Un’abitazione può essere considerata fiscalmente unitaria anche quando, per la sua particolare collocazione, risulta censita su due particelle appartenenti a Comuni catastali differenti.
In questo caso, l’impossibilità tecnica di effettuare una vera e propria fusione catastale non impedisce di applicare all’intero immobile ereditato le agevolazioni prima casa previste per le imposte ipotecaria e catastale.
È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 145/2026, relativa a un fabbricato costituito da un’unica abitazione e da due garage, ma formalmente suddiviso in particelle ricadenti in due diversi Comuni catastali.
Per beneficiare dell’agevolazione è necessario che le porzioni immobiliari siano prive di autonomia funzionale e reddituale e risultino unite di fatto ai fini fiscali negli archivi catastali.
Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate
La vicenda riguarda un immobile pervenuto per successione alla moglie e ai tre figli del proprietario deceduto.
Il fabbricato è composto da:
- un’unica unità abitativa;
- due garage pertinenziali;
- due particelle edilizie situate in distinti Comuni catastali.
Due degli eredi hanno la residenza e la dimora abituale nell’abitazione.
Durante la predisposizione della dichiarazione di successione è emersa una difficoltà operativa: pur costituendo materialmente un unico fabbricato, l’immobile non può essere inserito come una sola unità, poiché le due particelle sono ubicate in Comuni differenti.
Secondo il notaio incaricato, il sistema avrebbe consentito di richiedere il beneficio prima casa soltanto per una particella, assoggettando l’altra al trattamento fiscale ordinario.
Gli eredi hanno quindi chiesto all’Agenzia se fosse possibile applicare l’agevolazione all’intero fabbricato, considerandolo unitariamente.
Agevolazione prima casa nelle successioni: cosa prevede la legge
L’articolo 69, comma 3, della legge n. 342/2000 prevede l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale ai trasferimenti di abitazioni derivanti da successioni o donazioni, quando ricorrono i requisiti prima casa.
In caso di più beneficiari, è sufficiente che tali requisiti siano posseduti da almeno uno degli eredi.
L’abitazione interessata non deve appartenere alle seguenti categorie catastali:
- A/1, abitazioni di tipo signorile;
- A/8, abitazioni in ville;
- A/9, castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico.
Le dichiarazioni richieste dalla disciplina agevolativa devono essere rese dall’interessato all’interno della dichiarazione di successione.
Il beneficio può essere applicato anche alle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, ma nel limite di una sola unità per ciascuna categoria.
Perché le particelle non possono essere fuse
L’Agenzia conferma che non è possibile effettuare la fusione catastale delle due particelle.
Le operazioni di accorpamento catastale sono infatti ammesse soltanto per unità immobiliari appartenenti allo stesso Comune catastale.
Nel caso analizzato, l’abitazione si trova a cavallo del confine tra due Comuni. Le particelle devono quindi conservare i rispettivi identificativi catastali e non possono confluire in una nuova unità immobiliare unica.
Questa limitazione, tuttavia, non impedisce di rappresentare fiscalmente l’utilizzo unitario del fabbricato.
La soluzione individuata dall’Agenzia è l’unione di fatto ai fini fiscali.
Cos’è l’unione di fatto ai fini fiscali
L’unione di fatto consente di evidenziare negli archivi catastali che due o più porzioni distintamente censite costituiscono, dal punto di vista funzionale, un’unica unità immobiliare.
La procedura non comporta:
- la cancellazione delle particelle originarie;
- la creazione di un nuovo identificativo catastale;
- una vera e propria fusione catastale.
Ciascuna porzione continua a essere censita separatamente. Negli atti catastali viene però inserita un’annotazione dalla quale risulta che la particella è unita di fatto all’altra ai fini fiscali.
L’unione può essere riconosciuta solo quando le singole porzioni sono prive di una propria autonomia funzionale e reddituale.
Non è quindi sufficiente che due immobili siano confinanti o utilizzati dalla stessa famiglia. Le porzioni devono costituire materialmente e funzionalmente un’unica abitazione.
Gli adempimenti catastali necessari
Per dare evidenza all’unione di fatto devono essere presentate distinte dichiarazioni di variazione catastale per ciascuna porzione interessata, secondo la procedura indicata dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E/2016.
Dopo la registrazione delle variazioni, l’ufficio inserisce negli atti catastali di ogni porzione un’apposita annotazione.
L’annotazione deve collegare ciascuna particella all’altra e indicare la rendita attribuita alla singola porzione ai fini fiscali.
La presenza dell’unione di fatto negli archivi catastali è determinante: la semplice utilizzazione materiale delle particelle come unica abitazione non è sufficiente per applicare automaticamente il beneficio all’intero fabbricato.
Bonus prima casa esteso all’intera abitazione
In presenza di tutti gli adempimenti richiesti, l’Agenzia ritiene applicabile l’agevolazione prima casa all’intero fabbricato pervenuto in successione.
Il beneficio può quindi riguardare entrambe le particelle, anche se:
- sono censite separatamente;
- appartengono a Comuni catastali differenti;
- non possono essere oggetto di fusione catastale.
Devono però essere rispettate le seguenti condizioni:
- le particelle devono costituire un’unica abitazione;
- le singole porzioni devono essere prive di autonomia funzionale e reddituale;
- deve essere eseguita l’unione di fatto ai fini fiscali;
- l’abitazione non deve appartenere alle categorie A/1, A/8 o A/9;
- almeno uno degli eredi deve possedere i requisiti prima casa previsti dalla legge.
Il chiarimento riguarda l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale dovute in occasione della successione.
Due garage C/6: agevolazione per una sola pertinenza
Il patrimonio ereditato comprende anche due garage, entrambi appartenenti alla categoria catastale C/6.
L’Agenzia ricorda che il beneficio prima casa è applicabile alle pertinenze, ma soltanto a una unità per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.
Nel caso esaminato, quindi, l’agevolazione può essere richiesta:
- per l’intera abitazione composta dalle due particelle;
- per uno solo dei due garage classificati C/6.
Il secondo garage deve essere assoggettato al regime fiscale ordinario, poiché appartiene alla stessa categoria catastale della pertinenza già agevolata.
Dichiarazione di successione con il Modello 4 cartaceo
La particolare conformazione catastale del fabbricato rende problematica la presentazione telematica della dichiarazione di successione.
Per questo motivo, l’Agenzia consente agli eredi di utilizzare il Modello 4 cartaceo.
La dichiarazione deve essere presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione presso il competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
Il modello cartaceo consente di indicare tutte le particelle comprese nell’attivo ereditario e di rappresentare correttamente il fabbricato situato in due Comuni diversi.
Per la compilazione occorre:
- indicare per entrambe le particelle il tipo immobile “prima casa”;
- inserire soltanto su una delle due la lettera “P” nel campo relativo all’agevolazione della quota di devoluzione;
- compilare una distinta nota di trascrizione per ciascun immobile, riportando i rispettivi dati catastali.
In questo modo l’agevolazione viene riferita all’intero fabbricato, senza essere formalmente duplicata.
Voltura catastale entro 30 giorni
Entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione deve essere presentata la richiesta di voltura degli immobili.
L’adempimento deve essere effettuato presso i competenti uffici provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate.
Poiché le particelle ricadono in territori comunali differenti, devono essere rispettati gli identificativi catastali e le competenze territoriali relative a ciascuna porzione.
Approfondimenti
Leggi anche “Agevolazioni prima casa: guida agli sconti fiscali e giurisprudenza“. Quando un fabbricato è censito su più particelle, la verifica catastale deve essere accompagnata da una corretta rappresentazione dello stato dei luoghi. Disporre di un modello digitale unitario consente al tecnico di leggere con maggiore chiarezza la distribuzione degli ambienti, i collegamenti tra le diverse porzioni e l’effettiva configurazione funzionale dell’abitazione. La modellazione BIM può supportare il professionista nella comprensione e nella rappresentazione tecnica dell’unitarietà dell’immobile, facilitando anche la comunicazione delle soluzioni progettuali al committente.
Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/agevolazione-prima-casa-in-successione-bonus-esteso-allimmobile-diviso-tra-due-comuni/
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Sergio Volpe
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