Amministratore inerte contro i condomini morosi: quando il condominio può chiedere il risarcimento dei danni?

Quando in condominio alcuni proprietari non pagano le quote, il problema non resta confinato al rapporto tra amministratore e singolo moroso. Quelle somme servono a far funzionare l’edificio: pagare le utenze, i fornitori, la manutenzione, gli interventi necessari. Ogni ritardo nella riscossione può quindi trasformarsi in una difficoltà per tutti gli altri condomini.

Per questo il ruolo dell’amministratore non si esaurisce nella registrazione dei debiti o nella loro indicazione nei rendiconti. Chi amministra deve anche vigilare sull’effettivo incasso delle somme dovute e, quando necessario, attivare gli strumenti previsti per il recupero. La semplice inerzia può diventare un nodo decisivo, soprattutto quando il mancato intervento rende più difficile o compromette la possibilità di ottenere il pagamento.

Da qui nasce il tema della responsabilità: fino a che punto l’amministratore risponde delle somme non recuperate? E quando la mancata azione verso i condomini morosi può tradursi in un danno risarcibile per il condominio? La sentenza n. 606/2026 della Corte d’Appello di Bari affronta proprio questo confine, mettendo al centro il rapporto tra dovere di gestione, obbligo di rendiconto e tutela economica della collettività condominiale.

Considerata la complessità degli adempimenti a suo carico, l’amministratore deve poter gestire la documentazione condominiale in modo ordinato, sicuro e facilmente consultabile. Per semplificare questa attività, può essere utile adottare un software per la gestione documentale online, capace di archiviare in cloud pratiche, atti e documenti, rendendoli sempre disponibili e ben organizzati. Mentre per il calcolo delle tabelle millesimali affidati al software, grazie al quale, attraverso un word processor interno, potrai anche redigere automaticamente la Relazione, il Regolamento di Condominio e il Verbale di Convocazione sulla base dei modelli, anch’essi personalizzabili, forniti a corredo del programma.

Ex amministratore non recupera le quote dai morosi: può essere condannato a risarcire il condominio?

Un condominio citava in giudizio il precedente amministratore. Il condominio aveva contestato all’ex amministratore gravi irregolarità nella gestione contabile e amministrativa dello stabile, sostenendo che egli non avesse correttamente riversato nelle casse condominiali somme incassate dai condomini e che non si fosse attivato in modo diligente per recuperare crediti condominiali rimasti insoluti.

In primo grado, davanti al Tribunale, l’ex amministratore non si era costituito ed era stato dichiarato contumace. Il giudice aveva quindi valutato la documentazione prodotta dal condominio, tra cui ricevute, quietanze, estratti conto, prospetti contabili e verbale di passaggio di consegne. Era stato inoltre ammesso l’interrogatorio formale del convenuto, che però non si era presentato.

Il Tribunale aveva accolto la domanda del condominio e condannato l’ex amministratore al pagamento di due importi distinti: oltre 36.000 euro per ammanchi di cassa e oltre 13.000 euro a titolo di danno derivante dal mancato recupero di crediti condominiali. A tali somme si aggiungevano interessi e spese di lite.

Il punto centrale della vicenda, in aggiunta alla questione degli ammanchi, riguarda proprio il comportamento omissivo dell’amministratore verso i condomini morosi. Dal verbale di passaggio di consegne risultava infatti l’esistenza di crediti condominiali non recuperati. Secondo la ricostruzione accolta dai giudici, l’amministratore uscente non solo aveva riconosciuto l’esistenza di tali posizioni debitorie, ma si era anche impegnato a recuperarle entro breve tempo. Tale impegno, però, era rimasto privo di seguito.

L’ex amministratore ha impugnato la decisione del Tribunale davanti alla Corte d’Appello di Bari, chiedendo la riforma della sentenza

• con un primo motivo, ha sostenuto la nullità del giudizio di primo grado, deducendo un vizio nella notificazione dell’atto di citazione. Secondo l’appellante, la notifica effettuata ai sensi dell’art. 140 c.p.c. non sarebbe stata correttamente perfezionata, poiché mancava, a suo dire, la prova dell’avviso di ricevimento della raccomandata informativa;
• con ulteriori motivi, l’appellante ha contestato la condanna relativa agli ammanchi di cassa. A suo avviso, il Tribunale avrebbe fondato la decisione su una ricostruzione contabile incompleta e su presunzioni non sufficientemente gravi, precise e concordanti. In particolare, l’ex amministratore ha sostenuto che il giudice di primo grado avrebbe esaminato solo una parte della gestione, senza considerare l’intero periodo amministrato e senza attribuire rilievo a versamenti e pagamenti che, secondo la sua prospettazione, avrebbero inciso sulla quantificazione finale;
• quanto al tema delle morosità, l’appellante ha censurato la condanna al risarcimento di 13.157,52 euro, sostenendo che il Tribunale avrebbe dato per provato il danno sulla base del solo verbale di passaggio di consegne. Secondo l’ex amministratore, non sarebbe stato dimostrato che quei crediti fossero effettivamente esigibili, né che il loro mancato incasso fosse conseguenza diretta della sua inerzia. Inoltre, a suo dire, il condominio non avrebbe provato la perdita definitiva delle somme, cioè l’impossibilità concreta di recuperarle successivamente.

L’appellante ha anche prodotto nuovi documenti in appello, tra cui copie di assegni ed estratti conto, sostenendo che tali elementi avrebbero potuto ridimensionare o escludere la sua responsabilità contabile.

Il condominio appellato ha chiesto il rigetto integrale dell’appello e la conferma della sentenza di primo grado

In primo luogo, ha difeso la regolarità della notifica dell’atto introduttivo, sostenendo che tutti gli adempimenti previsti dall’art. 140 c.p.c. erano stati correttamente eseguiti: deposito dell’atto presso la casa comunale, affissione dell’avviso e spedizione della raccomandata informativa, regolarmente ricevuta dall’ex amministratore.

Sul merito, il condominio ha ribadito che la responsabilità dell’ex amministratore emergeva da un insieme coerente di elementi documentali. Le somme incassate in contanti, gli estratti conto del conto condominiale, le ricevute e il verbale di consegna mostravano, secondo l’appellato, una significativa divergenza tra quanto percepito dall’amministratore e quanto effettivamente giustificato o riversato.

Il condominio ha inoltre sottolineato la condotta processuale dell’ex amministratore: questi era rimasto contumace in primo grado, non aveva contestato tempestivamente le poste contabili e non si era presentato all’interrogatorio formale. Tale comportamento, pur non equivalendo automaticamente a confessione, poteva essere valutato dal giudice come elemento indiziario, insieme alle prove documentali.

Con riferimento specifico ai crediti verso i condomini morosi, l’appellato ha sostenuto che l’amministratore aveva un obbligo preciso: curare la riscossione dei contributi condominiali e attivarsi per il recupero delle morosità. La mancata iniziativa, unita all’omessa dimostrazione di attività concrete di recupero, costituiva inadempimento del mandato. Il condominio ha quindi difeso la correttezza della liquidazione del danno nella misura dei crediti rimasti non riscossi.

Infine, l’appellato ha eccepito l’inammissibilità dei nuovi documenti depositati dall’ex amministratore in appello, richiamando il divieto di nuove produzioni previsto dall’art. 345 c.p.c., poiché si trattava di documenti che avrebbero potuto essere prodotti già nel giudizio di primo grado.

Il giudizio della Corte d’Appello: l’amministratore di condominio che non dia conto della corretta destinazione delle somme incassate e non provi di essersi diligentemente attivato per il recupero delle morosità risponde verso il condominio degli ammanchi e del danno derivante dall’inerzia nella riscossione dei crediti condominiali

La Corte d’Appello di Bari ha rigettato l’appello e confermato integralmente la sentenza del Tribunale.

Sul primo motivo, relativo alla presunta nullità della notifica, la Corte ha ritenuto la censura infondata. Dagli atti risultava che la notificazione era stata eseguita correttamente presso la residenza dell’ex amministratore, con il deposito dell’atto, l’affissione dell’avviso e l’invio della raccomandata informativa. L’avviso di ricevimento risultava prodotto e dimostrava che il destinatario aveva ricevuto la comunicazione. La contumacia nel primo grado, pertanto, non derivava da un vizio della notifica, ma da una scelta processuale del convenuto.

Sul tema degli ammanchi di cassa, la Corte ha ritenuto corretta la valutazione del Tribunale. Il condominio aveva dimostrato l’esistenza del rapporto di mandato e aveva allegato l’inadempimento, rappresentato dalla mancata giustificazione di somme incassate. A quel punto, spettava all’amministratore dimostrare di avere correttamente impiegato o restituito le somme ricevute:

In applicazione dei principi in tema di responsabilità contrattuale, il Condominio – creditore – era tenuto a provare il rapporto (incarico di amministratore) e ad allegare l’inadempimento (ammanco di cassa), mentre incombeva sull’amministratore – debitore – l’onere di dimostrare l’esatto adempimento o la non imputabilità dell’inadempimento (Cass. SS.UU. 13533/2001).

Inoltre, in materia di gestione condominiale, l’amministratore, quale mandatario, è tenuto a rendere il conto della propria gestione (art. 1713 c.c.).

Pertanto, una volta dimostrata la percezione delle somme da parte dell’amministratore, incombe su quest’ultimo l’onere di provare la loro corretta destinazione.

Nel caso di specie, invece, l’appellante non ha contestato specificamente gli incassi documentati, non ha fornito prova della loro destinazione e ha omesso ogni difesa nel giudizio di primo grado.

Tali circostanze legittimano pienamente la conclusione cui è pervenuto il Tribunale.

La Corte ha richiamato il principio secondo cui l’amministratore di condominio, quale mandatario, è tenuto a rendere il conto della propria gestione. Una volta provato che egli ha incassato somme per conto del condominio, grava su di lui l’onere di dimostrare che tali somme sono state destinate a finalità condominiali. Nel caso concreto, tale prova non era stata fornita.

La decisione non si fondava su un unico elemento, ma su una pluralità di indizi convergenti: documentazione contabile, estratti conto, ricevute, verbale di passaggio di consegne, mancata contestazione specifica e mancata comparizione all’interrogatorio formale. Secondo la Corte, questi elementi consentivano di ritenere provato l’ammanco di cassa.

Particolarmente rilevante è il passaggio della sentenza dedicato ai crediti non recuperati nei confronti dei condomini morosi. La Corte ha affermato che la riscossione dei contributi condominiali rientra tra i compiti tipici dell’amministratore. Non si tratta di un’attività facoltativa o rimessa alla sua discrezionalità assoluta, ma di un dovere connesso al mandato ricevuto dal condominio.

L’amministratore deve quindi attivarsi per evitare che le morosità si consolidino e producano un danno economico per la compagine condominiale. Quando egli resta inattivo, oppure agisce tardivamente o in modo incompleto, può rispondere dei pregiudizi derivanti da tale omissione.

Nel caso esaminato, la Corte ha attribuito rilievo decisivo al verbale di passaggio di consegne, sottoscritto dall’ex amministratore. Da quel documento risultava l’esistenza di crediti condominiali per 13.157,52 euro, non correttamente riportati nei bilanci approvati, e risultava anche l’impegno dell’amministratore uscente a recuperarli entro un mese. Tuttavia, l’ex amministratore non aveva dimostrato di avere effettivamente svolto attività utili per il recupero, né aveva provato che la mancata riscossione fosse dipesa da cause a lui non imputabili.

La Corte ha quindi ritenuto legittima la condanna al risarcimento del danno. Il danno è stato individuato nell’importo dei crediti rimasti non recuperati, poiché il condominio aveva dimostrato l’esistenza delle somme dovute e l’inerzia dell’amministratore. Al contrario, l’ex amministratore non aveva fornito prova di aver promosso solleciti, diffide, azioni giudiziali o altre iniziative idonee a ottenere il pagamento dai condomini morosi.

Secondo la Corte, non bastava contestare genericamente la mancanza di prova della perdita definitiva dei crediti. L’amministratore avrebbe dovuto indicare quali attività aveva svolto, quando le aveva svolte e perché, nonostante tali iniziative, il recupero non fosse stato possibile. In assenza di questa dimostrazione, la responsabilità per inerzia è stata confermata.

La Corte ha inoltre escluso la necessità di una consulenza tecnica d’ufficio contabile. La CTU, infatti, non può essere utilizzata per colmare le lacune probatorie di una parte, né per supplire all’inerzia dell’ex amministratore che, in primo grado, non aveva partecipato al giudizio e non aveva prodotto la documentazione utile a giustificare la propria gestione.

Anche i documenti prodotti per la prima volta in appello sono stati ritenuti inammissibili. La Corte ha osservato che l’ex amministratore avrebbe potuto depositarli già davanti al Tribunale; la sua contumacia in primo grado non gli consentiva di recuperare tardivamente, in appello, attività difensive che aveva scelto di non svolgere.

In conclusione, la Corte d’Appello ha rigettato tutte le doglianze dell’ex amministratore, confermando sia la condanna per gli ammanchi di cassa pari a 36.240 euro, sia quella per il danno da mancato recupero delle morosità pari a 13.157,52 euro. L’appellante è stato inoltre condannato al pagamento delle spese del grado di appello, liquidate in 6.000 euro, oltre accessori di legge, nonché al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

L’inerzia dell’amministratore verso i morosi e risarcimento: limitarsi a registrare l’esistenza di condomini insolventi non basta

La Corte considera la riscossione delle quote condominiali una funzione essenziale dell’incarico amministrativo. L’amministratore gestisce risorse altrui e deve preservare l’equilibrio economico del condominio. Se non recupera tempestivamente le somme dovute dai morosi, espone gli altri condomini a un pregiudizio: mancano liquidità per pagare fornitori, servizi e spese comuni, e il peso economico dell’inadempimento rischia di ricadere sui condomini adempienti.

In questa prospettiva, l’inerzia non è una semplice disorganizzazione gestionale, ma può diventare fonte di responsabilità risarcitoria. L’amministratore risponde quando il condominio dimostra l’esistenza dei crediti e allega che egli non si è attivato per recuperarli. A quel punto, spetta all’amministratore provare di avere agito con diligenza o che il mancato incasso è dipeso da circostanze estranee alla sua condotta.

Nel caso concreto, come si è già detto, tale prova non è stata data. L’ex amministratore non ha dimostrato di aver inviato solleciti, promosso azioni di recupero, trasmesso correttamente i dati al nuovo amministratore o compiuto iniziative efficaci per evitare la perdita delle somme. Per questo la Corte ha confermato il risarcimento nella misura corrispondente ai crediti non recuperati.

Per maggiore approfondimento, leggi: “Amministratore di condominio: requisiti, compiti, responsabilità“

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/amministratore-inerte-contro-i-condomini-morosi-quando-il-condominio-puo-chiedere-il-risarcimento-dei-danni/