Abusi edilizi: frazionamento dell’immobile in più appartamenti con SCIA o permesso? | Articoli

La trasformazione di un immobile in più unità abitative, con incremento della superficie utile, costituisce ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire. Senza titolo abilitativo e prova dello stato legittimo, scatta l’abuso edilizio.

Il frazionamento di un immobile in più unità abitative può richiedere il permesso di costruire quando comporta un aumento della superficie utile e una trasformazione sostanziale dell’organismo edilizio. Il TAR Lazio, in una recente sentenza, esamina la suddivisione abusiva di un appartamento in due monolocali, con soppalchi abitabili, realizzata senza titolo edilizio. La pronuncia chiarisce inoltre che lo stato legittimo deve essere dimostrato mediante documentazione idonea, che il frazionamento deve rispettare le norme urbanistiche e che l’abuso può comportare demolizione e ripristino anche per chi acquista l’immobile.

Il caso: frazionamento immobiliare con aumento di superficie

Un conto è lo spostamento delle tramezzature interne (intervento assentibile con CILA o SCIA), un altro il frazionamento di un’immobile in più unità abitative: bisogna stare molto attenti quando si vanno ad eseguire lavori di questo tipo, perché si sconfina nella ristrutturazione edilizia che diventa abusiva senza permesso con la demolizione come conseguenza quasi inevitabile.

Ce lo spiega piuttosto bene il Tar Lazio nella sentenza 15309/2026 dello scorso 28 settembre, nella quale si affronta il tema del frazionamento immobiliare realizzato senza titolo edilizio, chiarendo i presupposti per la legittimità degli interventi e le conseguenze delle trasformazioni abusive.

La controversia riguarda un appartamento a Roma, suddiviso in due monolocali mediante la chiusura di un passaggio interno. Entrambi gli alloggi erano dotati di soppalchi destinati a camere da letto, raggiungibili tramite scale in muratura.

A seguito di un sopralluogo, il Comune aveva accertato un frazionamento con aumento della superficie utile lorda (SUL), realizzato senza titolo abilitativo e in contrasto con la disciplina urbanistica. Era stata quindi ordinata la demolizione delle opere e il ripristino dello stato dei luoghi.

Quando il frazionamento richiede il permesso di costruire

Il TAR chiarisce che il frazionamento di un immobile, quando comporta la creazione di unità autonomamente utilizzabili e un incremento delle superfici utili, può configurare un intervento di ristrutturazione edilizia soggetto a permesso di costruire.

Nel caso esaminato, la realizzazione dei soppalchi abitabili e la suddivisione dell’appartamento avevano modificato sostanzialmente l’organizzazione e la consistenza dell’immobile. Non si trattava quindi di una semplice redistribuzione interna degli spazi, ma della creazione di un organismo edilizio diverso da quello originario.

Attenzione: la pronuncia non esclude che altri frazionamenti, privi di incremento volumetrico e conformi alla disciplina vigente, possano rientrare nella manutenzione straordinaria. La qualificazione dipende dalle caratteristiche concrete dell’intervento.

Lo stato legittimo dell’immobile: quali documenti servono

Un altro aspetto centrale riguarda lo stato legittimo dell’immobile, disciplinato dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Si tratta della configurazione edilizia legittimamente autorizzata, ricostruibile attraverso i titoli che hanno consentito la costruzione e i successivi interventi, secondo le regole previste dalla norma.

Per gli edifici realizzati quando il titolo edilizio non era obbligatorio, possono assumere rilievo le informazioni catastali di primo impianto, fotografie storiche, documenti d’archivio e altri elementi probatori.

Nel caso concreto, le planimetrie del 1939 e del 1975 indicavano l’esistenza di un’unica unità immobiliare.

La proprietaria sosteneva che l’immobile fosse originariamente composto da due abitazioni, successivamente accorpate, ma non aveva prodotto titoli edilizi idonei a dimostrarlo.

Il TAR ribadisce che la presenza di due ingressi o una relazione tecnica privata non bastano, da sole, a dimostrare la legittimità di un precedente frazionamento.

Il contrasto con le norme urbanistiche

L’immobile ricadeva, peraltro, nei tessuti di origine medievale T1 del Piano regolatore di Roma, dove il frazionamento è vietato, salvo che serva a ricostituire unità precedentemente accorpate.

Poiché tale circostanza non era stata dimostrata, l’intervento risultava incompatibile anche con le prescrizioni urbanistiche comunali.

I giudici hanno inoltre rilevato l’assenza dell’autorizzazione del Genio civile, necessaria per le opere strutturali nelle condizioni previste dalla normativa antisismica.

Abuso edilizio e responsabilità del proprietario

In definitiva, la realizzazione di una ristrutturazione soggetta a permesso di costruire senza il necessario titolo comporta l’applicazione delle sanzioni edilizie, compreso l’ordine di demolizione e ripristino.

Il TAR precisa che tali conseguenze possono riguardare anche chi abbia acquistato l’immobile quando le opere abusive erano già presenti. L’acquisto di un edificio nello stato di fatto esistente non ne dimostra la regolarità urbanistica e non impedisce al Comune di ordinare il ripristino.

FAQ TECNICHE: Frazionamento edificio con aumento della superficie utile | Ingenio

1. Quando il frazionamento di un immobile richiede il permesso di costruire?

Il permesso può essere necessario quando la divisione crea unità abitative autonome e comporta un aumento della superficie utile o una trasformazione sostanziale dell’edificio. La qualificazione dipende dalle caratteristiche effettive dei lavori e dalla disciplina urbanistica applicabile.

2. Il frazionamento di un appartamento rientra sempre nella ristrutturazione edilizia?

No. Se i lavori si limitano a modificare la distribuzione interna, senza incrementi di superficie o trasformazioni rilevanti, possono rientrare nella manutenzione straordinaria, con il titolo previsto dalla normativa. Occorre però verificare il progetto concreto e le disposizioni locali.

3. Come si dimostra lo stato legittimo di un immobile?

Ai sensi dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, lo stato legittimo si ricostruisce attraverso i titoli edilizi e gli altri documenti ammessi dalla legge. Per gli edifici più risalenti possono essere utili planimetrie storiche, fotografie, documenti d’archivio e dati catastali, secondo le condizioni previste dalla norma.

4. Due ingressi separati o una relazione tecnica dimostrano che esistevano già due unità immobiliari?

Non necessariamente. Questi elementi, considerati isolatamente, non provano la legittimità urbanistica di un precedente frazionamento. Servono riscontri documentali adeguati che consentano di ricostruire la configurazione autorizzata dell’immobile e gli eventuali interventi successivi.

5. Il Comune può ordinare la demolizione a chi ha acquistato un immobile già abusivo?

Sì. L’acquisto non sana le opere realizzate senza titolo e non impedisce al Comune di adottare i provvedimenti repressivi previsti dalla legge. Il proprietario attuale può quindi essere destinatario dell’ordine di demolizione e ripristino, anche se non ha eseguito personalmente i lavori.

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