Sopraelevazione in aderenza: quando deve rispettare le distanze legali?

La sopraelevazione di un fabbricato è uno degli interventi edilizi che più frequentemente genera dubbi nei rapporti tra proprietà confinanti. A differenza di altre opere di trasformazione, infatti, essa incide sullo sviluppo verticale dell’edificio e può modificare volumetria, sagoma, prospetti e rapporti di distanza con gli immobili vicini.

La questione diventa ancora più delicata quando i fabbricati sono costruiti in aderenza. In questi casi occorre comprendere se l’originaria continuità tra gli edifici consenta anche successivi interventi in altezza oppure se, al contrario, la sopraelevazione debba essere valutata come una nuova costruzione, soggetta alle regole sulle distanze legali previste dal codice civile e dagli strumenti urbanistici locali.

Per tecnici e progettisti il tema discusso e chiarito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 22511/2026 è particolarmente rilevante, perché la verifica non può limitarsi allo stato originario dei luoghi. È necessario considerare la natura dell’intervento, l’eventuale modifica della sagoma preesistente, la disciplina comunale vigente e il rapporto tra norme civilistiche e prescrizioni urbanistiche.

La corretta qualificazione dell’opera, valutata anche attraverso l’inserimento e la rappresentazione nel contesto reale con l’ausilio di un software di progettazione 3D BIM, diventa quindi decisiva: da essa dipende la possibilità di mantenere l’intervento, oppure la necessità di rispettare distacchi, arretramenti e limiti imposti dalla normativa applicabile.

Sopraelevazione in aderenza e distanze dal confine: conta la sagoma originaria o la normativa urbanistica vigente?

Il piato giudiziario è originato da una lite tra proprietari di fabbricati confinanti o comunque posti in stretta relazione edilizia tra loro. Gli attuali ricorrenti in cassazione avevano citato in giudizio i loro confinanti davanti al Tribunale, sostenendo che questi ultimi avessero realizzato una serie di opere edilizie illegittime sul proprio fabbricato, in violazione delle distanze legali.

Le opere contestate riguardavano, in particolare:

• la sopraelevazione della copertura del tetto,
• la realizzazione di abbaini, balconi, terrazzi a livello e sporgenze della gronda.

Secondo gli attori, tali interventi avevano modificato l’originario assetto del fabbricato e inciso sui rapporti di distanza rispetto agli immobili vicini.

Il Tribunale, riuniti i giudizi, aveva accolto solo in parte le domande delle parti, ordinando alcuni arretramenti e rigettando altre richieste. La vicenda era poi giunta davanti alla Corte d’Appello, che aveva ritenuto non applicabile, per diverse opere, la disciplina ordinaria delle distanze tra costruzioni, valorizzando il fatto che i fabbricati fossero originariamente in aderenza.

Secondo la Corte territoriale, infatti, quando due edifici sono costruiti in aderenza, l’art. 873 c.c. sulle distanze tra costruzioni non opera nello stesso modo in cui opera per fabbricati separati. In tale prospettiva, la sopraelevazione del tetto non sarebbe stata di per sé illegittima, a meno che fosse stato dimostrato che il nuovo sviluppo verticale si fosse collocato fuori dalla sagoma originaria, rompendo la linea di aderenza tra i fabbricati.

La Corte d’Appello aveva quindi respinto le domande dirette a ottenere la demolizione o l’arretramento della sopraelevazione e di alcune sporgenze, ritenendo che non fosse stata adeguatamente prospettata la perdita dell’originaria aderenza. Aveva invece confermato l’arretramento di alcuni balconi, ma solo sotto il profilo della violazione delle distanze previste per le vedute, non anche come violazione della disciplina sulle distanze tra costruzioni.

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza davanti alla Corte di Cassazione

Essi hanno sostenuto, anzitutto, che la Corte d’Appello avesse applicato in modo errato la disciplina delle distanze legali.

Il punto centrale del ricorso riguardava la qualificazione della sopraelevazione. Secondo i ricorrenti, la sopraelevazione del tetto, gli abbaini, i balconi e le sporgenze non potevano essere considerati meri interventi su un edificio già esistente, ma dovevano essere trattati come nuove costruzioni, perché avevano determinato un aumento della volumetria, della superficie e della sagoma dell’edificio.

I ricorrenti hanno inoltre contestato l’affermazione secondo cui la presenza originaria di fabbricati in aderenza sarebbe sufficiente a escludere l’applicazione delle distanze legali. A loro avviso, l’aderenza preesistente non poteva legittimare automaticamente ogni successivo sviluppo in altezza o in sporgenza. La sopraelevazione, infatti, avrebbe dovuto rispettare la linea verticale dell’originaria costruzione; diversamente, l’intervento avrebbe assunto natura autonoma e avrebbe dovuto rispettare le distanze prescritte.

Un ulteriore profilo riguardava la normativa locale. I ricorrenti hanno richiamato l’art. 90 del PRG del Comune, sostenendo che tale disciplina imponesse specifiche distanze dal confine e non consentisse liberamente la costruzione in aderenza, salvo ipotesi particolari. Da ciò derivava, secondo loro, che anche se gli edifici originari erano in aderenza, le nuove opere, realizzate successivamente, avrebbero dovuto conformarsi alla normativa urbanistica vigente al momento della sopraelevazione.

I ricorrenti hanno poi censurato il criterio utilizzato dalla Corte d’Appello per il calcolo delle distanze. A loro giudizio, anche nel caso di fabbricati in aderenza, quando si realizzano nuove opere in altezza o in aggetto, occorre individuare correttamente il punto da cui misurare la distanza, potendo assumere rilievo la facciata esterna del muro comune o la sua proiezione verticale.

Infine, è stata contestata la qualificazione dei balconi realizzati dai resistenti. Secondo i ricorrenti, le solette aggettanti a servizio dei balconi non dovevano essere valutate soltanto come vedute, ma anche come veri e propri corpi di fabbrica, rilevanti ai fini delle distanze tra costruzioni, ove dotate di consistenza, stabilità e apprezzabile ampiezza.

Gli originari convenuti hanno resistito al ricorso e hanno proposto anche ricorso incidentale condizionato

La loro difesa si è innestata sulla stessa questione giuridica posta dai ricorrenti principali: la rilevanza delle distanze legali in presenza di fabbricati originariamente costruiti in aderenza. In sostanza, i controricorrenti hanno sostenuto la correttezza della decisione della Corte d’Appello nella parte in cui aveva escluso l’applicazione automatica dell’art. 873 c.c. a interventi realizzati su fabbricati già aderenti.

Tuttavia, in via incidentale e condizionata, hanno evidenziato che, se la Cassazione avesse ritenuto applicabile la disciplina delle distanze anche alle sopraelevazioni eseguite su edifici in aderenza, allora lo stesso principio avrebbe dovuto valere anche nei confronti dei ricorrenti.

I controricorrenti hanno infatti sostenuto che anche la sopraelevazione eseguita dai ricorrenti principali sarebbe stata illegittima, perché realizzata senza rispettare le distanze dal fabbricato contiguo e, secondo la loro prospettazione, al di fuori della sagoma preesistente. Da qui la richiesta che, in caso di accoglimento del ricorso principale, fosse riesaminata anche la legittimità delle opere eseguite dagli stessi ricorrenti principali.

In altri termini, la difesa dei controricorrenti si è articolata su un doppio piano:

• da un lato, la conservazione della decisione d’appello favorevole alla tesi della non applicabilità delle distanze in ragione dell’aderenza;
• dall’altro, in via subordinata, l’estensione dello stesso criterio invocato dai ricorrenti principali anche alle opere da questi ultimi realizzate.

Corte di Cassazione: la sopraelevazione di un fabbricato in aderenza, pur astrattamente consentita lungo la verticale della costruzione preesistente, integra nuova costruzione e deve rispettare le distanze legali quando la disciplina urbanistica vigente al momento dell’intervento imponga distacchi inderogabili dal confine, escludendo la possibilità di costruire direttamente sul confine stesso

La Corte di Cassazione ha accolto i primi quattro motivi del ricorso principale e anche il ricorso incidentale condizionato, dichiarando invece inammissibile il quinto motivo.

Il passaggio decisivo della sentenza riguarda la qualificazione della sopraelevazione. La Cassazione ha ribadito che la sopraelevazione di un edificio deve essere considerata, in linea generale, una nuova costruzione, perché comporta un incremento della volumetria e della superficie dell’immobile. Per questa ragione, essa è soggetta alla disciplina delle distanze legali vigente al momento della sua realizzazione.

La Corte ha però precisato un punto importante:

            Il rispetto della distanza di cui all’art. 873 c.c. trova applicazione soltanto con riguardo a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, essendo, pertanto, in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente […]. Infatti, l’art. 877 c.c. consente la costruzione in aderenza, senza oneri o formalità, anche in caso di sopraelevazione di costruzione preesistente.

      Tuttavia, quando, all’epoca della sopraelevazione subentri uno strumento urbanistico che prescriva inderogabilmente una determinata distanza dal confine, senza prevedere la facoltà di costruzione in aderenza, opera il principio sopra richiamato secondo cui, in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione […]. Con la conseguenza che in tale evenienza si applica la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione. 

In altre parole, quando due fabbricati sono costruiti in aderenza, la disciplina dell’art. 873 c.c. non opera automaticamente come nei casi di edifici separati. L’art. 877 c.c., infatti, consente la costruzione in aderenza e tale possibilità può riguardare anche la sopraelevazione, purché l’intervento si sviluppi lungo la verticale della costruzione preesistente e mantenga la continuità dell’originaria aderenza.

Il principio, tuttavia, incontra un limite fondamentale. Se al momento della sopraelevazione è vigente uno strumento urbanistico locale che impone in modo inderogabile una determinata distanza dal confine e non consente la costruzione in aderenza, allora la sopraelevazione non può beneficiare automaticamente della situazione originaria. In tal caso, l’intervento deve rispettare la normativa urbanistica sopravvenuta.

La Cassazione ha quindi censurato la Corte d’Appello per non aver verificato correttamente se la normativa locale applicabile, in particolare il PRG del Comune, imponesse distanze inderogabili dal confine o tra fabbricati. Il giudice d’appello aveva escluso l’applicazione di tali regole ritenendole semplicemente integrative dell’art. 873 c.c.; secondo la Cassazione, invece, proprio la normativa locale vigente al momento della sopraelevazione doveva essere esaminata per stabilire se la costruzione in aderenza fosse ancora consentita.

Distanze legali e balconi

La Suprema Corte ha inoltre accolto le doglianze relative ai balconi. Ha ricordato che, ai fini delle distanze legali, la nozione di costruzione non coincide solo con quella di edificio chiuso o volume abitabile. Possono rientrare nella nozione di costruzione anche opere sporgenti, come balconi sostenuti da solette aggettanti, quando abbiano solidità, stabilità e dimensioni apprezzabili. Tali elementi, se ampliano la consistenza del fabbricato, devono essere computati nel calcolo delle distanze.

La sentenza d’appello è stata quindi cassata nei punti relativi alla sopraelevazione, alle opere aggettanti e ai criteri di misurazione delle distanze. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda applicando i principi indicati dalla Cassazione.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Distanza tra edifici: regole generali ed eccezioni. La corretta qualificazione dell’opera, valutata anche attraverso l’inserimento e la rappresentazione nel contesto reale con l’ausilio di un software di progettazione 3D BIM, diventa quindi decisiva: da essa dipende la possibilità di mantenere l’intervento, oppure la necessità di rispettare distacchi, arretramenti e limiti imposti dalla normativa applicabile.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/sopraelevazione-in-aderenza-quando-deve-rispettare-le-distanze-legali/