Condono edilizio: quando si prescrivono oblazione e contributo di costruzione?

Con la sentenza n. 2993/2026, il TAR Lombardia ha esaminato il caso di una domanda relativa al terzo condono, presentata nel 2004 e definita dal Comune soltanto nel 2023.

Nel terzo condono il diritto del Comune a richiedere maggiori somme non resta aperto indefinitamente. Il TAR Lombardia distingue il termine triennale applicabile al conguaglio dell’oblazione da quello decennale relativo al contributo di costruzione. Per quest’ultimo, la prescrizione decorre dal momento in cui l’Amministrazione dispone di tutti gli elementi necessari per determinare il credito.

Il caso

La proprietaria di un immobile aveva presentato il 2 dicembre 2004 una domanda di condono edilizio ai sensi della Legge 326/2003 (terzo condono edilizio), per regolarizzare alcune opere eseguite senza titolo.

Gli interventi consistevano nel cambio di destinazione d’uso da laboratorio a residenziale di una superficie complessiva di 63,30 m² e nell’ampliamento di un soppalco esistente di 10,71 m². Successivamente, il Comune ha qualificato l’intervento come realizzazione di un’unità immobiliare ad uso residenziale mediante trasformazione di locali posti al piano seminterrato, cambio di destinazione d’uso di un locale al piano terra da laboratorio ad abitazione e realizzazione di un soppalco.

Al momento della presentazione della domanda, la proprietaria aveva provveduto all’autoliquidazione e al pagamento delle somme dovute, versando il 25 novembre 2004 € 6.350,30 a titolo di oneri di urbanizzazione e € 6.135,00 a titolo di oblazione. Il 27 ottobre 2005 aveva poi integrato la pratica con la denuncia di variazione catastale e con le denunce ai fini ICI e TARSU. Dopo tale integrazione, il Comune non aveva adottato alcun provvedimento negativo né aveva richiesto ulteriori adempimenti.

La pratica è rimasta senza un riscontro efficacemente comunicato alla proprietaria fino al 2023. Solo il 4 febbraio 2023, a seguito di una richiesta di informazioni sullo stato del procedimento e di accesso agli atti presentata dalla proprietaria, il Comune ha riattivato l’istruttoria.

Con una nota del 18 ottobre 2023 l’amministrazione ha richiesto un’integrazione dell’oblazione, rideterminandola complessivamente in € 6.809,80. Il giorno successivo ha comunicato anche il conguaglio degli oneri di urbanizzazione e, con il successivo rilascio del permesso di costruire in sanatoria del 13 novembre 2023, ha determinato il contributo di costruzione previsto dagli artt. 16 e 19 del D.P.R. n. 380/2001 in complessivi € 50.377,08.

Per evitare l’applicazione delle sanzioni per morosità, la proprietaria ha versato una parte delle somme richieste, impugnando però sia la richiesta di integrazione dell’oblazione sia il permesso di costruire in sanatoria, limitatamente alla parte relativa alla determinazione del contributo di costruzione.

A sostegno del ricorso ha sostenuto che il diritto del Comune di richiedere il pagamento delle maggiori somme fosse ormai prescritto. Secondo la sua ricostruzione, la pratica di condono era stata completata il 27 ottobre 2005 con il deposito della documentazione richiesta e il pagamento degli importi autoliquidati. In assenza di un provvedimento negativo nei successivi ventiquattro mesi, il titolo edilizio in sanatoria si era formato tacitamente il 27 ottobre 2007.

Di conseguenza, il Comune non avrebbe potuto attendere il 2023 per modificare la qualificazione delle opere, rideterminare l’oblazione, ricalcolare il contributo di costruzione e richiedere il pagamento dei relativi conguagli.

La ricorrente ha inoltre dedotto il difetto di motivazione e l’erroneità dei presupposti di fatto e di diritto posti a fondamento dei provvedimenti impugnati. Il Comune si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso.

Quando si perfeziona il titolo edilizio in sanatoria per silenzio-assenso nel terzo condono edilizio?

Il TAR ha ritenuto fondato il ricorso, accogliendo la censura relativa alla prescrizione del diritto del Comune di richiedere il pagamento delle somme a titolo di integrazione dell’oblazione e di conguaglio del contributo di costruzione.

Il Collegio ha innanzitutto ricostruito la cronologia della vicenda, rilevando che la proprietaria aveva presentato la domanda di condono il 2 dicembre 2004, provvedendo all’autoliquidazione e al pagamento integrale degli oneri di urbanizzazione e dell’oblazione. Successivamente, il 27 ottobre 2005, aveva completato la pratica depositando la denuncia di variazione catastale e le denunce ai fini ICI e TARSU.

Secondo i giudici, il 27 ottobre 2005 risultavano soddisfatti i presupposti documentali e di pagamento richiesti dall’art. 32, comma 37, del D.L. 269/2003, convertito dalla legge 326/2003. Il titolo si è poi formato tacitamente il 27 ottobre 2007, per effetto del decorso di ventiquattro mesi senza l’adozione di un provvedimento negativo. La norma prevede che il pagamento degli oneri, la presentazione della documentazione richiesta e il decorso di ventiquattro mesi senza un provvedimento negativo equivalgano a titolo abilitativo edilizio in sanatoria.

Qual è il termine di prescrizione per la richiesta di integrazione dell’oblazione nel condono edilizio?

Con riferimento all’oblazione, il TAR ha ricordato che l’art. 32, comma 36, della legge 326/2003 stabilisce un termine di prescrizione di tre anni per il diritto dell’amministrazione di richiedere eventuali conguagli.

Poiché la proprietaria aveva versato integralmente l’oblazione il 25 novembre 2004, il diritto del Comune al conguaglio si era prescritto il 25 novembre 2007 oppure, seguendo il diverso criterio collegato alla formazione del titolo tacito, il 27 ottobre 2010. La richiesta formulata soltanto nel 2023 è stata quindi ritenuta tardiva.

Qual è il termine di prescrizione per la richiesta del contributo di costruzione nel terzo condono?

Il TAR ha ritenuto prescritta anche la pretesa relativa al contributo di costruzione.

Richiamando la giurisprudenza dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, il Collegio ha evidenziato che la determinazione del contributo di costruzione non costituisce esercizio di un potere autoritativo, ma rappresenta una normale pretesa creditoria del Comune, soggetta alla prescrizione ordinaria decennale.

Il termine decennale di prescrizione decorre dal momento in cui l’Amministrazione dispone di tutti gli elementi necessari per determinare l’esistenza e l’ammontare dell’obbligazione. Nel caso di specie tale momento coincideva con il completamento della pratica di condono, avvenuto il 27 ottobre 2005.

Da quella data il Comune era nelle condizioni di verificare la correttezza dell’autoliquidazione effettuata dalla proprietaria ed eventualmente richiedere il conguaglio entro il termine di legge. Non poteva, invece, attendere il 2023 per riqualificare le opere, rideterminare gli importi dovuti e pretendere il pagamento di somme ormai prescritte.

Il TAR ha inoltre osservato che l’eventuale errore nella qualificazione degli interventi o nel calcolo iniziale degli oneri non poteva giustificare una richiesta formulata oltre il termine di prescrizione, poiché la documentazione presentata dalla proprietaria era già completa e consentiva all’amministrazione di effettuare tutte le necessarie verifiche.

Una comunicazione del Comune interrompe la prescrizione dei conguagli nel condono edilizio?

Il Comune sosteneva che una comunicazione dell’8 aprile 2016, con la quale erano stati rideterminati in aumento l’oblazione e il contributo, avesse interrotto il decorso della prescrizione.

Il TAR ha respinto anche questa tesi. Da un lato, ha osservato che, seguendo l’orientamento secondo cui la prescrizione decorre dal completamento della pratica di condono, il termine decennale era già scaduto nell’ottobre 2015, prima dell’invio della comunicazione.

Dall’altro, anche aderendo all’orientamento che fa decorrere la prescrizione dalla formazione del titolo edilizio in sanatoria, la comunicazione non poteva comunque produrre effetti interruttivi perché era stata recapitata a un indirizzo presso il quale la proprietaria non risiedeva più. La ricorrente risultava iscritta all’AIRE dal 2010 e residente a Houston, come emergeva dai registri anagrafici del Comune. Poiché la ricorrente non era mai venuta a conoscenza dell’atto e il Comune non aveva fornito prova contraria, la comunicazione non aveva prodotto alcun effetto interruttivo della prescrizione.

Alla luce di tali considerazioni, il TAR ha accolto il ricorso e ha annullato sia la nota con cui il Comune aveva richiesto l’integrazione dell’oblazione, sia il permesso di costruire in sanatoria limitatamente alla parte che imponeva il pagamento di nuove somme a titolo di contributo di costruzione.

Dall’annullamento è derivato l’obbligo del Comune di restituire alla ricorrente le somme versate a titolo di integrazione dell’oblazione e quelle corrisposte come rata del contributo di costruzione, oltre agli interessi legali maturati dalla data dei pagamenti fino all’effettiva restituzione.

Poiché la censura relativa alla prescrizione è stata ritenuta fondata e assorbente, il TAR ha accolto il ricorso senza esaminare la restante doglianza relativa al difetto di motivazione e agli errori nei presupposti di fatto e di diritto dei provvedimenti impugnati.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Condono edilizio.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/condono-edilizio-quando-si-prescrivono-oblazione-e-contributo-di-costruzione/