Quando il terrazzo ricavato sul tetto condominiale può integrare spoglio?

Lo spoglio è una delle principali forme di lesione del possesso e ricorre quando un soggetto viene privato, in tutto o in parte, della possibilità di esercitare il potere di fatto su un bene. Non riguarda quindi solo la sottrazione materiale della cosa, ma anche quelle condotte che ne alterano l’uso, la destinazione o le concrete modalità di godimento.

In ambito condominiale, il tema assume particolare rilievo perché le parti comuni sono destinate a servire l’intero edificio e ciascun condomino ne può fare uso nel rispetto delle pari facoltà degli altri. Quando l’iniziativa individuale incide su questo equilibrio, può porsi il problema di stabilire se si tratti di un uso consentito della cosa comune o di una compressione giuridicamente rilevante del possesso altrui.

Realizzare quindi un terrazzo su una porzione del tetto condominiale è un intervento che richiede particolare attenzione, come suggerito dalla sentenza n. 15515/2026 della Corte di Cassazione: la copertura dell’edificio, infatti, è normalmente destinata a servire l’intero fabbricato e il suo utilizzo da parte del singolo deve confrontarsi con i diritti degli altri condomini.

Il confine tra uso più intenso della cosa comune e lesione delle facoltà altrui non è sempre immediato. Occorre valutare le modalità dell’opera, l’incidenza sulla destinazione del bene e gli effetti concreti sull’utilizzo comune, soprattutto quando la trasformazione modifica stabilmente l’assetto della copertura o tende a riservarne l’uso a un solo partecipante.

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Il proprietario dell’attico può trasformare parte del tetto condominiale in terrazza a uso esclusivo?

La proprietaria di un appartamento al quinto piano di un condominio agiva in giudizio lamentando che un’altra condomina, proprietaria di un appartamento al sesto piano attico, avesse trasformato una parte del tetto condominiale in due terrazze destinate al proprio uso esclusivo, sostenendo che l’intervento riguardasse porzioni sovrastanti locali di sua pertinenza.

La condomina del quinto piano chiedeva la sospensione dei lavori, che riteneva ancora in corso, e la reintegrazione nel possesso del tetto. Il Tribunale, in assenza iniziale della convenuta del piano attico, accoglieva la domanda possessoria con ordinanza e successivamente rigettava il reclamo della stessa convenuta. Nel giudizio di merito, il Tribunale confermava la tutela possessoria, ordinando il ripristino e condannando la stessa convenuta alle spese.

La Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado. In particolare, riteneva che le opere potessero essere rimosse senza distruggere la copertura. La Corte territoriale osservava inoltre che la convenuta (poi appellante) aveva modificato il tetto comune realizzando una terrazza (c.d. a tasca) di copertura a proprio uso esclusivo e che non risultava provata la sua proprietà esclusiva delle soffitte sottostanti.

La proprietaria della terrazza proponeva quindi ricorso per cassazione

La ricorrente:

• richiamava anche l’art. 1102 c.c., sostenendo che il singolo condomino può utilizzare la cosa comune in modo più intenso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso. Da questa prospettiva, la trasformazione realizzata non avrebbe dovuto essere considerata automaticamente illegittima, ma valutata in concreto per stabilire se avesse realmente pregiudicato il godimento degli altri condomini;
• con ulteriori motivi, contestava la valutazione della Corte d’Appello sulla proprietà delle soffitte. Secondo la sua ricostruzione, tali locali avrebbero costituito pertinenze della sua unità immobiliare oppure sarebbero comunque stati collegati alla sua proprietà esclusiva. La Corte territoriale, sempre secondo la ricorrente, avrebbe omesso di esaminare correttamente il rogito notarile, la documentazione catastale, la prova testimoniale e gli elementi dai quali sarebbe emerso il rapporto pertinenziale tra le soffitte e l’appartamento all’ultimo piano.

Nel giudizio di cassazione la condomina del quinto piano non si costituiva e non depositava difese

Tuttavia, dalle fasi di merito emerge la sua posizione sostanziale:

• aveva agito sostenendo di essere stata spogliata del compossesso sul tetto condominiale. A suo avviso, la proprietaria dei terrazzi aveva trasformato una parte della copertura comune in terrazza privata, destinandola a un godimento esclusivo e sottraendola alla funzione comune di copertura dell’edificio;
• contestava inoltre che la ricorrente fosse proprietaria esclusiva delle soffitte in corrispondenza delle quali erano stati realizzati i terrazzini. Tale contestazione mirava a escludere che la ricorrente potesse giustificare l’intervento come esercizio di una facoltà propria del proprietario dell’ultimo piano o come sopraelevazione su porzioni di sua esclusiva appartenenza.

La difesa sostanziale della condomina del 5° piano, dunque, ruotava intorno a due profili: da un lato, la natura condominiale del tetto; dall’altro, l’illegittima appropriazione funzionale di una porzione comune mediante la sua trasformazione in terrazza riservata a un solo condomino.

Differenze tra proprietà e possesso

Prima di scoprire il giudizio della Cassazione occorre premettere che, secondo la sentenza, “proprietà” e “possesso” operano su piani diversi.

La proprietà attiene al piano petitorio: riguarda la titolarità del bene, cioè chi ne sia proprietario e in base a quale titolo. Nel caso esaminato, la Corte d’appello aveva dato rilievo alla verifica della proprietà esclusiva delle soffitte, ma la Cassazione chiarisce che tali valutazioni “investono il profilo petitorio” e non sono decisive, perché il giudizio riguardava la tutela del possesso.

Il possesso, invece, attiene al piano possessorio: non guarda tanto alla titolarità formale del bene, ma al concreto godimento della cosa e alla possibilità di esercitare su di essa le facoltà spettanti. Per le parti comuni condominiali, come il tetto, ciò significa verificare se l’intervento di un condomino abbia alterato lo stato del bene o la sua destinazione, impedendo o restringendo il godimento degli altri partecipanti.

In sintesi:

• la proprietà risponde alla domanda “di chi è il bene?”;
• il possesso risponde alla domanda “chi ne gode concretamente e se tale godimento è stato leso?”.

Per questo, nella sentenza, anche una questione sulla titolarità delle soffitte viene considerata non risolutiva rispetto alla domanda di reintegrazione nel possesso del tetto condominiale.

Corte di Cassazione: integra spoglio la trasformazione, senza consenso degli altri condomini, di parte del tetto condominiale in terrazza a uso esclusivo, quando l’intervento alteri la destinazione della cosa comune e ne restringa il godimento altrui

La Cassazione rigetta il ricorso, pur correggendo in parte la motivazione della sentenza d’appello.

La Suprema Corte osserva anzitutto che la Corte territoriale aveva dedicato ampio spazio al tema della proprietà delle soffitte e alla possibile applicazione dell’art. 1127 c.c. (diritto di sopraelevazione). Tuttavia, precisa la Cassazione, questa impostazione sposta il discorso sul piano petitorio, cioè sulla titolarità e proprietà del bene, mentre il giudizio riguarda la tutela del possesso. Infatti la causa riguardava un’azione di reintegrazione possessoria: il vero punto da accertare era se l’intervento avesse inciso sul compossesso del tetto comune.

Correggendo la motivazione, la Cassazione chiarisce che:

Il godimento del tetto comune di un edificio condominiale da parte di un singolo condomino può quindi essere denunciato in sede possessoria se lo stesso sia stato oggetto di modificazioni eseguite da altro partecipante tali da comportare una privazione o una turbativa del compossesso. Il regime del compossesso dei beni condominiali non tollera, invero, che un partecipante proceda di propria iniziativa a smantellare ed a sostituire integralmente una parte comune, limitandosi l’art. 1134 c.c., applicabile anche in situazioni di condominio composto di due sole persone (Cass. Sez. Unite 31/01/2006, n. 2046), a regolare la disciplina del rimborso delle spese urgenti sostenute da chi abbia assunto la gestione di iniziativa individuale senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea. Si ha quindi comunque spoglio nel compossesso ove un condomino, senza il consenso degli altri compossessori, trasformi o alteri lo stato di fatto di una parte comune, sostituendo l’oggetto del compossesso qual era in origine con altro e restringendo il godimento spettante pro-indiviso a ciascuno, realizzando, dunque, un’innovazione tale da pregiudicare il rapporto materiale con la res.

Devono quindi ravvisarsi gli estremi dello spoglio nel compossesso allorché un condomino proceda di sua iniziativa, senza il consenso degli altri compossessori, alla demolizione, totale o parziale, del tetto di copertura dell’edificio, sostituendolo e trasformandone una parte in terrazza di proprio uso esclusivo, sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini.

Più semplicemente, la realizzazione di una terrazza a uso esclusivo su una parte del tetto condominiale configura spoglio quando comporta l’alterazione dello stato di fatto della copertura e la sottrazione della porzione trasformata al godimento comune. In questi casi non è necessario che il condomino spogliato dimostri un uso materiale quotidiano del tetto: la copertura è una parte comune che svolge una funzione oggettiva a vantaggio delle unità immobiliari e il compossesso si manifesta proprio attraverso tale utilità.

La Corte distingue il piano possessorio da quello petitorio. In una controversia sulla proprietà o sull’uso della cosa comune può rilevare la possibilità, per il condomino, di servirsi del bene comune in modo più intenso ai sensi dell’art. 1102 c.c. Tuttavia, nel giudizio possessorio, la modifica unilaterale che sostituisce una parte comune con un manufatto destinato all’uso esclusivo di uno solo dei partecipanti è idonea a integrare spoglio, perché compromette il rapporto materiale degli altri condomini con la cosa comune.

La Cassazione dichiara poi inammissibili o infondati gli altri motivi. Le questioni sulla proprietà delle soffitte e sul vincolo pertinenziale non sono decisive ai fini dell’azione possessoria, perché anche l’eventuale titolarità di locali sottostanti non eliminerebbe la lesione derivante dalla trasformazione del tetto comune.

In conclusione, il ricorso viene rigettato.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Ristrutturazione balcone: quali permessi? Per facilitare la progettazione di qualsiasi intervento, ti suggerisco di utilizzare il software per la progettazione edilizia BIM, che ti consente di disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM e di produrre render professionali per ottenere immagini iperrealistiche.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/quando-il-terrazzo-ricavato-sul-tetto-condominiale-puo-integrare-spoglio/