Pergotenda chiusa con vetrate, quando serve il permesso

Una pergotenda chiusa con vetrate scorrevoli e riscaldata
d’inverno si può installare senza permesso dopo il Salva Casa? Se
il telo si ritira e le vetrate si aprono, resta comunque una
semplice tenda? E chi la usa come sala ristorante rischia davvero
di doverla demolire?

A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la
sentenza n.
6181 del 31 luglio 2026, che entra nel dettaglio di alcune
delle problematiche più sottovalutate e, allo stesso tempo, più
gettonate davanti alla giustizia amministrativa: il regime
dell’edilizia libera e le strutture “leggere”, come pergotende e
vetrate panoramiche, che con il Salva Casa hanno trovato una
collocazione più precisa all’interno del Testo Unico Edilizia.

Ma, benché siano contemplate all’art. 6, comma 1, del d.P.R. n.
380/2001, è altrettanto vero che per restare in questo regime
devono avere determinate caratteristiche, non solo costruttive ma
anche d’uso. È così che una pergotenda chiusa con vetrate,
pavimentata e climatizzata non può più essere considerata una
struttura leggera, ma diventa un nuovo volume, e questo anche se
alcuni suoi elementi, come il telo e le vetrate, sono retrattili o
amovibili.

Per chi gestisce un ristorante, un bar o un agriturismo
significa che la sala ricavata sotto la copertura retrattile può
finire in un’ordinanza di demolizione, e a nulla vale, quando
l’insieme la rende utilizzabile tutto l’anno, che il telo si
ritiri, che le vetrate siano scorrevoli o che la stufa sia un
apparecchio autonomo.

E la lettera b-ter introdotta dal Decreto Salva Casa, che libera
tende e tende a pergola, anche bioclimatiche, contiene essa stessa
il divieto di creare spazi stabilmente chiusi, a cui i giudici si
richiamano per respingere la tesi dell’edilizia libera.

Né basta aver indicato la pergotenda in una SCIA presentata anni
prima, se ciò che è stato rappresentato era una semplice tenda e
ciò che è stato costruito è una sala chiusa; e neppure regge la
difesa della tettoia come pertinenza o come vetrata panoramica,
quando anch’essa è chiusa sui quattro lati, riscaldata e usata come
seconda sala.

Pergotenda e tettoia chiuse in un agriturismo: la vicenda

Tutto è cominciato con una segnalazione della Regione su alcune
difformità nell’agriturismo annesso a un’azienda agricola. Nel
sopralluogo dell’ottobre 2024 il Comune ha trovato due manufatti
adibiti a sale di ristorazione.

Il primo, che il titolare chiamava pergotenda, misurava circa 62
metri quadrati per 187 metri cubi, con telo retrattile, vetrate
scorrevoli su pilastri in acciaio, pavimento in gres, split, stufa
a pellet con canna fumaria e banco bar. Il secondo, qualificato
come tettoia, occupava circa 35 metri quadrati per 105 metri cubi,
con copertura metallica, la stessa chiusura vetrata e riscaldamento
amovibile. Per il verbale entrambi erano immobilizzati al suolo,
stabilmente chiusi e usati in modo pressoché continuativo.

Il Comune ne ha ordinato la demolizione perché realizzati senza
permesso di costruire. Il TAR Lombardia ha respinto il ricorso e il
titolare si è rivolto a Palazzo Spada.

In appello ha sostenuto che la pergotenda fosse edilizia libera
anche alla luce del Salva Casa, che il TAR avesse dato troppo peso
alla stufa decidendo senza consulenza tecnica e che l’opera fosse
già rappresentata in una SCIA del 2021, mai inibita né annullata.
Ha poi descritto la tettoia come aperta sui quattro lati e
riconducibile alle vetrate panoramiche amovibili o, in alternativa,
a una pertinenza sanzionabile al più in via pecuniaria. Ha
richiamato infine la disciplina regionale sulle serre
stagionali.

Pergotende e VEPA dopo il Salva Casa: cosa dice l’art. 6 del Testo
Unico Edilizia

Il perimetro normativo della vicenda è segnato dall’art. 6,
comma 1, del d.P.R. n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia). Tra gli
interventi eseguibili senza titolo, la lettera b-ter,
introdotta dal Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa),
convertito dalla Legge n. 105/2024, comprende le opere di
protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura
principale è costituita da
tende o tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo
retrattile anche impermeabile o con elementi di protezione solare
mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili anche con
strutture fisse di sostegno. La stessa disposizione precisa che in
ogni caso queste opere non possono determinare uno spazio
stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e
superfici.

La lettera b-bis, introdotta dal Decreto-Legge n. 115/2022,
convertito dalla Legge n. 142/2022, ed estesa dal Salva Casa ai
porticati, disciplina le vetrate
panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (c.d. VEPA),
destinate a funzioni temporanee di protezione dagli agenti
atmosferici e di miglioramento delle prestazioni energetiche,
purché non configurino spazi stabilmente chiusi capaci di generare
nuova volumetria o di mutare la destinazione d’uso.

Fuori da questi confini l’opera che crea volume richiede il
permesso di costruire, la cui mancanza è sanzionata con la
demolizione dall’art. 31, mentre l’art. 37 riserva la sanzione
pecuniaria agli interventi soggetti a SCIA ai sensi dell’art. 22,
commi 1 e 2.

Pergotenda con vetrate scorrevoli: quando serve il permesso di
costruire

Il punto fermo da cui partono i giudici d’appello è la nozione
consolidata di pergotenda, già ribadita dal Consiglio di Stato
(sentenza n.
702/2026). È edilizia libera l’opera in cui l’elemento
principale è la tenda e il sostegno ha funzione solo accessoria. Se
invece l’insieme, pur fatto di elementi singolarmente leggeri,
realizza uno spazio chiuso e stabile che crea volume e muta la
destinazione dell’area esterna, si è davanti a una nuova
costruzione.

Dal verbale di sopralluogo, che come atto pubblico ha
un’efficacia probatoria qualificata, e dalle fotografie emerge una
struttura chiusa, ancorata al suolo e priva di temporaneità. I
giudici fanno propria la valutazione del TAR su un’intelaiatura
metallica di notevole consistenza che altera stabilmente sagoma e
prospetto del fabbricato. L’amovibilità delle vetrate e la natura
retrattile del telo non bastano, perché conta la funzione di
chiusura potenzialmente permanente che quegli elementi svolgono, e
lo spazio, riscaldato d’inverno e climatizzato d’estate, diventa
l’estensione stabile della sala di somministrazione.

Palazzo Spada precisa che a escludere la pergotenda non è la
sola stufa ma il complesso dell’opera, e che la clausola della
lettera b-ter sugli spazi stabilmente chiusi preclude anche la
lettura fondata sul Salva Casa. I precedenti invocati dal titolare
riguardano strutture più piccole e leggere, non comparabili per
consistenza, impatto edilizio e destinazione. Lo stesso Consiglio
di Stato (sentenza n.
5828/2025) riconosce la pergotenda quando lo spazio mantiene la
sua destinazione esterna senza diventare un ambiente stanziale
chiuso e stabile, condizione che qui manca.

La SCIA del 2021 riguardava la ristrutturazione di un
fabbricato, con la ridistribuzione di pareti interne e aperture. Vi
era rappresentata una semplice pergotenda, non la sala chiusa poi
realizzata, che lo stesso titolare ammetteva di chiudere d’inverno
per un uso continuativo. Su questo punto, osservano i giudici,
l’appello si è limitato a riproporre le tesi del primo grado. La
disciplina sulle serre stagionali, infine, riguarda i soli
manufatti asserviti alla produzione agricola e non si estende alle
attività connesse come la ristorazione agrituristica.

Tettoia chiusa su quattro lati: pertinenza o nuova
costruzione?

Per la tettoia i giudici confermano l’indirizzo, ribadito di
recente dalla stessa Sezione, per cui è nuova costruzione ogni
manufatto solido, stabile e immobilizzato al suolo. Restano
sottratte al permesso di costruire solo le tettoie leggere, non
tamponate su almeno tre lati, prive di autonomia funzionale e
inidonee a creare un ambiente assimilabile a quello interno.
Condividendo il TAR, la sentenza esclude anche la VEPA, libera
finché non trasforma lo spazio esterno in un ambiente stanziale
chiuso, ma non quando l’area, oltre che chiusa da vetrate, viene
collegata agli impianti e dotata di riscaldamento (Consiglio di
Stato, sentenza n.
607/2025). Qui lo spazio, chiuso sui quattro lati e riscaldato
d’inverno, è diventato un’ulteriore sala di ristorazione, e vale
anche per la tettoia il limite della lettera b-ter.

Cade anche la tesi della pertinenza urbanistica. È una nozione
più ristretta di quella dell’art. 817 del codice civile e richiede
un’opera modesta, priva di autonoma destinazione e senza incidenza
sul carico urbanistico. A pesare sono la consistenza del manufatto
e la sua autonomia funzionale all’interno del compendio. Una
tettoia di rilevanti dimensioni, che occupa aree e volumi diversi
dall’edificio principale, richiede quindi il permesso di costruire
indipendentemente dal vincolo di servizio (Consiglio di Stato,
sentenza n.
4752/2026), senza spazio per la sanzione pecuniaria dell’art.
37.

Pergotenda o VEPA per bar e ristoranti: cosa deve verificare il
progettista

Guardata con gli occhi del progettista, la qualificazione si
gioca sulla somma degli elementi. Il telo retrattile, da solo, è
compatibile con la lettera b-ter, ma le vetrate perimetrali, il
pavimento, gli split, la stufa con canna fumaria e il banco bar
danno alla superficie le prestazioni di un ambiente interno,
utilizzabile in ogni stagione. Ogni elemento aggiunto dopo
l’installazione va valutato con lo stesso metro, e il titolo
presentato deve descrivere l’opera per come sarà usata, non per
come appare il giorno del montaggio.

Anche se la pronuncia non lo affronta, sul piano sistematico la
lettera b-bis riferisce le VEPA a balconi aggettanti, logge
rientranti e porticati e chiede che le vetrate favoriscano una
naturale microaerazione a garanzia della salubrità dei vani interni
domestici. Sono requisiti pensati per l’involucro di un edificio,
che per una struttura dotata di autonomia funzionale e destinata
alla ristorazione vanno verificati prima ancora del problema della
chiusura.

Pergotende chiuse e ordine di demolizione: cosa resta dell’edilizia
libera dopo il Salva Casa

In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello,
confermando la sentenza del TAR e con essa l’ordine di demolizione
di entrambi i manufatti.

La pronuncia impone un metodo che guarda all’opera nel suo
insieme e all’uso che se ne fa nei mesi freddi, non alla leggerezza
dei componenti né all’etichetta scelta nella pratica edilizia. Per
il gestore che vuole ampliare la sala all’aperto, come per il
tecnico che firma la pratica, la domanda da porsi è se lo spazio
resta esterno anche d’inverno, perché da quella risposta dipende la
differenza tra un’opera libera e un abuso da demolire.

Il caso si inserisce in una giurisprudenza che, anche dopo il
Salva Casa, legge le lettere b-bis e b-ter come liberalizzazione
delle protezioni leggere e non come scorciatoia per nuove sale, e
che resta attenta alla reversibilità della chiusura, tanto che il
Consiglio di Stato (sentenza n.
7039/2026) ha annullato la demolizione di una pergotenda con
teli laterali retrattili e rapidamente amovibili, non ritenendo
provato un nuovo volume. La tenda serve a stare fuori meglio, non a
portare dentro ciò che stava fuori.

Pergotenda chiusa con vetrate: le domande più frequenti

Una pergotenda chiusa con vetrate è edilizia libera?

Non quando l’insieme crea uno spazio stabilmente chiuso e
utilizzabile tutto l’anno. Secondo il Consiglio di Stato (sentenza
n. 6181/2026) vetrate scorrevoli, pavimentazione e impianti di
climatizzazione, valutati insieme, trasformano la pergotenda in una
nuova costruzione, che richiede il permesso di costruire.

Il Salva Casa ha liberalizzato le pergole bioclimatiche
chiuse?

No. La lettera b-ter dell’art. 6, comma 1, del d.P.R. n.
380/2001, introdotta dal Salva Casa, ammette senza titolo le tende
e le tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile o
con elementi di protezione solare mobili o regolabili, ma esclude
espressamente le opere che creano uno spazio stabilmente chiuso con
variazione di volumi e superfici. Restano fermi il rispetto degli
strumenti urbanistici comunali, delle normative di settore e dei
vincoli, a partire da quello paesaggistico.

Una tettoia chiusa con VEPA può essere considerata
pertinenza?

Non quando ha dimensioni rilevanti, autonomia funzionale e viene
usata come sala di un’attività, perché in urbanistica la pertinenza
è limitata alle opere modeste e prive di incidenza sul carico
urbanistico. Il d.P.R. n. 380/2001 qualifica comunque come nuova
costruzione, soggetta a permesso di costruire, gli interventi
pertinenziali che superano il 20% del volume dell’edificio
principale o che le norme tecniche dello strumento urbanistico
considerano tali (art. 3, comma 1, lettera e.6).