Indice ISTAT dei costi di costruzione: gli aggiornamenti 2025-2026

L’ISTAT pubblica mensilmente degli indici che rilevano le variazioni nei costi di costruzione di un fabbricato residenziale, un capannone industriale, un tronco stradale con tratto in galleria.

A partire da gennaio 2024, l’Istat ha avviato la pubblicazione delle serie degli indici dei prezzi alla produzione delle costruzioni nella nuova base di riferimento 2021. Gli indici diffusi in precedenza avevano come base di riferimento il 2015.

Ecco cosa sapere e tutti gli aggiornamenti più recenti.

Cosa sono gli indici ISTAT?

Gli indici ISTAT dei costi di costruzione di manufatti edilizi sono degli indici che misurano con cadenza mensile la variazione nel tempo dei costi diretti (manodopera, materiali, trasporti e noli) di opere di edilizia residenziale e di genio civile, escludendo suolo e progettazione.

L’Indice ISTAT dei Costi di Costruzione misura l’andamento, nel tempo, dei costi necessari per realizzare opere edili e infrastrutturali, ed è uno strumento fondamentale per:

• adeguare contratti (appalti, locazioni, forniture);
• rivalutare cifre contrattuali legate a opere in corso d’opera;
• calcolare indennizzi o aggiornamenti di prezzi in convenzioni pubbliche e private.

Servono dunque ad aggiornare i prezzi negli appalti, adeguare il valore degli immobili e determinare i costi nei contratti di costruzione.

Ultimi aggiornamenti ISTAT del costo di costruzione

Marzo 2026

A marzo 2026 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali salgono a 118,9% ; quelli dei capannoni industriali salgono a 116,8 %; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria salgono a 122,5%.

Febbraio 2026

A febbraio 2026 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali salgono a 117, 2; quelli dei capannoni industriali salgono a 115,3%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria salgono a 117,0%.

Gennaio 2026

A gennaio 2026 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali sale a 116, 9; quelli dei capannoni industriali salgono a 113,9%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria salgono a 115,7%.

Dicembre 2025

A dicembre 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali sale a 116, 8; quelli dei capannoni industriali salgono a 113,7%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria scendono  a 115,4%.

Novembre 2025

A novembre 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali salgono a 116, 6%; quelli dei capannoni industriali salgono a 113,4%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria salgono a 116,3%.

Ottobre 2025

A ottobre 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali scendono a 116.4%; quelli dei capannoni industriali scendono a 112,9%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria scendono a 115,4%.

Settembre 2025

A settembre 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali scendono a 116.5%; quelli dei capannoni industriali a 113,6%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria salgono a 115,8%.

Agosto 2025

Ad agosto 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali arrivano a 116.7%; quelli dei capannoni industriali a 113,7%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria a 115,7%.

Luglio 2025

A luglio 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali salgono a 116.5%; quelli dei capannoni industriali restano 113,1%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria sono invariati a 116.0%.

Giugno 2025

A giugno 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali scendono a 116.4%; quelli dei capannoni industriali restano 113,8%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria sono invariati a 115,8%.

Maggio 2025

A maggio 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali restano invariati rispetto ad aprile (116.5); quelli dei capannoni industriali scendono dello 0,5 % arrivando a 113,8; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria scendono dello 0,3 % arrivando a 115,8. Di seguito la tabella degli ultimi aggiornamenti.

Aprile 2025

Ad aprile 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali crescono dello 0.4% arrivando a 116,5; quelli dei capannoni industriali crescono dello 0.8% arrivando a 114.3%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria restano immutati a 116.1%. Di seguito la tabella degli ultimi aggiornamenti.

Marzo 2025

A marzo 2025, i prezzi alla produzione delle costruzioni per edifici residenziali e non residenziali crescono dello 0,5% su base sia mensile sia annua (era +0,4% la crescita tendenziale il mese precedente); quelli di strade e ferrovie diminuiscono dello 0,1% in termini congiunturali e crescono dello 0,1% in termini tendenziali (da +0,2% di febbraio). Di seguito la tabella degli aggiornamenti.

Febbraio 2025

A febbraio 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali sono 115,6; quelli dei capannoni industriali arrivano a 113,3%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria 116.0%. Di seguito la tabella degli aggiornamenti.

Gennaio 2025

A gennaio 2025 i prezzi alla produzione delle costruzioni per i fabbricati residenziali sono 114,1; quelli dei capannoni industriali arrivano a 112,2%; quelli riferiti al tronco stradale con tratto in galleria 115.3%. Di seguito la tabella degli aggiornamenti.

Come si usano gli indici dei costi di costruzione nella revisione prezzi nei lavori pubblici

Il Codice Appalti prevede all’articolo 60 l’obbligo per le stazioni appaltanti di inserire clausole di revisione prezzi nei documenti iniziali di gara delle procedure di affidamento, che forniscano indicazioni sugli indicatori sintetici di prezzo e di costo che devono essere utilizzati.

Nella versione aggiornata al Decreto Correttivo 2025 (D.Lgs. 209/2024) tale norma prescrive che “Ai fini della determinazione della variazione dei costi e dei prezzi di cui al comma 1, si utilizzano i seguenti indici sintetici elaborati dall’Istat: a) con riguardo ai contratti di lavori, gli indici sintetici individuati ai sensi del comma 4-quater; b) con riguardo ai contratti di servizi e forniture, gli indici, anche disaggregati, dei prezzi al consumo, dei prezzi alla produzione dell’industria e dei servizi e gli indici delle retribuzioni contrattuali orarie”.
A sua volta, il comma 4 dispone per i lavori che “Con provvedimento adottato dal Ministero dell’infrastrutture e dei trasporti, sentito l’ISTAT, sono adottati i singoli indici di costo delle lavorazioni, sulla base delle tipologie omogenee di cui alla tabella A dell’Allegato II.2-bis”.

Infine, il comma 4-quater dispone che “L’allegato II.2-bis disciplina le modalità di applicazione delle clausole di revisione dei prezzi, tenuto conto della natura e del settore merceologico dell’appalto, e degli indici disponibili e ne specifica le modalità di corresponsione, anche in considerazione dell’eventuale ricorso al subappalto”.

Nella versione antecedente alle modifiche del D.Lgs. 209/2024, invece, si faceva riferimento agli indici sintetici di costo di costruzione dei manufatti edilizi pubblicati dall’ISTAT.

Nelle more dell’emanazione del provvedimento del Ministero infrastrutture e trasporti che dovrà individuare i singoli indici di costo per tutte le lavorazioni previste dalla Tabella A di cui all’Allegato II.2-bis del Codice, è possibile dunque fare ancora riferimento al meccanismo pregresso ed agli indici dei costi di costruzione pubblicati dall’ISTAT.

Come si usano gli indici dei costi di costruzione per la stima parametrica

Gli indici ISTAT vengono adottati anche per la stima del più probabile costo di costruzione di un’opera con il metodo parametrico.

Si tratta, in pratica, di definire la consistenza dell’opera in base ad un parametro significativo (es. volume, superficie), cui va applicato il corrispondente valore economico riferito ad opere similari, che può essere desunto dai costi standardizzati pubblicati da istituzioni preposte, da pubblicazioni specializzate oppure, più spesso, direttamente dal mercato.

In base all’epoca del costo riferito ad opere similari desunto, si potranno poi applicare gli indici ISTAT per attualizzare detto costo all’epoca per la quale si richiede la stima.

Come si calcola e si rivaluta il costo di costruzione?

Per aggiornare un costo nel tempo usando l’indice ISTAT, si utilizza la seguente formula:

Costo aggiornato = Costo iniziale · Indice target / Indice base​

Bisogna:

• individuare l’indice base: è l’indice ISTAT corrispondente alla data in cui è stato rilevato il costo iniziale (es. maggio 2022);
• individuare l’indice target: è l’indice ISTAT corrispondente alla data alla quale si vuole aggiornare il costo (es. novembre 2024);
• applicare la formula: si moltiplica il costo iniziale per il rapporto tra indice target e indice base.

Esempio pratico

• costo iniziale: € 500.000
• data di riferimento del costo iniziale: maggio 2022
• indice ISTAT fabbricati residenziali a maggio 2022: 112,8
• indice ISTAT fabbricati residenziali a novembre 2024: 114,2

Applicando la formula:

Costo aggiornato=500.000×114,2/ 112,8 = 500.000 × 1,0124 ≈ 506.200 \ 506.200

Indici ISTAT: riferimenti normativi

I principali riferimenti normativi sono:

• Legge 392/1978 (Legge sull’equo canone): introduce l’indice come riferimento per l’adeguamento annuale dei canoni di locazione;
• D.Lgs. 163/2006 (abrogato, ma rilevante storicamente): riconosce l’ICC per la revisione dei prezzi nei contratti pubblici;
• D.Lgs. 36/2023: stabilisce i criteri per la revisione dei prezzi, includendo indici ISTAT come strumenti tecnici;
• Contratti privati: l’indice è spesso inserito come riferimento per clausole di rivalutazione automatica.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 36/2023, è diventato obbligatorio inserire nei bandi di gara le clausole per la revisione dei prezzi. Il decreto indica chiaramente quali indici sintetici di costo e prezzo devono essere utilizzati. L’articolo 60, comma 3 del Codice, modificato dal Correttivo (D.Lgs. 209/2024), stabilisce che per la revisione dei prezzi:

• nei contratti di lavori pubblici, si applicano gli indici sintetici individuati dal comma 4-quater ossia l’allegato II.2-bis disciplina le modalità di applicazione delle clausole di revisione dei prezzi, tenuto conto della natura e del settore merceologico dell’appalto, e degli indici disponibili e ne specifica le modalità di corresponsione, anche in considerazione dell’eventuale ricorso al subappalto;
• nei contratti di servizi e forniture, si utilizzano indici specifici dei prezzi al consumo, alla produzione industriale e dei servizi, nonché delle retribuzioni orarie.

Il comma 4 prevede che il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, in accordo con l’ISTAT, definisca gli indici di costo per tipologie omogenee di lavorazioni, secondo la Tabella A dell’Allegato II.2-bis. Il comma 4-quater, infine, specifica le modalità di applicazione delle clausole di revisione, considerando anche la natura dell’appalto, il settore merceologico e l’eventuale subappalto.

Nelle more dell’emanazione del provvedimento del Ministero infrastrutture e trasporti che dovrà individuare i singoli indici di costo per tutte le lavorazioni previste dalla Tabella A di cui all’Allegato II.2-bis del Codice, è possibile dunque fare ancora riferimento al meccanismo pregresso ed agli indici dei costi di costruzione pubblicati dall’ISTAT.

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Tabelle degli Indici ISTAT dei costi di costruzione

Attualmente l’ISTAT pubblica mensilmente i seguenti indicatori:

• indice per il costo di costruzione di edifici residenziali;
• indice per il costo di capannoni industriali;
• indice per tratti stradali con galleria.

Questi indici possono essere impiegati anche per stimare il costo di costruzione di nuove opere tramite il metodo parametrico, che associa un valore economico a un parametro fisico dell’opera (ad esempio superficie o volume). Tali valori di riferimento possono derivare da fonti ufficiali, pubblicazioni di settore o dati di mercato. Per aggiornare economicamente i costi riferiti ad epoche passate, si applicano gli indici ISTAT corrispondenti, adeguando così la stima alla data corrente.

Come detto sopra, con la diffusione dei dati riferiti a gennaio 2024, l’Istat ha avviato la pubblicazione delle serie degli indici dei prezzi alla produzione delle costruzioni nella nuova base di riferimento 2021. Gli indici diffusi in precedenza avevano come base di riferimento il 2015.

Fabbricato residenziale e capannone industriale – mensili (base 2021)

Metodologia di calcolo

Come abbiamo accennato l’ISTAT rileva mensilmente il costo di:

• manodopera
• materiali da costruzione
• noli e trasporti
• oneri di sicurezza
• altri costi accessori

Queste voci sono aggregate in un indice sintetico secondo pesi percentuali derivati da studi di input-output del settore edilizio. L’indice complessivo (ICC) è espresso come:

dove:

• w_i​ = peso della componente “i“;
• C_i,t = costo corrente della componente “i” al tempo “t“;
• C_i,0 = costo della stessa componente al tempo base (solitamente 2010 = 100).

Gli indici dei costi di costruzione non considerano:

• il costo del suolo,
• i costi di progettazione,
• i margini di profitto dell’impresa edile,
• altri oneri, come quelli di urbanizzazione, bonifica e finanziari.

Come sono calcolati i costi di costruzione dei fabbricati residenziali

L’indice Istat dei costi di costruzione del fabbricato residenziale misura la variazione nel tempo dei costi diretti (relativi a manodopera, materiali, trasporti e noli a caldo con macchina in funzione, compreso il consumo di carburante o energia elettrica e il costo del manovratore) per costruire un edificio residenziale di tipo medio, con superficie lorda complessiva di m² 1879,59, composto da quattro piani fuori terra e uno interrato per volume totale m³ 4655,07. L’edificio è costruito in condizioni ordinarie, senza opere speciali di fondazione o consolidamento del terreno (palificazioni o paratie).

 Sono esclusi dalla stima del costo di costruzione:

• ulteriori oneri da sostenere per realizzare l’opera (tra cui gli oneri di urbanizzazione e il contributo sul costo di costruzione, i costi di bonifica, le monetizzazioni e gli oneri finanziari);
• il costo del suolo e i costi indiretti che concorrono alla costruzione, tra cui i costi di progettazione, di direzione dei lavori e di allacciamento ai vari servizi, i costi per la gestione della sicurezza, nonché il margine di profitto dell’impresa edile.

L’indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale: le faq dell’ISTAT

Cosa misura l’indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale?

L’indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale è un indicatore mensile che misura le variazioni nel tempo dei costi diretti di un fabbricato ad uso abitativo: sono esclusi pertanto, il costo del suolo, quello della progettazione, della direzione dei lavori e degli allacciamenti ai vari servizi.

Quali qualifiche di operai del settore edile vengono considerati nel costo della manodopera?

La dinamica del costo della manodopera è misurata considerando quattro categorie: i) operaio superspecializzato, ii) operaio specializzato, iii) operaio qualificato, iv) operaio comune. La variabile di riferimento è il costo orario della manodopera del settore edile.

Che cosa sono i gruppi di costo?

Si riferiscono alle quattro componenti – manodopera, materiali, trasporti e noli – che determinano i costi per la costruzione di un fabbricato residenziale. La dinamica dei costi è definita: i) per i materiali, dagli indici dei Prezzi alla produzione dell’industria (mercato interno); ii) per la manodopera, dagli indici delle Retribuzioni contrattuali, con riguardo alla variabile del costo orario della manodopera del settore edile; iii) per i trasporti, dagli indici dei Prezzi alla produzione dei servizi; iv) per i noli, definiti “a caldo” poiché includono sia i costi della forza motrice (energia elettrica e/o carburante) che quelli della manodopera (impiego del manovratore), i prezzi sono acquisiti presso alcuni Provveditorati interregionali alle Opere Pubbliche (Lombardia Emilia Romagna, Toscana-Umbria-Marche, Lazio-Abruzzo-Sardegna) e presso i listini delle CCIAA di Milano, Modena, Bologna, Firenze.

Le variazioni percentuali tra indici includono l’Irap?

Sì, le variazioni includono l’Irap. A partire dal mese di gennaio 1998, con l’introduzione dell’I.R.A.P. (Imposta regionale sulle attività produttive), D.lgs. 446/97, sono stati soppressi alcuni contributi sociali che concorrevano al calcolo del gruppo della manodopera e quindi dell’indice generale. Per ottenere variazioni al netto dell’IRAP, è stato elaborato un opportuno coefficiente per raccordare gli indicatori che decorrono da gennaio 1998 con quelli precedenti a tale mese. Tale coefficiente, per l’indice generale, è pari a 1,0285: per ottenere una variazione al netto dell’Irap è sufficiente, fare il prodotto del quoziente risultante dal rapporto tra gli indici per il coefficiente Irap e arrotondare l’operazione finale con la regola generale.

Qual è l’ultima base di riferimento degli indici?

Da gennaio 2024 la base di riferimento degli indici è il 2021; per effetto del ribassamento sono stati ricalcolati gli indici dal gennaio 1967.

Cosa si intende per variazione congiunturale?

Per un qualsiasi aggregato, è la variazione percentuale rispetto al periodo precedente, ossia il quoziente tra l’indice del mese corrente di riferimento (dividendo) e quello del mese precedente corrispondente (divisore). Il risultato è moltiplicato per 100, sottratto 100 e arrotondato alla prima cifra decimale.

Cosa si intende per variazione tendenziale?

Per un qualsiasi aggregato, è la variazione percentuale rispetto al periodo corrispondente, ossia il quoziente tra l’indice del mese corrente di riferimento (dividendo) e quello dello stesso mese del periodo corrispondente (divisore), il risultato è moltiplicato per 100, sottratto 100 e arrotondato alla prima cifra decimale.

Gli indici del costo di costruzione di fabbricato residenziale sono calcolati a livello territoriale?

A partire dal calcolo degli indici in base 2005, gli stessi sono calcolati solo a livello nazionale. Gli indici per città capoluogo di regione sono stati calcolati e diffusi fino a dicembre 2008 e non sono oggetto di rilascio nell’attuale sistema informativo.

Contributo di costruzione, costi di costruzione e oneri di urbanizzazione

Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nel presente articolo.

Secondo l’articolo 16 comma 1 del D.P.R. 380/2001, il “contributo di costruzione” si compone di:

• oneri di urbanizzazione;
• costo di costruzione.

Il costo di costruzione è strettamente connesso al concreto esercizio della facoltà di costruire, per cui non è dovuto soltanto nei casi di rinuncia o di mancato utilizzo del titolo edilizio o in ipotesi di intervenuta decadenza del titolo stesso.

Il costo di costruzione per i nuovi edifici viene individuato periodicamente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata, definiti dalle stesse Regioni (lettera g), comma 1, art. 4 della Legge 457/1978). Con il medesimo provvedimento le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l’edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del costo di costruzione in misura non superiore al 50%.

Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente ed autonomamente, in ragione dell’intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT).

Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5% al 20%, che viene determinata dalle Regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/indice-istat-costi-di-costruzione/