Definite come beni immobili destinati a servire o ornare un’altra proprietà, le pertinenze possono includere elementi come garage, cantine, giardini e terrazzi. Comprendere le caratteristiche e le implicazioni delle pertinenze è essenziale per i proprietari di immobili, poiché queste possono influenzare la valutazione patrimoniale, le agevolazioni fiscali e la pianificazione successoria.
Le pertinenze rappresentano una parte essenziale della proprietà immobiliare, contribuendo sia alla funzionalità che al valore dell’immobile stesso. Per ottenere il massimo vantaggio di questi beni, ti suggerisco di progettarle con il software di progettazione edilizia che ti consente di disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM e completare il progetto con oggetti della libreria online.
Scopri in dettaglio cosa si intende per pertinenza, le sue tipologie e come può impattare sulla gestione della propria abitazione principale.
Definizione di pertinenza dell’abitazione principale
Il concetto di pertinenza si riferisce a beni immobiliari che sono funzionalmente collegati all’abitazione principale. Le pertinenze sono infatti elementi accessori che servono a migliorare l’utilizzo e il valore di un immobile principale, come una casa.
Secondo l’articolo 817 del Codice Civile, le pertinenze sono definite come:
[…] le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Questa definizione implica che una pertinenza può essere un bene mobile o immobile, ma deve sempre avere una relazione funzionale con il bene principale.
Cosa sono le pertinenze di un immobile secondo il codice civile
L’articolo 818 del Codice Civile stabilisce le regole relative al regime delle pertinenze di un bene immobile.
Esso afferma che:
- gli atti e i rapporti giuridici che riguardano la cosa principale (il bene immobile) comprendono anche le pertinenze, a meno che non sia diversamente disposto. Questo implica che, in assenza di specifiche indicazioni contrarie, le pertinenze vengono trasferite insieme al bene principale durante una compravendita;
- le pertinenze possono formare oggetto di atti o rapporti giuridici separati. Ciò significa che il proprietario ha la facoltà di alienare le pertinenze indipendentemente dalla vendita del bene principale, sciogliendo così il legame pertinenziale;
- la cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi che hanno già acquisito diritti sulla cosa principale. Questo aspetto tutela i diritti dei terzi in caso di modifiche nel regime delle pertinenze.
L’articolo 819 approfondisce i diritti dei terzi sulle pertinenze, stabilendo che la destinazione di un bene come servizio o ornamento di un altro bene non influisce sui diritti che terzi avevano già su di esso. Tali diritti non possono essere opposti a terzi che agiscono in buona fede, a meno che non siano documentati da un atto con data certa, se la cosa principale è un immobile o un bene mobile registrato nei pubblici registri.
Caratteristiche delle pertinenze di una casa
Le pertinenze si distinguono per alcune caratteristiche fondamentali, tra cui:
- durevolezza: le pertinenze devono essere destinate a un uso duraturo, non occasionale e sono pertanto concepite per rimanere collegate all’immobile principale nel tempo;
- vincolo pertinenziale: perché un bene possa essere considerato una pertinenza, deve esistere un vincolo pertinenziale, che si basa sulla volontà del proprietario di creare un legame funzionale tra il bene principale e quello accessorio e sulla destinazione del bene accessorio a servire o abbellire il bene principale.
Esempi di pertinenze di un edificio
Alcuni esempi comuni di pertinenze includono:
- garage o posto auto: luoghi sicuri per il parcheggio dei veicoli, spesso utilizzati anche come spazio di stoccaggio;
- cantina o solaio: spazi destinati allo stoccaggio di oggetti, attrezzature o alimenti, utili per la conservazione;
- terrazzo o balcone: aree esterne che offrono spazio aggiuntivo per relax o eventi all’aperto;
- dependance o mini-appartamento: strutture secondarie utilizzate per ospiti o come unità residenziale indipendente;
- giardino: spazio esterno utilizzato per attività ricreative e come area verde. Per la corretta progettazione di un giardino, utilizza l’apposito software di progettazione di giardini che ti consente di progettare in 2D e 3D giardini, verde pubblico, terrazzi, patii, cortili, piscine ed ottenere automaticamente planimetrie dettagliate. Puoi anche ottenere render di esterni ed esperienze immersive.
Categorie catastali delle pertinenze delle unità immobiliari
Le pertinenze dell’abitazione principale sono gli immobili che appartengono alle seguenti categorie catastali:
- categoria C/2: magazzini, locali di deposito, cantine, soffitte e solai;
- categoria C/6: stalle, scuderie, rimesse, posti auto e autorimesse (non destinati ad attività lucrativa);
- categoria C/7: tettoie, sia chiuse che aperte.
Servono permessi per le pertinenze di un immobile?
Per la costruzione di pertinenze in Italia, i permessi edilizi richiesti dipendono da specifiche condizioni relative al volume e alla destinazione delle opere.
Se la pertinenza ha un volume che non supera il 20% di quello dell’edificio principale, non è necessario il permesso di costruire. In questo caso, è sufficiente presentare una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) o una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata).
Se il volume della pertinenza supera il 20% dell’edificio principale, è necessario richiedere un permesso di costruire, poiché l’intervento è considerato una nuova costruzione (art. 3, comma 1, lett. e.6) D.P.R. 380/01). Ad esempio, il Tar Sicilia con la sentenza n. 2446/2020 chiarisce che un roof garden che superi del 20% la volumetria dell’edificio principale, necessita di un permesso di costruire.
Per essere qualificata come pertinenza, l’opera deve:
- essere funzionalmente collegata all’edificio principale;
- non avere un valore di mercato autonomo;
- non aumentare il carico urbanistico, cioè non deve creare un nuovo volume significativo.
Se la costruzione è utilizzabile in modo autonomo rispetto all’edificio principale, come nel caso di portici o autorimesse di grandi dimensioni, essa non può essere considerata una pertinenza e richiede il permesso di costruire.
Differenza tra pertinenza e proprietà
La proprietà e la pertinenza sono concetti giuridici distinti, anche se spesso confusi.
La proprietà rappresenta il diritto esclusivo di possedere, utilizzare e disporre di un bene, con caratteristiche come:
- l’esclusività, che consente al proprietario di impedirne l’uso a terzi;
- la permanenza, essendo un diritto stabile e duraturo;
- la trasferibilità, che permette di cedere il bene attraverso atti come la vendita o la donazione.
La pertinenza, invece, riguarda un bene accessorio legato a un bene principale, con cui condivide un vincolo di utilità e dipendenza. Questo significa che la pertinenza esiste solo per servire o valorizzare il bene principale. A differenza della proprietà, la pertinenza segue le sorti del bene principale, trasferendosi automaticamente insieme a esso, salvo diversa disposizione.
Sentenze di riferimento
Si riportano alcuni casi giuridici che chiariscono degli aspetti fondamentali relativi alle pertinenze.
Piccolo locale esterno adibito a doccia: è pertinenza?
Tar Campania – 4200/2026
Un manufatto in muratura destinato a docce che crea un nuovo volume e modifica la sagoma dell’edificio costituisce una nuova costruzione, non un’opera precaria o pertinenziale. Se realizzato senza titolo edilizio, è legittimo l’ordine di demolizione ed è irrilevante una domanda di condono pendente riferita ad altre opere.
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Casetta e struttura in legno per ricovero autovettura aderenti all’edificio: sono pertinenze?
Tar Lazio – 2056/2026
Sentenza 2056/2026 – Tar Lazio
Un’opera può essere considerata pertinenza solo se priva di autonoma destinazione, funzionalmente dipendente dall’edificio principale, di dimensioni ridotte e tale da non alterare l’assetto del territorio; interventi di nuova cubatura, con servizi e strutture autonome, richiedono sempre il permesso di costruire e l’assenza di titolo legittima l’ingiunzione demolitoria
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Quando una piscina è una pertinenza?
Tar Campania – 4386/2025
Sentenza 4386/2025 – Tar Campania
Una piscina può essere considerata pertinenza solo se rispetta precisi limiti dimensionali e funzionali, altrimenti è da considerare nuova costruzione soggetta a titolo edilizio abilitativo.
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Una tettoia in ferro ancorata al suolo e uno scivolo in calcestruzzo sono pertinenze?
Tar Campania – 293/2025
La sentenza 293/2025 del Tar Campania chiarisce che una tettoia ancorata stabilmente al suolo, che altera il profilo di un edificio, e uno scivolo soggetto a vincoli urbanistici, che non rientra tra le opere di edilizia libera, non possono essere considerati pertinenze ai fini edilizi.
Nel caso in esame, un privato ha presentato ricorso contro l’ordinanza del Comune che disponeva la demolizione di alcuni manufatti abusivi realizzati su un terreno di sua proprietà, tra cui:
- la trasformazione di un edificio da agricolo a residenziale,
- l’aggiunta di una veranda con nuove aperture e modifiche strutturali,
- la costruzione di una tettoia in ferro aperta su tutti i lati e fissata al suolo,
- la realizzazione di uno scivolo in calcestruzzo per il superamento delle barriere architettoniche e l’edificazione di una sopraelevazione con altri manufatti.
La ricorrente ha contestato l’ordine di demolizione sostenendo che alcune opere fossero sanabili e che la tettoia e lo scivolo avessero carattere pertinenziale, quindi non soggette alla demolizione. A supporto del ricorso, ha argomentato che le opere potessero essere regolarizzate ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001, chiedendo la sospensione dell’ordinanza in attesa della decisione sulla sanatoria, e ha inoltre eccepito la violazione del principio del legittimo affidamento, sostenendo che il Comune avesse agito tardivamente senza motivare adeguatamente l’interesse pubblico alla demolizione.
Tuttavia, il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo che i manufatti non fossero sanabili in quanto il terreno non rispettava la superficie minima edificabile prevista dal PRG del Comune di riferimento, escludendo inoltre la possibilità di un affidamento legittimo sulla mancata demolizione, poiché il trascorrere del tempo non rende di per sé legittimo un abuso edilizio. Infine, il TAR ha stabilito che né la tettoia né lo scivolo potessero essere considerati pertinenze:
- la tettoia, infatti, costituiva un volume autonomo modificando la sagoma dell’edificio;
- lo scivolo in calcestruzzo, essendo realizzato in un’area sottoposta a vincolo sismico, richiedeva un titolo edilizio specifico e non rientrava nelle opere di edilizia libera.
Silos industriali: volumi tecnici, pertinenze o nuova costruzione?
Con la sentenza n. 454/2025, il TAR Lombardia ha respinto il ricorso di una società immobiliare e della locataria di un’area con stabilimento industriale per la produzione di porte in legno, confermando l’ordinanza del Comune che ne ordinava la demolizione, in quanto realizzate senza il necessario titolo edilizio, di un deposito materiali e di due silos per la raccolta di polveri di legno. Le società ricorrenti sostenevano che i silos fossero pertinenze tecniche, essenziali all’attività e non gravanti sul carico urbanistico, realizzati in sostituzione di un preesistente silos e, pertanto, non necessitanti di permesso a costruire. Il TAR, tuttavia, richiamando la giurisprudenza, ha stabilito che i silos non possono essere considerati “volumi tecnici” esenti da permesso edilizio in quanto, per dimensioni, posizione e funzione, costituiscono opere autonome che richiedono un titolo abilitativo specifico, poiché la loro funzione è di completare il processo di lavorazione e non di servire l’edificio principale.
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Tettoia: tra pertinenza, accessorio e nuova costruzione
TAR Lazio – 10945/2024 Consiglio di Stato – 4366/2024
Il tema delle tettoie come pertinenze edilizie è stato recentemente affrontato dal TAR Lazio (sentenza n. 10945/2024) e dal Consiglio di Stato (sentenza n. 4366/2024), che hanno fornito importanti chiarimenti sulla necessità di un permesso di costruire. In particolare, il TAR Lazio ha stabilito che una tettoia può essere considerata una pertinenza e non necessitare di permesso di costruire solo se le sue dimensioni sono contenute e la sua funzione è di mero arredo o protezione dell’immobile principale. Nel caso specifico, una tettoia in legno di 25,80 m² non è stata ritenuta come pertinenza, poiché le sue dimensioni non erano sufficientemente esigue per essere considerata tale senza permesso. Inoltre, il Consiglio di Stato ha ribadito che una tettoia di 400 m², pur essendo accessoria a una stalla, non può essere considerata una pertinenza, poiché la sua volumetria supera il 20% dell’edificio principale, rendendo necessaria la richiesta di permesso di costruire. Questi chiarimenti evidenziano come le tettoie possano essere considerate pertinenze solo se rispettano determinati requisiti dimensionali e funzionali, altrimenti richiedono il permesso di costruire.
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Ulteriori approfondimenti
Ecco ulteriori casi di interesse
FAQ su pertinenze
Di seguito sono presenti delle domande frequenti in riferimento alle pertinenze.
Che cosa si intende per pertinenza di un’abitazione principale?
La pertinenza è un bene accessorio funzionalmente collegato all’abitazione principale, destinato a servire o abbellire l’immobile principale in modo durevole, secondo quanto previsto dall’articolo 817 del Codice Civile.
Quali beni possono essere considerati pertinenze secondo il Codice Civile?
Secondo gli articoli 818 e 819, le pertinenze possono essere beni mobili o immobili destinati a servizio o ornamento del bene principale. Esse seguono le sorti dell’immobile principale, salvo disposizioni contrarie, e non influenzano i diritti già acquisiti da terzi.
Quali sono le caratteristiche principali di una pertinenza?
Le pertinenze devono avere un uso duraturo e un vincolo funzionale con l’immobile principale, creato dalla volontà del proprietario di valorizzare o servire l’edificio principale.
Quali sono esempi comuni di pertinenze di una casa?
Esempi frequenti includono garage, posti auto, cantine, solai, terrazzi, balconi, dependance, mini-appartamenti e giardini.
Quali categorie catastali riguardano le pertinenze?
Le pertinenze si collocano nelle seguenti categorie catastali:
- C/2: magazzini, locali di deposito, cantine, soffitte e solai;
- C/6: stalle, scuderie, rimesse, posti auto e autorimesse non a scopo commerciale;
- C/7: tettoie chiuse o aperte.
È necessario un permesso edilizio per costruire una pertinenza?
Dipende dal volume della costruzione:
- Se non supera il 20% dell’edificio principale, basta una SCIA o CILA;
- Se supera il 20%, è necessario un permesso di costruire, poiché è considerata una nuova costruzione.
Quali requisiti deve rispettare un’opera per essere qualificata come pertinenza?
Deve essere funzionalmente collegata all’edificio principale, non avere valore di mercato autonomo e non aumentare significativamente il carico urbanistico. Se può essere utilizzata autonomamente, richiede il permesso di costruire.
Qual è la differenza tra proprietà e pertinenza?
La proprietà è un diritto esclusivo, stabile e trasferibile su un bene. La pertinenza, invece, è un bene accessorio legato all’immobile principale e destinato a valorizzarlo, seguendo le sorti dell’edificio principale.
Quando una piscina può essere considerata pertinenza?
Secondo la sentenza 4386/2025 del TAR Campania, una piscina è pertinenza solo se rispetta limiti dimensionali e funzionali; altrimenti è considerata nuova costruzione soggetta a titolo edilizio.
Le tettoie e gli scivoli possono essere considerati pertinenze?
Non sempre. Il TAR Campania (sentenza 293/2025) ha stabilito che tettoie e scivoli che costituiscono volumi autonomi o che richiedono titoli edilizi specifici non sono pertinenze. Dimensioni e funzione determinano se una tettoia necessita di permesso di costruire, come confermato dal TAR Lazio e dal Consiglio di Stato.
I silos industriali possono essere considerati pertinenze?
No. La sentenza n. 454/2025 del TAR Lombardia ha chiarito che silos e depositi materiali, pur servendo l’attività produttiva, sono opere autonome e richiedono titolo abilitativo specifico, non rientrando nelle pertinenze.
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Stefania Spagnoletti
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