pertinenza, permesso e silenzio sulla sanatoria

Definire una piscina “accessoria” alla casa non basta per considerarla una pertinenza urbanistica. Quando l’opera modifica stabilmente il terreno, ha consistenza rilevante e può svolgere una funzione autonoma, il Comune può qualificarla come nuova costruzione soggetta a permesso di costruire. E una domanda presentata con la procedura sbagliata non diventa sanatoria soltanto perché l’amministrazione lascia decorrere il termine.

Sono i due punti centrali della sentenza n. 5043/2026 del TAR Campania, pubblicata il 31 agosto 2026. Il caso riguardava una piscina interrata di 98 metri quadrati e due edifici in muratura realizzati senza titolo in area paesaggisticamente vincolata.

Il Tribunale ha confermato sia la demolizione sia il diniego dell’accertamento di conformità richiesto ai sensi dell’articolo 36-bis.

Il caso: piscina interrata e due fabbricati senza permesso

Il Comune aveva contestato tre opere collocate nell’area cortilizia: due edifici residenziali a un piano, rispettivamente di circa 75 e 124 metri quadrati, e una piscina interrata di 14 per 7 metri. Secondo l’ordinanza, tutte erano state realizzate senza il necessario permesso di costruire e senza la preventiva autorizzazione paesaggistica richiesta dal vincolo territoriale.

Dopo l’ingiunzione, una comproprietaria aveva chiesto la sanatoria ex articolo 36-bis per la piscina e per l’edificio più piccolo, descritto come locale tecnico destinato anche a deposito, ripostiglio e stanza forno. Il Comune ha respinto l’istanza: le opere non erano pertinenze e la procedura scelta non era applicabile a costruzioni eseguite in totale assenza di permesso.

Perché una piscina non è automaticamente una pertinenza

La nozione urbanistica di pertinenza è più stretta di quella civilistica. Non basta che un manufatto sia al servizio della casa. Occorrono almeno una consistenza quantitativa modesta, incapace di alterare in modo rilevante il territorio, e un legame funzionale tale da escludere un uso separato e autonomo.

Nel caso deciso, la piscina di 98 metri quadrati richiedeva opere invasive e produceva una trasformazione durevole dell’area. Il TAR ha escluso che potesse essere assimilata a una semplice attrezzatura da giardino per lo svago. La sua funzione e la sua consistenza la rendevano un’opera edilizia autonoma.

La guida sulla pertinenza urbanistica e le differenze rispetto a quella civilistica approfondisce i criteri generali.

La piscina è stata qualificata come nuova costruzione

Il Collegio ha ricondotto la piscina alla nuova costruzione prevista dall’articolo 3 del DPR 380/2001. La conclusione non si fonda solo sulla possibilità di nuotare o sulla profondità, ma sull’insieme delle trasformazioni necessarie a inserirla stabilmente nel terreno.

Per questo una SCIA non poteva sostituire il permesso. Neppure l’etichetta di “sistemazione esterna” era sufficiente: qualificazione e titolo dipendono dalle caratteristiche reali dell’opera. Per progettazione, permessi, distanze e costi rimane utile la guida alla piscina interrata.

Il vecchio condono non comprendeva automaticamente la piscina

La proprietaria richiamava due domande di condono presentate negli anni Ottanta e Novanta. La piscina appariva negli elaborati grafici e in un’aerofotogrammetria del 1991, ma non era indicata nella relazione tecnica descrittiva allegata alla seconda pratica.

Il TAR ha attribuito un ruolo decisivo alla relazione: disegni e fotografie illustrano ingombro e stato dei luoghi, mentre la descrizione tecnica concorre a delimitare le opere che il richiedente intende sanare. In caso di difformità tra gli elaborati, non si può presumere che tutto ciò che compare graficamente sia oggetto della domanda.

Nel fascicolo, le sistemazioni esterne descritte riguardavano recinzione, pavimentazioni e vegetazione, non la piscina né i due nuovi edifici. Inoltre, alcune opere insistevano su particelle differenti da quella del fabbricato interessato dalle vecchie pratiche. La semplice presenza della vasca in una fotografia aerea ne provava semmai l’esistenza, non la sua inclusione nel condono.

Perché l’articolo 36-bis non poteva sanare le opere

L’articolo 36-bis del DPR 380/2001 riguarda le ipotesi individuate dalla legge: parziali difformità dal permesso o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali. Non è una sanatoria universale per qualsiasi intervento privo di titolo.

Nel caso esaminato, piscina ed edificio erano stati realizzati in totale assenza del permesso di costruire necessario. La domanda, quindi, non rientrava nel modello normativo invocato. Secondo il TAR, l’errore non poteva essere superato trattando l’istanza come se producesse comunque gli effetti dell’articolo 36-bis.

Per scegliere la procedura corretta bisogna prima qualificare l’abuso. La guida sull’accertamento di conformità edilizia distingue articoli 36 e 36-bis, requisiti e limiti.

Il decorso di 45 giorni non ha formato il silenzio-assenso

La ricorrente sosteneva che, trascorsi 45 giorni dalla domanda, si fosse formato il titolo silenzioso previsto dal comma 6 dell’articolo 36-bis. Il Tribunale ha respinto la tesi perché mancava il presupposto iniziale: l’istanza non riguardava una fattispecie che la norma consente di trattare con quella procedura.

Il tempo non può produrre un titolo che la legge non contempla per quel tipo di abuso. Se la richiesta è estranea al modello normativo, il mero decorso del termine non sostituisce il provvedimento espresso. Non occorreva quindi un annullamento in autotutela di un assenso che, secondo il giudice, non si era mai formato.

Una motivazione autonoma basta a sostenere il diniego

Il Comune aveva fondato il rigetto anche sul contrasto con la disciplina urbanistica della zona. Il TAR non ha dovuto esaminare tutte le contestazioni relative a questo profilo: la non applicabilità dell’articolo 36-bis era una ragione autonoma sufficiente a mantenere valido il diniego.

Quando un provvedimento negativo si regge su più motivi indipendenti, è sufficiente che uno resista alle censure perché l’atto non venga annullato. Per impugnare efficacemente un diniego occorre quindi contestare tutte le ragioni capaci, da sole, di sostenerlo.

Il tempo trascorso non crea affidamento sull’abuso

Le opere erano risalenti e la proprietaria invocava un affidamento maturato in oltre trent’anni. Il TAR ha ribadito che la repressione degli abusi è attività vincolata: il Comune deve descrivere l’opera, accertarne l’assenza di titolo e applicare il regime previsto, senza bilanciare ogni volta l’interesse pubblico con quello privato.

La lunga inerzia non regolarizza una trasformazione permanente e non impone una motivazione rafforzata. Il decorso del tempo può incidere su altri profili, ma non sostituisce condono, sanatoria o titolo originario.

Cosa verificare prima di costruire una piscina

La verifica deve partire dallo stato legittimo dell’immobile e dalla disciplina urbanistica del lotto. Occorre poi definire tipo di piscina, dimensioni, scavi, strutture, locali tecnici, pavimentazioni e sistemazioni esterne. In presenza di vincoli, il titolo edilizio non sostituisce l’autorizzazione paesaggistica.

Se esistono vecchie domande di condono, bisogna controllare non solo le tavole ma anche relazione descrittiva, particelle, consistenza dichiarata ed eventuali provvedimenti conclusivi. Una sagoma visibile in un disegno non dimostra automaticamente che fosse stata chiesta la sanatoria proprio per quell’opera.

Cosa non stabilisce la sentenza

La pronuncia non afferma che ogni piscina, indipendentemente da caratteristiche e contesto, richieda sempre lo stesso titolo. Decide una vasca interrata di 98 metri quadrati insieme ad altre costruzioni, in un’area vincolata, e applica i criteri di trasformazione durevole e autonomia funzionale.

Non dice neppure che i disegni allegati a un condono siano inutili: chiarisce che devono essere letti con la relazione e con la manifestazione di volontà del richiedente. Infine, non nega in astratto il silenzio-assenso dell’articolo 36-bis; lo esclude quando la domanda riguarda opere totalmente prive del permesso e quindi esterne alla procedura.

La regola pratica

Una piscina interrata di consistenza rilevante non diventa pertinenza soltanto perché serve una casa. Se modifica durevolmente il terreno e possiede autonomia funzionale, può configurare una nuova costruzione soggetta a permesso.

Allo stesso modo, il silenzio dell’amministrazione produce effetti solo quando l’istanza rientra davvero nella norma invocata. Prima di attendere un termine, bisogna verificare che il tipo di abuso sia sanabile con quella specifica procedura.

Fonti ufficiali