Una sopraelevazione abusiva realizzata sopra un edificio esistente può essere qualificata, ai fini del condono, come una nuova costruzione soltanto perché forma una nuova unità immobiliare? La Cassazione penale, con sentenza n. 33608/2026, ha risposto negativamente e chiarisce anche un secondo punto decisivo: per gli ampliamenti i limiti del 30% della volumetria originaria e dei 750 metri cubi devono essere rispettati congiuntamente, e non alternativamente, come previsti dall’articolo 39 della L. 724/1994 e articolo 32 L. 326/2003.
Punti chiave
- La sopraelevazione effettuata in sommità di un edificiopreesistente costituisce ampliamento ai fini del condono, anche se genera un’unità immobiliare autonoma.
- La qualificazione dell’intervento si effettua ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, e non consente di eludere la specifica disciplina volumetrica del condono.
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Carlo Pagliai · Ingegnere urbanista
Sopraelevazione, tra ampliamento e nuova costruzione nel condono
Viene emanato un ordine di demolizione relativo a un manufatto abusivo, sulla quale successivamente è stato rilasciato una concessione edilizia in sanatoria, a seguito di istanza di terzo condono L. 326/03. L’ampliamento consisteva di una volumetria di 348,12 mc rispetto agli 820 mc dell’edificio preesistente: a prima occhiata risulterebbe inferiore a 750 mc, superava il 30% della volumetria originaria ossia circa il 42%.
La difesa sosteneva, in sintesi, che l’intervento potesse essere qualificato come nuova costruzione, anche in ragione dell’autonomia funzionale ed edilizia dell’unità realizzata in sopraelevazione; in subordine, riteneva alternativi i due limiti volumetrici previsti dalla disciplina dell’articolo 32, comma 25, D.L. 269/2003. Per dirla tutta è un annoso problema sul quale ci sono state tante pronunce, anche già dagli Anni Novanta.
La Cassazione ha confermato la qualificazione della sopraelevazione come ampliamento del fabbricato sottostante; la circostanza che l’intervento abbia prodotto una distinta unità immobiliare, autonoma dal fabbricato, non modifica questo inquadramento: conta la relazione fisica e funzionale dell’opera realizzata sulla sommità dell’edificio preesistente. La Corte richiama sul punto anche l’orientamento amministrativo del Consiglio di Stato:
«premessa in generale la pacifica natura eccezionale e di stretta interpretazione della normativa sul condono tale da escluderne l’applicabilità in termini estensivi” ha confermato il consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui “i limiti volumetrici fissati dal comma 25 dell’art. 32 cit. operano non già disgiuntamente, bensì congiuntamente, sicché gli incrementi consentiti non devono essere superiori al 30% della cubatura della costruzione originaria e non possono in ogni caso eccedere i 750 metri cubi» (cfr. ad es. C.d.S. n. 202310506, n. 1107/2019; C.d.S., sez. VI, n. 6042/ 2013).
Condono dell’ampliamento: requisiti 30% e 750 mc non sono alternativi
Il passaggio più rilevante riguarda l’interpretazione dei limiti volumetrici contenuti nell’art. 32, comma 25, del D.L. 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, ma applicabili anche al condono del 1994. Secondo la Cassazione, i due limiti dimensionali operano congiuntamente:
- l’ampliamento non deve eccedere il 30% della volumetria originaria;
- non può superare il limite assoluto di 750 mc.
La Corte richiama l’interpretazione già fornita dalla Corte costituzionale (sentenza n. 302/1996) sulla disciplina del precedente condono (ossia L. 724/94), secondo cui «La previsione massima di cubatura di “750 metri cubi” è un limite assoluto ed inderogabile», che si sovrappone al limite percentuale dell’ampliamento.
Tra l’altro non è possibile effettuare opere di adeguamento per ridurre la volumetria al di sotto di quei limiti stringenti.
La funzione dei due parametri è diversa e deve essere coordinata: il limite percentuale mantiene una proporzione tra edificio originario e ampliamento; quello assoluto impedisce che edifici di notevole consistenza possano beneficiare del condono per incrementi volumetrici comunque molto elevati, ed evitare che tramite l’addizione volumetrica di manufatti si possa aggirare un limite massimo superiore imposto nella norma stessa. Quando il limite viene aggirato e siamo nell’ambito di un procedimento penale in corso, il giudice ha poteri di sindacato e verificare se il rilascio della Concessione edilizia in sanatoria, ottenuta per condono, sia avvenuta nel rispetto di tutti i presupposti (Cass. penale 33159/2026).
Conclusioni e consigli utili
Bisogna porre debita attenzione nella verifica delle vecchie pratiche di condono, sia pendenti che già rilasciate, soprattutto se trattasi di quelle relative al secondo e terzo condono, perchè queste devono rispettare i vari requisiti e limiti volumetrici imposti da ciascuna norma. Quando riguardano incrementi volumetrici come ampliamenti e sopraelevazione occorre maggiore attenzione perchè il solo dato della volumetria abusiva inferiore a 750 mc non dimostra la condonabilità: occorre ricostruire anche la volumetria della costruzione originaria e verificare il rispetto del limite percentuale, altrimenti non torna più neppure lo Stato Legittimo.
Sul piano operativo, prima di attribuire efficacia a un titolo in sanatoria relativo a un condono, è opportuno controllare la qualificazione dell’intervento, verificare i conteggi della consistenza volumetrica originaria e d quella aggiunta, nonché la disciplina specificamente applicabile al condono interessato.
Riferimenti normativi
- D.L. 30 settembre 2003, n. 269, art. 32, comma 25, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 3, comma 1, lettera e)
- Legge 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39
- Legge 28 febbraio 1985, n. 47, capi IV e V
Giurisprudenza citata
- Cassazione penale, Sezione III, 15 settembre 2026, n. 33608 (pronuncia principale; decisione del 24 giugno 2026)
- Cassazione penale, Sezione III, 2026, n. 13145
- Cassazione penale, Sezione III, 18 ottobre 2025, n. 37399
- TAR Lazio, 2025, n. 8897
- Cassazione penale, Sezione III, 22 gennaio 2025, n. 10054
- TAR Lombardia, Sezione IV, 24 ottobre 2019, n. 2221
- Consiglio di Stato, Sezione VI, 18 febbraio 2019, n. 1107
- Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, 2 luglio 2019, n. 634
- Cassazione penale, Sezione III, 8 aprile 2019, n. 23474
- Consiglio di Stato, Sezione VI, 12 settembre 2017, n. 4322
- Consiglio di Stato, Sezione VI, 17 dicembre 2013, n. 6042
- Corte costituzionale, ordinanza 21 febbraio 2001, n. 45
- Corte costituzionale, sentenza 1996, n. 302
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