La Corte Costituzionale con la sentenza n. 86/2026 afferma che il condono edilizio non determina lo stato legittimo dell’immobile come un titolo ordinario. L’illiceità originaria resta impressa nell’edificio: sono ammesse solo manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia. Vietati gli incrementi volumetrici e le demolizioni con ricostruzione con modifica della sagoma.
Si acquista un appartamento in un edificio condonato negli anni Novanta. Si vorrebbe ampliarlo, approfittare dei bonus volumetrici regionali, o demolire e ricostruire con una sagoma diversa. Il condono non ha sanato tutto? Non rende l’immobile come se fosse sempre stato regolare?
La risposta alla domanda su se un immobile condonato possa beneficiare di bonus volumetrici o ampliamenti è no — almeno secondo la Corte Costituzionale, che con la sentenza n. 86/2026 ha ribadito con forza un principio che molti credevano superato: il condono non cancella l’illiceità originaria dell’opera, e quell’illiceità continua a segnare l’immobile per sempre.
Cosa ha deciso la Corte Costituzionale
La Corte Costituzionale ha esaminato una disposizione della legge regionale sarda n. 18/2025 che limitava gli interventi ammessi sugli immobili condonati nelle tre finestre storiche del 1985, del 1994 e del 2003. Su questi edifici, realizzati in contrasto con le norme urbanistiche vigenti all’epoca, la legge sarda consentiva solo opere di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e ristrutturazione edilizia. Vietati esplicitamente gli incrementi volumetrici e le demolizioni con ricostruzione con modifica della sagoma.
Qualcuno aveva impugnato questa limitazione, sostenendo che fosse discriminatoria rispetto agli edifici regolari. La Corte ha respinto la censura e confermato la legge sarda, affermando un principio di portata generale.
Il principio: il condono è extra ordinem, non cancella l’illiceità
La Corte Costituzionale definisce il condono una “misura assolutamente extra ordinem”, eccezionale e destinata a operare una tantum — una volta sola — per superare situazioni di abuso accumulatesi nel tempo. Non è un titolo edilizio ordinario. Non mette l’immobile nella stessa posizione di chi ha costruito regolarmente fin dall’inizio.
La distinzione che la Corte tratteggia è precisa. Il condono produce due effetti specifici: sul piano penale, fa estinguere i reati edilizi commessi con la costruzione abusiva; sul piano amministrativo, comporta il rilascio della concessione in sanatoria e l’estinzione dell’illecito amministrativo. Ma non elimina l’illiceità genetica dell’opera — il fatto che quella costruzione sia nata in contrasto con le norme urbanistiche.
Questa illiceità originaria permane e continua a produrre conseguenze. L’immobile può essere mantenuto in funzione, può essere oggetto di interventi conservativi, può essere compravenduto. Ma non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi — come i bonus volumetrici assegnati a livello regionale e nazionale.
La tensione con il Consiglio di Stato e con la legge di Bilancio
La sentenza n. 86/2026 arriva in un momento di forte tensione normativa e giurisprudenziale sul tema. Poche settimane prima, il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2848/2026 si era espresso in direzione opposta, ammettendo un valore edilizio pieno agli immobili condonati e sostenendo la loro equiparazione agli edifici autorizzati sin dall’origine.
E non è tutto. Lo stesso Governo aveva inserito nell’ultima legge di Bilancio una norma — l’art. 1, comma 23 — che ammetteva in casi specifici aumenti volumetrici anche per gli immobili condonati. La Corte Costituzionale non la censura direttamente, ma la qualifica come legge speciale — applicabile solo ai casi specifici che regola, senza effetti espansivi su situazioni diverse.
Il quadro che emerge è quello di un contrasto aperto tra istituzioni: la Corte Costituzionale che difende la distinzione tra immobili regolari e condonati, il Consiglio di Stato che la erode, il Governo che cerca vie di mezzo legislative.
Il dibattito parlamentare: si vuole cambiare la regola
La sentenza non chiude il dibattito politico — semmai lo accelera. Nel disegno di delega di riforma dell’edilizia in discussione alla Camera, diversi emendamenti di maggioranza puntano esplicitamente a dare piena dignità urbanistica alle opere condonate.
Forza Italia ha proposto che le pratiche di condono edilizio del 1985, 1994 e 2003 siano ricomprese ai fini della dimostrazione dello stato legittimo degli immobili. Un altro emendamento degli stessi prevede che il titolo edilizio in sanatoria “concorra alla determinazione dello stato legittimo”. Fratelli d’Italia ha proposto l’inclusione esplicita dei titoli in sanatoria e del versamento delle sanzioni pecuniarie alternative alla demolizione tra gli elementi che determinano lo stato legittimo.
Questi emendamenti non sono ancora legge — e la sentenza della Corte Costituzionale rende più complicato il percorso per chi vuole equiparare i condonati ai regolari, perché qualsiasi norma che vada in quella direzione dovrà confrontarsi con il principio costituzionale appena ribadito.
Le conseguenze pratiche per chi possiede un immobile condonato
Chi è proprietario di un immobile condonato deve tenere conto di questa distinzione quando pianifica interventi edilizi.
Gli interventi ammessi sono: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Questi interventi sono consentiti perché servono a tutelare la funzionalità dell’immobile esistente, senza aumentarne la consistenza o modificarne la sagoma in modo significativo.
Gli interventi vietati — almeno finché la normativa non cambia — sono: gli incrementi volumetrici, le demolizioni con ricostruzione con modifica della sagoma, e in generale tutti gli interventi che richiedono di attingere a “vantaggi edilizi” riconosciuti da normative regionali o nazionali come benefit per gli immobili regolari.
Prima di avviare qualsiasi progetto su un immobile condonato, è indispensabile verificare con un tecnico abilitato e un legale specializzato in diritto edilizio quale sia la normativa regionale applicabile e quali siano gli interventi effettivamente ammessi — tenendo conto che il quadro normativo e giurisprudenziale è in questo momento particolarmente instabile.
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