conta la strada esistente, non futura

Un piano urbanistico può prevedere che una strada diventi più larga. Ma se quell’allargamento non è stato realizzato, il progetto di un nuovo edificio non può automaticamente utilizzare la futura larghezza per giustificare un’altezza maggiore. Il problema non riguarda soltanto ciò che è disegnato negli elaborati: riguarda quale configurazione del territorio esiste davvero quando il Comune valuta il titolo edilizio.

È il punto centrale della sentenza n. 7229/2026 del Consiglio di Stato, Sezione Quarta, pubblicata il 30 settembre 2026. I giudici hanno respinto l’appello del Comune contro l’annullamento di un permesso per un fabbricato residenziale. Oltre al rapporto con la strada, la controversia riguardava una sopraelevazione del fronte che non poteva essere esclusa integralmente dal calcolo dell’altezza chiamandola volume tecnico.

La pronuncia applica le regole urbanistiche del caso concreto. Non introduce in tutta Italia un’altezza massima pari alla larghezza della strada, né considera illegittimo qualsiasi edificio che superi quella misura: occorre prima individuare la disciplina effettivamente applicabile al lotto.

Il permesso contestato e i due problemi di altezza

La vicenda nasceva da un permesso rilasciato nel settembre 2024 per un edificio residenziale composto da due corpi di fabbrica. Un proprietario confinante lo aveva impugnato, contestando due aspetti distinti: il rapporto tra altezza e sede stradale e la quota raggiunta dal fronte rivolto verso la propria proprietà.

Il TAR aveva accolto in parte il ricorso. La norma locale richiamata, l’articolo 61 delle norme tecniche di attuazione del piano urbanistico, prevedeva un rapporto di 1:1 tra altezza del fabbricato e larghezza della strada. Per il primo giudice il confronto doveva essere effettuato con la strada esistente, larga circa 5 metri, non con quella più ampia prevista dal piano ma ancora non realizzata.

Separatamente, uno dei fronti raggiungeva circa 13,15–13,50 metri, oltre il limite di 10,50 metri considerato nella controversia. La parte eccedente non risultava interamente giustificabile come elemento tecnico escluso dal computo. Queste misure appartengono al caso esaminato e non costituiscono soglie nazionali da applicare ad altri immobili.

Perché conta la strada esistente, non l’ampliamento sulla carta

Il Comune sosteneva che l’altezza ammissibile dovesse essere rapportata alla larghezza indicata nel piano urbanistico. Il Consiglio di Stato ha respinto questa lettura: il riferimento deve essere certo, attuale e concretamente rilevante al momento della valutazione della domanda.

Nel caso deciso, l’ampliamento non era stato attuato e la previsione risultava rimasta sulla carta per 18 anni. La sede viaria era incompleta rispetto alla sezione pianificata, senza le opere di urbanizzazione coerenti con quella configurazione. Non bastava, quindi, che gli elaborati rappresentassero una strada più larga.

Calcolare l’altezza su una trasformazione futura ed eventuale avrebbe fatto dipendere la legittimità del permesso da un cambiamento ancora non avvenuto. I giudici hanno invece collegato la verifica a esigenze di assetto urbanistico, salubrità e inserimento dell’edificio nel contesto viario effettivo. Neppure la destinazione a viabilità dell’area interessata dall’allargamento poteva sostituire la larghezza materialmente disponibile.

Il rapporto 1:1 non diventa una regola nazionale

La distinzione è importante per chi progetta o verifica un immobile. Il Consiglio di Stato non ha stabilito una formula unica per tutti i Comuni: ha interpretato il parametro locale al centro di questa controversia. Trasferire automaticamente il rapporto 1:1 ad altre zone o ad altri strumenti urbanistici significherebbe usare la decisione fuori dal suo contesto.

Il quadro nazionale comprende anche l’articolo 8 del D.M. 1444/1968, relativo ai limiti di altezza nelle diverse zone territoriali omogenee. Nella sentenza, tuttavia, quel richiamo svolgeva una funzione di supporto: il fondamento dell’annullamento era la violazione delle norme locali contestata dal ricorrente, non una nuova censura introdotta dal giudice.

Altezza e distanze dai confini e tra costruzioni richiedono inoltre verifiche distinte. La pronuncia non consente di ricavare da una sola misura il rispetto di tutti i parametri edilizi.

La sopraelevazione non era tutta un volume tecnico

Un secondo nodo riguardava la parte superiore del fronte. Il Comune contestava il modo in cui il TAR aveva computato l’altezza, richiamando le definizioni regolamentari e sostenendo che la porzione oltre la copertura fosse un volume tecnico o un elemento non computabile.

Il Consiglio di Stato non ha negato in astratto quelle definizioni. Ha confermato, invece, l’accertamento concreto: la sopraelevazione superava in misura apprezzabile la sagoma ordinaria e non era giustificabile per intero con una funzione tecnica.

Per la qualificazione come volume tecnico occorrono necessità effettiva, dimensioni proporzionate, assenza di autonomia funzionale anche potenziale e impossibilità di collocare altrimenti gli impianti. Il nome assegnato negli elaborati non sostituisce queste verifiche.

Nella vicenda, il muro perimetrale saliva per oltre tre metri rispetto alla linea di tompagno ed era funzionale a un’ulteriore struttura di copertura. Non emergeva la stretta indispensabilità di quella soluzione, anche considerando la possibilità di sistemare l’impianto fotovoltaico con modalità meno impattanti sulla sagoma e sull’altezza. Non significa che un impianto solare sia sempre computabile o sempre escluso: significa che qui non giustificava automaticamente l’intera eccedenza.

Il precedente comportamento del vicino non bloccava il ricorso

Il Comune aveva anche sostenuto che il ricorrente avesse usato, per un proprio intervento, la larghezza stradale prevista dal piano. Secondo l’amministrazione questo comportamento rendeva contraddittoria la successiva contestazione del permesso altrui.

I giudici non hanno accolto l’obiezione. Un comportamento riferito a un diverso procedimento non rendeva, di per sé, inammissibile il ricorso contro il titolo esaminato. Se vi fossero stati i presupposti, il Comune avrebbe potuto valutare separatamente la legittimità dell’altro permesso. La pronuncia non certifica quindi la regolarità dell’edificio del vicino: distingue i due procedimenti.

Le verifiche progettuali che non vanno confuse

Per chi deve presentare un progetto, il punto operativo è tenere separati gli elaborati di piano, lo stato reale della strada, il limite di altezza della zona e il computo dei singoli fronti. Un futuro allargamento non può essere trattato come una misura già disponibile senza verificare la situazione concreta e la disciplina applicabile.

Come riferimento generale, l’articolo 12 del D.P.R. 380/2001 richiede che il permesso rispetti strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e disciplina vigente. Qui il richiamo serve a inquadrare la verifica progettuale, non ad attribuire alla sentenza un ulteriore motivo di annullamento. Per il caso concreto restano decisivi il parametro locale e la configurazione accertata al rilascio del titolo.

Appello respinto e spese compensate

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello comunale, lasciando fermo l’annullamento del permesso disposto dal TAR. Le spese del grado di appello sono state integralmente compensate, per la complessità tecnica e interpretativa delle questioni.

L’esito non è una sanatoria, né la certificazione che basti ridurre il progetto a una quota determinata per ottenere un nuovo titolo. La decisione individua i problemi del permesso contestato: il ricorso a una larghezza stradale futura e l’esclusione dal computo di una sopraelevazione non adeguatamente giustificata dalla sua funzione tecnica.