Sono sempre più frequenti i casi di lavori Superbonus in cui committenti denunciano per inadempienza imprese appaltanti e società di progettazione “fuggitive” oppure di tecnici chiedono il pagamento di parcelle per lavori mai iniziati.
Nel primo caso, la richiesta è innanzitutto la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme già versate, ma si giunge fino alla richiesta di risarcimento dei danni derivanti dalla “perdita di chance”, ovvero l’impossibilità di accedere alla detrazione fiscale.
L’orientamento giurisprudenziale sull’argomento riserva non poche sorprese. Ecco una rassegna delle sentenze più interessanti sui contenziosi relativi al Superbonus.
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Superbonus: le verifiche preliminari sulla fattibilità non sono manutenzione straordinaria
Le attività di verifica preliminare circa la fattibilità degli interventi Superbonus non sono opere di manutenzione straordinaria o innovazione; la loro approvazione da parte dell’assemblea condominiale non richiede la costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135 n. 4) del Codice Civile.
È l’orientamento – in linea con il dettato letterale della norma e il consolidato orientamento giurisprudenziale- espresso dalla Corte di Appello di Milano con la sentenza n. 1971/2025.
La richiesta di annullamento della delibera assembleare
L’appellante chiede l’annullamento di una delibera condominiale che ha approvato l’avvio della procedura di lavori Superbonus 110%, la scelta del professionista per le prime fasi di analisi dell’opera e l’approvazione dei costi per le fasi preliminari (€ 900,00 per la verifica urbanistica edilizia, € 4.000,00 più IVA per la verifica del cd. “salto di classe”, € 5.400,00 per il completamento della fase preliminare, per complessivi € 13.100,00).
L’’appellante ha rilevato che per sostenere le spese non è stato costituito alcun fondo speciale, presupposto di validità della delibera di approvazione di opere straordinarie.
La precisazione della Corte di Appello sul fondo speciale e le verifiche preliminari di fattibabilità di lavori Superbonus
Se è vero che l’omessa costituzione del fondo speciale per i lavori straordinari determina la nullità della delibera, va sottolineato che l’assemblea non ha deliberato di dare corso ai lavori straordinari relativi al superbonus, ma solo alle verifiche preliminari di fattibilità.
La spesa preventivata e approvata dall’assemblea era peraltro solo eventuale, presupponendo il superamento delle verifiche di conformità urbanistica edilizia e il completamento delle verifiche preliminari nonché l’accertamento del verificarsi del salto di due classi energetiche.
Richiamando e condividendo l’orientamento della giurisprudenza, la Corte di Appello ha chiarito che “il conferimento dell’incarico professionale ad un tecnico per effettuare gli studi ed atti relativi all’efficientamento energetico e valutarne la praticabilità ai fini di cui al D.L. 34/2020 non è in sé un’opera di manutenzione straordinaria, né una innovazione, di talché nessun fondo speciale deve essere accantonato ai sensi dell’art. 1135 n. 4) c.c.” (Tribunale di Ferrara, sentenza n. 416/2025).
La delibera, inoltre, non prevede, né poteva prevedere, una spesa di importo certo e determinato, ma una sequenza di ipotetiche spese, alcune meramente eventuali; non si poteva, ad avviso del Collegio, dare quindi corso alla costituzione di un fondo speciale per opere meramente eventuali.
A tal proposito – ricorda la Corte di Appello – la Corte di Cassazione con ordinanza 16953/2022 ha ribadito la necessità che dal testo della deliberazione assembleare che approva le opere di manutenzione straordinaria dell’edificio emerga il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale.
Materiali acquistati e rinuncia ai lavori Superbonus: l’impresa ha diritto al rimborso?
Il Tribunale di Lecco (sentenza n. 337/2025) si è espresso su una controversia tra un’impresa e i committenti relativa a lavori edili incentivati con il Superbonus. La causa riguardava la decisione dei committenti di rinunciare all’intervento, invocando l’impossibilità di beneficiare del Superbonus 110% a causa di modifiche legislative e del blocco delle cessioni del credito.
L’impresa appaltatrice sosteneva che il contratto dovesse restare vincolante a prescindere dalle vicende del Superbonus. Richiedeva il risarcimento del mancato guadagno e il rimborso dei materiali acquistati, facendo leva sull’art. 1671 del Codice Civile.
I committenti affermavano che il contratto era subordinato all’ottenimento delle agevolazioni fiscali e che il recesso era giustificato perché non era più possibile accedere al Superbonus. Aggiungevano che l’impresa non aveva avviato alcun lavoro né consegnato materiali.
Il Tribunale ha individuato nella specifica clausola del contratto la soluzione del caso: se i lavori non iniziavano entro la data stabilita, i committenti potevano recedere, dovendo solo rimborsare il costo dei materiali acquistati per quell’appalto. Non spetta invece il risarcimento del mancato guadagno.
Il giudice ha stabilito che i materiali dovevano essere effettivamente acquistati e destinati all’appalto per ottenere il rimborso. La richiesta dell’impresa per gli altri danni è stata respinta perché coperta dalla clausola contrattuale, che esclude l’applicazione dell’art. 1671 c.c.
L’impresa ha diritto soltanto al rimborso per i materiali acquistati. Non le spetta il risarcimento del mancato guadagno. I committenti, se lo desiderano, potranno chiedere la consegna dei materiali ancora custoditi dall’impresa.
Tutte le altre domande sono state respinte.
In sostanza, il caso evidenzia l’importanza di regolare contrattualmente le ipotesi di recesso e l’attribuzione delle spese già sostenute, specie nei lavori collegati a incentivi fiscali soggetti a frequenti modifiche.
Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tribunale di Lecco
Perdita di chance Superbonus: l’amministratore risponde solo ai singoli condòmini?
La sentenza n. 21/2025 del Tribunale di Monza chiarisce che, se l’inerzia dell’amministratore condominiale causa la perdita del Superbonus, il risarcimento del danno spetta ai singoli condòmini e non all’intero condominio. Questa decisione fornisce indicazioni essenziali sulla gestione delle detrazioni edilizie e sulle responsabilità dei soggetti coinvolti. Gli amministratori devono gestire le pratiche in modo tempestivo ed efficiente per evitare la perdita degli incentivi fiscali, mentre i condòmini devono vigilare sull’operato dell’amministratore e intervenire prontamente in caso di ritardi o omissioni.
Il caso riguarda un condominio che avrebbe potuto usufruire del Superbonus per interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico. Tuttavia, l’amministratore, nonostante una delibera assembleare lo incaricasse di affidare i necessari incarichi tecnici, è rimasto inattivo per 13 mesi. Questa negligenza ha causato la perdita della possibilità di accedere allo sconto in fattura, come previsto dal Decreto Legge n. 11/2023, spingendo il condominio a…
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Giuseppe De Luca
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