il Comune può farle pagare dopo?

Cosa succede se non si paga l’oblazione chiesta dal Comune per
riconoscere le tolleranze costruttive del Salva Casa? Quale
superficie utile conta per capire se all’unità immobiliare spetta
la tolleranza del 4%? E se il Comune cambia idea e annulla il
permesso, torna la demolizione?

La risposta arriva dal TAR Campania con la sentenza
n. 5874 del 22 ottobre 2026, secondo cui le tolleranze
costruttive recepite da un titolo edilizio non possono essere
trattate come un abuso da regolarizzare a pagamento, per cui il
Comune non può annullare quel titolo invocando l’oblazione prevista
per l’accertamento di conformità. Per il proprietario significa che
lo scostamento rimasto entro la soglia, una volta riconosciuto, non
si trasforma a posteriori in un debito con il Comune, né il titolo
può essere rimesso in discussione per un pagamento che la legge non
chiede.

Una tolleranza, del resto, non è un abuso sanato a prezzo
ridotto. L’art. 34-bis del d.P.R.
n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dice che lo scostamento
contenuto entro la soglia non costituisce violazione edilizia e non
lo subordina ad alcun pagamento, ed è qui che il TAR la separa
dall’accertamento di conformità.

Né l’amministrazione può cambiare in corsa le ragioni del ritiro
senza prima riaprire il confronto con il proprietario, e la
demolizione che poggia su quel ritiro ne segue la sorte; e neppure
può ridisegnare la superficie utile che decide la fascia di
tolleranza, allontanandosi da quella assentita con il titolo.

Permesso in sanatoria per tolleranze costruttive: la vicenda

La vicenda trae origine da un sopralluogo su un fabbricato di
tre unità immobiliari, nel corso del quale il Comune ha contestato
la chiusura con verande, a uso residenziale, di un balcone e di due
terrazzi e una voliera di circa 22 metri quadrati sul lastrico
solare.

Dopo un’istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36, seguita da
un ordine di demolizione e da un silenzio-rigetto, entrambi
impugnati, i proprietari hanno ottenuto nel 2024 un permesso in
sanatoria che applicava le nuove tolleranze costruttive del
Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) e regolarizzava la
voliera, rendendo improcedibile il giudizio pendente. La sentenza
riconduce quel titolo sia all’art. 36-bis sia all’art. 34-bis.

Nel gennaio 2025 il Comune lo ha annullato in autotutela per non
aver applicato, per dimenticanza, la sanzione dell’art. 36-bis, che
commisurava al doppio del valore venale delle opere. Un mese dopo
un secondo atto, detto integrazione, ha aggiunto che le tolleranze
superavano i limiti di legge perché nel calcolo delle superfici
utili era stata inclusa la scala comune di ciascun piano, e che la
voliera era un container chiuso e quindi un volume nuovo. A maggio
è arrivata una nuova ingiunzione di demolizione.

I proprietari hanno contestato l’errore sull’oblazione, la
mancata comunicazione di avvio prima del secondo atto e il
ricalcolo del 4%, impugnando con motivi aggiunti anche
l’ingiunzione, mentre il Comune ha eccepito l’inammissibilità del
ricorso sostenendo che gli atti contenessero un accertamento di
abusività mai contestato.

Art. 34-bis e art. 36-bis: cosa prevede la legge per tolleranze e
parziali difformità

Il perimetro normativo parte dall’art. 34-bis. Oltre alla
tolleranza ordinaria del 2%, il comma 1-bis gradua la soglia per
gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 in base alla
superficie utile della singola unità, fissandola al 4% delle misure
del titolo per le unità tra 100 e 300 metri quadrati, mentre il
comma 1-ter precisa che per la superficie utile si tiene conto
della sola superficie assentita con il titolo che ha abilitato
l’intervento.

Su un piano diverso sta l’art. 36-bis, che regola l’accertamento
di conformità per le parziali difformità, le variazioni essenziali
e gli interventi in assenza o difformità dalla SCIA, con una doppia
conformità asimmetrica, urbanistica al momento della domanda ed
edilizia all’epoca della realizzazione, e che al comma 5 subordina
il titolo in sanatoria al pagamento di un’oblazione.

Sul versante procedimentale contano gli artt. 7, 21-octies e
21-nonies della
Legge n. 241/1990, cioè la comunicazione di avvio, i limiti
all’annullabilità per vizi formali e procedimentali, l’annullamento
d’ufficio e la convalida.

Annullamento in autotutela del permesso in sanatoria: cosa dicono i
giudici

Il TAR muove da una premessa che sgombra subito il campo, perché
una volta ottenuta la sanatoria nessuna abusività pregressa può
essere contestata per le stesse difformità. I due atti impugnati
sono dunque provvedimenti di autotutela su quel permesso e non
contengono alcun accertamento di abusività rimasto inoppugnato che
li renda plurimotivati.

Sul primo annullamento la lettura dei giudici è netta. Il
tecnico comunale ha confuso le tolleranze costruttive con
l’accertamento di conformità dell’art. 36-bis, quando la richiesta
dei proprietari riguardava tolleranze e il permesso era stato
rilasciato su quella base. Per queste tolleranze il pagamento di
una sanzione non è condizione di procedibilità, come lo è invece
per le parziali difformità e le variazioni essenziali, e l’atto
sconta così un errore di motivazione e una sproporzione, oltre a
essere illegittimo anche solo perché di fatto sostituito da quello
successivo.

Diverso il discorso per il secondo atto. Il Comune lo chiama
integrazione, ma per i giudici è una convalida, perché rimpiazza
con ragioni nuove una motivazione errata per tenere in vita gli
effetti dell’annullamento. Richiamata la giurisprudenza
consolidata del Consiglio di Stato, il TAR riconosce che la
convalida è lo strumento legittimo per integrare la motivazione ma,
proprio perché atto di secondo grado, esige la comunicazione di
avvio del procedimento, così che il privato possa dire la sua sulle
nuove ragioni. L’atto di febbraio ha invece fatto da avviso e da
provvedimento definitivo insieme, mentre gli argomenti aggiunti dal
Comune solo in giudizio restano una motivazione postuma
irrilevante.

Né il vizio si può rimediare a valle. Per il TAR è insanabile,
perché le nuove ragioni sulle tolleranze dovevano maturare nel
contraddittorio e perché, trattandosi di autotutela, l’art.
21-octies non trova applicazione. È il motivo assorbente, ma i
giudici ritengono fondata anche la censura sul calcolo. Togliere
dal conto la scala comune interna per sostenere che le unità
superino il 4% è un’operazione errata alla luce del comma 1-ter e
di un principio
affermato dal Consiglio di Stato, secondo cui la tolleranza va
rapportata alla porzione di immobile cui accede lo scostamento,
confrontata con le misure progettuali del titolo.

Quanto alla voliera, il TAR richiama un
proprio precedente e il glossario dell’edilizia libera, che
comprende i ricoveri per animali e le voliere purché di limitate
dimensioni, come in questo caso, ed esclude che si tratti di volumi
autonomi o di nuove costruzioni. La riconduce all’art. 6, comma 1,
lettera e-quinquies del Testo Unico e, per un principio di
continenza, la considera regolarizzabile anche con l’accertamento
di conformità, tanto più che non è abitabile e il proprietario è un
avicoltore iscritto all’albo. La nuova ingiunzione di demolizione,
che poggia su quegli atti, ne eredita il vizio per illegittimità
derivata e risulta comunque sproporzionata, perché mancano i
presupposti dell’art. 31.

Tolleranza del 4% e scala comune: come si calcola la soglia per
singola unità

Dal punto di vista tecnico, la vicenda invita a rimettere in
fila le operazioni. Si parte dalla superficie utile assentita dal
titolo indicato dal comma 1-ter, si individua la fascia percentuale
e solo dopo si verifica che lo scostamento rientri per intero nella
soglia, che resta una soglia e non diventa una franchigia da
sottrarre alla difformità. Il TAR non ricalcola le misure né
stabilisce in via generale se la scala comune rientri nella
superficie utile, ma dichiara errato il criterio usato dal
Comune.

Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo dice, il
comma 1-ter governa la superficie utile che seleziona la fascia,
mentre la percentuale si applica alle misure del titolo per ciascun
parametro. La lettura per singola unità è in linea con il Consiglio
di Stato nella sentenza n.
2771/2025 e nella sentenza n.
2952/2024, non richiamate dalla pronuncia. E pesa nelle
verifiche prima del rogito, dove il comma 3 dell’art. 34-bis affida
le tolleranze alla dichiarazione del tecnico, tema approfondito nel
volume
Regolarità edilizia e catastale nelle compravendite
immobiliari.

Per la voliera, «libera» significa soltanto libera dal titolo,
non dalle prescrizioni urbanistiche e di settore che l’art. 6 fa
salve, e il TAR dà conto di un orientamento
d’appello più rigoroso, riferito però a un caso anteriore alle
modifiche dell’art. 6. Resta fuori dalla pronuncia, invece, se
un’oblazione fosse dovuta per la parte del titolo che regolarizzava
la voliera con l’accertamento di conformità.

Tolleranze costruttive e autotutela: conclusioni operative

In conclusione, il TAR Campania ha accolto il ricorso e i motivi
aggiunti, annullando il ritiro del permesso in sanatoria, l’atto
qualificato come integrazione e la nuova ingiunzione di
demolizione.

Per gli uffici la pronuncia si traduce in una disciplina di
metodo. Chi rimette in discussione un titolo deve individuare
l’istituto applicato, non può caricare sulle tolleranze gli oneri
delle parziali difformità e, se cambia le ragioni del ritiro, deve
riaprire il contraddittorio e pesare l’affidamento di chi ha già il
titolo in mano. Ai professionisti tocca documentare dall’istanza la
superficie assentita di ciascuna unità e lo schema di calcolo.

La sentenza si inserisce nel filone che misura la tolleranza
sulla singola unità e tiene distinti lo scostamento che la legge
non considera abuso e la difformità che si regolarizza pagando. Un
titolo che riconosce una tolleranza non si ritira al primo
ripensamento, perché prende atto di una misura che la legge, entro
la soglia, già considera regolare.

Tolleranze costruttive: le domande più frequenti

​Per le tolleranze costruttive si deve pagare l’oblazione
dell’art. 36-bis?

No. L’art. 34-bis non prevede alcun pagamento, perché lo
scostamento contenuto nella soglia non costituisce violazione
edilizia, e il TAR Campania (sentenza n. 5874/2026) ha giudicato
illegittimo l’annullamento di un permesso motivato con il mancato
versamento dell’oblazione, prevista dall’art. 36-bis per la
sanatoria delle parziali difformità e delle variazioni
essenziali.

La scala comune si può togliere dalla superficie utile per
stabilire se spetta la tolleranza del 4%?

Conta la sola superficie utile assentita con il titolo che ha
abilitato l’intervento, come dispone il comma 1-ter dell’art.
34-bis, ed è questa a decidere la fascia di tolleranza applicabile.
Su questa base il TAR Campania (sentenza n. 5874/2026) ha ritenuto
errata la motivazione del Comune che sottraeva la scala comune per
affermare il superamento del 4%, senza però stabilire in via
generale se la scala rientri nella superficie utile.

Il Comune può cambiare la motivazione di un annullamento
d’ufficio senza avvisare il privato?

No. Per il TAR Campania (sentenza n. 5874/2026) la motivazione
si può modificare solo con la convalida, atto di secondo grado che
richiede la comunicazione di avvio del procedimento, e in sua
mancanza l’atto è illegittimo, senza che l’art. 21-octies possa
salvarlo trattandosi di autotutela.

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