SCIA edilizia incompleta, opere abusive anche dopo anni

Negli anni l’attività del legislatore ha spostato le verifiche
edilizie della pubblica amministrazione dal momento che precede
l’intervento a quello che lo segue. Dalla dichiarazione di inizio
attività (DIA) alla segnalazione certificata (SCIA), il baricentro
si è progressivamente spostato dall’autorizzazione preventiva,
richiesta nel procedimento di rilascio del permesso di costruire,
al controllo successivo, con termini sempre più stretti per
l’ufficio e un’autoresponsabilità sempre più larga in capo al
privato.

A seguito di questo cambio di paradigma, il tempo per attivare
l’annullamento d’ufficio dell’art. 21-nonies della Legge n.
241/1990 è stato ridotto a sei mesi dalla Legge n. 182/2025, nella
dichiarata logica di dare stabilità alle posizioni ormai
consolidate.

Tutto questo impianto, però, poggia su una condizione che la
giustizia amministrativa ricorda più spesso di quanto dovrebbe. Una
SCIA edilizia incompleta non produce alcun titolo abilitativo
tacito e il decorso dei termini di controllo non basta a
consolidare l’intervento realizzato sulla base di quella
dichiarazione.

Chi ha costruito contando sul tempo trascorso può ritrovarsi,
anni dopo, con opere trattate come prive di titolo, senza che lo
mettano al riparo la fine dei lavori, i controlli passati senza
rilievi o il lungo silenzio dell’ufficio.

Un assunto confermato nuovamente dal TAR Lazio con la

sentenza n. 14178 del 6 agosto 2026, che riconosce ai
poteri di verifica del Comune un respiro assai più largo dei
termini ordinari ogni volta che la contestazione investe
l’esattezza di ciò che il tecnico ha asseverato.

La vicenda nasce da una denuncia di inizio attività del maggio
2017, riferita a un appartamento al piano terra di un edificio
condominiale e presentata per realizzare un ampliamento con le
premialità volumetriche della legge regionale sul Piano Casa. Nella
pratica era stato dichiarato che l’unità immobiliare era dotata di
specifica autonomia funzionale, requisito che nella disciplina
regionale consente di beneficiare integralmente dell’incremento e
di prescindere dal progetto unitario esteso all’intero
edificio.

Otto anni più tardi alcuni proprietari delle altre unità dello
stabile sono venuti a conoscenza dell’avvio dei lavori e, ottenuto
l’accesso agli atti, hanno appreso che l’intervento consisteva in
un nuovo volume esterno adiacente al fabbricato e collegato
all’unità abitativa preesistente.

Nell’ottobre 2025 hanno quindi presentato al Comune
un’istanza-diffida per sollecitare i poteri di controllo e
vigilanza e, se del caso, l’annullamento o la dichiarazione di
inefficacia del titolo. Contestavano che l’autonomia funzionale
potesse fondarsi su un cancello pedonale aperto sul solo giardino
di pertinenza, dal momento che all’abitazione si accederebbe, come
per le altre unità, dall’androne condominiale; lamentavano
l’assenza del progetto unitario, trattandosi di opera incidente sul
prospetto e sulle parti comuni; deducevano infine il mancato
rispetto delle distanze.

Pochi giorni dopo i tecnici comunali hanno svolto un
sopralluogo, seguito da una relazione interna che i ricorrenti
hanno conosciuto soltanto mesi più tardi con un nuovo accesso agli
atti e da una richiesta di chiarimenti al professionista della
proprietaria, senza che sull’istanza intervenisse alcun
provvedimento espresso. Di qui il ricorso avverso il silenzio, al
quale la controinteressata ha opposto il tempo trascorso e
l’esaurimento dei poteri di verifica, mentre il Comune ha eccepito
la cessazione della materia del contendere per l’attività
istruttoria nel frattempo svolta.

Quali norme regolano i controlli del Comune sulla SCIA
edilizia

Per comprendere la decisione dei giudici di primo grado, è
necessario inquadrare bene la normativa di riferimento. La SCIA, e
prima di essa la DIA, è un atto del privato e non un provvedimento
dell’amministrazione. Chi la presenta autocertifica i presupposti
di fatto e di diritto che rendono l’attività ammessa dalla legge,
assumendo su di sé la responsabilità di quanto dichiara.

A fronte di questa semplificazione l’art. 19 della Legge
n. 241/1990 conserva all’ufficio un potere di verifica
con atti inibitori, che in edilizia il comma 6-bis comprime da 60 a
30 giorni. Scaduto quel termine resta la sola strada
dell’autotutela, con il rinvio alle condizioni dell’art. 21-nonies,
il cui termine per la SCIA decorre dalla scadenza del controllo
ordinario e va qui letto nel testo applicabile ratione temporis,
ben più ampio dei sei mesi odierni.

Lo stesso comma 6-bis fa però salva la vigilanza
urbanistico-edilizia del d.P.R. n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia), il
cui art. 27 affida al dirigente comunale un potere-dovere di
controllo che la lettura consolidata considera non soggetto a
consumazione.

Al terzo che si ritiene leso l’art. 19 riserva una sola via,
quella di sollecitare le verifiche dell’amministrazione e, in caso
di inerzia, di agire contro il silenzio con il rito dell’art. 117
del Codice del processo amministrativo, che consente al giudice di
ordinare all’ente di provvedere entro un termine.

Perché una SCIA incompleta non produce il titolo abilitativo
tacito

Alla luce di questo quadro i giudici ribadiscono che il
presupposto indefettibile perché una segnalazione produca effetti è
la completezza e la veridicità delle dichiarazioni che contiene.
Quando la contestazione del terzo non investe un profilo meramente
valutativo ma l’esattezza di quanto autocertificato, il decorso del
tempo non consuma il potere, perché davanti a una dichiarazione
inesatta o incompleta all’amministrazione spetta comunque di
inibire l’attività segnalata, in coerenza con la lettura ormai
consolidata della segnalazione come atto soggettivamente e
oggettivamente privato.

Da qui il passaggio più netto della pronuncia, che i giudici
affidano a un precedente della giurisprudenza amministrativa. Una
segnalazione incompleta non è idonea a costituire un valido ed
efficace titolo abilitativo tacito, con la conseguenza che
l’intervento avviato o compiuto risulta eseguito in assenza dei
presupposti di legge e le opere si qualificano abusive perché prive
del relativo titolo edilizio. Non si discute quindi di un titolo
annullabile entro un termine, ma di un titolo che non è mai venuto
ad esistenza.

Un secondo passaggio riguarda il peso degli atti compiuti dagli
uffici dopo l’esposto. Il sopralluogo, la relazione interna e la
richiesta di chiarimenti al progettista restano atti istruttori,
non indirizzati agli istanti e privi di contenuto decisorio, per
cui non esprimono una determinazione conclusiva e non fanno venire
meno l’interesse al ricorso. Nel caso deciso quei documenti
dicevano anzi l’opposto di quanto sostenuto dalle difese, perché
davano conto di verifiche ancora aperte sull’autonomia funzionale e
sulla legittimità dell’accesso pedonale. Ne discende che il
procedimento aperto su impulso del terzo non può dirsi concluso e
va definito con un provvedimento espresso, restando fermi in capo
all’ufficio i poteri-doveri di vigilanza e di repressione
edilizia.

Autonomia funzionale e progetto unitario, cosa deve verificare il
tecnico

Dal punto di vista tecnico tutto si gioca su una qualificazione
dichiarata in pratica, quella che apriva la porta al regime
derogatorio. L’autonomia funzionale, nella lettura della circolare
regionale esplicativa invocata dalle parti, si lega alla presenza
di un accesso dall’esterno del fabbricato, e nel caso deciso gli
uffici hanno dato atto di non aver ricevuto alcun titolo edilizio
idoneo a legittimare il cancello pedonale posto a fondamento del
requisito.

Una simile qualificazione, però, non è stata in realtà decisa,
perché il giudizio si è arrestato prima, sul terreno dell’obbligo
di provvedere, e la valutazione sulla premialità e sul progetto
unitario resta affidata all’ufficio comunale. Per chi redige la
pratica un’indicazione operativa c’è comunque, dal momento che il
requisito che apre alla deroga va documentato con i titoli e non
soltanto asseverato, a partire dalla legittimità dell’accesso su
cui si fonda.

Sul piano sistematico, e anche se la pronuncia non lo affronta,
questa impostazione si riflette sulla verifica dello stato
legittimo prevista dall’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia, perché
un titolo tacito mai formatosi non può reggere la legittimità
dell’organismo edilizio e il problema tende a emergere nel momento
peggiore, davanti al notaio.

Controlli sulla SCIA dopo anni, cosa cambia per tecnici e
proprietari

In conclusione, il TAR Lazio ha accolto il ricorso, accertando
l’illegittimità del silenzio serbato sull’istanza-diffida, e ha
ordinato al Comune di pronunciarsi con un provvedimento espresso e
motivato entro 90 giorni dalla comunicazione della sentenza o, se
anteriore, dalla sua notificazione.

La postura che la decisione impone è quella di trattare la
segnalazione non come un lasciapassare che si rafforza
invecchiando, ma come un’assunzione di responsabilità la cui tenuta
dipende da ciò che è stato scritto e allegato il giorno del
deposito. Per chi si ritiene leso dall’intervento del vicino,
l’istanza-diffida resta praticabile anche a molti anni di distanza,
purché il rilievo tocchi la dichiarazione e non si risolva in un
dissenso valutativo.

La pronuncia si allinea a un indirizzo ormai consolidato, che
tiene distinta la solidità dei titoli formatisi regolarmente dalla
fragilità di quelli nati da un’autocertificazione lacunosa.

Domande frequenti su SCIA edilizia incompleta e controlli del
Comune

Il Comune può intervenire su una SCIA presentata molti anni
prima?

Sì, quando la contestazione non riguarda una valutazione tecnica
ma la completezza o la veridicità di quanto dichiarato nella
segnalazione. In quel caso il potere di verifica non si esaurisce
con il decorso dei termini ordinari, perché una segnalazione
incompleta non ha mai prodotto un titolo da rimuovere.

Che cosa succede alle opere realizzate con una SCIA
incompleta?

La segnalazione incompleta non costituisce un valido ed efficace
titolo abilitativo tacito, per cui le opere risultano eseguite in
assenza dei presupposti di legge e si qualificano come abusive
perché prive del relativo titolo edilizio.

Cosa fare se il Comune non risponde all’esposto sulla SCIA del
vicino?

Il terzo può sollecitare le verifiche dell’amministrazione e, in
caso di inerzia, agire contro il silenzio davanti al giudice
amministrativo. Sopralluoghi e relazioni interne non valgono come
risposta, perché sono atti istruttori privi di contenuto
decisorio.