Una domanda di condono ancora pendente può impedire al Comune di reprimere immediatamente l’opera descritta nella pratica, ma non blocca in modo automatico ogni sanzione collegata allo stesso immobile. Contano almeno tre elementi: quali opere sono comprese nell’istanza, quale provvedimento viene contestato e in quale momento viene sollevata l’obiezione.
Se l’ordine di demolizione è già divenuto efficace e il Comune accerta che non è stato eseguito, la pendenza del condono non può essere invocata per la prima volta contro la successiva sanzione pecuniaria come se il procedimento ricominciasse da zero. È inoltre necessario dimostrare che l’istanza riguarda proprio le opere rimaste in essere, non una costruzione precedente o diversa.
È il principio applicato dal TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, nella sentenza n. 13180/2026, pubblicata il 17 luglio 2026. Il Tribunale ha respinto il ricorso contro una sanzione di 20.000 euro irrogata dopo l’accertamento dell’inottemperanza a un ordine di demolizione.
La vicenda riguardava la chiusura di una terrazza destinata a sala di ristorazione, opere interne, una canna fumaria e impianti collocati in copertura.
Il caso: la terrazza era ancora una sala chiusa
Il Comune aveva ordinato a proprietario e responsabili dell’intervento di rimuovere quattro gruppi di opere abusive. Il principale era l’aumento di volume ottenuto chiudendo una terrazza di circa 67 metri quadrati e 2,80 metri di altezza, utilizzata stabilmente come sala del locale. Erano stati contestati anche una diversa distribuzione interna, una canna fumaria lungo il prospetto e apparecchi di condizionamento e aspirazione sul lastrico solare.
Dopo il termine assegnato, un sopralluogo della Polizia locale aveva rilevato che le opere non erano state eliminate. Le vetrate scorrevoli della terrazza erano state sostituite con tende avvolgibili trasparenti in PVC, mentre gli altri elementi risultavano sostanzialmente invariati. Da quell’accertamento era derivata la sanzione pecuniaria per la mancata ottemperanza.
La società sanzionata sosteneva invece di avere avviato il ripristino, di avere eliminato o modificato alcuni impianti e di avere presentato una CILA in sanatoria. Richiamava inoltre una domanda di condono del 1986 che avrebbe compreso una precedente canna fumaria. Secondo la difesa, l’articolo 38 della Legge 47/1985 avrebbe imposto di sospendere le conseguenze sanzionatorie fino alla definizione del condono.
La multa nasce dalla mancata esecuzione dell’ordine
Per comprendere la decisione bisogna distinguere l’illecito edilizio originario dall’inottemperanza successiva. L’articolo 31, comma 4-bis, del DPR 380/2001 prevede una sanzione amministrativa pecuniaria quando il destinatario non esegue l’ordine di demolizione. È una conseguenza ulteriore rispetto all’acquisizione gratuita del bene e dell’area prevista dalla stessa disciplina.
Nel giudizio sulla multa, il punto immediato non era più stabilire da capo se ogni opera fosse abusiva, ma verificare se il comando di ripristino fosse rimasto ineseguito e se la sanzione fosse stata rivolta a un soggetto responsabile. Le contestazioni che investivano la legittimità dell’ordine originario avrebbero dovuto essere proposte contro quell’atto.
Perché il condono pendente non ha fermato la sanzione
L’articolo 38 della Legge 47/1985 disciplina gli effetti della presentazione della domanda di condono e la sospensione dei procedimenti amministrativi e giurisdizionali nei limiti stabiliti dalla normativa. Questo effetto, però, non consente di trasferire senza limiti una censura da un atto all’altro.
Secondo il TAR, l’eventuale pendenza del condono doveva essere fatta valere contro l’ordinanza di demolizione, non per la prima volta contro l’atto successivo che sanzionava la sua mancata esecuzione. La decisione non afferma quindi che una domanda pendente sia sempre irrilevante: chiarisce che occorre contestare tempestivamente il provvedimento che avrebbe dovuto tenerne conto.
Questa distinzione evita un’apparente contraddizione con le pronunce che annullano un ordine di demolizione adottato prima di definire una domanda di condono relativa alle stesse opere. In quei casi viene impugnato direttamente l’ordine e viene provata la sovrapposizione tra abuso contestato e istanza. Qui, invece, il giudizio riguardava la sanzione successiva per inottemperanza.
La guida al condono edilizio e alle domande ancora pendenti spiega perché la pratica non protegge genericamente l’intero immobile: il suo perimetro è definito da opere, consistenza, epoca e documenti depositati.
Bisogna provare che il condono riguarda le stesse opere
Il secondo problema era probatorio. La ricorrente non aveva depositato nel giudizio la domanda del 1986 e non ne aveva descritto in modo preciso l’oggetto. Aveva soltanto riferito che un tecnico incaricato dal successivo gestore avrebbe riconosciuto la preesistenza della canna fumaria e la sua inclusione nella vecchia pratica.
Questi elementi non dimostravano la piena coincidenza tra la canna fumaria storica e quella installata più di recente, né tra il condono e tutte le opere rimaste dopo il sopralluogo. In un precedente giudizio relativo all’ordine di demolizione era già emerso che il nuovo elemento fumario era diverso da quello preesistente e che l’intervento richiedeva la SCIA, oltre alle verifiche paesaggistiche.
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Non basta dunque indicare un numero di protocollo. Per sostenere che il condono incide su un provvedimento occorre confrontare almeno elaborati, fotografie, dimensioni, materiali, posizione e funzione delle opere. Per le regole tecniche e amministrative generali è utile la guida sulla canna fumaria, le autorizzazioni e le distanze.
La CILA in sanatoria non equivale al condono
La sentenza esclude anche che la CILA in sanatoria presentata nel 2023 potesse beneficiare della sospensione prevista dall’articolo 38 della Legge 47/1985. Condono straordinario e CILA postuma sono strumenti diversi.
La CILA tardiva o postuma può regolarizzare l’omessa comunicazione soltanto per interventi che rientrano davvero nell’articolo 6-bis del DPR 380/2001 e che non richiedono un titolo più incisivo. Non sana un aumento di volume, non sostituisce un permesso di costruire e non assorbe autorizzazioni paesaggistiche, strutturali o altri atti di assenso.
Nella vicenda, la redistribuzione interna costituiva soltanto una parte del complesso di opere contestate. Una comunicazione riferita a quel profilo non poteva neutralizzare l’ordine relativo alla chiusura volumetrica della terrazza, alla canna fumaria e agli impianti. Le differenze operative sono approfondite nella guida su CILA tardiva e CILA in sanatoria.
Sostituire le vetrate con tende trasparenti non basta
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Il sopralluogo aveva documentato la rimozione delle vetrate rigide e la loro sostituzione con chiusure avvolgibili in PVC trasparente. Per il TAR non si trattava di piena ottemperanza: la sala permanente non era stata eliminata e la terrazza continuava a essere chiusa con materiali diversi.
Il principio è concreto: per eseguire un ordine di ripristino occorre rimuovere l’effetto edilizio contestato, non soltanto cambiare il prodotto utilizzato. Una chiusura può anche essere leggera o retrattile, ma se mantiene uno spazio stabilmente utilizzabile e l’aumento di volume accertato dal Comune non realizza necessariamente il ripristino richiesto.
La guida su chiusura di balconi e terrazzi, VEPA e permessi chiarisce che amovibilità e trasparenza non sono gli unici requisiti: contano configurazione, uso e assenza di nuova superficie o volumetria.
Affittare l’azienda non elimina la responsabilità precedente
La società aveva inoltre eccepito di avere affittato l’attività a un altro soggetto. Il contratto, però, era successivo alla notifica dell’ordine di demolizione e non cancellava la sua qualità di committente e responsabile delle opere.
Per il TAR, chi era tenuto a rimuovere gli abusi non poteva liberarsi dall’obbligo con il successivo affitto dell’azienda. La responsabilità per la sanzione doveva essere valutata sulla base del ruolo nella realizzazione degli interventi e della posizione assunta al momento dell’ordine, non soltanto di chi utilizzava il locale al momento del sopralluogo.
Quale atto contestare e quali prove servono
Scorri orizzontalmente per leggere tutta la tabella.
| Situazione | Verifica necessaria | Errore da evitare |
|---|---|---|
| Ordine di demolizione appena notificato | Controllare subito termini, opere contestate e rapporto con eventuali istanze pendenti. | Attendere la multa successiva per contestare per la prima volta l’ordine. |
| Domanda di condono non definita | Produrre istanza, elaborati e prova della coincidenza con le opere oggetto del provvedimento. | Richiamare il solo protocollo come protezione dell’intero immobile. |
| CILA postuma | Verificare se i lavori rientrano davvero nell’art. 6-bis e se servono altri titoli. | Trattare la CILA come un condono o come sanatoria di volumi e opere strutturali. |
| Ripristino solo parziale | Documentare la rimozione dell’effetto edilizio contestato e chiedere un sopralluogo conclusivo. | Sostituire materiali lasciando invariata la chiusura o la funzione abusiva. |
| Sanzione per inottemperanza | Verificare esecuzione dell’ordine, responsabilità del destinatario e correttezza dell’accertamento. | Riportare nel giudizio tutte le censure ormai riferibili all’atto presupposto. |
Quando un’opera richiede la SCIA edilizia, la comunicazione deve essere valutata insieme agli eventuali atti paesaggistici, strutturali o condominiali. Anche una pratica corretta per un singolo elemento non regolarizza automaticamente l’intervento complessivo.
La decisione del TAR Lazio
Il Tribunale ha respinto tutti i motivi di ricorso. Ha ritenuto provata la mancata completa demolizione, confermato la responsabilità della società originariamente destinataria dell’ordine e giudicato tardive o non dimostrate le obiezioni fondate sul condono pendente.
La sentenza non stabilisce che il Comune possa ignorare una domanda di condono valida. Stabilisce, più precisamente, che la domanda deve riguardare le stesse opere, deve essere provata e deve essere fatta valere contro l’atto che ne avrebbe dovuto considerare gli effetti. Una CILA in sanatoria non è soggetta alla sospensione dell’articolo 38 e un ripristino parziale non evita la sanzione se l’abuso accertato resta sostanzialmente in essere.
La regola pratica è quindi temporale oltre che documentale: appena arriva l’ordine occorre ricostruire titoli, condoni, stato dei luoghi e responsabilità. Se si sceglie di demolire, il ripristino deve essere completo e verificabile; se si contesta il provvedimento, bisogna agire contro l’atto corretto senza attendere le conseguenze successive.
Fonti ufficiali
- TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, sentenza n. 13180/2026
- DPR 380/2001, articolo 31, demolizione e conseguenze dell’inottemperanza
- Legge 47/1985, articolo 38, effetti della domanda di condono
- Legge Regione Lazio 15/2008, articolo 15, sanzioni per mancata demolizione
- DPR 380/2001, articolo 10, interventi subordinati a permesso di costruire
- DPR 380/2001, articolo 22, interventi subordinati a SCIA
Articolo informativo basato sulla pronuncia indicata. La valutazione di ordini, condoni e sanzioni richiede l’esame degli atti e dello stato dei luoghi da parte di professionisti qualificati.
TAGS: chiusura terrazzo, CILA in sanatoria, condono edilizio, ordine di demolizione, sanzioni edilizie, tar lazio
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