Salva Casa Sardegna: cosa prevede la legge di recepimento “selettivo”

Con la legge 17 giugno 2025, n. 18, la Regione Sardegna ha provveduto al riordino e al coordinamento della normativa edilizia e urbanistica regionale con le disposizioni del Decreto Salva Casa (legge 105/2024).

La parte preponderante del provvedimento è dedicata alla modifica alla legge regionale 23/1985, al fine di pervenire ad un testo coordinato con le disposizioni contenute nel D.P.R. 380/2001 innovate dal Decreto Salva Casa.

Il recepimento delle norme in ambito regionale è però selettivo e ragionato, orientato ad applicare subito solo le norme che vanno incontro alle necessità di chiarezza e semplificazione chieste dai cittadini, quelli che consentono loro di sanare piccole difformità edilizie derivanti da costruzioni non completamente conformi edificate nel passato facilitando così l’accesso agli incentivi fiscali e accelerando i processi di compravendita immobiliare.

Viene, ad esempio, totalmente recepito il nuovo articolo 36 bis sull’accertamento di conformità “nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”, specificando anche quali sono le sanzioni da applicare: “l’oblazione minima per singola unità immobiliare è, in ogni caso, pari a euro 500 nelle ipotesi di parziali difformità e di euro 1.000 nelle ipotesi di variazioni essenziali”, si legge nel testo.

Per gli edifici già esistenti, il legge 18/2025 mantiene le tolleranze costruttive previste dalla normativa nazionale, introducendo così un equilibrio tra le esigenze di regolarizzazione e la tutela del decoro urbano e dell’integrità edilizia.

La Regione ha scelto invece di non recepire alcune disposizioni sull’agibilità sancite dal Salva Casa che potrebbero incentivare dinamiche speculative non compatibili con l’identità territoriale della Sardegna. Restano quindi escluse dal testo norme come l’abbassamento della superficie minima degli alloggi da 28 a 20 m² e la possibilità di regolarizzare automaticamente locali con altezza inferiore ai 2,70 metri.

Si tratta di una vera e propria deroga regionale al Salva Casa, che ha comportato l’impugnativa del Governo.

Salva Casa Sardegna: le modifiche alla legge regionale 23/1985

Il Capo I (Il Capo I (Modifiche alla legge regionale n. 23 del 1985) si apre con l’articolo 1, che introduce un nuovo comma all’articolo 2 della legge 23/1985, con il fine di stabilire che
le disposizioni contenute nella stessa legge prevalgono sulle eventuali previsioni difformi contenute negli strumenti urbanistici vigenti.

Segnaliamo l’articolo 2 che introduce quattro nuovi articoli di seguito all’articolo 2 sopra richiamato:

• l’articolo 2-bis (Definizione degli interventi edilizi) riporta la definizione degli interventi edilizi, richiamando dinamicamente le tipologie riportate nell’articolo 3 del D.P.R. 380/2001 e contiene alcune ulteriori disposizioni di natura definitoria con la finalità di agevolare l’applicazione della normativa edilizia;
• l’articolo 2-ter (Stato legittimo dell’immobile) richiama le disposizioni di cui all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, con le innovazioni introdotte dal D.L. 69/2024 e, contiene, un chiarimento rilevante con riferimento agli interventi eseguibili sugli immobili oggetto di condono;
• l’articolo 2-quater (Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica) disciplina l’attività edilizia e gli interventi ammissibili in assenza di pianificazione urbanistica, richiamando l’applicazione dell’articolo 9 del D.P.R. 380/2001;
• l’articolo 2-quinquies (Caratteristiche del titolo abilitativo) delinea le caratteristiche del titolo abilitativo richiamando, per gli interventi soggetti a permesso di costruire e segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), gli articoli 15, 16, 17, 18, 19 del decreto del D.P.R. 380/2001, regolamentando profili specifici con riguardo agli oneri di urbanizzazione e al costo
  di costruzione.

Inoltre:

• L’articolo 3 sostituisce l’originario articolo 3 della legge 23/1985, definendo le opere soggette a permesso di costruire.
• L’articolo 4 introduce l’articolo 3-ter nella legge 23/1985 e rinvia all’articolo 14 del D.P.R. 380/2001 per la disciplina del permesso di costruire in deroga.
• L’articolo 5 sostituisce l’articolo 4 della legge 23/1985 e definisce le opere eseguite in totale difformità dal titolo abilitativo.
• L’articolo 6 introduce una serie di puntuali modifiche all’articolo 5 della legge 23/1985 disciplinando i casi di variazioni essenziali e di parziali difformità.
• L’articolo 7 introduce alcune modifiche all’articolo 6 della legge 23/1985, abrogando i primi 7 commi e introducendo il comma 7-bis che contiene un rinvio all’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 (escluso il comma 1).
• L’articolo 8 introduce alcune modifiche all’articolo 7 della legge 23/1985, abrogando i primi 3 commi e rinviando, al comma 3-bis, agli articoli 34 e 34-ter del D.P.R. 380/2001.
• L’articolo 9 sostituisce l’articolo 7-bis della legge 23/1985 richiamando l’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 sulle tolleranze costruttive.
• L’articolo 10 apporta una minima modifica all’articolo 7-ter della legge 23/1985, sostituendo il termine “edilizio” con “abilitativo”, riferito al titolo che legittima l’edificazione.
• L’articolo 11 sostituisce l’articolo 7-quater della legge 23/1985, richiamando gli articoli 24 e 26 del D.P.R. 380/2001 sull’agibilità degli immobili dettando puntuali previsioni per le deroghe ai requisiti di altezza minima e ai rapporti aero-illuminanti previsti dal D.M. 5/07/1975.
• L’articolo 12 introduce alcune modifiche all’articolo 10-bis della legge 23/1985 in materia di opere soggette a segnalazione certificata di inizio attività.
• L’articolo 13 introduce alcune modifiche all’articolo 11 della legge 23/1985 in materia di mutamento delle destinazioni d’uso introducendo nuovi commi (1-ter e 1-quater) e apportando puntuali modifiche alle varie disposizioni dell’articolo.
• L’articolo 14 prevede modifiche e integrazioni all’articolo 15 della legge 23/1985, che disciplina gli interventi eseguibili in regime di edilizia libera, adeguandolo alle decisioni in materia e rettificando rinvii non più attuali.
• L’articolo 15 abroga l’articolo 15-ter della legge 23/1985 riguardante la procedura di rilascio dei titoli edilizi, l’efficacia e la relativa durata.
• L’articolo 16 modifica l’articolo 15-quater dedicato ai parcheggi privati chiarendo alcune disposizioni che avevano determinato problemi applicativi.
• L’articolo 17 sostituisce l’articolo 16 della legge 23/1985 in materia di accertamento di conformità, rinviando integralmente all’articolo 36 del D.P.R. 380/2001, mentre, per le opere eseguite in assenza di SCIA, richiama l’articolo 14 della stessa legge 23/1985.
• L’articolo 18 introduce l’articolo 16-bis nella legge 23/1985, rinviando per la disciplina dell’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali sulla base dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, novità rilevante del D.L. 69/2024.
• L’articolo 19 sostituisce l’articolo 17 della legge 23/1985 in materia di lottizzazioni abusive, rinviando all’articolo 30 del D.P.R. 380/2001.
• L’articolo 20 abroga l’articolo 18 della legge 23/1985 riferito alle sanzioni delle lottizzazioni abusive.
• L’articolo 21 introduce modifiche all’articolo 19 della legge 23/1985 con riferimento al ritardato o omesso versamento del contributo di concessione.
• L’articolo 22 introduce alcune modifiche e integrazioni all’articolo 20 della legge 23/1985 in materia di vigilanza edilizia.
• L’articolo 23 abroga il comma 2 dell’articolo 41 della legge 23/1985 riferito al certificato di agibilità.

La legge – pubblicata sul B.U. R. Sardegna n. 35 del 19 giugno 2025 – è in vigore il 19/06/2025 ed è qui disponibile in PDF.

Impugnazione della legge 18/2025

Segnaliamo che il Consiglio dei Ministri ha impugnato la legge regionale 18/2025 segnalando profili di illegittimità costituzionale negli articoli 2, 4, 6, 7, 12, 14, 15, 18, 19, 27, comma 1, lettera a), 27, comma 2 e 28, 29, comma 1, lettere c) e d) in quanto eccedenti le competenze statutarie riconosciute alla Regione Sardegna dallo Statuto Speciale di autonomia.

Si tratta delle disposizioni (limitative) sugli interventi su immobili oggetto di condono, sulla disciplina sui cambi di destinazione d’uso, sul mancato recepimento della parte delle semplificazioni in tema di agibilità.

In attesa della decisione della Consulta, il quadro resta quindi incerto.

Nota del Dipartimento per Affari Regionali e le Autonomie della Presidenza del Consiglio dei Ministri

Moduli aggiornati al Salva Casa sulla piattaforma SUAPE

A seguito dell’entrata in vigore della  Legge regionale 18/2025, la piattaforma SUAPE e la relativa modulistica edilizia sono state opportunamente aggiornate e integrate, al fine di consentire la corretta gestione delle nuove casistiche di intervento previste dal legislatore.

E’ quanto si legge in uno scarno comunicato pubblicato su Sardegna Impresa.

Per utilizzare la modulistica aggiornata, disponibile nel portale SUAPE, e garantire la corretta presentazione e istruttoria delle pratiche edilizie è necessario creare nuove pratiche evitando la duplicazione di pratiche precedenti.

Lo Sportello Unico per le Attività Produttive e per l’Edilizia (SUAPE) della Sardegna è un servizio integrato e digitale che facilita l’interazione tra imprese e pubbliche amministrazioni per tutte le pratiche necessarie all’avvio e allo sviluppo di attività produttive e di interventi edilizi.

Salva Casa Sardegna: stop a varie norme della legge regionale di recepimento

Sentenza Corte Costituzionale 86/2026

In materia di recepimento regionale del Salva Casa, la potestà legislativa primaria della Regione autonoma in edilizia e urbanistica, pur riconosciuta dallo Statuto speciale, non consente di derogare alle norme del D.P.R. 380/2001

La Corte Costituzionale dichiara illegittime le disposizioni della L.R. Sardegna n. 18/2025 che prevedono:

• la qualificazione automatica come ristrutturazione edilizia della realizzazione di nuovo volume all’interno della sagoma esistente;
• la deroga regionale alle distanze minime di protezione del nastro ferroviario;
• la definizione della totale difformità sulla base di soglie quantitative di volume, superficie, distanze e localizzazione dell’edificio;
• la qualificazione come parziali difformità delle variazioni che non raggiungono le soglie previste per le variazioni essenziali;
• la deroga ai parametri di aeroilluminazione previsti dal D.M. 5 luglio 1975;
• la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevanti, nella parte in cui rimette allo strumento urbanistico comunale la determinazione degli spazi per parcheggio eventualmente necessari;
• la possibilità, per gli abusi maggiori, di accompagnare la domanda di accertamento di conformità con un progetto di opere necessarie a raggiungere la conformità.

Leggi l’approfondimento

Per saperne di più, leggi l’approfondimento sul Salva Casa. Inoltre, ti ricordo che per accedere a tutti i modelli necessari per i titoli abilitativi in edilizia, puoi utilizzare il software per  titoli abilitativi in edilizia, pronto con la modulistica unificata nazionale aggiornata al Salva Casa e prossimamente anche con i nuovi modelli regionali.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/salva-casa-sardegna/