Può sembrare paradossale: il Comune vende un proprio immobile con asta pubblica (piano di alienazione) e, anni dopo, contesta all’acquirente una finestra priva di titolo edilizio ordinandone la chiusura. Il nuovo proprietario ha provato a opporsi sostenendo che la provenienza pubblica del bene o le dichiarazioni inserite nell’atto notarile non rendono automaticamente legittime tutte le opere esistenti. Con la sentenza n. 1806/2026 il TAR Piemonte ha confermato il ripristino di un’apertura realizzata sulla parete di un vano di servizio, ritenendo non dimostrata la sua legittimità. La conformità urbanistico-edilizia dell’immobile deve emergere dai titoli abilitativi e dagli elaborati assentiti, non da affermazioni negoziali incapaci di sostituire il procedimento edilizio, secondo quanto dispone la nozione di Stato Legittimo contenuta nell’articolo 9-bis DPR 380/2001.
Punti chiave
- Lo stato legittimo richiede una ricostruzione documentale dei titoli edilizi e delle trasformazioni succedutesi nel tempo, totali e parziali che siano.
- Atto notarile, dati catastali e dichiarazioni del venditore pubblico non configurano da soli effetti dei titoli edilizi.
- Il precedente comportamento del Comune venditore non genera necessariamente un affidamento opponibile all’ordine di ripristino.
La vicenda dell’apertura contestata
La controversia riguardava una luce/finestra realizzata in corrispondenza del vano adibito a servizio igienico, sulla parete perimetrale dell’immobile: il Comune, pur essendo stato il venditore dell’immobile nel 2013, ne aveva ordinato la rimozione e il ripristino dello stato dei luoghi con ordinanza del 2024, in quanto l’opera risultava priva del relativo titolo abilitativo. Il proprietario contestava l’abusività richiamando la storia dell’immobile, attraverso i vari titoli abilitativi e il comportamento assunto dalla stessa amministrazione nella precedente compravendita. Nella sentenza si legge che nelle pratiche edilizie condominiali del 1990 e 1997 non risultano rappresentate finestre sulla parete perimetrale, mentre nelle fotografie allegate al bando di asta pubblica erano visibili. A niente è valso argomentare che tale apertura fosse anche rappresentata nelle variazioni catastali DOCFA depositate dal Comune prima dell’atto di trasferimento.
Neppure la testimonianza di una ex inquilina attestante la presenza di questa e altre aperture sul prospetto fin dal 1965 è stata respinta, per la quale il TAR Piemonte ha richiamato un principio già noto: «Pur trattandosi di elencazione aperta, essa postula, nondimeno, prove documentali precostituite, di provenienza certa, quale non è la dichiarazione in discorso, peraltro agitata solo in sede ricorsuale, dovendo richiamarsi l’insegnamento giurisprudenziale per cui nelle controversie in materia edilizia la prova testimoniale è del tutto recessiva» (Cons. di Stato, sez. VI, 3 gennaio 2022, n. 4).
In sostanza, sosteneva che le dichiarazioni rese dal Comune in sede negoziale e la situazione conosciuta al momento del trasferimento avessero legittimato o almeno consolidato l’illecito edilizio. Il TAR ha respinto la tesi, affermando che la condotta contrattuale dell’ente non è stata considerata idonea a produrre un titolo edilizio mancante, né a trasformare una situazione antigiuridica in opera legittima per il solo fatto che la P.A. abbia fatto la vendita. Diciamo che anche lo “Sceriffo”, quando vende casa, deve verificare il proprio Stato Legittimo, in quanto anche il patrimonio pubblico soggiace alle regole ordinarie (anche se occorre rammentare che accede a diverse sfumature relative al regime di Commerciabilità immobiliare, ne ho parlato in un capitolo del mio libro).
Infatti, la verifica di Stato Legittimo è attualmente regolata dall’articolo 9-bis, commi 1-bis e 1-ter, del DPR 380/2001, e impone la ricostruzione verificata di tutti i titoli abilitativi, segnalazioni e comunicazioni edilizie, relativi a interventi totali e parziali, nonché di tutti i documenti aventi capacità probante e dimostrativa delle opere realizzate in epoca e zona ancora non soggetta a titolo. Infine, esiste anche la clausola “riparatoria” che attribuisce valore sostitutivo ai medesimi documenti qualora i vari titoli abilitativi, comunicazioni e segnalazioni edilizie risultino insussistenti dall’archivio.
Per aiutarti a verificare la regolarità dell’immobile ho pubblicato il libro “Nuovo Stato Legittimo” acquistalo su Amazon.
La questione giuridica: anche il Comune “venditore” deve controllare l’immobile
Il TAR doveva stabilire se il comportamento e le attestazioni prodotte nel rogito dal Comune durante la vendita potessero comportare la legittimità edilizia dell’apertura realizzata in maniera illecita, oppure fondare un affidamento nel privato (acquirente) tale da impedire il successivo ripristino. D’altronde è comprensibile il ragionamento che può aver fatto l’acquirente: “siccome la casa l’ha controllata il Comune e dichiarata regolare nel rogito, perchè devono reprimere un abuso che non hanno dichiarato o perseguito prima?“.
Tuttavia il giudice ha distinto correttamente il piano negoziale del trasferimento da quello amministrativo:
- il rogito di compravendita regola il trasferimento dei diritti e contiene dichiarazioni rilevanti tra le parti, imposte per legge n. 47/1985 e DPR 380/2001.
- Il titolo edilizio (di ogni tipologia), invece, deriva dall’esercizio di una funzione amministrativa tipizzata e deve risultare dal relativo procedimento.
La veste di venditore assunta dall’ente pubblico non vai confusa con il potere pubblico di assentire le trasformazioni edilizie, neppure se coincidono come soggetti responsabile e soggetto vigilante. Per questo un’attestazione di conformità e di regolarità dell’immobile contenuta nel rogito non può assumere alcun valore legittimante o sanante, né in maniera espressa né implicita.
Dall’istruttoria e dal giudizio amministrativa è rimasto accertata l’assenza di documenti capaci di dimostrare che l’apertura fosse stata autorizzata con apposito titolo edilizio: il TAR ha confermato la corretta natura plurimotivata dell’ordinanza ripristinatoria e ha ritenuto sufficienti gli elementi indicati dal Comune per negare la prova della sua legittimità.
La legittimità sotto il profilo edilizio non nasce dall’inerzia, dalla conoscenza dell’illecito o dalla partecipazione del Comune a un contratto traslativo, perché servono i medesimi titoli edilizi disposti dalla normativa.
Non è possibile invocare alcun affidamento per conservare automaticamente un’opera edilizia illecita: il decorso del tempo e le condotte precedenti dal Comune “venditore” dell’immobile irregolare non possono rilevare niente, tranne che in ambito civilistico e penale (per il quale il soggetto ricorrente ha preannunciato le azioni di rivalsa nelle opportune sedi nei confronti del Comune).
Conclusioni e consigli utili
La sentenza del TAR Piemonte n. 1806/2026 conferma che lo Stato Legittimo non può essere ricostruito per impressioni o presunzioni, e tanto meno con affidamento per il fatto che proprio l’ente controllore effettua la vendita. Caso mai conferma l’esatto contrario, ossia non deve sorprendere nessuno: anche il Comune, quando a sua volta è venditore dell’immobile, deve svolgere le opportune verifiche di Stato Legittimo, attestare la conformità catastale e le ordinarie dichiarazioni urbanistiche edilizie richieste per la commerciabilità (L. 47/85 e DPR 380/01). Anche perchè, diciamocela chiaramente: si parano davanti situazioni di strano conflitto di interesse tra venditore ed ente preposto a reprimere gli illeciti.
Hai un dubbio sulla regolarità urbanistica del tuo immobile?
Posso aiutarti a esaminare il caso e a individuare le criticità edilizie, urbanistiche e immobiliari.
Normativa
Giurisprudenza
- codice civile, disciplina di luci, vedute e rapporti di vicinato;
- TAR Piemonte, Torino, sez. II, sentenza n. 1806/2026.
FAQ
Il rogito notarile prova la conformità edilizia dell’immobile?
No. Contiene dichiarazioni rilevanti per il trasferimento (es. commerciabilità e Stato Legittimo), ma non sostituisce la dimostrazione con titoli edilizi ed elaborati grafici.
La planimetria catastale può dimostrare che una finestra è legittima?
Può contribuire alla ricostruzione storica, ma da sola non costituisce titolo edilizio; in due casi assume valore legittimante sostitutivo, ossia quando la pratica edilizia c’era ma risulta smarrita oppure per dimostrare la consistenza presente all’epoca in cui non c’era obbligo di titoli edilizi.
Se il Comune ha venduto l’immobile può successivamente ordinare il ripristino?
Secondo la sentenza sì, quando l’opera non risulta assentita. Le eventuali responsabilità civili e penali restano un tema distinto, per il quale l’acquirente può valutare di esercitarle.
Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved
DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili. In conformità della L. 132/2026 alcuni testi potrebbero essere stati revisionati da intelligenza artificiale.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
