Un soppalco che incrementa in misura significativa la superficie utile non è una semplice opera interna: può integrare una ristrutturazione edilizia e, nelle aree vincolate, restare escluso dal terzo condono, che prevede la sanatoria solo per restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.
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Il soppalco abusivo può assumere rilevanza edilizia ben oltre quella di una semplice opera interna quando determina un incremento apprezzabile della superficie utile. In una recente sentenza, il Tar Lazio si occupa di un soppalco di 11 mq realizzato in un locale commerciale di 23 mq, rilevando il superamento del limite del 20% previsto dalla normativa regionale laziale per il terzo condono. Nelle aree vincolate, inoltre, il condono ex DL 269/2003 resta circoscritto agli abusi minori e non comprende le ristrutturazioni edilizie.
Il caso: 11 mq di soppalco in un locale di 23 mq
La sanatoria del soppalco abusivo in zona vincolata è uno dei ‘grandi classici’ della giurisprudenza amministrativa: spesso, infatti, ci si imbatte in sentenze inerenti richieste di ‘terzo condono’ (DL 269/2003) per questo tpo di intervento, per il quale non sempre è chiaro l’inquadramento a livello edilizio (opera interna o ristrutturazione vera e propria?).
La sentenza 14799/2026 del Tar Lazio riguarda proprio una domanda di condono presentata nel 2004 per un soppalco abusivo di 11 mq, realizzato all’interno di un locale commerciale di appena 23 mq. Roma Capitale aveva respinto l’istanza ritenendo superati i limiti dimensionali stabiliti dalla disciplina regionale sul terzo condono. La società sosteneva invece che il soppalco, avendo funzione accessoria, non determinasse un incremento della superficie utile.
Condoni e sanatorie: occhio a non confondere!
Condono e sanatoria sono termini che si sovrappongono e che spesso si possono confondere, ma a livello normativo si riferiscono a procedure – con requisiti – molto diversi tra loro.
Ciò che contraddistingue i condoni è l’eccezionalità dell’evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).
La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull’accertamento di conformità e sugli abusi ‘formali’: serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.
Quindi, l’eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.
Quando il soppalco è una ristrutturazione
Un soppalco non è automaticamente assimilabile a una semplice opera interna. Quando determina un effettivo incremento della superficie utilizzabile e modifica in maniera apprezzabile l’organizzazione dell’immobile può assumere le caratteristiche della ristrutturazione edilizia.
Nell’ambito del terzo condono, la ristrutturazione rientra nella tipologia n. 3 degli abusi prevista dall’allegato 1 al D.L. 269/2003.
Nel caso esaminato, la stessa Amministrazione aveva prospettato la qualificazione dell’opera come ristrutturazione con incremento di superficie utile. Il TAR osserva però che tale diversa qualificazione non avrebbe comunque consentito la sanatoria.
Il limite del 20% per i locali commerciali
La legge regionale Lazio n. 12/2004 ammette, a determinate condizioni, il condono delle ristrutturazioni eseguite all’interno della sagoma originaria anche con aumento della superficie utile lorda. Per gli immobili commerciali, tuttavia, l’incremento non può superare il 20% della superficie utile lorda originaria e, in ogni caso, i 200 mq.
Qui il rapporto è particolarmente significativo: 11 mq di soppalco su 23 mq originari corrispondono a circa il 48%. Il limite del 20% risulta quindi ampiamente superato. Il TAR conclude che l’intervento era estraneo, fin dall’origine, al modello normativo della sanatoria richiesta.
Zona vincolata: abusi maggiori off limits
La pronuncia in esame fonda il diniego soprattutto sul superamento dei limiti dimensionali, non sulla presenza di un vincolo.
Sul piano generale, tuttavia, le regole del terzo condono sono ancora più restrittive nelle aree vincolate: la giurisprudenza considera condonabili soltanto gli abusi minori delle tipologie 4, 5 e 6, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre restano escluse le ristrutturazioni edilizie della tipologia 3.
Ne consegue che un soppalco che, per dimensioni e caratteristiche, produca nuova superficie utile e integri una ristrutturazione non può essere trattato come una semplice opera interna al solo fine di accedere al condono.
Nessun silenzio-assenso
Il lungo decorso del tempo non ha inoltre determinato l’accoglimento tacito della domanda.
Secondo il TAR, quando l’istanza è giuridicamente non riconducibile alla fattispecie prevista dalla legge, manca il presupposto stesso per la formazione del silenzio-assenso. Il Comune conservava quindi il potere di respingere espressamente la richiesta di condono.
FAQ TECNICHE: Terzo condono edilizio per il soppalco abusivo | Ingenio
Quando un soppalco può essere qualificato come ristrutturazione edilizia?
Il soppalco non è automaticamente un’opera interna. Se crea nuova superficie utilizzabile e incide in modo significativo sulla consistenza e sull’organizzazione dell’immobile, può integrare una ristrutturazione edilizia, con conseguenze anche sulla possibilità di accedere al condono.
Qual era il problema nel caso esaminato dal TAR Lazio?
Il soppalco misurava 11 mq, mentre il locale commerciale originario aveva una superficie di 23 mq. L’incremento era quindi pari a circa il 48%, ben oltre il limite del 20% previsto dalla normativa regionale per determinate ristrutturazioni condonabili.
Il terzo condono consente di sanare qualsiasi soppalco abusivo?
No. Il condono previsto dal D.L. 269/2003 opera entro limiti precisi e distingue diverse tipologie di abuso. Nelle aree sottoposte a vincolo, la disciplina è particolarmente restrittiva e consente, in linea generale, soltanto gli interventi riconducibili alle tipologie minori.
Un soppalco che integra una ristrutturazione è condonabile in zona vincolata?
In linea generale, no. Nelle aree vincolate il terzo condono riguarda gli abusi riconducibili a restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria; la ristrutturazione edilizia, tipologia n. 3, resta invece esclusa dall’ambito della sanatoria.
Il silenzio del Comune può determinare il silenzio-assenso sul condono?
Non quando la domanda è estranea ai presupposti previsti dalla legge. Secondo il TAR Lazio, se l’intervento non rientra oggettivamente tra quelli condonabili, non può formarsi il silenzio-assenso per il semplice decorso del tempo: il Comune conserva quindi il potere di respingere l’istanza.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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