Una SCIA alternativa al permesso di costruire può essere dichiarata inefficace molto tempo dopo la sua presentazione perché il Comune ritiene incompleto o non corretto lo stato legittimo rappresentato? Il Consiglio di Stato, con sentenza 1 ottobre 2026, n. 7249, ha confermato l’annullamento del provvedimento comunale, e che per superare il termine dell’autotutela (oggi sei mesi) non bastano richiami generici a non conformità, discordanze o carenze documentali: occorre individuare concretamente la falsa rappresentazione e motivare sull’interesse pubblico.
Punti chiave
- Le contestazioni generiche sullo stato preesistente non equivalgono automaticamente a falsa rappresentazione dei fatti.
- Per un intervento oltre il termine dell’art. 21-nonies occorrono i presupposti e la motivazione richiesti dalla disciplina dell’autotutela applicabile ratione temporis.
L’ampliamento, nuova attività con SCIA alternativa e Stato Legittimo
La vicenda nasce da una SCIA alternativa al permesso di costruire presentata per effettuare lavori edilizi con ampliamento e insediamento di showroom e affittacamere. Per chi non lo sapesse, la SCIA alternativa al P.d.C. di cui ai all’articolo 23 DPR 380/2001 è una particolare forma di SCIA con cui effettuare interventi edilizi primari di ristrutturazione pesante (art. 10 c.1 lettera c) TUE) e di nuove costruzioni all’interno di specifici piani attuativi, contenenti espressamente precise disposizioni planivolumetriche, e non è ammissibile una sua versione in sanatoria.
Per tale pratica, dopo la fine lavori e ulteriori passaggi, il Comune aveva rilevato discordanze tra stato assentito e stato dichiarato, carenze documentali e dubbi sulla consistenza del fabbricato preesistente, fino a dichiarare inefficace la SCIA nel novembre 2022. Infatti, secondo il Comune il provvedimento sanzionatorio risulta legittimo poiché l’attività di affittacamere (a cui sarebbe dedicata la parte dell’immobile a seguito delle opere oggetto della SCIA) sarebbe in contrasto con la destinazione produttiva della zona in cui ricade l’immobile.
Il Comune, nel fare appello ha contestato che il procedimento sanzionatorio aveva messo in discussione anche la consistenza volumetrica preesistente e utilizzata per il calcolo del bonus volumetrico. Tuttavia, secondo il Consiglio di Stato, gli atti repressivi non indicavano in modo sufficientemente puntuale quali difformità integrassero una falsa rappresentazione idonea a consentire l’intervento tardivo. Più dettagliatamente non era chiaro il riferimento alla difformità tra quanto legittimamente esistente e accatastato e quanto rappresentato nei grafici allegati alla SCIA, in quanto «il provvedimento definitivo, come anche le note precedenti, non menziona in modo specifico in cosa sono consistite la “non conformità” e le “discordanze” che integrerebbero il concetto di “falsa rappresentazione dei fatti” né il provvedimento finale è motivato sotto il profilo dell’interesse pubblico come è previsto dallo schema normativo di cui all’art. 21 nonies l. n. 241 del 1990 s.m.i. per legittimare un annullamento oltre il termine previsto ex lege. Il Comune avrebbe dovuto chiedere chiarimenti all’interessata nel corso del procedimento al fine di avere un quadro istruttorio compiuto».
Autotutela oltre il termine: servono presupposti e interesse pubblico
Il Consiglio di Stato, ha rilevato anche l’assenza di una motivazione adeguata sull’interesse pubblico richiesta dallo schema dell’art. 21-nonies legge n. 241/1990. Una contestazione sulle modalità di calcolo della volumetria preesistente non è sufficiente, da sola, a giustificare il superamento del termine di annullamento in autotutela, e quindi applicabile per dichiarare l’inefficacia della Segnalazione certificata di inizio attività.
Tutt’al più nel provvedimento è rinvenibile una contestazione circa la modalità di calcolo del volume preesistente sul quale calcolare il bonus volumetrico, contestazione che tuttavia non legittima il superamento del termine dei dodici mesi (portato poi ai sei mesi) ex art. 21-nonies L. 241/1990. Occorre notare che in giudizio non è possibile costituire un’integrazione della motivazione provvedimentale, trattandosi di integrazione postuma e come tale inammissibile.
Anche il contrasto alla disciplina urbanistica deve essere spiegato nel provvedimento repressivo: il Comune, aveva richiamato il possibile contrasto dell’attività di affittacamere con la destinazione produttiva dell’area, ma ha giudicato insufficiente il mero rinvio ad atti precedenti. Il profilo di incompatibilità con il piano regolatore comunale doveva essere espresso puntualmente nel provvedimento conclusivo.
Conclusioni e consigli utili
In questa particolare fattispecie l’annullamento dei provvedimenti sanzionatori è stata favorevole al cittadino, perchè è stata rilevata una insufficiente o carente dimostrazione dei presupposti contenuti all’interno del provvedimento repressivo emesso dal Comune. Quando una pratica edilizia presenta dubbi sullo stato legittimo, l’amministrazione deve contestare in modo preciso fatti, titoli abilitativi e difformità, perchè in caso contrario se intende intervenire oltre il termine ordinario di autotutela (ai sensi dell’articolo 21-nonies L. 241/1990, oggi portato a sei mesi), deve inoltre verificare e motivare adeguatamente i presupposti che consentono l’autotutela tardiva. Ma la partita non finisce così, lasciando in piedi una situazione comunque irregolare: il Comune può benissimo aggiustare il tiro nella riedizione dei suoi poteri.
Per il Tecnico professionista, ciò rende necessario documentare in modo minuzioso la preesistente consistenza, lo Stato Legittimo e la provenienza dei dati utilizzati nel progetto. È ormai acclarato che la precisione sia richiesta a tutti gli attori in gioco nel procedimento edilizio, perchè carenze di rappresentazione e descrittive possono giustificare richieste di integrazioni o interventi sui titoli abilitativi.
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Riferimenti normativi
Giurisprudenza citata
- Consiglio di Stato, Sezione Quarta, 1 ottobre 2026, n. 7249 — pronuncia principale.
- TAR Puglia, Sezione Terza, 3 aprile 2024, n. 398 — sentenza di primo grado.
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