Abuso edilizio del venditore, il proprietario incolpevole demolisce ma non paga la sanzione

Chi compra una casa già costruita acquisisce anche la sua storia
edilizia, e quella storia continua a produrre effetti molto dopo
che le chiavi hanno cambiato mano, con un conto che arriva quasi
sempre a chi non l’ha scritta.

Il Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001) fissa nello stato
legittimo il metro di quel passato, e ogni scostamento che superi
le tolleranze costruttive è una difformità che pesa nelle pratiche
edilizie e ancora di più nelle compravendite, dove la legge si
accontenta delle menzioni urbanistiche e della conformità catastale
e lascia la verifica sostanziale alla prudenza delle parti.

Cosa succede a chi compra una casa e scopre dopo anni un abuso
edilizio mai dichiarato dal venditore? Basta l’atto notarile con le
dichiarazioni di conformità rese dal venditore per dimostrarsi
estranei all’abuso? E il Comune a chi chiede la demolizione, la
sanzione e il terreno?

A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la
sentenza n. 6401 del 6
agosto 2026, che chiarisce uno degli aspetti più
sottovalutati quando si compra un immobile già costruito, ovvero
che il proprietario incolpevole può essere tenuto
a demolire un abuso altrui senza però doverne pagare la sanzione
pecuniaria. Per chi ha acquistato in buona fede significa restare
con l’obbligo di riportare l’immobile allo stato legittimo a
proprie spese, pur potendo liberarsi della somma pretesa a titolo
punitivo. Non lo mettono al riparo dall’ordine di ripristino la
buona fede, la conformità urbanistica attestata dal venditore nel
rogito, l’assenza di vantaggi economici ricavati dall’opera e
neppure il fatto che l’abuso risalga a quando l’immobile
apparteneva ad altri.

La decisione toglie spazio all’idea che l’acquisto in buona fede
funzioni come uno scudo generale. L’estraneità all’illecito, una
volta dimostrata, incide sulle misure che puniscono chi ha violato
il Testo Unico Edilizia e non su quelle che servono a rimettere in
ordine il bene.

Restano poi due passaggi di sicuro interesse. Il primo riguarda
il modo in cui quell’estraneità si dimostra, visto che la prova può
essere raggiunta anche per presunzioni, il secondo le conseguenze
della mancata demolizione, che non vengono meno perché nascono da
una condotta nuova dell’attuale proprietario.

Abusi scoperti dopo l’acquisto, dal sopralluogo all’ordine di
demolizione

La vicenda trae origine da un sopralluogo comunale eseguito nel
marzo 2023 in un immobile acquistato poco più di tre anni prima.
Vengono rilevate una diversa distribuzione interna al piano terra,
una scala in cemento di collegamento con il seminterrato e, sul
lato sud di quest’ultimo, un ampliamento di circa 24 metri quadrati
adibito a locale accessorio.

Per l’amministrazione la prima opera è priva di CILA, la seconda
della SCIA e la terza, qualificata come variazione
essenziale, del permesso di costruire, del nulla osta
dell’ente parco e delle autorizzazioni paesaggistica e sismica.
L’ordinanza ingiunge la demolizione dell’ampliamento entro novanta
giorni, applica una sanzione di 5.000 euro per la scala e avverte
che l’inottemperanza comporterà l’acquisizione gratuita di un’area
di circa 240 metri quadrati e un’ulteriore sanzione di 20.000
euro.

La proprietaria replica di avere comprato nel 2019 l’immobile
nello stato in cui si trovava, commercializzato come villino su due
livelli con il seminterrato raffigurato come cucina, e di essersi
affidata alla venditrice, che negli atti di compravendita aveva
attestato la conformità alla concessione edilizia in sanatoria del
2002.

Il TAR respinge il ricorso, ammettendo che la misura
ripristinatoria colpisca anche il proprietario non responsabile ma
ritenendo non provata l’estraneità quanto alla scala. L’appello
insiste sulla distinzione tra misura reale e sanzione afflittiva e
contesta anche le conseguenze annunciate per l’inottemperanza.

Demolizione, sanzione pecuniaria e acquisizione, tre misure con
regimi diversi

Per comprendere la decisione occorre tenere distinte le misure
che la disciplina edilizia riconnette all’abuso, perché rispondono
a logiche differenti. L’ordine di demolizione ha
natura reale e ripristinatoria, in quanto diretto a ricondurre il
bene alla situazione conforme alla disciplina urbanistica, e si
rivolge perciò a chi ha con la cosa un rapporto tale da consentire
il ripristino della legalità violata.

La sanzione pecuniaria per l’intervento eseguito senza la SCIA
prevista dall’art. 22 del d.P.R. n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia) ha
invece funzione repressiva e dissuasiva, e sul piano nazionale
trova la sua sede nell’art. 37 dello stesso testo unico, mentre nel
caso in esame è quantificata dalla disciplina regionale. Diverso
ancora è il regime dell’acquisizione gratuita e della sanzione
aggiuntiva previste dall’art. 31 del medesimo testo unico,
quest’ultima fino a 20.000 euro, che non guardano all’abuso
originario ma alla condotta di chi, ricevuta l’ingiunzione, non
demolisce nel termine.

Perché il proprietario estraneo all’abuso non paga la sanzione
pecuniaria

Alla luce di questo quadro, i giudici d’appello ribadiscono che
il proprietario incolpevole, pur potendo ricevere l’ordine di
demolizione, non risponde delle sanzioni pecuniarie collegate alla
realizzazione dell’abuso ove dimostri la propria estraneità
all’illecito, sulla scorta di un proprio precedente. Il punto di
partenza resta quello fissato dall’Adunanza plenaria n.
9/2017, per cui l’ordine di demolizione, avendo
carattere reale, prescinde dalla responsabilità di chi possiede e
raggiunge anche l’acquirente in buona fede. Non regge invece la
tesi comunale della sanzione oggettiva, applicabile per la sola
titolarità del bene, perché la disciplina regionale non deroga ai
principi generali che esigono la riferibilità soggettiva della
violazione.

Il punto controverso si sposta perciò sulla prova, che grava su
chi invoca la propria estraneità. Dovendosi dimostrare una
circostanza anteriore all’ingresso nella disponibilità del bene,
Palazzo Spada ammette la prova presuntiva, fondata
su elementi gravi, precisi e concordanti e valutata secondo il
criterio del più probabile che non.

Applicato alla vicenda, quel criterio porta a ritenere assolto
l’onere. Il complesso degli elementi acquisiti rende più plausibile
che l’opera facesse già parte dell’assetto dell’edificio al momento
della vendita, mentre perdono rilievo decisivo le obiezioni del
primo giudice sulle fotografie e sull’oscillazione tra scala
interna ed esterna.

Sul versante dell’inottemperanza il ragionamento cambia
direzione. Richiamando l’Adunanza plenaria n.
16/2023, i giudici ricordano che la mancata
demolizione nel termine integra un illecito amministrativo omissivo
propter rem, distinto da quello commesso realizzando le
opere, e comporta l’acquisizione del bene salvo che sia comprovata
la non imputabilità dell’omissione, valvola che la giurisprudenza
ha già aperto a chi aveva perso la disponibilità materiale del bene
(TAR
Campania, sentenza n. 497/2025).

L’ordinanza, del resto, non irroga in via attuale la sanzione di
20.000 euro ma avverte soltanto delle conseguenze di legge, per cui
le difficoltà personali ed economiche potranno essere fatte valere
nella fase esecutiva, mentre cadono le censure convenzionali, dato
che quelle conseguenze si collegano a un’omissione propria del
destinatario dell’ordine e non all’abuso commesso da altri.

Come si dimostra che l’opera esisteva già al momento
dell’acquisto

Dal punto di vista tecnico il passaggio più istruttivo riguarda
il modo in cui la prova si costruisce, perché le fonti non si
sommano per numero ma per indipendenza. Il rogito e la
dichiarazione di conformità resa dalla venditrice sono la stessa
fonte in due forme, mentre l’annuncio che descrive un villino già
fruibile su due livelli e la funzione di collegamento attribuita
alla scala dall’ordinanza comunale sono elementi autonomi che
convergono. A rafforzarli resta il fatto che nessun documento
attestava un diverso collegamento con quel livello. Regge il
ragionamento presuntivo la convergenza di fonti indipendenti, non
la ripetizione della stessa informazione in documenti diversi.

Chi assiste un acquirente dovrebbe mettere da parte, già prima
del rogito, annunci, schede di vendita e fotografie datate, che
dopo l’atto diventano difficili da recuperare.

Sul piano sistematico, e al di fuori di quanto deciso, restano
due avvertenze. I
rimedi civilistici dell’acquirente verso il venditore,
dalla garanzia per evizione, se il bene finisce acquisito al
patrimonio comunale, alle azioni per oneri non apparenti e mancanza
di qualità degli artt. 1489 e 1497 del codice civile, non sono
opponibili all’amministrazione e non fermano il ripristino. Le
difficoltà personali hanno invece un canale tipizzato, perché
l’art. 31, comma 3, del Testo Unico Edilizia, come modificato dal
Decreto-Legge n.
69/2024 (Decreto Salva Casa),
consente di prorogare con atto motivato il termine per demolire
fino a duecentoquaranta giorni in presenza di serie e comprovate
esigenze di salute dei residenti o di gravi situazioni di disagio
socio-economico.

Cosa deve fare chi riceve un ordine di demolizione per un abuso
altrui

In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto in parte
l’appello e, in riforma della sentenza di primo grado, ha annullato
l’ordinanza comunale limitatamente alla sanzione pecuniaria di
5.000 euro, respingendo il gravame per il resto. Nulla, invece,
sulla qualificazione dell’ampliamento, rimasta fuori dal
contendere.

La postura che ne discende per i professionisti è di metodo.
L’estraneità all’abuso non è una qualità che si afferma, è un fatto
che si documenta con ciò che esisteva prima dell’acquisto, e la
verifica va fatta quando ancora serve a decidere, non quando serve
a difendersi, con una relazione tecnica indipendente sulla regolarità
edilizia e catastale che metta per iscritto ciò che l’atto non
certifica.

La decisione si colloca in una linea ormai ferma, che tiene
separate le misure ripristinatorie da quelle punitive e, dopo la
Plenaria del 2023, tratta l’inottemperanza come un illecito
autonomo di chi possiede oggi. Chi compra una casa non eredita la
colpa di chi l’ha costruita male, ma ne eredita per intero il
cantiere.

Abuso
edilizio del venditore, le domande più frequenti

Chi paga la sanzione per un abuso edilizio commesso dal
precedente proprietario?

Le sanzioni pecuniarie che puniscono l’abuso non possono essere
poste a carico di chi dimostri di essere rimasto estraneo alla sua
realizzazione. Resta invece dovuta la sanzione che sostituisce la
demolizione quando il ripristino non è possibile, perché ha natura
ripristinatoria e segue il bene.

Chi ha comprato casa deve demolire un abuso realizzato da
altri?

Sì, quando ha con il bene un rapporto materiale e giuridico che
gli consente il ripristino. L’ordine di demolizione ha natura reale
e ripristinatoria, per cui raggiunge l’attuale proprietario a
prescindere dalla responsabilità nella realizzazione
dell’abuso.

Come si dimostra di essere estranei a un abuso edilizio?

L’onere grava su chi invoca l’estraneità e può essere assolto
anche in via presuntiva, con elementi gravi, precisi e concordanti
valutati secondo il criterio del più probabile che non, come
annunci di vendita, atti negoziali e fotografie che fissano la
consistenza dell’immobile prima dell’acquisto.

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