Ottenere il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria o di una concessione edilizia in sanatoria (per condono edilizio) non obbliga il giudice penale a riconoscerne automaticamente gli effetti. Lo ha confermato la sentenza n. 33159/2026 di Cassazione penale: il titolo abilitativo sanante sopravvenuto deve essere verificato incidentalmente in sede penale quando viene invocato per estinguere il reato o rimuovere l’ordine di demolizione.
Punti chiave
Condono e sanatoria rilasciati oltre i limiti di legge
La vicenda riguardava un fabbricato abusivo per il quale era stata rilasciata una concessione in sanatoria ai sensi del secondo condono, ma i principi delineati trovano applicazione anche verso gli altri condoni e alle sanatorie edilizie. Nella fattispecie il giudice dell’esecuzione ha tuttavia accertato che l’opera aveva una cubatura di 1.349,912 metri cubi, superando il limite volumetrico di 750 metri cubi ammesso dall’articolo 39 della legge n. 724/1994, e ha respinto la richiesta di sospendere l’ordine di demolizione. La disposizione in parola infatti prevede i seguenti limiti:
«1. Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria».
Qualora il titolo in sanatoria venisse rilasciato superando questi limiti, significa che il titolo è stato rilasciato con falsi presupposti, e si aprono gli scenari per un l’annullamento del rilascio. Per quanto riguarda il versante penale, la Cassazione conferma che:
«ha il potere/dovere di verificare in via incidentale la legittimità del permesso di costruire in sanatoria e del condono edilizio e la conformità delle opere agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina legislativa in materia urbanistico edilizia (vedi anche Cass. Penale n. 46477/2017, 26144/2008, n. 18764/2003)». Il controllo riguarda anche la conformità delle opere agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina legislativa urbanistico-edilizia.
La sanatoria è un fatto estintivo sottoposto al controllo del giudice
Il tema centrale è la funzione che può avere la sopravvenienza del titolo edilizio sanante nei confronti del procedimento penale già avviato, perchè diviene importante anche la scansione cronologica degli eventi. Secondo la Corte, l’ottenimento di sanatoria e condono non sottraggono il provvedimento al sindacato del giudice, perchè quando vengono invocati come fatto estintivo di un reato già commesso, spetta al giudice verificarne i presupposti. Infatti, la Corte ha espresso che:
«Il titolo edilizio rilasciato in sanatoria (ordinaria o in condono) è dunque sindacabile incidentalmente perché non rimuove limiti o costituisce diritti del cittadino, bensì svolge la funzione di fatto estintivo di un reato già commesso, che, in quanto tale, come ogni altro fatto estintivo, deve essere controllato dal giudice. In particolare, la sanatoria/condono non ha effetto estintivo, in quanto illegittima, allorché l’opera realizzata non sia conforme alla normativa urbanistica (Cass., Sez. 3, n. 2256 del 07/03/1997, Rv. 207204), onde il rilascio della concessione in sanatoria (o il condono) illegittimo, poiché in difformità dagli strumenti urbanistici, non determina l’estinzione del reato (Sez. 4, n. 95 del 07/10/2021, dep. 2022, Marna, n.m.; Sez. 3, n. 16591 del 31/03/2011, Marotti, Rv. 250153). Analoghe ragioni consentono di ritenere escluso l’effetto estintivo laddove il provvedimento di condono venga rilasciato in assenza dei requisiti stringenti previsti dalla legge».
Di conseguenza il dato formale del rilascio del titolo in sanatoria non basta; se il provvedimento è stato emesso senza i requisiti sostanziali richiesti dalla legge, non produce l’effetto estintivo invocato.
Proviamo a leggerla al contrario: l’effetto estintivo (art. 45 DPR 380/2001) nel regime di sanatoria si produce se, e solo se, la sanatoria dell’abuso edilizio avviene nel rispetto di tutti i presupposti previsti dalla normativa (conformità agli strumenti urbanistici, regolamenti edilizi, disciplina urbanistica ed edilizia vigente, norme di settore, vincoli, eccetera. Per questo, il giudice penale deve sincerarsi se questa regolarizzazione si avvenuta correttamente: se il titolo è viziato e non rispetta i requisiti di legge, viene meno il beneficio estintivo del reato edilizio. Praticamente, estinzione del reato edilizio e ottenimento della sanatoria/condono sono legate a doppio filo tra loro. Gli stessi criteri si applicano anche alle sanatorie rilasciate mediante condono edilizio.
Un orientamento già consolidato della Cassazione
La decisione conferma con un indirizzo consolidato e già richiamato sul blog:
- si è affermato che «il giudice […] non soggiace ad alcuno dei limiti posti invece alla pubblica amministrazione in sede di esercizio del potere di autotutela (Cass. Pen. 15012/2026)».
- ribadita l’autonomia della valutazione penale: «al giudice penale spetta il potere di risolvere autonomamente ogni questione da cui dipende la decisione (Cass. pen. 19245/2026)».
- il titolo formalmente esistente non esaurisce la verifica della legalità dell’intervento: «la conformità della costruzione e della concessione ai parametri di legalità urbanistica ed edilizia è elemento costitutivo dei reati (Cass. pen. 30473/2025)».
Di fronte al rilascio di un condono illegittimo e non rilasciabile «l’ordine di demolizione del manufatto abusivo, impartito con la sentenza di condanna dal giudice penale, non è caducato in modo automatico dal rilascio del permesso di costruire in sanatoria. Il giudice dell’esecuzione ha quindi il dovere di controllare la legittimità dell’atto concessorio sotto il duplice profilo della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione e dei requisiti di forma e sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio» (Cass. penale n. 33159/2026, n. 55028/2018, n. 42164/2013).
Il pagamento dell’oblazione non basta
La Cassazione respinge anche la tesi difensiva secondo cui il solo pagamento dell’oblazione sarebbe sufficiente a estinguere il reato. L’effetto estintivo presuppone infatti che ricorrano le condizioni stabilite dalla disciplina del condono: se il titolo è illegittimo per difetto dei relativi presupposti, il pagamento non può supplire a tale carenza.
«il mero pagamento dell’oblazione non ha effetto estintivo del reato, poiché tale effetto si verifica solo in presenza di un titolo edilizio legittimo, circostanza che, nel caso concreto, non ricorre (si è, ad esempio, ritenuto che sia illegittimo, e tale da non determinare l’estinzione del reato edilizio di cui all’art. 44, lettera b d.P.R. n. 380 del 2001, il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all’esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre il manufatto abusivo nell’alveo di conformità agli strumenti urbanistici: (Cass. penale n. 33796/2025, n. 28666/2020, n. 51013/ 2015). La non conformità del titolo abilitativo alla normativa che ne regola l’emanazione ovvero alle disposizioni normative di settore costituisce difatti situazione di illegittimità che rende l’atto abilitativo improduttivo di validi effetti» (Cass. penale, n. 12389/2017).
Conclusioni e consigli utili
È stata confermata una distinzione operativa importante: il rilascio del titolo edilizio in sanatoria ed efficacia nei confronti del procedimento penale non coincidono automaticamente. Quando sanatoria o condono vengono opposti nel procedimento penale per ottenere l’estinzione del reato o fermare l’esecuzione della demolizione, il giudice deve verificarne incidentalmente la legittimità. La condizione per estinguere il reato edilizio è la piena correttezza del titolo edilizio, senza di esso viene a mancare il presupposto estintivo.
Per tecnici e proprietari significa che non basta accertare l’esistenza formale del provvedimento: occorre verificare anche che fosse effettivamente rilasciabile secondo la normativa urbanistico-edilizia applicabile e, nel condono, nel rispetto dei relativi requisiti e limiti.
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Carlo Pagliai · Ingegnere urbanista
Riferimenti normativi
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articoli 44 e 45.
- Legge 23 dicembre 1994, n. 724, articolo 39.
- Legge 20 marzo 1865, n. 2248, Allegato E, articolo 5.
Giurisprudenza citata
- Corte di Cassazione penale, Sezione III, 9 settembre 2026, n. 33159.
- Corte di Cassazione penale, Sezione III, n. 19245/2026.
- Corte di Cassazione penale, Sezione III, n. 15012/2026.
- Corte di Cassazione penale, Sezione III, 9 settembre 2025, n. 30473.
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