IVA in edilizia, ecco un’analisi delle diverse casistiche

L’IVA in edilizia costituisce un argomento decisamente complesso e spesso nasconde insidie anche per gli esperti del settore.

La legislazione fiscale, infatti, è molto articolata e classifica in modo dettagliato i diversi ambiti di applicazione in edilizia, definendo e delimitando i diversi tipi di intervento e le varie aliquote applicabili.

In linea generale, anche in edilizia l’aliquota ordinaria dell’IVA è del 22%, ma ci sono due aliquote agevolate al 4% e al 10%.

In questo articolo proponiamo una guida sintetica (disponibile anche in PDF) che ha lo scopo di chiarire e riassumere le modalità di applicazione dell’IVA ai vari interventi edilizi.

IVA agevolata al 4% per la prima casa

Ambito di applicazione

L’aliquota IVA ridotta al 4% è prevista per:

• la prestazione di servizi dipendenti da contratti di appalto per la costruzione della prima casa;
• la cessione, da imprese costruttrici e non, di case di abitazione, non di lusso, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, prima casa per acquirente;
• l’assegnazione in proprietà o in godimento di prime case ai soci di cooperative edilizie e loro consorzi.

Requisiti oggettivi e soggettivi

L’agevolazione, che riguarda anche gli interventi di ampliamento e completamento, richiede specifici requisiti oggettivi e soggettivi.

L’immobile deve possedere le seguenti caratteristiche:

• casa di abitazione individuabile nelle categorie catastali da A1 e A11, ad esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati);
• casa non di lusso come definito dal D.M. 2 agosto 1969.

L’acquirente o committente deve dichiarare, a pena di decadenza dall’agevolazione:

• che l’immobile è ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
• che l’immobile è ubicato nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• che l’immobile è ubicato ovunque nel territorio italiano nel caso di acquirente cittadino italiano emigrato all’estero;
• che l’immobile è ubicato nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui l’acquirente dipende nel caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro;
• di non essere titolare esclusivo o in regime di comunione dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato l’immobile agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa dal 1982 in poi.

IVA agevolata al 4% per la costruzione di abitazioni (Legge Tupini)

Ambito di applicazione

L’aliquota IVA 4% si applica alle cessioni di beni finiti, escluse le materie prime e semilavorate, e alle prestazioni di servizi per la costruzione di:

• case di abitazione non di lusso: si tratta dei fabbricati composti o da sole unità abitative (vedi di seguito la definizione di “casa di abitazione”) che non possiedono le caratteristiche “di lusso” di cui al D.M. 2 agosto 1969, oppure composti da abitazioni, uffici e negozi. Per applicare l’aliquota 4% devono ricorrere le seguenti condizioni:
  1. oltre il 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione non di lusso;
  2. non oltre il 25% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinato a negozi (nel concetto di “negozi” rientrano tutte le attività commerciali che prevedano un contatto diretto con il pubblico).

Per casa di abitazione deve intendersi ogni costruzione destinata a dimora delle persone e delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea ad essere utilizzata ad alloggio stabile di singole persone o di nuclei familiari, in via permanente o saltuaria.

Non ha alcun rilievo il fatto che l’immobile sia adibito o meno a prima casa; l’aliquota IVA ridotta al 4% si applicherà quindi anche alle cessioni di beni finiti da destinare ad una seconda abitazione. Per la prestazioni di servizi, la distinzione tra prima e seconda casa è determinante: nel primo caso si applica l’IVA al 4%, nel secondo l’IVA al 10%.

Inoltre, in base a quanto previsto dalla Tabella A, parte II, n. 39, del D.P.R. 633/1972, sono soggette all’aliquota IVA del 4% le prestazioni di servizi relative:

• alla nuova costruzione di fabbricati “Tupini” svolte nei confronti di imprese costruttrici (soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita);
• alla nuova costruzione di fabbricati “Tupini” svolte nei confronti di cooperative edilizie e loro consorzi anche a proprietà indivisa, se per i soci ricorrono i requisiti “prima casa”.

La Tabella A, parte III, n. 127-septies e 127-quarterdecies del D.P.R. 633/72 stabilisce che sono soggette ad aliquota IVA del 10% le prestazioni concernenti:

• la nuova costruzione di fabbricati “Tupini” svolte nei confronti di soggetti diversi da quelli che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita (ad esempio, per locazione);
• la nuova costruzione di fabbricati assimilati a quelli “Tupini”;
• la nuova costruzione di edifici destinati a finalità di istruzione, cura, assistenza e beneficenza;
• la nuova costruzione di case di abitazione non di lusso quando non ricorrono i requisiti “prima casa”;
• la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria ex articolo 4, legge n. 847/1964 e assimilate.

Gli interventi di ampliamento e completamento

L’aliquota IVA ridotta al 4% può essere applicata anche ai lavori di ampliamento e di completamento di una nuova abitazione non di lusso.

Può accadere che l’intervento di ampliamento si sovrapponga ad un intervento di restauro o di ristrutturazione edilizia (entrambi gli interventi devono essere naturalmente menzionati all’interno della concessione); in questo caso l’applicazione della corretta aliquota dovrà essere effettuata necessariamente in base alla dichiarazione presentata dal cliente, che potrà acquistare con aliquota del 4% facendo riferimento all’ampliamento e con aliquota del 10%, facendo riferimento all’intervento di restauro o ristrutturazione edilizia.

A titolo esemplificativo ricordiamo che in base alla risoluzione ministeriale n. 330968 del 7 aprile 1981, il rifacimento della facciata di un fabbricato, successivamente alla data di fine lavori e al rilascio del certificato di abitabilità (attualmente denominato “certificato di agibilità”, vedi art. 24, D.P.R. n. 380/2001), non può beneficiare dell’aliquota ridotta, in quanto di per sé non costituisce opera di completamento ma di semplice manutenzione ordinaria.

Limitazioni: le case di lusso

Non è applicabile l’aliquota IVA ridotta del 4% alla costruzione di abitazione di lusso, ovvero:

• singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a m² 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
• le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 m² di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m²;
• le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”.

Costruzione di fabbricati Tupini: casistiche

Commercializzazione di fabbricati Tupini

Legge Tupini: approfondimenti

Edifici Tupini, ok Iva al 10% anche per la realizzazione di attività agrituristiche

IVA agevolata al 4% per le costruzioni rurali ad uso abitativo

L’aliquota agevolata del 4% si applica alla costruzione di fabbricati rurali a destinazione abitativa.

Si tratta di fabbricati destinati al servizio del terreno ove si svolge l’attività agricola. Per applicare l’aliquota 4% devono ricorrere le seguenti condizioni:

• la costruzione deve essere destinata all’uso abitativo da parte del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni dello stesso o all’allevamento del bestiame e alle attività connesse;
• il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie non inferiore a 000 m² (3.000 m² se il terreno è ubicato in un comune montano) ed essere censito al catasto terreni con attribuzione del reddito agrario;
• il fabbricato non deve possedere le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 e A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal D.M. 2/08/1969.

L’agevolazione spetta alle costruzioni rurali ad uso abitativo e alle sue pertinenze (garage, cantine, ecc.). Restano esclusi dal beneficio i fabbricati non abitativi (stalle, magazzini, ricoveri attrezzi, ecc.) ai quali si applica l’aliquota IVA ordinaria (22%).

IVA agevolata al 4% per superamento/eliminazione delle barriere architettoniche

Sono agevolate con l’IVA ridotta al 4% le prestazioni di servizi relative alla costruzione di opere direttamente finalizzate al superamento ed alla eliminazione di barriere architettoniche.

L’agevolazione si riferisce a prestazione di servizi dipendenti da contratti di appalto realizzati allo scopo di rendere libertà di accesso e di movimento negli edifici ai portatori di handicap.

La circolare 1/E/1994 del Ministero delle finanze precisa che l’aliquota ridotta è applicabile “anche nelle ipotesi in cui l’abbattimento delle barriere architettoniche concretizza un semplice intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria di cui alle lettere a) e b) dell’art. 31, 1° comma, della legge n. 457/1978”.

Leggi l’approfondimento sull’Iva agevolata per il superamento delle barriere architettoniche

Case prefabbricate: in quali casi l’IVA è agevolata?

Case modulari prefabbricate: la vendita “chiavi in mano” è esente da IVA
Risposta AE 304/2025

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 304/2025, ha fornito importanti chiarimenti sul trattamento fiscale applicabile alla cessione di case prefabbricate modulari “chiavi in mano” da parte di fornitori esteri a clienti privati italiani.

L’istante, una società UE, descriveva i prodotti come unità complete, dotate di impianti e pronte per essere abitate, trasportate e installate tramite gru su fondamenta preparate.

L’Agenzia ha stabilito che tali case devono essere considerate beni immobili ai sensi del Regolamento UE n. 282/20113 quando:

• la struttura è eretta sul suolo o ad esso incorporata;
• non è agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile;
• lo smontaggio o lo spostamento richiedono competenze professionali, attrezzature pesanti (gru, camion) e costi non trascurabili.

Poiché l’installazione richiede mezzi meccanici pesanti e l’intenzione del cliente è l’utilizzo come abitazione permanente, il bene perde la sua natura “mobile” ai fini IVA.

Data la qualificazione come bene immobile, la cessione rientra generalmente nel regime di esenzione IVA (art. 10, primo comma, n. 8-bis del Decreto IVA). Tuttavia, l’operazione diventa imponibile se il venditore possiede le caratteristiche di impresa costruttrice.

In questo caso specifico è possibile applicare le aliquote IVA agevolate del 4% (prima casa) o del 10%, a condizione che la vendita riguardi una casa costruita e completa, idonea all’uso abitativo, e non un semplice kit di montaggio.

Resta fermo l’obbligo di censimento dell’immobile al Catasto Fabbricati, in quanto unità stabilmente assicurata al suolo.

Uno degli aspetti più rilevanti della risposta riguarda le modalità di assolvimento dell’imposta. La società istante chiedeva di poter utilizzare il regime OSS (One Stop Shop) per dichiarare e versare l’IVA.

L’Agenzia ha negato questa possibilità. Trattandosi di beni immobili, la società non può avvalersi del sistema OSS, che è riservato esclusivamente alle vendite a distanza di beni mobili.

Il fornitore estero è obbligato a identificarsi direttamente ai fini IVA in Italia (art. 35-ter del Decreto IVA) oppure nominare un rappresentante fiscale.

Infine, l’Agenzia ha chiarito i profili di responsabilità nel caso in cui il cliente dichiari il falso per ottenere l’aliquota agevolata (es. dichiara che è “prima casa” senza averne i requisiti). In caso di dichiarazione mendace, nessuna sanzione è prevista in capo alla Società venditrice. L’Agenzia delle Entrate procederà al recupero della differenza d’imposta e all’irrogazione della sanzione (pari al 30% della differenza) esclusivamente nei confronti dell’acquirente.

Case prefabbricate: in quali casi l’IVA è agevolata
Risposta AE 246/2024

Nella risposta n. 246/2024 l’Agenzia precisa che, in merito alle cessioni di case prefabbricate in legno, la Risoluzione Ministeriale 503351 del 12 marzo 1974 stabilisce che:

• si applica l’aliquota IVA ordinaria al 22 per cento quando il cliente ”acquista i pezzi della casa prefabbricata e li fa montare e mettere in opera dalla stessa impresa che li produce o da terzi”. In questo caso, ”il contratto ha per oggetto il semplice acquisto dei singoli pezzi e poiché tali pezzi costituiscono l’oggetto della ordinaria produzione dell’impresa che li fabbrica…”, è da ritenere ”che il negozio giuridico si debba qualificare come una compravendita e, pertanto, il corrispettivo relativo vada assoggettato all’I.V.A. con l’aliquota ordinaria…”;
• si applica l’aliquota IVA del 4% o del 10% quando ”il committente affida ad un’impresa la costruzione di una casa, da effettuare con i pezzi fabbricati dall’impresa stessa”. In questo caso, infatti, ”l’impresa assume l’obbligo di consegnare la casa costruita e completa, sia pure con i pezzi da essa prodotti, e, pertanto,” avendo la cessione per oggetto un’abitazione, si applicano le pertinenti agevolazioni IVA, al ricorrere delle relative condizioni

In base alle informazioni riportate dal contribuente, nel caso in esame il cliente italiano in realtà non sta acquistando una casa, bensì pezzi di una casa (precisamente le pareti). La Società offre anche opzioni supplementari, quali infissi, scale e pavimenti, che, tuttavia, anche considerandole unitamente alle pareti, non permettono di affermare che oggetto della transazione sia una casa/immobile.

Nell’ambito delle opzioni aggiuntive non è peraltro contemplata l’impiantistica. All’operazione prospettata, per come così ricostruita, si rende dunque applicabile l’aliquota IVA ordinaria del 22 per cento.

A diverse conclusioni potrebbe giungersi nell’ipotesi in cui la fornitura in oggetto avvenga nell’ambito di un contratto di appalto che abbia per oggetto la costruzione e la consegna di una casa ”chiavi in mano” a cui, al ricorrere dei relativi presupposti, può essere riconosciuta l’aliquota IVA del 4 o del 10 per cento.

IVA agevolata al 10% per la manutenzione ordinaria e straordinaria

Ambito di applicazione

Sulle prestazioni di servizi relative a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria realizzati su immobili residenziali è prevista l’applicazione dell’IVA ridotta al 10%, purché siano eseguiti su immobili a prevalente destinazione abitativa privata.

L’agevolazione riguarda la prestazione di servizi complessivamente intesa, per cui si estende anche alle materie prime, ai semilavorati e agli altri beni necessari per i lavori a condizione che tali “beni” non costituiscano una parte “significativa” del valore delle cessioni effettuate nel quadro dell’intervento e la relativa fornitura sia posta in essere nell’ambito del contratto di appalto e unitamente alla posa in opera.

Le cessioni di beni finiti da destinare ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria devono essere effettuate applicando l’aliquota IVA ordinaria del 22%.

In altri termini, l’IVA è agevolata al 10%:

1. sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell’applicazione dell’Iva al 10%;
2. sulle cessioni di beni si applica l’Iva al 10% solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto e nei limiti previsti per i beni significativi.

In sostanza, in caso di manutenzione (ordinaria o straordinaria), l’Iva agevolata si applica anche ai beni, ma solo se questi sono forniti dall’installatore.

Approfondimento: Ristrutturazione e smaltimento materiali: quale aliquota IVA si applica?

Limitazioni: prestazioni professionali, beni significativi, destinazione abitativa

Nell’ambito degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria non si applica l’IVA agevolata al 10%:

• ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
• ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
• alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;
• alle prestazioni di servizi rese nei confronti dell’appaltatore o prestatore d’opera, cioè quelle rese in “subappalto”. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota IVA ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’IVA al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.

Qualora l’appaltatore fornisca beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.

Sono beni significativi i beni finiti il cui valore è prevalente rispetto al valore della prestazione.

Essi sono stati individuati dal D.M. 29/12/1999 e sono i seguenti:

• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni ed interni;
• caldaie;
• video citofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
• sanitari e rubinetterie da bagno;
• impianti di sicurezza;
• tapparelle, zanzariere e grate.

Approfondimenti

Sì all’IVA al 10% per le schermature solari e le tende da esterno

Impianto di calore: Iva al 10% per la nuova sezione da collegare al teleriscaldamentoInstallazioni, modifiche e verifiche ascensori: quale aliquota IVA si applica?

La legge di bilancio 2018 fornisce un’interpretazione della norma che prevede l’aliquota Iva agevolata al 10% per i beni significativi, spiegando come individuare correttamente il loro valore quando con l’intervento vengono forniti anche componenti e parti staccate degli stessi beni (si pensi, per esempio, alle tapparelle e ai materiali di consumo utilizzati in fase di montaggio di un infisso).

In particolare, viene precisato che la determinazione del valore va effettuata sulla base dell’autonomia funzionale delle parti staccate rispetto al manufatto principale.

In sostanza, come l’Agenzia delle Entrate aveva già spiegato nella circolare 12/2016, in presenza di questa autonomia i componenti o le parti staccate non devono essere ricompresi nel valore del bene ma in quello della prestazione (e quindi assoggettati ad aliquota Iva ridotta del 10%).

Al contrario, devono confluire nel valore dei beni significativi e non in quello della prestazione se costituiscono parte integrante del bene, concorrendo alla sua normale funzionalità.

La stessa legge di bilancio ha previsto, inoltre, che la fattura emessa da chi realizza l’intervento deve specificare, oltre all’oggetto della prestazione, anche il valore dei “beni significativi” forniti con lo stesso intervento.

Ulteriori chiarimenti sui “beni significativi” e su quando/come si applica l’Iva agevolata al 10% in caso di lavori di recupero del patrimonio edilizio sono forniti con la circolare 15/2018.

In una risposta del 2021, sintetizza il trattamento fiscale delle forniture di beni necessari per la realizzazione degli interventi di recupero (di cui all’art. 31, primo comma, lett. a), b), c) e d)), tra i quali rientrano i beni significativi, nei termini seguenti:

• i beni finiti, ad esclusione delle materie prime e semilavorate, necessari per la realizzazione degli interventi di restauro e di ristrutturazione (“interventi pesanti”), eseguiti su qualsiasi tipologia di immobile, sono soggetti ad IVA con applicazione dell’aliquota del 10% senza altre particolari condizioni, vale a dire anche se acquistati direttamente dal committente dei lavori ed a prescindere dalla circostanza che il valore del bene fornito sia prevalente rispetto a quello della prestazione di servizi;
• i beni finiti, le materie prime e semilavorate, necessarie per la realizzazione degli interventi di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria eseguiti su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata sono soggetti ad IVA con aliquota del 10% se sono forniti dallo stesso soggetto che esegue l’intervento di recupero ed a condizione che detti beni finiti non costituiscano una parte significativa del valore delle cessioni effettuate nel quadro dell’intervento.

A tali beni (e solo ad essi), l’aliquota IVA 10% si applica solo fino a concorrenza del valore della prestazione, considerato al netto del valore dei predetti beni.

Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, soltanto il valore dei beni significativi. In sostanza, occorre considerare il valore complessivo della prestazione, individuare il valore del bene o dei beni significativi forniti nell’ambito della prestazione medesima e sottrarlo dal corrispettivo (il valore delle materie prime e semilavorate, nonché degli altri beni necessari per l’esecuzione dei lavori, forniti nell’ambito della prestazione agevolata, non deve essere individuato autonomamente in quanto confluisce in quello della manodopera).

La differenza che ne risulta costituisce il limite di valore entro cui anche alla fornitura del bene significativo è applicabile l’aliquota del 10%. Il valore residuo del bene deve essere, invece, assoggettato alla aliquota ordinaria del 22%.

Esempio

Costo totale dell’intervento

10.000 euro, di cui:

1. a) per prestazione lavorativa

4.000 euro

1. b) costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari)

6.000 euro

Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’IVA al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi

(10.000 – 6.000 = 4.000).

Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.

Se il valore di un bene significativo non eccede la metà di quello della prestazione complessivamente considerata, è soggetto interamente all’aliquota IVA 10%.

In ogni caso, se un intervento non richiede l’impiego di beni significativi ricompresi nell’elenco, l’intero corrispettivo dovuto viene assoggettato all’aliquota 10%. È da tener presente, inoltre, che il limite di applicabilità del beneficio sussiste solo per i beni significativi considerati nella loro interezza.

Fabbricati agevolabili

I fabbricati agevolabili sono quelli “a prevalente destinazione abitativa privata”, cioè quei fabbricati che hanno più del 50% della superficie sopra terra destinata ad uso abitativo privato.

Gli immobili agevolabili possono essere così classificati:

• unità immobiliari categorie catastali da A/1 a A/11, esclusi gli A/10 (uffici), a prescindere dal loro effettivo utilizzo e dalla loro collocazione o meno in un edificio a prevalente destinazione abitativa (ad esempio: è agevolato l’intervento di manutenzione di un appartamento facente parte di un edificio a prevalente destinazione non abitativa; non è agevolato l’intervento di manutenzione di un ufficio o negozio facente parte di un edificio a prevalente destinazione abitativa);
• pertinenze degli immobili abitativi: in tal senso, sono agevolabili anche gli interventi che hanno ad oggetto la sola pertinenza, anche nell’ipotesi in cui la stessa sia situata in un edificio che non ha prevalente destinazione abitativa (ad esempio, è agevolabile la manutenzione ordinaria effettuata sul garage situato in un centro direzionale di pertinenza della propria abitazione principale);
• parti comuni degli edifici a prevalente destinazione abitativa: l’agevolazione si applica anche con riferimento alle quote millesimali corrispondenti alle unità non abitative situate nell’edificio;
• edifici di edilizia residenziale pubblica, se connotati dalla prevalenza della destinazione abitativa (adibiti a dimora di soggetti privati);
• edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso (articolo 13 della legge 408/1949), se costituiscano stabile residenza di collettività (edifici scolastici, caserme, ospedali e case di cura, ricoveri, colonie,  collegi, educandati, asili infantili, orfanotrofi e simili).

Rispetto a quest’ultima tipologia di fabbricati, la Circolare 1/1994 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i benefici fiscali previsti per gli edifici assimilati alle abitazioni non di lusso si applicano non solo agli immobili destinati ad ospitare collettività, ma anche a quelli utilizzati per il perseguimento di finalità di interesse collettivo quali istruzione, cura, assistenza e beneficenza.

IVA agevolata per la costruzione di immobile destinato ad attività didattica
Risposta AE 309/2025

Con la Risposta ad interpello n. 309/2025, l’Agenzia delle Entrate fornisce importanti chiarimenti riguardo alla costruzione di un centro di ricerca destinato anche ad attività didattica e formativa.

L’Agenzia ricorda, innanzitutto, che il decreto Iva consente l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% alle cessioni e alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di case di abitazione non di lusso e degli edifici assimilati, tra cui rientrano gli edifici scolastici, ospedali, caserme, collegi, asili e strutture con finalità collettive.

Sebbene la normativa che agevola scuole, caserme, ospedali, collegi, educandati e “simili” assimilandole alle case di abitazione non di lusso sia datata, la prassi (in particolare la Circolare 1/E del 1994) ha chiarito che l’elenco non è tassativo e che i benefici fiscali previsti per gli edifici assimilati alle abitazioni non di lusso si applicano non solo agli immobili destinati ad ospitare collettività (scuole, ospedali, caserme, ecc.), ma anche a quelli utilizzati per il perseguimento di finalità di interesse collettivo quali istruzione, cura, assistenza e beneficenza.

Tale interpretazione si fonda sulla sentenza n.3503/1972 della Corte di Cassazione che ha sottolineato la necessità di valutare la destinazione dell’immobile in funzione delle attività svolte e del loro impatto sociale. Il documento di prassi precisa che l’applicazione dell’agevolazione deve essere coerente con le caratteristiche strutturali dell’immobile al momento dell’operazione, cioè deve risultare evidente che l’edificio è concretamente destinato a tali finalità collettive.

Nel caso specifico, l’Agenzia ammette l’IVA al 10% per la costruzione del Centro, a patto che l’attività didattica/formativa sia effettiva e “non risulti marginale rispetto all’attività di ricerca effettuata nel medesimo edificio“.

L’Agenzia specifica che la verifica della prevalenza o della non marginalità dell’attività didattica è una valutazione di fatto, non esperibile in sede di interpello, ma demanda la responsabilità al contribuente e ai futuri controlli.

La sintesi redazionale della risposta

Altre approfondimenti

Interventi di manutenzione straordinaria sugli edifici di edilizia residenziale pubblica

L’IVA agevolata al 10% riguarda anche la prestazione di servizi aventi ad oggetto la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria di cui all’ art. 31, lett. b) legge 457/1978 sugli edifici di edilizia residenziale pubblica.

Gli edifici su cui si effettuano gli interventi di manutenzione straordinaria, per godere dell’agevolazione, devono avere carattere di:

• edifici pubblici;
• destinazione.

Per edifici di edilizia residenziale pubblica si intendono alloggi realizzati dallo Stato, dagli Enti pubblici territoriali, dagli IACP e loro consorzi.

Le unità immobiliari devono possedere la caratteristica della stabile residenzialità. L’aliquota agevolata si applica per le prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto, subappalto, contratto d’opera.

IVA agevolata al 10% per gli interventi di recupero edilizio

L’IVA agevolata al 10% rappresenta il regime naturale per i lavori di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.

Ambito di applicazione

Si tratta, in particolare:

• delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione degli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione;
• della cessione di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, individuate dall’articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380;
• della cessione, da imprese che hanno effettuato gli interventi, di fabbricati o porzioni di essi che hanno subito gli interventi di recupero e risanamento.

L’aliquota IVA del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (per esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, ecc.).

L’agevolazione sui beni finiti spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.

L’IVA agevolata al 10% per interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione si applica ai fabbricati di ogni genere, abitativo e non abitativo (esercizi commerciali, opere di urbanizzazione, ecc.).

Al riguardo, la circolare 11/2007 conferma che per gli interventi di ristrutturazione edilizia, compresi quelli che comportano il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, si applica l’aliquota Iva agevolata, indipendentemente dalla destinazione finale dell’immobile ristrutturato.

Limitazioni

Nell’ambito di lavori di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, non sono soggette ad IVA agevolata al 10%:

• alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;
• le cessioni di beni e le prestazioni di servizi rese nei confronti dell’appaltatore o prestatore d’opera, cioè quelle rese in “subappalto”. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota IVA ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’IVA al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.

IVA agevolata al 10% per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria

Il punto 127-quinquies della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972, individua inoltre ulteriori tipologie di interventi per i quali è prevista l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 10%:

• realizzazione di opere di urbanizzazione: sono quelle elencate nell’art. 4 della legge 847/1964, fra le quali rientrano ad esempio:
  • opere di urbanizzazione primaria:
    a. strade residenziali;
    b. spazi di sosta o di parcheggio;
    c. fognature;
    d. rete idrica;
    e. rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas;
    f. pubblica illuminazione;
    g. spazi di verde attrezzato;
  • opere di urbanizzazione secondaria:
    a. asili nido e scuole materne;
    b. scuole dell’obbligo, nonché strutture e complessi per l’istruzione
    superiore dell’obbligo;
    c. mercati di quartiere;
    d. delegazioni comunali;
    e. chiese ed altri edifici religiosi;
    f. impianti sportivi di quartiere;
    g. centri sociali (…);
    h. aree verdi di quartiere.
• realizzazione di impianti di produzione e reti di distribuzione calore-energia e di energia elettrica da fonte solare-fotovoltaica ed eolica.

L’agevolazione riguarda sia le prestazioni relative alla costruzione delle opere di urbanizzazione che la cessione di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione degli interventi stessi.

Si applica invece l’aliquota IVA del 22% alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti aventi per oggetto la costruzione di opere pubbliche o private non aventi carattere residenziale (dighe, aeroporti, alberghi, palazzi comunali, ecc.).

Per l’IVA agevolata non basta la finalità sociale o pubblicistica dell’opera
Risposta AE 150/2026

Con la risposta n. 150 del 22 luglio 2026, l’Agenzia delle Entrate precisa che l’elenco delle opere di urbanizzazione secondaria contenuto nell’articolo 16, comma 8, del D.P.R. 380/2001 è sostanzialmente tassativo.

Possono essere ammesse ulteriori opere soltanto quando una specifica disposizione legislativa le equipara espressamente a quelle indicate dalla normativa.

Per un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio da adibire a sede di un’APS (associazione di promozione sociale), pertanto, non risultano applicabili le agevolazioni IVA  previste dai numeri 127-quinquies e 127-septies per la costruzione delle opere di urbanizzazione.

La funzione sociale o pubblicistica dell’attività svolta nell’immobile non consente, da sola, di qualificare l’edificio come opera di urbanizzazione secondaria.

Non sono determinanti:

• la natura non lucrativa del committente;
• lo svolgimento di attività di interesse generale;
• l’esistenza di convenzioni con enti pubblici;
• il rilascio di un permesso di costruire in deroga motivato dall’interesse pubblico.

Occorre invece che l’opera rientri in una delle categorie previste dalla legge o sia espressamente equiparata a esse da una disposizione speciale.

Leggi l’approfondimento redazionale della risposta 150/2026

IVA agevolata per la manutenzione alla pubblica illuminazione
Risposta AE 144/2021

L’Agenzia delle Entrate ha affrontato la questione con la risposta 144/2021.

La disposizione dettata dal n. 127-quinquies della Tabella A, parte III, allegata al Decreto IVA prevede l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria; il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) all’art. 16 include nell’elenco delle opere di urbanizzazione primaria anche la “pubblica illuminazione”.

Il beneficio dell’aliquota IVA riguarda anche gli interventi di recupero effettuati sulle opere di urbanizzazione primaria, sebbene dette opere non possano essere qualificate come “edifici” o “complessi edilizi”.

L’aliquota agevolata trova applicazione ai beni, escluse materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione delle opere e degli impianti, nonché alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione delle opere e degli impianti, nonché alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla realizzazione degli interventi di recupero, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica che siano effettuati sulle medesime opere, restando invece esclusi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Pertanto, tali interventi sono ammessi a fruire dell’aliquota Iva ridotta nel caso in cui si concretizzino effettivamente nella realizzazione ex novo di un nuovo tratto di rete elettrica comunale, anche se parziale, nell’ampliamento dell’impianto preesistente o nel completamento del medesimo mediante l’installazione di nuovi punti luce, purché tali interventi non si traducano in un semplice miglioramento o modifica dell’opera stessa.

Il trattamento IVA agevolato è applicabile a condizione che i medesimi interventi siano distintamente individuati nell’ambito del contratto di appalto stipulato con le P.A interessate, sia in relazione alla tipologia di intervento da realizzare sia in relazione al corrispettivo specificamente pattuito (circostanza, peraltro, che nel caso di specie sembrerebbe essere rispettata, sulla scorta di quanto chiarito dall’istante in sede di integrazione documentale).

Restano invece esclusi da tale trattamento agevolato gli interventi di semplice sistemazione, miglioria o riparazione della rete, nonché gli interventi di mera sostituzione di apparecchi di illuminazione per il risparmio energetico.

Altri approfondimenti

Ulteriori approfondimenti sull’IVA agevolata per le opere di urbanizzazione primaria, sono disponibili nella:

Quando si applica l’IVA ordinaria al 22% in edilizia

Materie prime, semilavorati, manufatti

Tutti i beni non ascrivibili alla categoria dei beni finiti sono assoggettati all’aliquota ordinaria del 22%; detto trattamento ai fini IVA riguarda le materie prime, le materie semilavorate e, in generale, i manufatti che si incorporano nelle opere realizzate perdendo la loro originaria individualità e specificità.

L’applicazione dell’aliquota ridotta sui beni finiti è prevista solo nella fase finale della commercializzazione dei beni ed è subordinata al rilascio di una dichiarazione da parte dell’acquirente circa l’utilizzazione dei beni stessi.

Negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria non è agevolata la cessione di beni finiti e, più in generale, di materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori o acquistati direttamente dal committente; solo se forniti unitamente alla posa in opera l’aliquota è ridotta al 10%.

L’IVA ordinaria al 22% va applicata anche ai beni significativi impiegati (ascensori, infissi esterni ed interni, caldaie, video citofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza) per la parte eccedente il valore della manodopera impiegata.

Prestazioni di servizi

L’IVA ordinaria al 22% si applica alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera, comprensive di beni finiti, materie prime e semilavorate, per la costruzione di abitazioni di lusso o unità immobiliari senza le caratteristiche della legge Tupini.

Compravendite

Nelle compravendite, l’aliquota IVA del 22% si applica alle abitazioni di lusso (anche se per l’acquirente si tratta di prima casa) e agli immobili non abitativi ceduti, da imprese costruttrici o di ripristino, entro cinque anni dalla fine dei lavori. E alle abitazioni di lusso assegnate dalle cooperative edilizie «in proprietà o in godimento» ai soci. Il 22% tocca anche interi fabbricati o porzioni (abitazioni, negozi, uffici, depositi) che non hanno le caratteristiche della legge Tupini – secondo la quale più del 50% della superficie sopra terra dev’esser destinata a uso abitativo e non più del 25% della superficie dei piani sopra terra destinata a negozi, botteghe o uffici – ceduti dall’impresa sempre entro cinque anni dalla fine dell’intervento (di costruzione, oppure restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione).

Manutenzioni ordinarie e straordinarie

Sulle manutenzioni ordinarie e straordinarie di immobili diversi da quelli a prevalente destinazione abitativa, si applica la massima aliquota per tutte le prestazioni di servizi, su qualunque fabbricato, abitativo e non (esclusa la fornitura con posa in opera). Le cessioni di beni restano assoggettate all’aliquota Iva ridotta, invece, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto.

Subappalto e posa in opera da soggetti diversi

Sia negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, che in quelli di recupero, risanamento e ristrutturazione, si applica l’aliquota ordinaria al 22%:

• alle cessioni di beni e le prestazioni di servizi rese nei confronti dell’appaltatore o prestatore d’opera, cioè quelle rese in “subappalto”;
• alle cessioni con posa in opera di beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue la prestazione o acquistati direttamente dal committente dei lavori.

Prestazioni professionali

L’IVA si applica al 22% anche alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;

Il principio generale ribadito dalla Risoluzione 52/2008 è che il n. 127-septies) agevola i contratti di appalto per la costruzione dell’opera, senza riferirsi espressamente alla progettazione.

L’aliquota agevolata si estende alla progettazione solo se la prestazione è resa in dipendenza di un unico contratto di appalto che ha ad oggetto la realizzazione complessiva dell’opera (costruzione + progettazione).

Di contro, se la progettazione è oggetto di un rapporto contrattuale autonomo e specifico, separato da quello di costruzione, essa sconta l’IVA ordinaria, non potendo beneficiare dell’agevolazione prevista per l’appalto dei lavori.

IVA in Edilizia: la guida in PDF

In Appendice è disponibile la guida in PDF con le seguenti tavole sinottiche:

• Nuove costruzioni
• Interventi di manutenzione, recupero, risanamento e ristrutturazione di cui al D.P.R. 380/2001 (art. 3, comma 1)
• Beni finiti
• Prestazioni di servizi
• Tabella riepilogativa IVA al 4%
• Tabella riepilogativa IVA al 10%

EBOOK

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/iva-in-edilizia-ecco-unanalisi-delle-diverse-casistiche/