Dopo la notifica di inottemperanza all’ordine di demolizione, l’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo è ufficializzata e si apre una fase distinta, ossia il concreto recupero da parte del Comune, e può farlo ordinando lo sgombero senza avviare necessariamente una causa civile. Lo ha affermato il TAR Lazio, Roma, sez. II-quater, con sentenza n. 14688 dell’8 settembre 2026, respingendo in parte il ricorso e dichiarandolo irricevibile per il resto.
Punti chiave
- Lo sgombero può costituire l’atto terminale di demolizione e acquisizione, eseguibile dal Comune senza preventiva intermediazione del giudice civile.
- La contestazione dell’acquisizione gratuita deve rispettare il termine d’impugnazione, che decorre dalla piena conoscenza dell’atto e non dalla successiva ordinanza di sgombero.
- Disponibilità materiale, proprietà civilistica e titolarità amministrativa del bene sono profili diversi e devono essere verificati separatamente.
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Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
La fattispecie: dall’abuso allo sgombero
Si tratta di un problema crescente visto il diffuso problema degli immobili abusivi colpiti da provvedimenti di demolizione e rimessa in pristino, emessi ai sensi dell’articolo 31 DPR 380/2001, e rimasti inottemperati dal proprietario e responsabile dell’abuso.
La controversia trattata al TAR Lazio riguardava un immobile abusivo già interessato da provvedimenti di ordine di demolizione (2003), accertamento inottemperanza (2012), diniego di sanatoria (2014) e acquisizione e trascrizione al patrimonio comunale (2014). Nel 2016 il Consiglio Comunale to di mantenerlo e adibirlo per alcune funzioni pubbliche di rimessaggio. Nel 2023 il Comune ha emesso una Ordinanza di sgombero e richiesta indennità per occupazione senza titolo di immobile abusivo acquisito trascritto al patrimonio comunale a carico dei ricorrenti.
I ricorrenti hanno contestato destinatari, istruttoria e presupposti, tentando anche di rimettere in discussione la procedura acquisitiva, e il TAR separa l’ordinanza finale dagli atti che l’avevano preceduta.
La questione giuridica: serve prima un giudizio civile?
La difesa dei ricorrenti ha sostenuto che il Comune non potesse recuperare direttamente l’immobile, mentre il TAR richiama la differenza tra tutela dei beni del patrimonio disponibile (con tutela civilistica) e attuazione delle sanzioni urbanistico-edilizie (amministrativa); lo sgombero e recupero possono essere la prosecuzione dell’esercizio del potere amministrativo.
La pronuncia, sul punto ha confermato il corretto operato del Comune, e ha ricompreso l’ordinanza di sgombero nel perimetro finale dei provvedimenti amministrativi connessi alla demolizione e di acquisizione al patrimonio comunale».
secondo una giurisprudenza consolidata, l’atto di sgombero costituisce nient’altro che il terminale esecutivo dei provvedimenti di demolizione e di acquisizione al patrimonio comunale dell’opera abusiva, di per sé dotati, in quanto estrinsecazioni dei poteri di vigilanza e di repressione urbanistico-edilizia sul territorio (cfr. art. 31 del d.P.R. n. 380/2001), del connotato dell’esecutorietà, ossia della possibilità di essere portati ad esecuzione coattivamente ad opera della stessa amministrazione e senza l’intermediazione dell’autorità giudiziaria (cfr. Consiglio di Stato n. 316/2015; TAR Campania, Napoli, II, 29.12.2017, n. 6137; TAR Lazio, Roma, I, 8.10.2010, n. 33239). Tale conclusione è stata ribadita anche più recentemente, essendo stato osservato che, seppure il potere di autotutela esecutiva, previsto all’art. 823, comma 2, c.c., presuppone il previo accertamento della natura di bene patrimoniale indisponibile del compendio immobiliare oggetto di tutela recuperatoria, poiché, diversamente, il bene pubblico ricompreso nel patrimonio disponibile dell’ente può costituire oggetto di tutela soltanto mediante l’esperimento delle azioni civilistiche possessorie o della rei vindicatio, a diversa conclusione deve approdarsi quando l’ordinanza di sgombero costituisca l’atto terminale esecutivo dei provvedimenti di demolizione e di acquisizione al patrimonio comunale dell’immobile, che sono dotati, in quanto estrinsecazioni del potere di vigilanza e di repressione urbanistico-edilizia, del carattere dell’esecutorietà, ossia della possibilità di essere portati ad esecuzione coattivamente ad opera della stessa amministrazione e senza l’intermediazione dell’autorità giudiziaria (cfr. Cons. di Stato n. 6147/2024).
Quando esiste questa continuità funzionale, l’amministrazione può procedere coattivamente senza una preventiva azione possessoria o di rivendica. Occorre però che la catena degli atti sia valida, efficace e riferibile proprio al bene e ai soggetti coinvolti.
Indennità per occupazione senza titolo: cosa non decide la sentenza
La pronuncia del TAR Lazio si è concentrata soprattutto sullo sgombero e sulla sequenza dei provvedimenti repressivi, senza offrire una regola generale per quantificare l’indennità né risolvere ogni possibile questione sulla sua natura, decorrenza o imputazione. Ciò significa che non devono essere sovrapposti profili come acquisizione del bene, obbligo di rilascio e pretesa economica, perchè ciascun atto va controllato per competenza, motivazione, destinatari e termini. Restano separati i rapporti civili con eventuali affittuari, che non neutralizzano da soli l’efficacia dei vari provvedimenti sanzionatori.
Conclusioni e consigli utili
La sentenza n. 14688/2026 conferma che la repressione edilizia non termina con l’acquisizione cartolare. Il Comune può recuperare il bene mediante autotutela esecutiva quando lo sgombero costituisce il completamento degli atti di demolizione e acquisizione.
La verifica decisiva è cronologica e documentale. Proprietario, tecnico e difensore devono controllare tempestivamente quando l’atto acquisitivo è stato notificato o comunque conosciuto; in seguito, contestare soltanto lo sgombero non consente normalmente di riaprire la discussione su atti ormai consolidati.
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Normativa e giurisprudenza richiamate
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 31;
- codice civile, articolo 823, comma 2;
- codice del processo amministrativo, disciplina dei termini d’impugnazione;
- Consiglio di Stato, sez. VI, 10 luglio 2024, n. 6147;
- TAR Lazio, Roma, sez. II-quater, sentenza 8 settembre 2026, n. 14688.
FAQ
Il Comune deve fare causa civile prima di sgomberare un immobile abusivo acquisito?
Non necessariamente. Se lo sgombero completa la sequenza repressiva di demolizione e acquisizione, può essere eseguito amministrativamente nei limiti indicati dalla sentenza.
L’ordinanza di sgombero consente di impugnare nuovamente l’acquisizione?
Di regola no, se l’acquisizione era già pienamente conosciuta e il relativo termine è scaduto. Occorre verificare gli atti e le date del caso concreto.
Un contratto di locazione del fabbricato abusivo e acquisito gratuitamente impedisce al Comune di recuperare il bene?
Non automaticamente. Il rapporto con il conduttore appartiene al piano civile e non elimina di per sé gli effetti della procedura edilizia.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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