La demolizione è obbligatoria anche se danneggia l’edificio?

Il rischio di danneggiare l’edificio è sufficiente per evitare la demolizione e ottenere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio? La risposta arriva dal TAR Lazio, con la sentenza n. 16028/2026, relativa alla chiusura abusiva di un balcone, trasformato in superficie residenziale con un incremento di circa 12 m².

Il Tribunale chiarisce che la possibilità di provocare danni alla costruzione, anche quando riguardino parti legittimamente realizzate o appartenenti a terzi, non comporta automaticamente l’impossibilità del ripristino. La sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione, prevista dall’art. 33, comma 2, del D.P.R. 380/2001, presuppone infatti la dimostrazione di un’oggettiva impossibilità di demolire le parti abusive senza incidere sulla stabilità dell’edificio.

Il caso: un balcone chiuso abusivamente e trasformato in superficie residenziale

Un balcone originariamente aperto era stato chiuso e trasformato in uno spazio stabilmente destinato a uso abitativo.

A seguito di un esposto relativo alla presenza di abusi edilizi nello stabile, la Polizia locale aveva effettuato alcuni accertamenti, rilevando opere che avevano comportato:

• la chiusura del balcone;
• un aumento di circa 12 m² della superficie residenziale;
• la realizzazione di un bagno e di una veranda;
• una modifica del prospetto del fabbricato.

Gli interventi erano stati eseguiti senza il necessario titolo abilitativo. L’amministrazione aveva quindi avviato il procedimento repressivo e ordinato la demolizione delle opere abusive.

Successivamente, a seguito dell’inottemperanza a una precedente ingiunzione demolitoria, era stata adottata una determinazione dirigenziale che disponeva la rimozione o demolizione d’ufficio degli interventi. I proprietari hanno impugnato quest’ultimo provvedimento davanti al TAR Lazio sulla base dei seguenti motivi:

• istruttoria amministrativa inadeguata: il Comune non avrebbe accertato correttamente la difformità delle opere rispetto alla configurazione legittima dell’immobile;
• carenza di motivazione: il provvedimento non avrebbe fornito una motivazione sufficiente a giustificare la rimozione di opere presenti da lungo tempo;
• estraneità alla realizzazione dell’abuso: i proprietari sostenevano di non aver realizzato gli interventi contestati e di aver fatto affidamento sulle dichiarazioni del venditore circa la regolarità edilizia dell’appartamento;
• uniformità architettonica dello stabile: la demolizione avrebbe prodotto conseguenze estetiche sull’edificio, eliminando una chiusura presente anche in altre unità immobiliari;
• mancata applicazione della fiscalizzazione dell’abuso: i ricorrenti ritenevano che l’amministrazione avrebbe dovuto valutare la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria.

Il TAR ha respinto queste contestazioni, chiarendo sia la qualificazione edilizia delle opere sia i presupposti necessari per applicare la sanzione alternativa al ripristino.

La chiusura del balcone costituisce una trasformazione edilizia rilevante?

Il Tribunale ritiene che l’amministrazione abbia adeguatamente accertato l’abusività dell’intervento.

Un elemento significativo è rappresentato dalla documentazione storica acquisita durante il procedimento.

In particolare, da una planimetria del 1954, allegata all’atto di compravendita, risultava che lo spazio successivamente chiuso era originariamente qualificato come loggia.

La chiusura aveva dunque modificato la configurazione originaria dell’appartamento, trasformando uno spazio aperto in superficie residenziale.

Secondo il TAR, l’intervento aveva determinato non soltanto un cambiamento del prospetto, ma anche un incremento di volumetria e una modifica della sagoma dell’edificio.

Si trattava, pertanto, di opere riconducibili alla ristrutturazione edilizia soggetta al necessario titolo abilitativo, nel caso concreto assente.

La conseguenza era l’applicazione della sanzione demolitoria. La circostanza che l’edificio fosse risalente nel tempo, che altri appartamenti presentassero chiusure simili o che gli attuali proprietari non avessero materialmente eseguito le opere non era sufficiente a escludere la legittimità del provvedimento repressivo.

Fiscalizzazione dell’abuso edilizio: quando è possibile sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria?

L’art. 33 del D.P.R. 380/2001 disciplina gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità.

Ai sensi di tale normativa, la regola generale è la demolizione delle opere abusive e il ripristino della situazione legittima. Il comma 2 prevede, tuttavia, la possibilità di applicare una sanzione pecuniaria quando, sulla base di un motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, non sia possibile procedere alla restituzione in pristino delle opere abusive.

Si tratta della cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso edilizio, un meccanismo che consente, nelle condizioni previste dalla legge, di sostituire la misura demolitoria con una sanzione economica ma solo nel caso in cui sussistano i presupposti oggettivi richiesti dalla norma.

Il TAR Lazio lo afferma espressamente:

L’applicabilità della sanzione pecuniaria prevista dall’articolo 33, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, in deroga alla regola generale della demolizione, propria degli illeciti edilizi, presuppone infatti la dimostrazione della oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere, sul piano delle conseguenze materiali, sulla stabilità dell’intero edificio.

Il principio evidenzia che il problema non è semplicemente individuare possibili conseguenze negative della demolizione, ma verificare se tali conseguenze rendano oggettivamente impossibile il ripristino.

Demolizione dell’abuso: i danni alla parte legittima dell’edificio bastano a impedirla?

Il proprietario di un immobile abusivo può sostenere che la demolizione provocherebbe danni alla parte restante del fabbricato. Il problema può riguardare tanto le porzioni dell’edificio appartenenti allo stesso proprietario quanto quelle di proprietà di terzi. Ma la presenza di possibili danni non comporta automaticamente il diritto alla fiscalizzazione.

Il TAR richiama, a questo proposito, il principio espresso dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 277/2024, relativa alla fiscalizzazione disciplinata dall’art. 38 del Testo Unico Edilizia, ritenendone le considerazioni applicabili, sotto questo profilo, anche alla fattispecie regolata dall’art. 33:

nella circostanza che, per effetto della demolizione, si provocherebbe danno o pregiudizio alla restante costruzione di proprietà dell’autore dell’illecito (preesistente o legittimamente assentita) o a quella di terzi.

Il giudice evidenzia che la commissione dell’illecito non esclude l’obbligo, per il suo autore, di sopportare le conseguenze della propria condotta, compresi i pregiudizi derivanti dalla necessaria attività di ripristino.

Questo orientamento impedisce di considerare qualsiasi possibile pregiudizio materiale come un ostacolo sufficiente alla demolizione.

La mera possibilità che il ripristino provochi danni non coincide con l’impossibilità oggettiva di eseguirlo: un intervento demolitorio può comportare conseguenze materiali sulla costruzione senza che ciò renda necessariamente impossibile la rimozione delle opere abusive.

La fiscalizzazione prevista dall’art. 33, comma 2, richiede invece una condizione più specifica: l’oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere sulla stabilità dell’edificio, secondo il criterio richiamato dal TAR.

Occorre dunque verificare se le concrete condizioni dell’immobile rendano effettivamente impossibile la rimozione delle opere abusive nei termini richiesti dalla disposizione.

Nel caso esaminato, il presupposto per la sostituzione della demolizione con la sanzione pecuniaria era stato escluso dall’amministrazione. Il TAR ha quindi ritenuto infondata la censura relativa alla mancata fiscalizzazione.

La fiscalizzazione deve essere valutata prima dell’ordine di demolizione?

La sentenza chiarisce anche il momento in cui deve essere verificata la possibilità di applicare la sanzione pecuniaria alternativa.

Secondo il TAR Lazio, l’eventuale impossibilità di demolire deve essere valutata nella fase esecutiva dell’ordine.

Secondo consolidata giurisprudenza, infatti, la verifica prevista dall’art. 33, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 deve essere effettuata nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione, allorché l’Amministrazione sia chiamata ad accertare se il ripristino possa essere eseguito senza pregiudizio per le parti legittimamente realizzate dell’edificio (così Consiglio di Stato sez. VI, 10 gennaio 2020, n. 254; Tar Lazio, sez. II quater, n. 2054 del 2 febbraio 2026).

Il TAR precisa inoltre che l’eventuale applicabilità della sanzione pecuniaria sostitutiva non rende illegittimo l’ordine di demolizione.

Il principio di proporzionalità può impedire la demolizione?

Il TAR affronta anche il richiamo al principio di proporzionalità: secondo il giudice, la demolizione delle opere abusive ha natura ripristinatoria e non meramente afflittiva.

La finalità della misura è ristabilire la legalità urbanistico-edilizia violata attraverso la realizzazione dell’intervento privo del necessario titolo.

Per tale ragione, il principio di proporzionalità non conduce, nel caso esaminato, a escludere la demolizione. Analogamente, il TAR considera irrilevante la circostanza che la rimozione della chiusura possa determinare una disomogeneità estetica della facciata.

L’esigenza di ripristinare la legalità edilizia non può essere sacrificata per ragioni esclusivamente estetiche.

Anche l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale non viene considerato sufficiente per impedire l’applicazione della misura ripristinatoria.

Il proprietario deve demolire anche se non ha realizzato personalmente l’abuso?

I ricorrenti sostenevano di non avere eseguito le opere abusive e di aver acquistato l’immobile confidando nelle dichiarazioni del venditore.

Il TAR ricorda, tuttavia, che i provvedimenti repressivi degli abusi edilizi hanno carattere reale e ripristinatorio.

Possono quindi essere rivolti al soggetto che ha attualmente la disponibilità dell’immobile, indipendentemente dalla sua responsabilità personale nella realizzazione dell’intervento.

La circostanza che l’abuso sia stato realizzato da un precedente proprietario non impedisce, di per sé, l’adozione dell’ordine di demolizione.

Nel caso concreto, inoltre, la documentazione acquisita dall’amministrazione consentiva di ricostruire la trasformazione dello spazio originariamente aperto.

Il TAR ha quindi respinto anche le argomentazioni fondate sull’estraneità degli attuali proprietari all’illecito.

In conclusione, il TAR Lazio respinge quindi il ricorso, ritenendo legittimo il provvedimento impugnato. Nel caso esaminato, la fiscalizzazione non poteva essere invocata in assenza della dimostrazione dell’oggettiva impossibilità di procedere al ripristino secondo i presupposti dell’art. 33, comma 2, del D.P.R. 380/2001.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato alla Fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Per poter godere della sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione, è necessario dimostrare che la demolizione potrebbe danneggiare la parte legale dell’edificio. Un software di calcolo strutturale completo e facile da usare può essere utile per effettuare analisi dettagliate sulla struttura e asseverare che la demolizione potrebbe ledere le parti conformi alla normativa dell’edificio.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/la-demolizione-e-obbligatoria-anche-se-danneggia-ledificio/