Conformità catastale e regolarità edilizia: cosa cambia negli atti

Quando si parla di compravendita immobiliare,
conformità catastale e profili
urbanistico-edilizi vengono
spesso richiamate nello stesso contesto, ma appartengono a
discipline diverse, rispondono a finalità differenti e producono
conseguenze che non possono essere automaticamente sovrapposte.

Su questa distinzione è intervenuta la Corte di
Cassazione con la sentenza
8 luglio 2026, n. 22902, affrontando il caso di un
atto di vendita privo della dichiarazione di conformità catastale
prevista dall’art. 29, comma 1-bis, Legge n.
52/1985 e successivamente confermato ai sensi del comma
1-ter.

La pronuncia riguarda la responsabilità disciplinare del notaio,
ma il ragionamento seguito dalla Suprema Corte assume interesse
anche sotto il profilo edilizio, perché mette a confronto il regime
delle nullità catastali con quello previsto dal

d.P.R. n. 380/2001, escludendo che le regole dettate
per gli atti interessati da determinate carenze urbanistiche
possano essere estese alla disciplina catastale.

Compravendita senza dichiarazione di conformità catastale: il
caso

Il procedimento disciplinare ha riguardato un notaio che aveva
ricevuto un atto di vendita relativo al trasferimento della
proprietà di fabbricati costituiti da unità immobiliari
urbane.

Nell’atto mancava la dichiarazione degli intestatari relativa
alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e
delle planimetrie, richiesta dall’art. 29, comma 1-bis,
Legge n. 52/1985 a pena di nullità.

La violazione era emersa durante un’ispezione ed era stata
formalizzata nel dicembre 2021; due giorni dopo era stato quindi
stipulato l’atto di conferma.

La Commissione amministrativa regionale aveva prosciolto il
notaio e la Corte d’appello, investita del reclamo proposto
dall’Archivio notarile distrettuale e dal Ministero della
Giustizia, aveva confermato quella decisione.

Secondo i giudici di merito, la fattispecie doveva essere
distinta dai casi già affrontati dalla giurisprudenza di
legittimità, perché si era in presenza di una nullità
formale suscettibile di sanatoria e l’atto era stato
effettivamente confermato, risultando inoltre provata la conformità
allo stato di fatto dei dati catastali al momento della stipula
originaria.

Da questa impostazione la Corte d’appello aveva fatto discendere
anche il successivo venir meno della responsabilità disciplinare
del notaio, conclusione che i giudici di Piazza Cavour hanno
ritenuto non conforme ai principi già affermati in materia.

Conformità catastale: quando la mancanza determina la nullità
dell’atto

Il punto di partenza è rappresentato dall’art. 29, comma 1-bis,
Legge n. 52/1985, che disciplina gli atti pubblici e le scritture
private autenticate tra vivi aventi a oggetto il trasferimento, la
costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su
fabbricati già esistenti.

Per le unità immobiliari urbane la norma richiede, tra gli
elementi previsti a pena di nullità, il riferimento alle
planimetrie depositate in catasto e la
dichiarazione resa dagli intestatari sulla conformità allo stato di
fatto dei dati catastali e delle planimetrie, dichiarazione che può
essere sostituita dall’attestazione di conformità rilasciata da un
tecnico abilitato.

Nel caso esaminato dalla Corte, mancava la dichiarazione degli
intestatari.

Il fatto che l’atto sia nullo al momento della stipula non
significa, tuttavia, che sia necessariamente destinato a rimanere
tale, perché il comma 1-ter dell’art. 29 Legge n. 52/1985 prevede
uno specifico meccanismo attraverso il quale, quando ricorrono le
condizioni stabilite dalla norma, è possibile procedere alla sua
successiva conferma.

Atto immobiliare nullo: quando è possibile la conferma prevista
dalla Legge n. 52/1985

Il comma 1-ter dell’art. 29 Legge n. 52/1985, introdotto nel
2017, consente la conferma quando la mancanza del riferimento alle
planimetrie depositate in catasto, della dichiarazione resa dagli
intestatari oppure dell’attestazione del tecnico non dipende
dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro
difformità rispetto allo stato di fatto.

Quando ricorrono queste condizioni, l’atto può essere confermato
anche da una sola delle parti mediante un successivo atto redatto
nella stessa forma del precedente e contenente gli elementi che
erano stati omessi.

La confermabilità presuppone, quindi, che il vizio riguardi
l’omissione degli elementi richiesti dalla norma e che non ricorra,
invece, una delle condizioni che lo stesso comma 1-ter pone fuori
dal proprio ambito applicativo, vale a dire l’inesistenza delle
planimetrie oppure la loro difformità rispetto allo stato di
fatto dell’immobile.

Questa disciplina aveva indotto i giudici di merito a ritenere
che la successiva conferma potesse incidere non soltanto sulla
sorte civilistica dell’atto, ma anche sulla
responsabilità del notaio.

La Suprema Corte ha però escluso che i due effetti possano
essere sovrapposti.

Conformità catastale e nullità urbanistiche: discipline e finalità
diverse

La sentenza assume un interesse particolare anche sotto il
profilo edilizio, perché la Corte ha affrontato espressamente il
confronto con il regime previsto dal d.P.R. n.
380/2001.

Il controricorrente aveva infatti prospettato un possibile
problema di legittimità costituzionale, facendo leva sul diverso
trattamento riservato dall’ordinamento agli atti immobiliari
interessati da determinate carenze catastali rispetto a quelli per
i quali il
Testo Unico Edilizia prevede specifici
meccanismi di conferma o integrazione.

I giudici di Piazza Cavour hanno escluso che le due discipline
possano essere poste sullo stesso piano, richiamando la diversa
funzione delle rispettive previsioni.

Secondo la ricostruzione accolta dalla giurisprudenza di
legittimità, la disciplina delle invalidità collegate alle
violazioni edilizie risponde all’esigenza di
limitare le transazioni aventi a oggetto immobili abusivi, mentre
l’art. 29 Legge n. 52/1985 persegue finalità legate al
contrasto all’evasione fiscale.

I due sistemi, quindi, non sono intercambiabili e la presenza di
una disciplina più favorevole sul versante urbanistico non consente
di trasferirne automaticamente gli effetti alla materia
catastale.

Nullità urbanistiche e conformità catastale: perché il d.P.R. n.
380/2001 segue regole diverse

La differenza emerge anche dalla disciplina espressamente
prevista dal Testo Unico Edilizia.

La Suprema Corte ha richiamato l’art. 47, comma 1, d.P.R. n.
380/2001, osservando che, per le fattispecie nelle quali gli
artt. 46, comma 4, e 30, comma 4-bis consentono la
conferma o l’integrazione dell’atto, il legislatore ha
espressamente escluso la violazione dell’art. 28, comma 1, n. 1,
Legge n. 89/1913.

Una previsione analoga non compare invece nell’art. 29 Legge n.
52/1985.

Per gli ermellini, questa differenza non costituisce una lacuna
che possa essere colmata estendendo alla materia catastale il
regime previsto per le nullità urbanistiche, ma conferma che i due
sistemi seguono logiche autonome e che la conferma
catastale non produce, sul piano disciplinare, gli stessi
effetti riconosciuti dal legislatore in ambito edilizio.

Su queste basi la Corte ha escluso anche il dubbio di
illegittimità costituzionale prospettato nel giudizio.

Conferma dell’atto nullo: quali effetti sulla responsabilità del
notaio

La diversa disciplina dei due sistemi conduce direttamente al
punto centrale della decisione, che riguarda il momento nel quale
si consuma la violazione disciplinare.

La Suprema Corte ha affermato che la responsabilità prevista
dall’art. 28, comma 1, n. 1, Legge n. 89/1913 deve essere valutata
con riferimento alla situazione esistente quando il notaio riceve
l’atto. Se in quel momento il negozio è affetto da una nullità
rilevante ai fini della disposizione, l’illecito disciplinare è già
perfezionato e la circostanza che l’ordinamento consenta
successivamente di recuperarlo non modifica quanto già accaduto
sotto questo profilo.

La Corte ha distinto nettamente i due piani: la conferma
prevista dall’art. 29, comma 1-ter, è diretta alla
conservazione dell’atto e opera sul piano
privatistico, mentre la disciplina notarile riguarda la condotta
tenuta dal pubblico ufficiale nel momento in cui le parti si
affidano al suo ministero.

La responsabilità disciplinare deriva quindi dalla ricezione
dell’atto vietato dalla legge e l’illecito ha carattere
istantaneo: una volta consumato, il successivo rimedio
predisposto dal legislatore per consentire la conservazione del
negozio non può produrre effetti sananti o estintivi anche sul
piano disciplinare.

I giudici di legittimità hanno inoltre precisato che la
successiva eliminazione della causa di nullità può assumere rilievo
nella valutazione della gravità della condotta, ma
non incide sul momento in cui l’illecito si è già consumato.

Compravendita immobiliare: conformità catastale e regolarità
edilizia restano distinte

La Corte ha quindi accolto il ricorso proposto dall’Archivio
notarile distrettuale e dal Ministero della Giustizia, ha cassato
la sentenza d’appello e ha rinviato la causa alla stessa Corte, in
diversa composizione, affinché proceda a un nuovo esame attenendosi
ai principi affermati nella decisione.

Sul piano operativo, la pronuncia conferma soprattutto che
conformità catastale e disciplina
urbanistico-edilizia non possono essere lette come se
fossero espressione di un unico sistema.

Quando ricorrono le condizioni dell’art. 29, comma 1-ter, Legge
n. 52/1985, l’ordinamento consente di recuperare l’atto
originariamente nullo mediante una successiva conferma, purché
l’omissione non dipenda dall’inesistenza delle planimetrie o dalla
loro difformità rispetto allo stato di fatto.

Sul versante edilizio, invece, il d.P.R. n. 380/2001 prevede una
disciplina propria, costruita attorno a finalità differenti e
accompagnata, nei casi espressamente previsti, da regole specifiche
anche per quanto riguarda la posizione del notaio.

Questa differenza impedisce che la conferma prevista dalla
disciplina catastale venga trattata come quella contemplata dal
Testo Unico Edilizia: il rimedio conserva l’atto e i suoi effetti,
ma non modifica retroattivamente la condotta tenuta dal notaio al
momento della stipula, lasciando distinti il piano della
circolazione immobiliare e quello della
responsabilità disciplinare.