Recupero sottotetto e distanze tra edifici: quando il Salva Casa può evitare la demolizione

La Cassazione civile, sez. II, con la sentenza n. 15256/2026, affronta il recupero del sottotetto, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968. Il principio è di grande interesse pratico: prima di ordinare la demolizione, il giudice deve verificare la disciplina urbanistica applicabile nel tempo, le distanze legittimamente preesistenti e le norme sopravvenute più favorevoli al costruttore.

Il caso: sottotetto recuperato, vicino contrario e richiesta di demolizione

La vicenda riguarda un fabbricato oggetto di lavori di recupero del sottotetto a fini abitativi. L’intervento era stato eseguito previa parziale demolizione e ricostruzione, con innalzamento di circa 2 metri, ma con mantenimento della linea perimetrale preesistente.

Il proprietario dell’immobile confinante aveva chiesto la demolizione delle opere, sostenendo la violazione della distanza di 10 metri tra fabbricati prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968. I proprietari dell’immobile interessato dai lavori, invece, avevano difeso la legittimità dell’intervento richiamando la disciplina regionale lombarda sul recupero dei sottotetti, contenuta negli artt. 63 e 64 della L.R. Lombardia n. 12/2005, oltre all’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001.

Il Tribunale aveva ordinato l’arretramento di 7 metri della porzione di fabbricato realizzata. La Corte d’Appello aveva confermato la decisione, qualificando l’intervento come nuova costruzione e ritenendo applicabile la distanza minima di 10 metri. Da qui il ricorso in Cassazione.

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I cinque motivi accolti dalla Cassazione

I proprietari dell’immobile hanno proposto ricorso in Cassazione articolato in 10 motivi.

I primi 5 motivi, quelli decisivi, riguardavano la disciplina edilizia e urbanistica applicabile all’intervento.

In particolare, i ricorrenti hanno sostenuto che:

• l’intervento doveva essere valutato alla luce della nuova definizione di ristrutturazione edilizia introdotta dalla L. 120/2020;
• l’art. 2-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001 consentiva il mantenimento delle distanze legittimamente preesistenti;
• la normativa regionale lombarda sul recupero dei sottotetti poteva incidere sulla disciplina delle distanze;
• la Corte d’Appello non aveva correttamente considerato le modifiche normative sopravvenute;
• non era stata dimostrata in modo adeguato l’effettiva applicabilità, nel 2007, della distanza di 10 metri prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Gli ulteriori motivi riguardavano le misure coercitive indirette, il risarcimento del danno e le spese processuali. La Cassazione li ha dichiarati assorbiti, perché dipendenti dalla decisione sulla domanda principale di arretramento.

La decisione della Cassazione

La Cassazione accoglie i primi 5 motivi di ricorso, cassa la sentenza della Corte d’Appello di Brescia e rinvia alla stessa Corte, in diversa composizione.

Il punto centrale della decisione è che la Corte d’Appello non ha svolto correttamente due verifiche fondamentali:

• quale fosse la normativa locale sulle distanze effettivamente vigente al momento dell’intervento del 2007;
• quali effetti dovessero essere riconosciuti alla normativa sopravvenuta in materia di demolizione e ricostruzione, ristrutturazione edilizia e recupero dei sottotetti.

Distanze tra fabbricati: serve verificare la normativa locale vigente al momento dell’intervento

La Cassazione osserva che la Corte d’Appello aveva richiamato norme comunali che, però, risultavano successive all’intervento edilizio contestato.

In particolare:

• l’art. 14 del PGT comunale richiamato era stato approvato nel 2009, mentre l’intervento risaliva al 2007;
• il regolamento edilizio comunale richiamato era stato approvato nel 2011;
• la CTU non aveva accertato in modo definitivo l’applicabilità della distanza di 10 metri, ma aveva rimesso la valutazione al giudice.

Per questo motivo, il giudice di rinvio dovrà accertare quale fosse la disciplina locale effettivamente vigente nella zona interessata al momento della sopraelevazione.

Pertanto, occorre verificare se, nel 2007, gli strumenti urbanistici locali vigenti prevedessero una distanza inferiore a quella statale, da sostituire ex lege con quella del D.M. 1444/1968, oppure contenessero un rinvio espresso alla distanza di 10 metri.

Demolizione e ricostruzione: rilevano le distanze legittimamente preesistenti

La Cassazione richiama l’evoluzione normativa dell’art. 3 e dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001.

In particolare, evidenzia che la L. 120/2020 ha ampliato la nozione di ristrutturazione edilizia, includendo anche interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nei limiti previsti dalla norma.

In questi casi, non si deve guardare automaticamente alle distanze vigenti al momento della demolizione e ricostruzione, ma alle distanze legittimamente preesistenti, riferite all’epoca della costruzione originaria dell’edificio.

La Corte afferma anche che una normativa sopravvenuta più favorevole al costruttore può incidere sul giudizio ancora pendente, purché non sia intervenuto un giudicato definitivo sull’illegittimità dell’opera. La Cassazione non qualifica definitivamente l’intervento come legittimo né esclude in modo automatico la disciplina delle distanze. Chiede però al giudice di rinvio di rivalutare la fattispecie alla luce della nozione sopravvenuta di ristrutturazione edilizia e dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001.

Recupero sottotetti e Salva Casa

Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda il nuovo art. 2-bis, comma 1-quater, del D.P.R. 380/2001, introdotto dalla L. 105/2024, il cosiddetto Salva Casa.

La norma, richiamata dalla Cassazione, prevede che gli interventi di recupero dei sottotetti siano consentiti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando non sia possibile rispettare le distanze minime tra edifici e dai confini.

La possibilità è subordinata a specifiche condizioni:

• rispetto delle distanze vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• assenza di modifiche alla forma e alla superficie dell’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali;
• rispetto dell’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo edilizio;
• salvezza delle eventuali leggi regionali più favorevoli.

Per la Cassazione, questa disciplina incide direttamente sugli interventi di recupero abitativo dei sottotetti e può consentire alla normativa regionale, per i soli interventi di recupero dei sottotetti e alle condizioni previste, di derogare alle distanze statali e comunali vigenti al momento dell’intervento di recupero. Anche questa previsione non determina automaticamente la conservazione dell’opera: il giudice dovrà verificare in concreto il rispetto delle condizioni poste dall’art. 2-bis, comma 1-quater, e della disciplina regionale applicabile.

In conclusione, la Cassazione afferma che, alla luce dell’art. 3, comma 1, lett. d), e dell’art. 2-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001, come modificati dalla L. 120/2020, negli interventi di demolizione e ricostruzione le distanze da rispettare possono essere quelle legittimamente preesistenti, da individuare con riferimento all’epoca della costruzione originaria dell’edificio, nei limiti e alle condizioni previste dalla normativa applicabile. Inoltre, per gli interventi di recupero dei sottotetti, dopo la L. 105/2024, la normativa regionale può consentire deroghe alle distanze statali e comunali, alle condizioni previste dall’art. 2-bis, comma 1-quater, del D.P.R. 380/2001.

La Corte non afferma automaticamente che l’intervento sia legittimo. Stabilisce, però, che l’ordine di arretramento non poteva essere confermato senza una verifica puntuale della disciplina locale vigente, delle distanze legittimamente preesistenti e della normativa sopravvenuta più favorevole.

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