Quando un proprietario confinante contesta un manufatto o una porzione oggetto di condono edilizio per presunte lesioni dei propri diritti di proprietà di terzi, il Comune deve verificare la completezza della domanda e la conformità dell’intervento, ma non può trasformarsi nel giudice dei diritti civilistici. Il TAR Liguria, con la sentenza n. 1075/2026, ha respinto il ricorso contro una concessione edilizia in sanatoria rilasciata per la trasformazione di un balcone in veranda. Il Collegio ha ritenuto non dimostrata né la falsa rappresentazione dello stato dei luoghi né l’invasione della proprietà altrui. La decisione è utile perché separa il controllo amministrativo sul titolo edilizio dalla prova, necessariamente documentale, della lesione civilistica.
- Il vicino deve indicare e provare la concreta lesione del proprio diritto: la sola vicinitas non dimostra un’invasione della proprietà o una violazione delle distanze.
- Il Comune deve considerare la legittimazione del richiedente, ma non può risolvere questioni privatistiche opinabili, che restano nella competenza del giudice civile.
- La contestazione dell’autorizzazione paesaggistica richiede l’indicazione degli elementi falsamente rappresentati e del loro concreto rilievo causale.
Fattispecie: una veranda ritenuta troppo vicina dal confinante
Il ricorrente aveva acquistato un appartamento parzialmente confinante con un’altra unità immobiliare. Il Comune aveva rilasciato il titolo abilitativo in sanatoria nel 2022, relativo alla trasformazione di un balcone preesistente in veranda, nell’ambito di una domanda di condono presentata ai sensi dell’art. 31 e seguenti della legge n. 47/1985. Il proprietario confinante ha impugnato il titolo edilizio sostenendo che:
- la domanda avesse rappresentato in modo incompleto lo stato dei luoghi;
- che la veranda avesse invaso la sua proprietà «perché totalmente in aggetto nel terrazzo di proprietà per una profondità di non meno di cm. 10».
- che l’autorizzazione paesaggistica fosse stata rilasciata sulla base di dati inesatti;
- dedotto l’esecuzione di opere ulteriori durante il lungo procedimento amministrativo.
Più dettagliatamente, secondo la tesi del ricorrente (il vicino) «la sanatoria sarebbe illegittimità, poiché i richiedenti nella domanda i proprietari avrebbero rappresentato in modo errato lo stato dei luoghi sia pregressi sia attuali, anche con riferimento “all’effettiva situazione dominicale con riguardo ai beni immobili interessati e, nello specifico, ai rapporti civilistici relativi ai diritti di terzi in gioco”: nella domanda non sarebbe stato rappresentato il suo terrazzo confinante né sono stati riportati gli spazi che costituiscono la “veranda”. La documentazione fotografica che riproduce la situazione all’epoca esistente indica come oggetto della sanatoria un locale delimitato da una ringhiera metallica, ma nella raffigurazione grafica dello “stato attuale” sarebbe invece indicata una superficie “piena” di una muratura anche verso la proprietà dell’esponente».
Documentazione e assenza di prova
L’opera era stata descritta come una struttura in ferro chiusa da finestre, con parapetto in muratura preesistente e chiusura superiore sul cornicione del terrazzino. La rappresentazione grafica comprendeva anche l’immobile antistante del vicino ricorrente. A fronte di tale documentazione, il confinante si era limitato ad affermare che la veranda invadeva la sua proprietà, senza produrre una prova tecnica o documentale della violazione del diritto civilistico o delle distanze. In altre parole, la contestazione astratta non è sufficiente quando il vizio denunciato riguarda una concreta lesione patrimoniale o reale, occorrendo una puntuale determinazione di essa. Lo stesso criterio è stato applicato all’autorizzazione paesaggistica: il ricorrente non aveva indicato quali elementi fossero stati falsamente rappresentati nella domanda e in che modo l’errore avrebbe condizionato la valutazione paesaggistica. Non è quindi bastato richiamare, in via derivata, l’illegittimità dell’autorizzazione.
E qui viene l’interrogativo personale sulla presenza o meno di una perizia di parte, in grado di fornire una migliore rappresentazione della presunta problematica civilistica; nella fattispecie non appare chiaro quando è stata presentata la domanda di condono, perchè sarebbe utile per riallacciarsi alla possibile formazione dell’usucapione.
Fin dove può esprimersi il Comune sui diritti di terzi?
Il TAR ha richiamato l’orientamento secondo cui l’amministrazione deve verificare la legittimazione del richiedente e può negare il titolo quando la lesione della situazione civilistica sia evidente e manifestamente insuperabile (ad esempio la costruzione a quattro metri dal confine a fronte di cinque), non è esonerato dal farlo. Chiaramente, occorre che il soggetto interessato dia prova puntuale di falsità, a un progetto palesemente incompleto o a una lesione civilistica documentata. I principi di giurisprudenza applicati e richiamati nella sentenza del TAR affermano che:
«secondo l’orientamento consolidato, l’Amministrazione è tenuta ad apprezzare la legittimazione della parte privata all’intervento, ma non le è consentito addentrarsi in questioni civilistiche caratterizzate da un certo margine di opinabilità e/o ingerirsi nei rapporti privatistici; tant’è che, per tale motivo, ogni provvedimento edilizio viene rilasciato con la clausola di salvezza dei diritti dei terzi, i quali restano liberi di far valere le proprie ragioni nella sede giurisdizionale competente (in argomento cfr. Cons. St., sez. VI, 7 novembre 2023, n. 9582; Cons. St., sez. IV, 28 giugno 2022, n. 5369; Cons. St., sez. VI, 17 settembre 2021, n. 6345; Cons. St., sez. VI, 27 luglio 2021, n. 5576; T.A.R. Liguria, sez. I, 27 novembre 2024, n. 803)».
Per questa ragione il titolo abilitativo edilizio è normalmente rilasciato “salvo diritti di terzi“. La clausola non rende inattaccabile il permesso, ma d’altra parte conferma che l’ottenimento di un titolo edilizio non attribuisce diritti reali e non preclude l’azione davanti al giudice civile. Nel caso di specie, la sentenza ha stabilito che la documentazione amministrativa non presentava le contraddizioni denunciate e che il ricorrente non aveva provato l’invasione della proprietà o la violazione delle distanze. Questi criteri non valgono solo per il condono edilizio, ma anche per sanatorie e qualsiasi titolo abilitativo, comunicazione o segnalazione edilizia.
Il confine tra urbanistica e materia civilistica
Spesso le discipline urbanistiche e civilistiche sono confuse tra loro, o addirittura si pretenda di “piegare” l’una all’interno dell’altra. O peggio ancora, di usare l’una come strumento nelle mani dell’altra. Per esempio, far annullare i titoli edilizi o dichiararli inefficaci per presunte violazioni di distanze tra fabbricati, dai confini e mancato rispetto delle vedute, non è affatto automatico e richiede una necessaria quanto puntigliosa valutazione del profilo giuridico.
Da un versante, il titolo edilizio non può essere annullato sulla base di una mera contrapposizione per motivi privatistici tra proprietari, senza una verifica tecnica della distanza o dello sconfinamento. Dall’altro, si è già detto che il Comune non può ignorare una rappresentazione infedele che incida sulla qualificazione dell’opera, sulla volumetria o sulla tutela paesaggistica, come quelle evidenti a prima occhiata.
Conclusioni e consigli utili
Per contestare una sanatoria edilizia (anche ottenuta per Condono) non basta dimostrare di essere proprietari confinanti, semmai occorre evidenziare inconfutabilmente la lesione subita mediante documenti tecnici, in grado di dimostrare un difetto di istruttoria e il collegamento con una concreta violazione urbanistica, paesaggistica o civilistica. Quando la controversia riguarda presunte lesioni dei diritti civilistici sulla proprietà, ad esempio i confini, vedute o distanze, è prudente separare l’azione amministrativa dalla tutela civile, evitando di affidare al Comune una decisione che l’ordinamento attribuisce al giudice ordinario. Questo conferma ancora una volta la dualità interpretativa che può emergere in due tribunali diversi, ovvero quelli amministrativi e civili.
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Normativa
- legge n. 47/1985 articolo 31;
Giurisprudenza
- TAR Liguria, con la sentenza n. 1075/2026
- Consiglio di Stato, sez. VI, 7 novembre 2023, n. 9582; sez. IV, 28 giugno 2022, n. 5369; sez. VI, 17 settembre 2021, n. 6345; sez. VI, 27 luglio 2021, n. 5576
FAQ urbanistiche
Il vicino può impugnare un permesso in sanatoria?
Sì, se dimostra un interesse concreto e una lesione collegata a un vizio del titolo; la sola vicinanza dell’immobile non è sufficiente.
Il Comune deve verificare i diritti di proprietà tra confinanti?
Deve valutare la legittimazione e le situazioni manifestamente ostative, ma non deve risolvere controversie civilistiche opinabili. Il titolo resta salvo rispetto ai diritti dei terzi.
Una falsa rappresentazione rende automaticamente illegittima la sanatoria?
No. Occorre provare quali dati siano falsi o incompleti e dimostrare che abbiano condizionato la decisione amministrativa.
La clausola di salvezza dei diritti dei terzi impedisce ogni tutela?
No. Conferma soltanto che il titolo edilizio non attribuisce diritti reali; il terzo può agire nella sede civile competente se dispone di una prova della lesione.
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