Permesso di costruire in sanatoria: come si ottiene

Il permesso di costruire in sanatoria consente di regolarizzare opere edilizie realizzate senza titolo, in totale difformità o in alcuni casi di difformità dal titolo edilizio. Dopo il Decreto Salva Casa, l’art. 36 resta centrale per assenza o totale difformità, mentre l’art. 36-bis disciplina parziali difformità e variazioni essenziali con una conformità asimmetrica. Il permesso di costruire in sanatoria è il titolo oggi corretto per quella che molti utenti cercano ancora come “concessione edilizia in sanatoria” o “concessione sanatoria”.

Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria è necessario seguire una procedura burocratica piuttosto complessa. Per facilitarti la gestione della pratica burocratica e amministrativa può essere molto utile l’utilizzo di un software per la gestione delle pratiche edilizie e per la gestione del tuo studio tecnico; puoi scaricarlo ed usarlo gratuitamente fin da subito!

Inoltre, con l’entrata in vigore del decreto salva casa sono state semplificate le procedure per l’ottenimento del titolo. Scopri cos’è, come si ottiene e quali sono le novità.

Cos’è il permesso di costruire in sanatoria?

Il permesso di costruire in sanatoria è una procedura che serve a regolarizzare opere edili realizzate senza alcun titolo abilitativo oppure in difformità rispetto al titolo stesso.

In sostanza, si tratta di un titolo abilitativo che si ottiene attraverso uno specifico procedimento amministrativo e viene rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune.

Cosa si intende per concessione edilizia in sanatoria?

La concessione edilizia in sanatoria è un’espressione ancora molto cercata e usata nel linguaggio comune, ma oggi il termine tecnico corretto è permesso di costruire in sanatoria.

Con l’evoluzione della normativa edilizia, infatti, la “concessione edilizia” è stata sostituita dal permesso di costruire: per questo, chi cerca informazioni sulla concessione sanatoria deve fare riferimento alla procedura prevista dagli articoli 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001.

In pratica, come detto, si parla di permesso di costruire in sanatoria quando occorre regolarizzare opere edilizie realizzate senza titolo, in totale difformità o, nei casi ammessi dal Decreto Salva Casa, in parziale difformità dal titolo originario.

Quando serve il permesso di costruire in sanatoria?

Il permesso di costruire in sanatoria serve quando un’opera soggetta a permesso di costruire è stata realizzata senza titolo, in totale difformità o nei casi in cui la difformità rientra nei presupposti di sanabilità previsti dal Testo Unico Edilizia.

Le situazioni più frequenti che rendono necessario il permesso di costruire sono:

• interventi edili per realizzare una nuova costruzione;
• lavori di ristrutturazione edile che comportano delle modifiche alla volumetria dell’edificio o dei prospetti;
• ogni cambio di destinazione d’uso che è rilevante dal punto di vista urbanistico.

Tutte le volte che si eseguono questi interventi senza un titolo abilitativo, siamo in presenza di un abuso edilizio ed è in questi casi che si ricorre alla sanatoria.

Per non incorrere in abuso edilizio e successive sanzioni, puoi utilizzare il software per i titoli abilitativi che ti offre i modelli nazionali delle varie pratiche edilizie e ti guida nella corretta scelta del titolo a seconda dell’intervento.

Qual è la differenza tra art. 36 e art. 36-bis del D.P.R. 380/2001?

L’art. 36 riguarda l’accertamento di conformità per assenza di titolo o totale difformità e richiede la doppia conformità piena. L’art. 36-bis riguarda, invece, parziali difformità e variazioni essenziali e consente una verifica distinta: conformità urbanistica al momento della domanda e conformità edilizia al momento della realizzazione.

Cosa significa doppia conformità per il permesso in sanatoria?

In caso di interventi realizzati in assenza o in totale difformità di permesso di costruire o in assenza di SCIA alternativa al permesso di costruire, la concessione sanatoria è subordinata al rispetto delle normative urbanistico edilizie da parte dell’immobile in questione. Questo significa che l’immobile deve essere in regola con le normative urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della sua realizzazione che al momento della presentazione della domanda (art. 36 D.P.R. 380/01).

Quindi esso può essere sanato purché vi sia una doppia conformità urbanistica. Diversamente, l’immobile sarà oggetto di demolizione.

In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla superSCIA o in assenza o in difformità dalla SCIA, si ha il superamento della doppia conformità e il permesso di costruire in sanatoria può essere ottenuto se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione (art. 36-bis D.P.R. 380/01).

Permesso di costruire in sanatoria e doppia conformità

Come è cambiato il permesso di costruire in sanatoria con il Salva casa?

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in legge 105/2024) ha introdotto significative modifiche riguardanti il permesso di costruire in sanatoria, rendendo più agevole la regolarizzazione delle difformità edilizie.

Una delle innovazioni più rilevanti è il già citato superamento del requisito della doppia conformità in caso di parziali difformità o variazioni essenziali, che fino ad ora richiedeva il rispetto simultaneo delle normative vigenti sia al momento di realizzazione dell’opera sia al momento della domanda di sanatoria. Ora, per le difformità parziali, è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica attuale e quella edilizia al momento della realizzazione (art. 36-bis D.P.R. 380/01).

In questi casi, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario possono richiedere allo Sportello Unico dell’edilizia, il permesso di costruire in sanatoria che dovrà essere accompagnato da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la necessaria conformità. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione necessaria per lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/01) o, qualora non sia possibile accertarla, mediante dichiarazione del tecnico interessato.

Per gli immobili situati in zona sismica (escluse le zone a bassa sismicità), si applicano le procedure previste per la dichiarazione sulle tolleranze costruttive: l’attestazione di conformità alle Norme tecniche vigenti all’epoca della realizzazione dell’intervento è funzionale all’acquisizione dell’autorizzazione da parte dell’ufficio tecnico regionale, o per l’esercizio delle modalità di controllo per gli interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza.

Il decreto ha anche modificato le sanzioni per l’ottenimento del permesso con importo pari al doppio del contributo di costruzione, incrementato del 20% per interventi parzialmente difformi.

Infine, è stata introdotta la cosiddetta sanatoria condizionata, dove il Comune può richiedere l’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alle normative vigenti prima di concedere il permesso in sanatoria.

Pertanto, le principali novità riguardano:

• superamento della doppia conformità per parziali difformità e variazioni essenziali;
• dichiarazione del tecnico abilitato sulle conformità richieste;
• prova dell’epoca di realizzazione tramite documentazione dello stato legittimo o dichiarazione tecnica nei casi ammessi;
• sanatoria condizionata, quando il Comune prescrive interventi necessari a rendere l’opera conforme;
• attenzione agli immobili in zona sismica, con verifiche collegate alle Norme Tecniche per le Costruzioni;
• regole specifiche in presenza di vincoli paesaggistici.

Come si ottiene il permesso di costruire in sanatoria?

A differenza del condono edilizio, che può essere concesso solo mediante l’emanazione di una specifica legge, è sempre possibile presentare una richiesta di permesso di costruire in sanatoria. Tuttavia, per ottenere tale permesso, è necessario seguire un percorso burocratico piuttosto intricato: occorre verificare la sanabilità dell’intervento, raccogliere la documentazione tecnica, presentare l’istanza allo Sportello Unico per l’Edilizia, attendere il provvedimento comunale e pagare l’oblazione dovuta.

Nel dettaglio la procedura consigliata prevede:

• rilievo dell’abuso edilizio: il tecnico verifica quale opera è stata realizzata, quale titolo sarebbe stato necessario e se l’abuso rientra nell’art. 36 o nell’art. 36-bis;
• verifica della conformità: per l’art. 36 serve la doppia conformità piena. Per l’art. 36-bis serve la conformità urbanistica al momento della domanda e la conformità edilizia al momento della realizzazione;
• prova dell’epoca di realizzazione: si usano titoli edilizi pregressi, documenti catastali originari, fotografie storiche, estratti cartografici, documenti d’archivio e atti pubblici o privati. Il PDF originario richiama anche la dichiarazione del tecnico nei casi in cui non sia possibile accertare diversamente l’epoca dell’intervento;
• presentazione al SUE: la pratica viene presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia con gli elaborati richiesti e la dichiarazione del professionista abilitato;
• eventuali prescrizioni del Comune: il Comune può richiedere integrazioni, pareri, nulla osta o interventi per rendere l’opera conforme;
• pagamento dell’oblazione: il rilascio della sanatoria richiede il pagamento della sanzione economica prevista;
• rilascio del titolo e aggiornamento dello stato legittimo: dopo l’accoglimento, il permesso di costruire in sanatoria regolarizza l’intervento e incide sullo stato legittimo dell’immobile.

Quale procedura per il permesso di costruire in sanatoria secondo art. 36-bis D.P.R. 380/01?

Il professionista incaricato deve innanzitutto verificare quando è stato realizzato l’intervento edilizio. Per farlo, può utilizzare diversi tipi di documenti: dai titoli abilitativi, come permessi o autorizzazioni, alle informazioni catastali originali, fotografie storiche, estratti cartografici, documenti d’archivio e persino atti pubblici o privati. In alcuni casi, può anche avvalersi di una propria dichiarazione per attestare l’epoca di costruzione.

Successivamente, deve dichiarare che l’intervento rispetta sia le norme edilizie in vigore al momento della sua realizzazione, sia le normative urbanistiche attuali, cioè quelle applicabili al momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria.

A questo punto, la documentazione completa viene presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del comune, il quale può eventualmente prescrivere ulteriori interventi edilizi o richiedere il parere dell’autorità responsabile per la tutela del vincolo paesaggistico.

Se la richiesta del permesso in sanatoria viene accettata, il proprietario dovrà pagare la sanzione economica prevista.

Il comune rilascia il permesso di costruire in sanatoria entro i termini precedentemente indicati. A quel punto, il proprietario ottiene lo stato legittimo dell’immobile, regolarizzando la situazione.

Quanto costa il permesso di costruire in sanatoria?

L’approvazione della sanatoria comporta anche il pagamento di una sanzione che varia a seconda dell’abuso:

• in caso di interventi in assenza o in totale difformità dal PdC o dalla SCIA alternativa al PdC, il permesso in sanatoria viene concesso solo dopo il pagamento di una somma, a titolo di oblazione, pari al doppio del normale contributo per la costruzione. Tuttavia, se la legge prevede che il contributo sia gratuito per quel tipo di intervento, allora si dovrà pagare una somma equivalente a quella stabilita dall’articolo 16, comma 2, il quale stabilisce che il contributo per la costruzione comprende gli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, i quali sono definiti in base a criteri regionali e locali (art. 36 D.P.R. 380/2001);
• in caso di parziali difformità o variazioni essenziali, per il rilascio del permesso di costruire/SCIA in sanatoria è previsto il pagamento di una sanzione, a titolo di oblazione, con importo pari al doppio del contributo di costruzione o, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari al contributo di costruzione, incrementato del 20%. Tale incremento non si applica nei casi di doppia conformità (art. 36-bis D.P.R. 380/01).

Quali sono i tempi del permesso di costruire in sanatoria?

I tempi cambiano in base alla norma applicabile.

Secondo l’articolo 36 del D.P.R. 380/01, in caso di assenza di permesso, sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro 60 giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata (silenzio diniego).

Con l’introduzione del nuovo decreto, in caso di parziale difformità, se lo Sportello unico non si esprime entro 45 giorni, si attiva invece il meccanismo del silenzio-assenso (art. 36-bis, comma 6, D.P.R. 380/01).

Per gli immobili soggetti a vincoli paesaggistici introdotti successivamente, è possibile richiedere una valutazione presentando l’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente ha 180 giorni per esprimersi, con un parere vincolante da parte della soprintendenza da rilasciare entro 90 giorni. Se non ci sono risposte entro questi termini, il dirigente o responsabile dell’ufficio comunale può procedere autonomamente.

Permesso di costruire in sanatoria: tabella riassuntiva

Quali documenti servono per la domanda di sanatoria?

La domanda di permesso di costruire in sanatoria deve essere supportata da documenti tecnici idonei a provare l’intervento, l’epoca di realizzazione, la conformità richiesta e la titolarità del soggetto che presenta l’istanza.

Permesso di costruire in sanatoria: sentenze di riferimento

Di seguito, ti riporto una serie di sentenze sui permessi in sanatoria.

Il diniego di sanatoria deve essere sempre motivato?
Tar Piemonte – 633/2025

La sentenza 633/2025 del Tar Piemonte stabilisce che nei procedimenti di sanatoria edilizia, il diniego è illegittimo se non preceduto dalla comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza, con violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990. L’istituto del preavviso di rigetto assume funzione collaborativa e difensiva, applicabile anche in materia condonale.

Il ricorso riguarda una disputa tra i proprietari di un immobile adibito a civile abitazione. L’edificio è stato ampliato senza il necessario titolo edilizio e si trova vicino a un corso d’acqua. L’ampliamento dell’edificio ha comportato una sopraelevazione di circa 3 metri, con un incremento di 1,5 metri rispetto al livello massimo delle acque del corso d’acqua.

Nel 2019 il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione, obbligando i proprietari a demolire l’ampliamento in quanto realizzato senza il titolo edilizio richiesto. Successivamente, i proprietari hanno presentato una domanda di permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001. La richiesta è stata respinta dal Comune con un provvedimento di diniego, motivato dal fatto che le opere realizzate risultano in contrasto con l’art. 43.2, comma 9, delle Norme Tecniche di Attuazione del PRGC vigente, in quanto ricadono nella fascia di rispetto del reticolo idrografico minore classificata come area di pericolosità “IIIa”, dove vige il divieto assoluto di edificazione.

I proprietari hanno impugnato il provvedimento di diniego con ricorso, contestandolo per vizi procedurali e di merito. Hanno denunciato la violazione dell’art. 10-bis della legge 241/1990, errori nell’applicazione del Piano Regolatore e delle norme regionali sul rischio idrogeologico, nonché un eccesso di potere per difetto di istruttoria, contraddittorietà e ingiustizia manifesta. In subordine, hanno anche sollevato dubbi di legittimità su una specifica norma del PRGC relativa all’inedificabilità delle fasce di rispetto, ritenuta in contrasto con le disposizioni regionali.

Il TAR Piemonte ha accolto il ricorso, annullando il provvedimento di diniego. La motivazione principale della decisione riguarda la violazione dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990, che impone all’Amministrazione di comunicare i motivi ostativi alla domanda prima dell’adozione di un provvedimento di rigetto, così da consentire un confronto prima dell’adozione del provvedimento definitivo. Questo principio si applica anche ai procedimenti di sanatoria o condono edilizio, come confermato da consolidata giurisprudenza (tra cui Cons. Stato, Sez. VI, n. 3672/2023; TAR Lazio, n. 11307/2020; n. 7586/2023). In particolare, il Tribunale ha rilevato che il Comune non ha inviato tale comunicazione, impedendo ai ricorrenti di esercitare il loro diritto al contraddittorio e di presentare osservazioni in merito.

Pertanto, il ricorso è stato accolto e il provvedimento di diniego annullato.

Cambio d’uso e sanatoria respinta? Si riprova con il Salva casa!
Consiglio di Stato – 7486/2024

La sentenza n. 7486/2024 del Consiglio di Stato affronta il complesso tema delle dispute legate alla SCIA in sanatoria, con particolare attenzione ai casi in cui le normative si siano modificate durante il contenzioso.

Nel caso in questione, un proprietario aveva richiesto al Comune di Napoli un accertamento di conformità per trasformare un immobile da deposito a residenza. Tuttavia, la domanda era stata respinta poiché l’immobile si trovava nella zona rossa vesuviana, dove non sono consentiti cambi di destinazione d’uso di questo tipo. Il proprietario ha quindi impugnato la decisione, ma sia il TAR che il Consiglio di Stato hanno respinto il ricorso, confermando la legittimità del divieto imposto.

Successivamente, l’appellante ha presentato una nuova istanza di sanatoria invocando il Decreto Salva Casa; tuttavia, i giudici hanno chiarito che tale istanza non modifica il giudizio in corso. Essa può soltanto sospendere temporaneamente l’esecuzione dell’ordine di demolizione, in attesa di una decisione da parte del Comune.

Altre sentenze

Ulteriori casi di interesse:

FAQ permesso di costruire in sanatoria

Di seguito sono riportate delle domande frequenti in riferimento al permesso di costruire in sanatoria.

Cos’è il permesso di costruire in sanatoria?

Il permesso di costruire in sanatoria è il titolo che può regolarizzare un intervento edilizio già realizzato senza permesso, in totale difformità o, nei casi previsti, in difformità rispetto al titolo originario. Viene richiesto al Comune, tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia, e richiede la verifica di conformità urbanistica ed edilizia.

Quando serve il permesso di costruire in sanatoria?

Il permesso di costruire in sanatoria serve quando un’opera soggetta a permesso di costruire è stata realizzata senza titolo, in totale difformità o nei casi in cui la difformità rientra nei presupposti di sanabilità previsti dal Testo Unico Edilizia.

Come si ottiene il permesso di costruire in sanatoria?

Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria occorre verificare la sanabilità dell’intervento, raccogliere la documentazione tecnica, presentare l’istanza allo Sportello Unico per l’Edilizia, attendere il provvedimento comunale e pagare l’oblazione dovuta.

Il permesso di costruire in sanatoria sana sempre un abuso edilizio?

Il permesso di costruire in sanatoria è possibile solo se l’intervento rispetta i requisiti previsti dall’art. 36 o dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001. In assenza dei requisiti di conformità, l’abuso non può essere regolarizzato con questa procedura.

Dopo il Salva Casa serve ancora la doppia conformità?

Sì, ma non in modo identico per tutti i casi. L’art. 36 mantiene la doppia conformità piena per assenza di titolo o totale difformità; l’art. 36-bis introduce una conformità asimmetrica per parziali difformità e variazioni essenziali.

Quanto tempo ha il Comune per rispondere?

Per l’art. 36 il termine è 60 giorni, con silenzio-diniego. Per l’art. 36-bis il termine ordinario indicato nell’articolo originario è 45 giorni, con silenzio-assenso nei casi previsti.

Quanto costa la sanatoria edilizia?

Il costo dipende dall’abuso. Per l’art. 36 è previsto il doppio del contributo di costruzione. Per l’art. 36-bis possono applicarsi il doppio del contributo, l’incremento del 20% o sanzioni collegate all’aumento del valore venale, secondo i casi.

Chi può presentare la domanda di permesso in sanatoria?

La domanda può essere presentata dal responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario dell’immobile, con il supporto di un tecnico abilitato per gli elaborati e le dichiarazioni di conformità richieste.

Quali documenti provano l’epoca dell’abuso?

Titoli edilizi precedenti, documentazione catastale originaria, fotografie storiche, estratti cartografici, documenti d’archivio e atti pubblici o privati possono aiutare a provare l’epoca di realizzazione. Nei casi ammessi, può intervenire anche una dichiarazione del tecnico.

Che differenza c’è tra concessione edilizia in sanatoria e permesso di costruire in sanatoria?

La concessione edilizia in sanatoria è un’espressione ancora usata nel linguaggio comune, ma oggi il termine tecnico corretto è permesso di costruire in sanatoria. La procedura serve a regolarizzare un abuso edilizio solo se l’intervento rispetta i requisiti dell’art. 36 o dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.

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