplina regionale piemontese, richiede che il sottotetto sia legittimo alla data di presentazione dell’istanza. Se le opere realizzate senza titolo hanno già modificato la destinazione del locale, in contrasto con la disciplina edilizia applicabile, tale requisito non risulta soddisfatto. La presentazione di una successiva SCIA in sanatoria non consente, di per sé, di superare questa condizione.

A chiarire questo principio è il TAR Piemonte, con la sentenza 1941/2026, relativa alla trasformazione a fini residenziali di un sottotetto e al successivo tentativo di regolarizzazione attraverso una SCIA in sanatoria. I giudici chiariscono la differenza tra il recupero abitativo di un sottotetto legittimo e la regolarizzazione di una trasformazione edilizia già eseguita senza titolo.

Il caso: il recupero abitativo di un sottotetto e l’ordine di demolizione

La proprietaria di un immobile presenta una SCIA alternativa al permesso di costruire per il recupero a fini abitativi di un sottotetto, ai sensi della legge regionale Piemonte n. 16/2018.
Il Comune aveva inizialmente sospeso la validità della segnalazione, richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 119 del 4 luglio 2024, che aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 8, comma 6, della legge regionale n. 7/2022.
In conseguenza di tale pronuncia, l’amministrazione riteneva necessario verificare la capacità edificatoria residua del lotto e il rispetto dei parametri stabiliti dalle norme tecniche di attuazione e dal regolamento edilizio. Successivamente, il Comune aveva disposto la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi.

Le opere, consistenti nella realizzazione di tramezzi e di un bagno, avevano determinato, secondo la ricostruzione accolta dal TAR, la trasformazione del sottotetto da non abitabile ad abitabile. Gli interventi risultavano privi del necessario titolo edilizio e in contrasto con l’art. 18, comma 4.2.3, dell’allegato 1 al regolamento edilizio comunale.
Per regolarizzare la situazione, la proprietaria aveva quindi presentato una SCIA in sanatoria avente a oggetto il cambio di destinazione d’uso.
Il Comune aveva però dichiarato inefficace anche questa pratica, confermando l’ordine di ripristino.
Da qui il ricorso al TAR Piemonte.

I motivi del ricorso: doppia conformità, stato legittimo e motivazione del diniego

La proprietaria contestava la decisione comunale sollevando diversi motivi di ricorso:

• disciplina della sanatoria edilizia: secondo la ricorrente, la verifica della conformità urbanistico-edilizia avrebbe dovuto tenere conto della normativa applicabile al momento della realizzazione delle opere e della presentazione della domanda. A sostegno della propria tesi, richiamava anche l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, oltre a circolari e indicazioni regionali;
• insufficienza della motivazione: la proprietaria riteneva che il Comune avesse motivato in modo generico il provvedimento, limitandosi a richiamare alcuni riferimenti amministrativi e normativi senza fornire adeguate spiegazioni;
• applicazione dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001: la ricorrente contestava l’interpretazione della disposizione sullo stato legittimo degli immobili adottata dal Comune, sostenendo che non fosse applicabile ai procedimenti di sanatoria nei termini indicati dall’amministrazione;
• questione di costituzionalità: in via subordinata, sollevava dubbi sulla legittimità costituzionale dell’art. 6 della L.R. Piemonte 16/2018, ipotizzando una disparità di trattamento tra proprietari di sottotetti;
• vizi formali del provvedimento: infine, contestava la mancata indicazione del termine e dell’autorità cui rivolgersi per proporre ricorso.

Il TAR ha respinto tutte le censure.

Recupero abitativo del sottotetto: quando deve essere verificata la legittimità edilizia?

Il punto centrale della sentenza riguarda l’interpretazione dell’art. 6, comma 1, della legge regionale Piemonte n. 16/2018.
La disposizione consente il recupero dei sottotetti a fini abitativi a condizione che il sottotetto sia esistente alla data del 31 dicembre 2023 e legittimo alla data di presentazione dell’istanza.
Il TAR richiama espressamente questo requisito, osservando che la previsione regionale è in sintonia con l’art. 2-bis, comma 1-quater, del D.P.R. 380/2001.
Secondo i giudici, la norma regionale non si limita a individuare quali sottotetti possano essere recuperati in base alla loro data di esistenza, ma richiede anche una specifica condizione di legittimità edilizia.

Nella motivazione si legge:

«Dal tenore della norma si evince che lo stato del sottotetto deve essere in partenza legittimo, ovvero legittimo al momento della presentazione della domanda avente a oggetto il suo recupero a fini abitativi».

Questo passaggio chiarisce la distinzione tra due requisiti che devono essere verificati separatamente:

• l’esistenza del sottotetto entro il termine previsto dalla normativa regionale;
• la legittimità del sottotetto al momento della presentazione della domanda di recupero.

Il fatto che il locale esistesse già alla data richiesta dalla legge, quindi, non era sufficiente a consentirne la trasformazione abitativa; ma occorreva verificare anche la regolarità edilizia della situazione esistente.

Nel caso esaminato, il TAR ha accertato che, al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria, erano già stati realizzati tramezzi e un bagno in un sottotetto non abitabile.
Le opere risultavano prive di titolo edilizio e in contrasto con il regolamento edilizio comunale.
Il giudice ha pertanto concluso che non risultava soddisfatta la condizione di legittimità richiesta dalla legge regionale.

Tramezzi e bagno nel sottotetto: quando le opere interne assumono rilevanza urbanistica?

Le opere specificamente esaminate dal TAR consistono nella realizzazione di tramezzature interne e di un bagno all’interno di un sottotetto originariamente non abitabile.
Tali opere, tuttavia, sono state considerate decisive perché, nella situazione concreta, avevano già determinato la trasformazione del sottotetto da non abitabile ad abitabile.

Il TAR osserva infatti:

«[…] erano già stati realizzati nel sottotetto non abitabile alcuni tramezzi e un bagno, ovvero opere di mutamento di destinazione da “non abitabile” ad “abitabile”, ma tali opere, prive di titolo edilizio, collidevano con l’art. 18, comma 4.2.3, dell’allegato 1 al regolamento edilizio […]».

La pronuncia evidenzia dunque che la rilevanza di un intervento non dipende soltanto dalla tipologia materiale delle opere, ma anche dalla trasformazione funzionale che esse determinano.
La realizzazione di partizioni interne e servizi igienici, quando comporta una modifica della destinazione del locale e contrasta con la disciplina edilizia applicabile, non può essere valutata esclusivamente come un insieme di opere interne di modesta consistenza.
È quindi necessario verificare lo stato legittimo dell’immobile e gli effetti urbanistico-edilizi degli interventi nel loro complesso.

Questo non significa che la presenza di un bagno o di tramezzature comporti automaticamente, in qualsiasi immobile, un cambio di destinazione d’uso: la qualificazione dipende dalle caratteristiche dell’intervento e dalla normativa applicabile.

La disciplina regionale sul recupero dei sottotetti può essere utilizzata per regolarizzare opere abusive già realizzate?

La proprietaria aveva invocato anche l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, sostenendo che la verifica della conformità necessaria per la sanatoria dovesse tenere conto della disciplina applicabile al momento della realizzazione delle opere e della presentazione dell’istanza.

Il TAR ha tuttavia individuato il fondamento decisivo del provvedimento comunale nell’art. 6 della L.R. Piemonte 16/2018, che subordina il recupero abitativo alla legittimità del sottotetto alla data di presentazione della domanda.

Nel caso esaminato, le opere già realizzate senza titolo, in contrasto con il regolamento edilizio comunale, impedivano di ritenere soddisfatto tale requisito. La successiva presentazione di una SCIA in sanatoria non ha quindi consentito alla proprietaria di accedere alla disciplina speciale sul recupero abitativo.

La pronuncia non esclude in termini generali la possibilità di ricorrere agli strumenti di sanatoria previsti dal Testo Unico Edilizia, ma chiarisce che, nella fattispecie, il richiamo all’art. 36-bis non consentiva di superare il requisito di legittimità imposto dalla normativa regionale.

La ricorrente aveva inoltre sollevato una questione di legittimità costituzionale dell’art. 6 della L.R. 16/2018, sostenendo che la norma producesse un’ingiustificata disparità di trattamento.
Il TAR ha giudicato la questione manifestamente infondata.
Secondo il Collegio, è necessario distinguere tra chi possiede un sottotetto non abitabile e presenta la domanda prima di eseguire gli interventi e chi, invece, ha già realizzato opere di trasformazione senza il necessario titolo edilizio.

Il TAR qualifica l’art. 6 della L.R. Piemonte 16/2018 come una disposizione eccezionale, riferita ai sottotetti esistenti entro il termine previsto dalla legge e circoscritta alle porzioni immobiliari legittime alla data di presentazione dell’istanza.

Il recupero abitativo costituisce dunque una possibilità prevista dalla normativa regionale per determinati immobili e alle condizioni da essa stabilite.
Non rappresenta, invece, uno strumento automaticamente utilizzabile per regolarizzare trasformazioni abusive già realizzate.

Stato legittimo dell’immobile: è necessario verificarlo prima di presentare una pratica di recupero abitativo?

La ricorrente contestava anche il richiamo comunale all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001: secondo la sua prospettazione, la disposizione non avrebbe dovuto essere utilizzata nel procedimento di sanatoria nei termini indicati dall’amministrazione.
Il TAR ha respinto la censura, evidenziando che il fondamento principale del provvedimento comunale era costituito dall’art. 6 della L.R. 16/2018. È infatti quest’ultima disposizione a richiedere espressamente la legittimità del sottotetto alla data di presentazione della domanda. Il giudice non ha quindi ritenuto necessario sviluppare una ricostruzione generale dell’ambito applicativo dell’art. 9-bis nei procedimenti di sanatoria.

Il TAR ha ritenuto adeguatamente motivato anche il provvedimento con cui il Comune aveva dichiarato inefficace la SCIA in sanatoria.
L’amministrazione aveva infatti individuato le opere contestate, le norme di riferimento e le ragioni che impedivano la regolarizzazione richiesta.

Inoltre, il provvedimento richiamava una precedente ordinanza dirigenziale contenente un’ampia motivazione. Secondo il Collegio, tale richiamo integrava una valida motivazione per relationem, idonea a chiarire ulteriormente le ragioni della decisione amministrativa. È stata respinta anche la censura relativa alla mancata indicazione del termine e dell’autorità cui proporre ricorso.
Nel caso concreto, tale omissione è stata considerata una mera irregolarità formale, che non aveva impedito alla proprietaria di impugnare tempestivamente il provvedimento davanti al giudice competente.

In conclusione, il TAR Piemonte ha respinto integralmente il ricorso della proprietaria, lasciando fermo il provvedimento comunale che aveva dichiarato inefficace la SCIA in sanatoria e confermato l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi.

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato al Recupero dei sottotetti.

Per progettare correttamente interventi come il recupero dei sottotetti, è utile affidarsi a un software per la progettazione edilizia che consente di creare modelli 3D, visualizzare ogni dettaglio del progetto e generare render professionali e realistici in tempi rapidi, grazie a materiali, illuminazione e arredi accurati. Una modellazione precisa aiuta il tecnico a valutare altezze, volumi, aperture, distanze e rapporti con gli edifici confinanti già nelle prime fasi progettuali, riducendo il rischio di errori che potrebbero tradursi in contestazioni edilizie o contenziosi.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/si-puo-recuperare-a-fini-abitativi-un-sottotetto-gia-trasformato-senza-titolo-edilizio/