Gestione digitale dei patrimoni pubblici con BIM, GIS e BI

La gestione digitale del patrimonio immobiliare con BIM, GIS e BI consente di integrare dati edilizi, territoriali e decisionali in un unico sistema informativo. Il caso dell’Università Federico II di Napoli mostra come modelli IFC, layer GIS, dashboard BI e digital twin geospaziali possano supportare decisioni su rischio, vulnerabilità, consumi, sicurezza, emergenze e gestione di asset pubblici complessi.

Che cos’è la gestione digitale del patrimonio immobiliare con BIM, GIS e BI?

La gestione digitale del patrimonio immobiliare con BIM, GIS e BI è un approccio integrato che connette modelli informativi, dati georiferiti e strumenti di Business Intelligence.

L’obiettivo è superare la frammentazione tra ambienti informativi diversi e costruire gemelli digitali capaci di descrivere edifici e aree urbane in modo dinamico e aggiornato.

In ambito AEC, la gestione e l’analisi a scala architettonica e urbana tendono sempre più verso la costruzione di database orientati a sistemi di Smart City e City Information Modeling. Questi sistemi sono utili per connettere, analizzare e rappresentare in modo integrato dati provenienti da fonti differenti.

Il valore dell’integrazione nasce dalla possibilità di mettere in relazione informazioni che normalmente restano separate:

• dati BIM;
• dati GIS;
• dati storici;
• dati tecnici;
• dati IoT;
• archivi digitali;
• dati di monitoraggio;
• dati su consumi, spese e cambiamenti in atto.

In questa prospettiva, l’uso congiunto di GIS, BIM e BI (Business Intelligence) rappresenta una chiave strategica. La Business Intelligence consente di visualizzare, correlare e interrogare i dati provenienti dai vari sistemi informativi, offrendo un supporto decisionale avanzato a scala edilizia e territoriale.

Qual è il ruolo della BI nei sistemi di gestione informativa multiscalare?

La Business Intelligence nasce con l’obiettivo di migliorare i processi decisionali attraverso sistemi basati sull’analisi e l’aggregazione di dati.

Si sviluppa in ambito industriale ma, in anni recenti, l’attenzione al dato informativo avvantaggiata dall’impiego diffuso di sistemi GIS, BIM e database dedicati al mondo AEC, ha portato allo sviluppo di piattaforme e sistemi di BI specificamente dedicati al campo dell’architettura e dell’urbanistica.

Nel campo della gestione dei patrimoni immobiliari, la BI permette di:

• acquisire dati grezzi da fonti differenti;
• trasformare i dati in informazioni leggibili;
• visualizzare spese, consumi, livelli di rischio e cambiamenti in atto;
• monitorare fenomeni complessi;
• ottimizzare strategie operative;
• favorire una gestione basata sull’evidenza.

La capacità di acquisire e combinare dati eterogenei rappresenta la potenzialità maggiore dei sistemi di Business Intelligence. Il punto centrale non è sostituire i sistemi informativi consolidati, ma integrarli in un ambiente leggibile, interrogabile e coerente.

Come si integrano BIM, GIS e BI nella gestione del costruito?

BIM, GIS e BI operano su scale diverse ma complementari: il BIM descrive il manufatto edilizio, il GIS rappresenta il contesto territoriale e la BI collega, analizza e visualizza i dati per supportare decisioni operative.

Alla scala architettonica, il BIM consente di creare un modello virtuale tridimensionale di un manufatto reale. Il modello replica le caratteristiche geometriche, la semantica dei componenti architettonici, le relazioni tra essi e i dati informativi che li identificano. Tali informazioni sono organizzate secondo una logica chiara, riconoscibile e condivisa, rappresentata dalla struttura IFC.

Alla scala urbana, il contesto in cui ogni manufatto è inserito può essere descritto attraverso un sistema di tipo GIS. Il GIS consente di rappresentare i dati spaziali e territoriali in modo georiferito, fornendone una visione complessiva.

L’integrazione tra BIM e GIS è una sfida attuale e necessaria perché permette di superare le separazioni informative tra scala territoriale e scala architettonica.

In questo scenario, la Business Intelligence assume un ruolo strategico perché diventa il livello che permette di leggere insieme BIM, GIS, IoT e archivi digitali.

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Qual è il workflow per la gestione digitale dei patrimoni immobiliari?

Il workflow per la gestione digitale dei patrimoni immobiliari si basa su acquisizione, organizzazione, normalizzazione, aggiornamento e integrazione dei dati. Affinché i dati siano leggibili da sistemi di Business Intelligence, devono essere strutturati secondo approcci standard, coerenti e interoperabili.

Gli asset immobiliari sono complessi e spesso le informazioni necessarie ad analizzarli sono frammentate. Questa frammentazione riduce la capacità di ottimizzare le risorse e rende più difficile prendere decisioni rapide e fondate sui dati.

Per testare il flusso di lavoro, il processo è stato articolato in fasi operative:

• acquisizione e organizzazione dei dati in un archivio strutturato (repository);
• normalizzazione e aggiornamento delle informazioni per garantire coerenza e interoperabilità;
• integrazione dei dati in un’unica piattaforma interrogata tramite sistemi di Business Intelligence per generare nuove conoscenze attraverso dashboard e strumenti interattivi di analisi.

L’acquisizione dei dati deve garantire la presenza di tutte le informazioni necessarie per rispondere alle domande che il sistema deve supportare.

Nel mondo AEC, questo può significare la raccogliere dati di rilievo metrico 2D e 3D, costruire modelli BIM, organizzare dati GIS, acquisire dati satellitari, registrare dati di monitoraggio con sistemi di sensoristica e IoT, acquisire dati da censimenti, ordini di spesa e andamenti dei consumi.

La normalizzazione dei dati è necessaria affinché vi sia coerenza tra le strutture informative. Questo sottolinea l’importanza di prediligere i formati standard e open, affinché tutto sia organizzato in modo univoco e non soggetto ad ambiguità interpretative.

Le informazioni contenute nei modelli BIM, ad esempio, sono verificate nel modello IFC attraverso applicativi come usBIM che rappresenta una soluzione di IFC viewer gratuita.

L’integrazione dei dati deve garantire il rispetto delle fonti originali, senza perdite informative.

Come usBIM.geotwin supporta la gestione di asset informativi complessi?

ACCA mette a disposizione l’applicativo usBIM.geotwin che consente di integrare in un unico sistema modelli IFC, database CSV, layer GIS (dalla collaborazione con ESRI), nuvole di punti e tanto altro.

La piattaforma supporta la gestione di un grande volume di dati depositabile in usBIM.

usBIM.geotwin supporta la gestione di asset informativi complessi e può essere utilizzato per creare dei Digital twin geospaziali, ovvero repliche digitali di ambienti, edifici e infrastrutture arricchite da dati spaziali georiferiti derivanti dal mondo GIS.

Il sistema fornisce, inoltre, strumenti di interrogazione tematica acquisendo le informazioni direttamente dalla struttura originaria del dato.

Il caso studio: il patrimonio immobiliare della Federico II come modello di gestione digitale con BIM, GIS e BI

Il caso studio riguarda l’applicazione del workflow BIM-GIS-BI alla documentazione del patrimonio immobiliare dell’Università Federico II di Napoli.

Il patrimonio universitario è rappresentativo di un asset complesso, diffuso nel territorio della regione Campania e composto da edifici di epoca e tipologia differenti.

Il lavoro è descritto nel contributo dal titolo “A BI Tool to Support Decision-Making Processes for Public Heritage Assets in CIM Systems” di Simona Scandurra, Giuseppe Antuono e Giuliano Galluccio dell’Università degli Studi di Napoli Federico II, Dipartimento di Architettura e Dipartimento di Ingegneria Edile, Civile ed Ambientale.

usBIM per gestire e condividere dati GIS e modelli IFC | “A BI Tool to Support Decision-Making Processes for Public Heritage Assets in CIM Systems”

Asset Universitario

La ricerca proposta mira a sostenere la transizione digitale attraverso lo sviluppo di un sistema CIM applicato ai patrimoni universitari, estendibile al più ampio patrimonio immobiliare pubblico, e integrato con strumenti di Business Intelligence (BI) per costituire al tempo stesso una piattaforma di condivisione dati e un supporto all’analisi e alle decisioni.

In collaborazione con i responsabili della gestione del patrimonio dell’Università degli Studi di Napoli Federico II, sono stati individuati alcuni scenari analitici pilota in cui l’integrazione dei dati edilizi e territoriali all’interno di un gemello digitale geospaziale potesse migliorare i processi tradizionali, in termini di efficienza, capacità interpretativa e previsione di scenari futuri.

Particolare attenzione è stata rivolta agli aspetti di rischio e vulnerabilità – sia intrinseci che estrinseci – degli edifici universitari e alle interazioni energetiche e ambientali tra gli edifici e il contesto urbano circostante.

Quali dati e documenti sono stati gestiti nell’ambiente di lavoro?

La piattaforma usBIM di ACCA software ha gestito la sistematizzazione dei dati del progetto, configurandosi come un ambiente integrato (ACDat) per la raccolta e la visualizzazione dei dati IFC dei modelli delle sedi universitarie della Federico II, oltre che per i documenti pdf, i database csv, i disegni dwg e i rilievi point cloud.

L’integrazione dei dati è avvenuta in usBIM.geotwin, ambiente utilizzato per la visualizzazione, gestione e interrogazione multi-scala dei manufatti edilizi delle sedi universitarie nel loro contesto territoriale.

La piattaforma si sta progressivamente arricchendo di funzionalità innovative derivate dalle sperimentazioni in corso e dalla costante attenzione di ACCA verso la ricerca e lo sviluppo di soluzioni innovative. Tra le sue caratteristiche più avanzate vi è la possibilità di integrare modelli openBIM e dati GIS in un unico spazio tridimensionale operativo, senza duplicazione dei dati: i modelli IFC caricati nel cloud usBIM sono richiamati in usBIM.geotwin tramite collegamenti dinamici, garantendo unicità, sincronizzazione in tempo reale e assenza di versioni ridondanti.

L’integrazione con ArcGIS Online, resa possibile dalla collaborazione tra ESRI e ACCA, consente la perfetta sovrapposizione tra modelli BIM e dati GIS, grazie al riferimento alle coordinate geografiche. In questo modo, i modelli delle sedi universitarie e la scena GIS dove sono stati raccolti i tematismi acquisiti dai sistemi territoriali comunali e regionali, risultano perfettamente allineati in usBIM.geotwin, offrendo una visione completa e coerente delle relazioni tra edifici e territorio.

Come la Business Intelligence trasforma i dati in supporto decisionale?

La Business Intelligence trasforma i dati integrati in conoscenza strategica attraverso dashboard, infografiche, KPI e interrogazioni sui dati IFC e GIS. Il sistema consente di correlare informazioni edilizie e territoriali, velocizzando le letture combinate e rendendo accessibili informazioni complesse anche a utenti non tecnici.

Uno degli obiettivi centrali del progetto è stata la creazione di conoscenza strategica a supporto delle decisioni. Questo risultato è stato ottenuto attraverso la correlazione e l’analisi integrata dei dati mediante sistemi di BI integrati con gli strumenti disponibili nella piattaforma Geospatial Digital Twin usBIM.geotwin.

La piattaforma è stata strutturata come un vero e proprio data warehouse di Business Intelligence.

Il sistema consente di ricercare dati nella struttura IFC o nei database del GIS, effettuare operazioni complesse di aggregazione e produrre visualizzazioni immediate e interattive.

Le dashboard dinamiche e le infografiche permettono di rendere leggibili dati complessi. La definizione di indicatori chiave di prestazione, o KPI, consente di sintetizzare i fenomeni analizzati e orientare le strategie operative.

Quali scenari pilota sono stati analizzati nel caso Federico II?

La sperimentazione sul patrimonio immobiliare della Federico II si è focalizzata su due aspetti principali: mitigazione dell’effetto isola di calore urbana e pianificazione della sicurezza e delle emergenze, con particolare attenzione ai laboratori universitari a rischio ambientale.

Scenario 1: mitigazione dell’effetto isola di calore urbana
La mitigazione dell’effetto isola di calore urbana è stata analizzata integrando dati sui materiali, sulle coperture e sugli indici ambientali. L’obiettivo è individuare le aree più critiche e supportare interventi di retrofit e verde urbano.

Scenario 2: sicurezza, emergenze e laboratori a rischio
La pianificazione della sicurezza e delle emergenze è stata affrontata con particolare attenzione alla gestione dei laboratori universitari a rischio ambientale. In questo caso, il sistema BI è stato impiegato per interrogare e correlare diverse tipologie di dati.

Le informazioni integrate comprendono:

• layer GIS relativi alle aree di rischio del territorio campano;
• dati su frane;
• dati su terremoti;
• dati su attività vulcanica;
• informazioni su aule, uffici, laboratori e mense;
• livelli di fragilità intrinseci degli ambienti.

L’integrazione di queste informazioni ha consentito alla BI di identificare in modo preciso i laboratori più esposti a rischi, sintetizzarne i livelli di pericolosità attraverso dashboard interattive e infografiche intuitive e renderli immediatamente visibili sulla mappa georeferenziata.

Questo approccio non solo ha migliorato la comprensione del rischio a scala locale e territoriale, ma ha anche agevolato il processo decisionale, fornendo ai responsabili della gestione strumenti chiari per valutare eventuali interventi di mitigazione o la delocalizzazione di laboratori particolarmente vulnerabili.

Il risultato è un supporto decisionale rapido e basato su dati integrati, capace di unire la visione spaziale del territorio con la conoscenza dettagliata degli edifici.

Strumenti impiegati:
Edificius, usBIM, usBIM.geotwin, usBIM.BI, ArcGIS online (ESRI).

Quali risultati della sperimentazione sono stati presentati a Seoul, CIPA 2025?

I primi risultati della sperimentazione sono stati presentati al 30th International Symposium CIPA, tenuto a Seoul, Repubblica di Corea, dal 25 al 29 agosto 2025.

La partecipazione ha rappresentato un’occasione di confronto con la comunità scientifica e professionale sui temi della documentazione digitale, della condivisione dei dati e della conservazione data-driven.

Il CIPA è stato fondato nel 1968 dall’International Council on Monuments and Sites (ICOMOS) e dall’International Society for Photogrammetry and Remote Sensing (ISPRS) per promuovere il trasferimento tecnologico dalle scienze della misurazione al campo della documentazione e della registrazione del patrimonio culturale (cipa2025seoul.org).

Il tema 2025 del Simposio CIPA è stato “Heritage Conservation from Bits: From Digital Documentation to Data-driven Heritage Conservation”.

Il progetto, sviluppato dall’Università sfruttando gli strumenti e le tecnologie ACCA software, è stato presentato nell’ambito delle proposte inerenti allo sviluppo, all’impiego e alla gestione di “Platform for Heritage Data Sharing and Collaborative Work” (piattaforme per la condivisione dei dati e il lavoro collaborativo).

L’intervento ha suscitato particolare interesse per:

• la capacità del sistema di integrare dati BIM e GIS in un’unica piattaforma operativa;
• l’applicazione di strumenti BI in contesti complessi di gestione pubblica;
• l’efficacia delle interrogazioni multiscalari dei dati;
• la possibilità di collaborazione tra più enti sullo stesso territorio;
• la facilità di utilizzo delle dashboard BI da parte di utenti non specialisti;
• la consultazione dei dati in tempo reale;
• a gestione coordinata di un patrimonio distribuito.

L’esperienza di CIPA 2025 ha permesso anche di raccogliere preziosi feedback sul design dell’interfaccia, sulla chiarezza delle visualizzazioni e sulla possibilità di integrare ulteriori layer informativi, come dati IoT o sensori ambientali, per arricchire le analisi predittive.

Dunque, la partecipazione a CIPA 2025 ha rappresentato un momento chiave per validare l’approccio metodologico del progetto, confermandone la rilevanza nel panorama internazionale e aprendo nuove prospettive per la sperimentazione su ulteriori scenari e contesti territoriali complessi.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/gestione-digitale-del-patrimonio-immobiliare-delluniversita-federico-ii-di-napoli-attraverso-bim-gis-e-bi/