Agevolazioni prima casa: guida agli sconti fiscali e giurisprudenza

Quali imposte sono dovute quando si acquista un casa?

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Ecco il trattamento tributario previsto all’acquisto di un’abitazione in generale:

Quali agevolazioni sono previste per l’acquisto della prima casa?

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

• Iva ridotta al 4% (invece che 10%);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

 

Per quanto riguarda gli acquisti soggetti a IVA, è prevista la possibilità di beneficiare di un credito di imposta, pari all’ammontare dell’IVA corrisposta al venditore.

La guida riprende alcuni dei chiarimenti già forniti dall’Amministrazione finanziaria, ossia:

• l’agevolazione NON si applica ai contratti preliminari di compravendita in quanto il contratto definitivo di acquisto potrebbe non essere stipulato o venire stipulato oltre i termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione (tuttavia, dopo il rogito, si può fare richiesta di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra);
• NON può però essere recuperata l’imposta versata in misura fissa per la stipula del contratto preliminare.

Quali requisiti sono richiesti per accedere all’agevolazione prima casa?

Sono quattro gli elementi da esaminare che l’interessato all’agevolazione dovrà dichiarare in sede di registrazione dell’atto:

• tipologia dell’immobile trasferito;
• ubicazione dell’immobile e residenza;
• assenza di altri diritti reali su immobili ubicati nello stesso comune;
• novità nel godimento della agevolazione.

In pratica, le agevolazioni prima casa spettano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora (se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile; attenzione: la norma non richiede di trasferire la residenza nell’immobile acquistato, ma nel Comune in cui l’immobile è situato);
• l’interessato non vanti altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
• il beneficiario non sia titolare di altre abitazioni agevolate su tutto il territorio nazionale.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita).

Quali tipologie di immobile sono ammesse all’agevolazione prima casa?

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione di lusso appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri “non di lusso”, l’agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

L’agevolazione “prima casa” trova applicazione anche nelle ipotesi di:

• trasferimento di un “fabbricato rurale” o di una porzione dello stesso, purché idoneo all’utilizzo residenziale e non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo;
• trasferimento di un immobile in corso di costruzione che sia strutturalmente concepito per uso abitativo (circolare 38/2005) e presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso” secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969 (i benefici possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici, che con riferimento all’imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell’atto);
• acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969;
• proprietaria esclusiva di un altro immobile nello stesso Comune che risulti non idonea ad abitazione (non è impeditiva dell’agevolazione la prepossidenza di un fabbricato che “per qualsiasi ragione” oggettiva o soggettiva sia “inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato ad abitazione di chi effettua l’acquisto di altra casa ubicata nel medesimo Comune” (Cass. civ. Sez. 5, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564).

Quando un’abitazione non è idonea e non costituisce pre-possidenza ai fini delle agevolazioni prima casa?

Il concetto di “casa di abitazione” presuppone implicitamente quello di idoneità abitativa. La giurisprudenza distingue due macro-categorie di inidoneità:

• inidoneità oggettiva: ricorre quando l’immobile è strutturalmente o funzionalmente inidoneo all’uso abitativo, indipendentemente dalla volontà del proprietario (immobile inagibile o fatiscente, mancanza o rottura di impianti essenziali, danni da eventi atmosferici o disastri, assenza di requisiti minimi abitativi);
• inidoneità soggettiva: ricorre quando l’immobile, pur astrattamente abitabile, è inadeguato alle esigenze concrete del nucleo familiare dell’acquirente (qui la valutazione è concreta
  riferita al momento dell’acquisto collegata alla composizione familiare (dimensioni (mq insufficienti), numero vani, caratteristiche qualitative, assetto distributivo, esigenze familiari specifiche).

Non costituisce inidoneità oggettiva l’immobile:

• locato a terzi;
• concesso in uso per scelta volontaria;
• utilizzato come studio professionale.

Si può accedere all’agevolazione prima casa per l’acquisto di immobili collabenti F/2?

L’acquisto di un immobile censito in categoria catastale F/2 – unità collabente può beneficiare dell’agevolazione “prima casa”. La classificazione catastale F/2, da sola, non impedisce l’accesso al beneficio.

La condizione essenziale è che il fabbricato, pur non essendo abitabile al momento del rogito, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione mediante i necessari interventi edilizi.

A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta 108/2026 allineandosi all’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 3913/2025) e superando le precedenti indicazioni fornite con la risposta a interpello n. 357/2019.

Ciò che rileva non è lo stato materiale dell’immobile al momento dell’acquisto, ma la sua potenziale destinazione abitativa. In altri termini, il fabbricato collabente può accedere al beneficio se:

1. è suscettibile di essere trasformato in abitazione;
2. l’acquirente possiede tutti i requisiti “prima casa”;
3. nell’atto di acquisto vengono rese le dichiarazioni previste dalla nota II-bis;
4. l’immobile viene effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale utile per l’attività di accertamento.

Pertanto, si può fruire dell’agevolazione per l’acquisto dell’immobile collabente, a condizione che sussistano i requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla nota II-bis e che l’acquirente renda le dichiarazioni richieste.

Sintesi redazionale della risposta

Dove deve essere ubicato l’immobile “prima casa”?

Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.

La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni (articolo 2 del decreto legge n. 69/2023).

Si accede all’agevolazione prima casa anche in caso di acquisto a titolo gratuito (donazione e successione)?

L’estensione dell’agevolazione prima casa spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione), come previsto dall’articolo 69 della legge 342/2000.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 12/2016, l’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di prepossidenza, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

La circolare 44/2001 chiarisce che “la volontà di fruire delle agevolazioni deve essere affermata dal richiedente con una dichiarazione sostitutiva, resa ai sensi degli articoli 46 e 47 […] del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, da allegare alla dichiarazione di successione” e nella quale deve essere evidenziata la sussistenza, al momento del trasferimento dell’immobile, dei requisiti e delle
condizioni previste per l’acquisto della prima abitazione dalla Nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n.131 del 1986.

Nel caso in cui non siano state rese dal contribuente le dichiarazioni relative ai requisiti e alle condizioni per fruire dell’agevolazione “prima casa” nella dichiarazione di successione, è possibile, con un atto integrativo, nella medesima forma dell’atto precedente, rendere successivamente le dichiarazioni omesse, anche per i trasferimenti derivanti da successione e donazione.

Nei trasferimenti per successione, dunque, le citate dichiarazioni devono essere rese in sede di dichiarazione di successione integrativa o sostitutiva.

La risoluzione n. 66/E del 20 dicembre 2024 che – estendendo l’orientamento già espresso, in tema di rettifica di errori, nella risoluzione 8/2012 – riconosce ai contribuenti la possibilità di correggere errori contenuti nella dichiarazione di successione a condizione che tali modifiche vengano dichiarate:

• prima della notificazione dell’avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta;
• ovvero prima del decorso del termine ultimo previsto dalla legge per la notifica dell’avviso medesimo (due anni dal momento di pagamento dell’imposta principale).

La dichiarazione integrativa o sostitutiva della dichiarazione di successione originaria deve essere corredata dalla menzione di tutti i requisiti che la legge impone per la concessione dell’agevolazione, i quali devono essere riferiti alla data di apertura della successione.

Nel caso, invece, di omissione della presentazione della dichiarazione, l’agevolazione può essere richiesta entro il termine di decadenza dall’azione di accertamento per l’omessa dichiarazione e, dunque, entro cinque anni dal termine ordinario di presentazione della dichiarazione.

Si accede all’agevolazione “prima casa” anche con l’usucapione?

Il rapporto tra l’agevolazione “prima casa” e l’usucapione è stato a lungo oggetto di dibattito, poiché la norma agevolativa (Nota II-bis, art. 1 della Tariffa, TUR) nasce pensando ai trasferimenti a titolo derivativo (compravendite notarili). Tuttavia, la giurisprudenza consolidata ha esteso il beneficio anche agli acquisti a titolo originario, come l’usucapione, a patto che la sentenza accerti il trasferimento di un immobile abitativo (non di lusso) in favore di un soggetto in possesso dei requisiti di legge.

Cassazione 30925/2025 – Usucapione: la dichiarazione di intenti deve essere specifica e contestuale all’atto

Con l’ordinanza n. 30925 del 25 novembre 2025 la Corte di Cassazione torna a definire i confini formali per l’accesso ai benefici “prima casa” in presenza di una sentenza di accertamento dell’usucapione.

Il caso analizzato riguarda un contribuente che pretendeva di applicare l’aliquota agevolata alla registrazione di una sentenza di usucapione del 2015, facendo leva su una dichiarazione di possesso dei requisiti resa anni prima (nel 2010) all’interno di una denuncia di successione.

La Suprema Corte ha rigettato questa impostazione, stabilendo un principio fondamentale: la dichiarazione di voler fruire dell’agevolazione è un elemento costitutivo del beneficio e deve essere strettamente collegata all’atto oggetto di tassazione.

Non basta aver “detto” in passato di voler fruire dell’agevolazione (ad esempio in una dichiarazione di successione): la volontà deve essere esercitata con riferimento alla specifica sentenza di usucapione e fino al momento della richiesta di registrazione (comunque non oltre la registrazione), perché è un elemento costitutivo del beneficio.

Quando l’acquisto deriva da una sentenza (come quella che accerta l’usucapione), il punto non è solo “se” il bene è prima casa, ma quando e come viene esercitata l’opzione agevolativa rispetto all’atto che viene tassato.

Leggi la sintesi della sentenza

Cassazione 4713/2025 – Agevolazioni prima casa con usucapione, attenzione alle tempistiche

Il contribuente che intende avvalersi dell’agevolazione “prima casa” è tenuto a rilasciare le dichiarazioni previste dalla normativa di settore anche nel caso in cui l’acquisto dell’abitazione avviene a seguito di una sentenza che accerta l’usucapione dell’immobile.

Questo il principio confermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4713 del 22 febbraio 2025.

Il caso esaminato riguarda due coniugi, che avevano occupato un immobile a partire dal 1985. Nel 2017 il Tribunale di Napoli ha emesso una sentenza con la quale è stato riconosciuto il loro diritto di proprietà sull’immobile, a seguito dell’acquisto avvenuto per usucapione.

In sede di registrazione della sentenza, l’ufficio ha ritenuto applicabile l’aliquota ordinaria, considerato che gli acquirenti non avevano reso alcuna dichiarazione in merito ai requisiti soggettivi e oggettivi che danno diritto all’agevolazione.

Ricordiamo che il godimento dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa presuppone, come già chiarito dalla citata giurisprudenza, tra l’altro, che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell’atto di acquisto dell’immobile, dichiarando espressamente, pena l’inapplicabilità dei benefici stessi: a) di volersi stabilire nel Comune dove si trova l’immobile; b) di non godere di altri diritti reali su immobili nello stesso comune; c) di non avere già fruito dei medesimi benefici.

I giudici hanno stabilito che “Le manifestazioni di volontà, sopra menzionate, vanno dunque rese, attenendo ai presupposti dell’agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all’applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente a titolo originario, come nel caso di usucapione; in tal caso egli dovrà rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del provvedimento di trasferimento (sentenza o decreto) del giudice, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo (Cass. n. 2261 de/03/02/2014)”.

Richiamando il consolidato orientamento sul tema (Cassazione 635/2017 e 1270/2021), i giudici hanno pertanto ritenuto legittima la tassazione operata dall’ufficio, con applicazione dell’aliquota ordinaria, stante la mancata richiesta del regime di favore da parte degli acquirenti.

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 25/2012, ha inoltre precisato che la verifica della sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge andrà effettuata con riferimento alla data della sentenza con cui viene pronunciato l’acquisto per usucapione dell’immobile da adibire a prima casa.

Requisiti Prima Casa: prassi e giurisprudenza recente

Cassazione 2482/2026 – Divieto di doppio beneficio anche con la donazione indiretta

Con l’ordinanza n. 2482 del 5 febbraio 2026 la Corte di Cassazione chiarisce che il divieto di reiterazione del beneficio opera ogniqualvolta il contribuente abbia già fruito dell’agevolazione in relazione a un precedente acquisto, a prescindere dalla natura giuridica dell’atto.

Ne consegue che il beneficio non può essere nuovamente richiesto neppure nel caso in cui il primo immobile sia stato acquisito mediante donazione indiretta, rilevando esclusivamente l’effettivo godimento del trattamento fiscale di favore e non la qualificazione formale dell’operazione.

La sintesi redazionale della sentenza

Cassazione 2476/2026 – Obbligo di dichiarazione di entrambi i coniugi in comunione legale

Con l’ordinanza 2476/2026, la Corte di Cassazione ha stabilito – in continuità giurisprudenziale con Cass. n. 14326/2018 e Cass. n. 26703/2024 – che, ai fini del godimento delle agevolazioni cd. “prima casa” da parte di un soggetto coniugato in regime di comunione legale dei beni, la dichiarazione di cui all’art. 1, nota II bis lett. b) e c) della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, deve essere resa da entrambi i coniugi.

La comunione legale opera sul piano civilistico della proprietà, ma non su quello fiscale delle agevolazioni, che restano legate a requisiti soggettivi. Il coniuge non intervenuto potrebbe essere titolare di un altro immobile che osta al beneficio. Senza una sua dichiarazione esplicita, l’Agenzia delle Entrate non può verificare la sussistenza dei requisiti.

La dichiarazione fiscale comporta una responsabilità personale (anche penale in caso di falso) che non può essere delegata o presunta per il solo fatto del vincolo matrimoniale.

La sintesi redazionale della sentenza

Cassazione 5236/2026 – Esenzione IMU e agevolazioni prima casa: quali sono le differenze?

La Cassazione, con l’ordinanza n. 5236/2026, chiarisce con fermezza la distinzione tra esenzione IMU per abitazione principale e agevolazioni “prima casa”, due benefici fiscali con presupposti, funzioni e ambiti diversi, spesso confusi perché entrambi legati all’immobile da abitare.

Una contribuente riceve avvisi di accertamento IMU e TASI per il 2016-2017 su un immobile acquistato come futura abitazione principale, ma reso inabitabile da lavori di ristrutturazione (senza servizi, infissi o pavimenti). Non potendo trasferirvi residenza o dimora abituale, rivendica l’esenzione IMU, deducendo che l’acquisto con intento abitativo bastasse, e solleva pure dubbi di legittimità costituzionale per il tempo necessario ai lavori. I giudici di merito rigettano il ricorso; lei va in Cassazione, ma perde: l’esenzione richiede residenza anagrafica e dimora effettiva coesistenti nello stesso periodo, non mere intenzioni future.

Per l’IMU, imposta patrimoniale periodica sul possesso, l’abitazione principale è quella dove il proprietario risiede anagraficamente e dimora abitualmente in concreto: non conta la “prima casa” in senso civilistico o l’acquisto con agevolazioni, ma l’uso effettivo e attuale. Se l’immobile è inagibile per ristrutturazioni, non scatta l’esenzione totale, ma al massimo una riduzione del 50% della base imponibile, se dichiarata e verificata. L’inabitabilità non “congela” il beneficio in attesa di trasferimenti.

Le agevolazioni “prima casa” (su registro e ipotecarie) premiano l’acquisto dell’immobile destinato a diventare abitazione, concedendo 18 mesi per il trasferimento di residenza senza uso immediato, favorendo l’accesso alla proprietà. L’IMU, invece, esenta solo l’immobile già vissuto stabilmente, tassando il possesso nel frattempo: è logico e costituzionalmente valido, poiché i tributi (d’atto vs periodici) hanno nature distinte, senza sovrapposizioni irragionevoli.

La Cassazione rigetta il ricorso, conferma gli accertamenti e condanna la ricorrente alle spese: durante i lavori, IMU e TASI erano dovute, senza diritto a esenzione piena. La sentenza ribadisce che i due regimi non coincidono, evitando interpretazioni elastiche che confondano piani tributari diversi.

Leggi qui per una trattazione più approfondita dell’ordinanza della Cassazione.

Cassazione 3596/2026 – Agevolazioni prima casa negate se l’altro immobile nello stesso Comune è locato a terzi

Con l’ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026, la Corte di Cassazione precisa che la locazione a terzi non integra inidoneità oggettiva, poiché si tratta di una indisponibilità giuridica temporanea, frutto della scelta discrezionale del proprietario.

In generale, non sussiste inidoneità oggettiva quando l’indisponibilità è conseguenza della destinazione d’uso liberamente impartita (es. locazione, uso a studio professionale).

Viene così ribadito e applicato il principio (già espresso in Cass. 4102/2025) in virtù del quale se l’immobile pre-posseduto è locato a terzi, la sua indisponibilità non lo rende inidoneo ai fini dell’agevolazione prima casa. È una situazione derivante da una decisione volontaria del contribuente, che non può così “creare” i presupposti per un nuovo acquisto agevolato nello stesso Comune.

Pertanto, la titolarità di un’altra abitazione nel medesimo Comune impedisce il riconoscimento del trattamento “prima casa” sul nuovo acquisto e la sussistenza di una locazione a terzi non vale a rimuovere l’ostacolo.

Sintesi redazione della sentenza

Cassazione 4102/2025 – Agevolazioni “prima casa”, immobile pre-posseduto in locazione e inidoneità abitativa

In materia di agevolazioni “prima casa”, la circostanza che l’immobile pre-posseduto nel medesimo Comune sia gravato da un diritto di godimento di terzi, derivante da contratto di locazione o altra forma negoziale di disponibilità, non integra una situazione di inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare idonea a giustificare l’applicazione dell’agevolazione per il successivo acquisto.

L’indisponibilità giuridica dell’immobile, dipendendo da una scelta volontaria e discrezionale del proprietario, non può essere equiparata a una oggettiva inidoneità abitativa.

Cassazione 3319/2025 – I muri contano nella superficie di lusso?

I muri perimetrali e interni contano nel calcolo della superficie utile per classificare un immobile come “di lusso” e perdere l’agevolazione prima casa? La Cassazione, con l’ordinanza n. 3319/2025, chiarisce la questione, ribaltando una sentenza di merito.

L’acquisto della prima casa beneficia di sconti su IVA, registro e mutui, ma decade se la superficie utile supera i 240 m², come prevede il D.M. 1072/1969. Il dubbio: si considera solo l’area calpestabile o l’intera estensione, inclusi muri, pilastri e tramezzi? Un errore porta a recuperi fiscali, sanzioni e interessi.

Nel caso, l’Agenzia delle Entrate nega l’agevolazione a una S.p.A. per lusso, ma le Commissioni Tributarie di base accolgono il ricorso, escludendo i muri dal conteggio perché non calpestabili. L’Agenzia ricorre in Cassazione, denunciando violazione del D.M. 1072/1969.

La Suprema Corte accoglie il ricorso: la superficie utile misura l’”utilizzabilità degli ambienti”, non solo l’abitabilità. Include tutta l’unità immobiliare – muri, pilastri, tramezzi, soppalchi, vani porte e finestre – detraendo solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto. Esclude i criteri catastali più restrittivi del D.M. 801/1977.

Ribadendo precedenti come Cass. 29643/2019 (soppalchi) e 19286/2019 (murature), la Corte cassa la sentenza e rinvia per ricalcolo.

Leggi qui per una versione più approfondita dell’ordinanza della Cassazione

Cassazione 29262/2025 – La prepossidenza di un immobile non idoneo ad abitazione non fa decadere dall’agevolazione

La sola proprietà di un altro immobile nel medesimo Comune non basta, da sola, a far considerare “falsa” la dichiarazione di impossidenza. Il punto decisivo diventa l’idoneità abitativa concreta di quell’altro immobile.

È quanto stabilisce la Cassazione con l’ordinanza n. 29262/2025, richiamando un consolidato orientamento (Cass. 2418/2003, 10925/2003, 11564/2006, 100/2010, 13531/2020, Corte Cost. 203/2011, Cass. 2503/2025) e ribadendo che per “dichiarazione mendace” si deve intendere qualsiasi richiesta di beneficio in mancanza delle condizioni soggettive e oggettive previste dalla legge; non basta limitarsi alla formula letterale usata nel rogito (“non possiedo altri immobili”) se non si verifica se quell’altro immobile è o meno idoneo ad abitazione ai fini dell’agevolazione.

Leggi la sintesi completa della sentenza

Cassazione 25866/2025 – Agevolazioni prima casa con accorpamento? La fusione catastale è irrilevante

In materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, i benefici si estendono all’acquisto di più unità immobiliari finitime destinate a costituire un’unica abitazione non di lusso.

La condizione essenziale per il mantenimento dell’agevolazione è che si realizzi l’effettiva unificazione fisica di dette unità entro il termine triennale di decadenza senza necessità che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata.

Così stabilisce la sentenza 25866/2025 della Corte di Cassazione. Leggi di più

FiscoOggi 22/10/2025 – Un soggetto contitolare con soggetti diversi di altra casa di abitazione, può chiedere le agevolazioni prima casa per un acquisto di abitazione posta nello stesso Comune?

Un soggetto già proprietario di 2/6 e nudo proprietario di 4/6 di un’abitazione, appartenendo l’usufrutto su detta quota alla madre, può chiedere le agevolazioni prima casa per un acquisto di abitazione posta nello stesso Comune?

La risposta pubblicata il 22 ottobre 2025 su FiscoOggi è positiva. Per poter richiedere le “agevolazioni prima casa” è necessario che l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio in cui è situato l’immobile da acquistare.

È di ostacolo alla richiesta di agevolazioni prima casa, dunque, l’essere titolare in via esclusiva o in comunione con il coniuge dei diritti sopra indicati.

È invece possibile chiedere le agevolazioni prima casa se l’acquirente è contitolare con soggetti diversi (ad esempio come nel caso in esame) di una abitazione sita nel medesimo Comune ove si trova l’abitazione della quale l’acquirente non abbia la disponibilità esclusiva.

Cassazione 25761/2025 – Agevolazione prima casa anche per chi cede un’area in cambio di un’abitazione da costruire

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale si applicano anche alle ipotesi di permuta di cosa presente contro cosa futura.

A stabilirlo è l’ordinanza n. 25761 del 22 settembre 2025 della Corte di Cassazione che, contravvenendo all’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate, “sdogana” il cosiddetto contratto “do ut facias“, l’accordo con il quale un privato cittadino cede un’area edificabile a un’impresa costruttrice, ricevendo in cambio non denaro, ma la proprietà di uno o più immobili che verranno realizzati su quel medesimo terreno.

I giudici hanno argomentato la loro decisione per analogia richiamando un proprio solido e consolidato orientamento e il principio di parità di trattamento: la questione riguarda, infatti, l’assimibilità dell’operazione della permuta di cosa presente contro cosa futura a quella degli immobili “in corso di costruzione”, ai quali la giurisprudenza ha esteso l’agevolazione prima casa.

Ad avviso dei giudici di legittimità, il via libera agli immobili in costruzione e a quelli collabenti giustifica l’estensione del beneficio anche nel caso in cui l’immobile non sia ultimato al momento della compravendita.

La Corte ha sottolineato che l’esclusione dal beneficio fiscale di un’operazione di permuta rappresenterebbe un’ingiustificata disparità di trattamento evidenziando che la finalità della norma agevolativa è quella di favorire l’accesso alla proprietà della casa, e non ha alcun rilievo se l’immobile sia già esistente, in fase di costruzione o, come in questo caso, da costruire. In questa prospettiva prevale l’effettiva destinazione dell’immobile rispetto al suo stato in divenire al momento dell’acquisto.

La giurisprudenza ha più volte chiarito – precisano i giudici – anche gli aspetti temporali, identificando nel termine di decadenza triennale del potere di accertamento dell’ufficio (decorrente dalla registrazione dell’atto) il limite massimo per l’ultimazione dei lavori e l’effettiva destinazione dell’immobile a propria destinazione dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, a pena di perdita del beneficio.

Cassazione 25790/2025 – Immobile non ultimato dopo tre anni? L’agevolazione prima casa decade, anche con cambio di residenza

In materia di agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un immobile in costruzione, il presupposto per la decadenza dal beneficio si verifica qualora i lavori non siano ultimati entro il termine previsto di tre anni dalla data dell’atto anche nel caso in cui il contribuente vi abbia trasferito la residenza e attivato le utenze.

È quanto stabilisce la Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25790  de l22 settembre 2025.

La controversia trae origine dall’acquisto di un immobile in costruzione da parte dei contribuenti, i quali avevano usufruito delle agevolazioni “prima casa” con IVA al 4%.

A seguito di controlli, l’Agenzia delle Entrate contestava la decadenza dall’agevolazione poiché i contribuenti non avevano ultimato i lavori né regolarizzato catastalmente l’immobile entro tre anni dall’atto d’acquisto. I contribuenti si giustificavano sostenendo che l’elemento determinante per mantenere le agevolazioni, in caso di immobile in costruzione, è l’effettivo utilizzo come abitazione principale. A tal fine, avevano prodotto prove documentali del trasferimento di residenza e delle utenze attive, mai contestate dall’Agenzia.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso principale dell’Agenzia delle Entrate e giudicato legittimo dunque l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro, ricorrendo la violazione dell’obbligo da parte del contribuente di ultimare la ristrutturazione entro i tre anni e, quindi, di richiedere l’attribuzione di una categoria e della relativa rendita, essendo l’immobile classificato come F/3.

Si tratta della persistenza della categoria catastale F, che certamente non è idonea a costituire una classificazione utile ad usufruire di agevolazione per prima casa. Difatti, la categoria catastale “F” è una categoria fittizia, utilizzata dal Catasto italiano per identificare unità immobiliari che non hanno ancora una destinazione definitiva o non sono utilizzabili come abitazioni o locali produttivi.

Cassazione 24478/2025 – Agevolazione prima casa vale solo una volta, anche con inidoneità abitativa sopravvenuta

Con la sentenza 24478/2025 la Corte di Cassazione detta i principi di diritto da applicare in relazione ad una compravendita registrata applicando nuovamente l’agevolazione prima casa stipulata da un’acquirente già proprietaria di altra abitazione composta da una sola camera da letto di 12 metri quadrati e un soggiorno di 18 metri quadrati, reputata «inidonea» a fronte della sopravvenuta nascita di due gemelli.

La Corte giudica legittima la contestazione dell’Agenzia delle Entrate appellandosi alla norma (articolo 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986) che “nega”  l’agevolazione prima casa a chi:

• possiede già un’altra abitazione nello stesso Comune;
• a chiunque l’abbia precedentemente utilizzata su tutto il territorio nazionale.

Il previo riconoscimento del beneficio prima casa in occasione di un precedente acquisto di un immobile costituisce impedimento insuperabile al riconoscimento dell’ulteriore beneficio al momento di un acquisto di altro immobile.

Se una persona fisica è proprietaria di un’abitazione che risulti “per qualsiasi ragione” non idonea a essere abitata e perciò intenda acquistare un’altra abitazione, la casa preposseduta inidonea:

• impedisce l’accesso al beneficio se essa è stata acquistata con l’agevolazione prima casa;
• non impedisce l’accesso al beneficio se essa non è stata acquistata con l’agevolazione prima casa, anche se la casa preposseduta sia ubicata nel medesimo Comune nel quale si trova la casa oggetto del nuovo acquisto.

Pertanto, secondo la Cassazione, non rileva che la “casa preposseduta” sia idonea o non idonea: il fatto di averla comprata avvalendosi del beneficio fiscale rende, nella sostanza, irrilevante il requisito della “inidoneità abitativa sopravvenuta”.

Viceversa, se abitazione è ubicata nel medesimo Comune ma non è stata acquistata con l’agevolazione prima casa, si può procedere ad una valutazione, in termini di idoneità o di inidoneità, della casa preposseduta a fungere da abitazione.

In caso di inidoneità, dunque, la casa preposseduta non acquistata con l’agevolazione prima casa non impedisce l’avvalimento dell’agevolazione «prima casa» se si effettua l’acquisto di un’altra abitazione ubicata nel medesimo Comune.

Cosa si intende per abitazione “inidonea”? Secondo la Cassazione non è impeditiva dell’agevolazione la prepossidenza di un fabbricato che «per qualsiasi ragione» (oggettiva o soggettiva) sia “inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato ad abitazione di chi effettua l’acquisto di altra casa ubicata nel medesimo Comune” (Cass. civ. Sez. 5, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564).

Cassazione 7000/2025 – Abitazione di lusso e prima casa, agevolazioni asincrone su imposta registro e IVA nel 2014

Non si applica l’aliquota IVA agevolata al 4% per le cessioni di abitazioni anteriori al 13 dicembre 2014 se hanno a oggetto immobili, perché fino a quella data ai fini IVA essi sono definiti “di lusso” secondo i criteri del D.M. 02/08/1969.

Difatti, la novità introdotta dall’articolo 10 del D.Lgs. 23/2011 in materia di imposta di registro (aliquota nella misura del 2% entrata in vigore il 1° gennaio 2014), che ha ancorato il beneficio prima casa alla classificazione catastale dell’abitazione, non trova applicazione in campo Iva fino al 13 dicembre 2024, data di entrata in vigore dell’articolo 33 del D.Lgs. 175/2014.

È quanto stabilito nell’ordinanza della Cassazione n.7000 del 16 marzo 2025.

In premessa, la Cassazione ha osservato che il D.M. 02/08/1969 definisce abitazioni di lusso le unità immobiliari “aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”, ricollegando la caratteristica di immobile di lusso al dato quantitativo della superficie dell’immobile.

Con l’articolo 10 del D.Lgs. 23/2011, in vigore dal 2014, l’esclusione dall’agevolazione in materia di imposta di registro non dipendeva più dalla concreta tipologia del bene e dalle sue intrinseche caratteristiche qualitative e di superficie (individuate sulla base del suddetto D.M.), bensì dalla circostanza che la casa di abitazione, oggetto di trasferimento, fosse iscritta in categoria catastale A/1, A/8 ovvero A/9 (rispettivamente: abitazioni di tipo signorile; abitazioni in ville; castelli e palazzi con pregi artistici o storici).

Solo con l’articolo 33 del D.Lgs. 175/2014, il legislatore ha espressamente richiamato il “criterio catastale” anche in materia di imposta sul valore aggiunto, con il risultato che l’agevolazione Iva è esclusa (indipendentemente dalla sussistenza di tutti gli altri requisiti) per gli immobili rientranti in una delle summenzionate categorie catastali, solo a far data dal 13 dicembre 2014.

Dal primo gennaio 2014 e fino al 13 dicembre 2024, dunque, si è determinata una discrepanza tra la disciplina dell’agevolazione “prima casa” operante ai fini Iva e quella applicabile ai fini dell’imposta di registro.

“In tema d’IVA, la cessione di un’abitazione di lusso in epoca antecedente alla entrata in vigore dell’art. 33 D.Lgs. 175/2014 – 13 dicembre 2014 – è assoggettata all’IVA con aliquota ordinaria e non con quella agevolata, non retroagendo detta norma alla data di entrata in vigore del DLgs. 23/2014, in materia di registro e non ancorando il diverso criterio di individuazione delle abitazioni di lusso alla novella introdotta dall’art. 10 cit., bensì alla modifica del testo del n. 21 tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633/72”.

Cassazione 2503/2025 – Abitazione di lusso, rientra nel computo dei metri quadri anche il piano interrato

Anche il piano interrato raggiungibile da una scala interna rientra nella superficie utile complessiva e va considerata nel computo dei 240 metri quadri.

È quanto stabilisce la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 2503/2025 chiarendo l’applicazione dei criteri definizione di abitazione di lusso previsti all’articolo 6 del D.M. 02/08/1969.

Nel caso in esame, il contribuente ha contestato l’equivalenza, eseguita dall’Amministrazione finanziaria dei concetti di “superficie calpestabile“, “locali concretamente utilizzabili“, “locali per loro natura al servizio delle restanti parti dell’unità immobiliare“, “locali che contribuivano alla valorizzazione dell’immobile… anche se di altezza inferiore“.

Secondo i giudici di legittimità al fine di stabilire se, per metratura, un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici “prima casa”, è necessario riferirsi alla nozione di “superficie utile complessiva“. Con essa si intende la mera utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, considerandosi pertanto tutta la superficie dell’unità immobiliare, con esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte scale e posto auto, in quanto espressamente esclusi dalla disposizione richiamata.

Tale interpretazione riposa sulla lettura dell’articolo 5 del D.M. 02/08/1969, che fa richiamo al concetto di superficie utile dell’alloggio padronale, che prescinde dalla sua abitabilità.

Nel caso di specie, il “piano interrato“costituiva una porzione dell’immobile in questione, collegata alla porzione principale, attraverso una scala ubicata all’interno dell’unica proprietà e al servizio esclusivo dei contribuenti. Lo stesso “piano interrato“, come il secondo piano in contestazione, includeva locali direttamente complementari con le restanti parti dell’unità immobiliare (come un guardaroba e una lavanderia), contribuendo alla valorizzazione complessiva dell’immobile. Di modo che, l’estensione dell’abitazione superava 240 mq.

Secondo la Cassazione:“In definitiva, ciò che assume rilievo – in coerenza con l’apprezzamento dello stesso mercato immobiliare – è la marcata potenzialità abitativa del bene (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 19186 del 17/07/2019; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25674 del 15/11/2013) e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana (Cass., Sez. 5, sentenza n. 23591 del 20/12/2012; Cass. sez.6- 5, n. 1537 del 2021)”.

In ogni caso, ricorda la stessa Corte, per costante giurisprudenza di legittimità, in base ai principi sopra espressi, è stato da tempo riconosciuto che anche la cantina e la soffitta, con accesso dall’interno dell’abitazione e ad essa indissolubilmente legati, sono computabili (a dispetto del tenore letterale dal D.M. del 1969) ai fini della superficie utile complessiva (Cassazione 18480/2016 e n. 1537/2021).

Cassazione 3913/2025 – Si può ottenere l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un immobile inagibile?

Le norme che disciplinano l’accesso alle agevolazioni “prima casa” non pongono come condizione l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento del suo acquisto, ma la sua destinazione, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo.

Può essere agevolato, pertanto, anche un edificio classificato in catasto nella categoria F/2 (fabbricati collabenti).

A stabilirlo è la Corte di Cassazione che, con l’ordinanza 3913 del 16 febbraio 2025, boccia l’argomento sostenuto dall’Agenzia, secondo cui l’agevolazione prima casa riguarda solo i fabbricati abitativi (anche in corso di costruzione) e non può essere estesa a manufatti che presentino, al momento dell’acquisto una inidoneità oggettiva al loro utilizzo abitativo.

Secondo la Cassazione, invece, l’assenza di una destinazione abitativa del manufatto collabente al momento del suo acquisto non rappresenta un ostacolo alla possibilità di accesso all’agevolazione “prima casa”. Ciò che rileva, è che il manufatto, “sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere «destinato ad abitazione» e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza stabilito per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio”.

Infatti, la circostanza che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento oppure da necessitare la sua demolizione per una successiva ricostruzione, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale se si tratta di interventi finalizzati a rendere l’edificio destinato a finalità abitativa. Ciò che è rilevante è solo che l’immobile sia strutturalmente destinato a uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo all’uso abitativo già al momento dell’acquisto (Cass.n. 3804/2003, Cass. n. 18300/2004).

Una diversa interpretazione risulterebbe non coerente con la finalità perseguita dal legislatore di agevolare l’acquisizione di case da parte di soggetti che ne sono sprovvisti: la legge va interpretata nel senso di favorire l’acquisto di immobili che, seppur dotati di caratteristiche non abitative, risultino trasformabili anch’essi in case di abitazione, non essendo rilevante l’attualità dell’abitabilità.

La sentenza allarga al caso del fabbricato in rovina e che viene acquistato per essere trasformato in un’abitazione a quello del fabbricato abitativo in corso di costruzione per il quale la concessione del beneficio “prima casa” è stato in più occasioni confermato (Cassazione 5180/2022 e 8748/2022).

Cassazione 3988/2025 – Agevolazione “prima casa” per immobili in costruzione

Con l’Ordinanza n. 3988 del 17 febbraio 2025 la Cassazione civile chiarisce che le norme sull’agevolazione “prima casa” non prevedono per l’acquirente di immobile “in corso di costruzione” un termine per l’ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile.

Tale termine deve comunque farsi coincidere con quello entro il quale l’amministrazione finanziaria deve procedere alla verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione ex art. 76, comma 2, TUR e che decorre dalla richiesta di registrazione dell’atto.

In sostanza, entro il suindicato termine il contribuente deve dare seguito alla volontà espressa nell’atto di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal D.P.R. 131/1986 e, pertanto, realizzare la finalità dichiarata di destinare ad “prima casa” l’immobile acquistato.

Pertanto, il termine triennale di decadenza per l’attività accertativa dell’amministrazione finanziaria in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” decorre dal termine per la sua ultimazione, fissato in trentasei mesi dalla registrazione dell’atto di trasferimento immobiliare, e non dai diciotto mesi previsti per il trasferimento della residenza.

Nel caso di specie, l’avviso di liquidazione da parte dell’Agenzia delle Entrate è stato emanato nel rispetto del termine decadenziale (3+3 anni) ed ha riguardato la mancata ultimazione dei lavori nel triennio dall’acquisto.

Cassazione 24477/2025 – La comunione ordinaria di altro immobile nel territorio del comune con il coniuge blocca l’agevolazione prima casa

È prevista l’esclusione del beneficio fiscale previsto per l’acquisto della “prima casa” nell’ipotesi di comproprietà e comunione tra i coniugi di altro immobile sito nello stesso comune in cui si trova l’immobile da acquistare.

La Cassazione, con la sentenza n. 24477, del 3 settembre 2025, respinge la tesi avanzata dalla parte ricorrente secondo cui la comunione ordinaria con il coniuge su un immobile situato nello stesso comune del nuovo immobile acquistato non rileva ai fini della revoca del beneficio fiscale, essendo determinante solo la comunione legale che, nella fattispecie in esame, non era sussistente in quanto con il coniuge aveva optato per il regime patrimoniale della separazione dei beni.

Secondo il ricorrente, la comunione ordinaria con il coniuge su bene immobile insistente sullo stesso comune di quello acquistato con le agevolazioni prima casa non impediva di usufruire per tale secondo immobile dell’agevolazione “prima casa”, non avendo usufruito per il bene in comunione della medesima agevolazione.

I giudici hanno invece rilevato che, mentre la lett. b) della Nota II bis lett. b) dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 dispone “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”, la successiva lett. c) dispone: “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero …”.

L’interpretazione letterale della lett. b), applicabile al caso di specie, depone, dunque, nel senso ritenuto dai giudici di appello: ove nel comune stesso siano ubicati sia l’immobile da acquistare, sia altro immobile, rileva la comunione ordinaria tout court tra coniugi e non soltanto la comunione legale, a differenza della successiva previsione di cui alla lett. c).

Secondo i giudici non vi è spazio per il criterio analogico o per l’interpretazione estensiva oltre i casi dalle stesse espressamente considerati e non rileva, dunque, la circostanza che l’immobile in comunione ordinaria rappresenta una proprietà pro-quota indivisa (nella specie al 50%), giacché quel che rileva, come rappresentato più volte in sede di legittimità, è la diversa circostanza secondo cui il contribuente possa godere o meno di un immobile da abitare; circostanza che, in caso di rapporto matrimoniale in atto (vale a dire, in mancanza di separazione legale), presuppone appunto la coabitazione tra i coniugi e la disponibilità piena della casa coniugale.

Risposta 27/2025 – Donazione abitazione pre posseduta con clausola di premorienza

Con la risposta n. 27/2025, l’Agenzia affronta il caso di un contribuente che per fruire dell’agevolazione prima casa intende donare alla madre l’abitazione già posseduta (e acquistata con la stessa agevolazione), con apposizione di una condizione ”si praemoriar”.

Secondo il parere dell’Agenzia, la stipula dell’atto di donazione in favore della madre con la citata condizione di premorienza soddisfa il requisito di cui alla lettera c) della Nota II¬bis, in quanto “detta donazione ha comunque l’effetto di spogliare immediatamente il donante della proprietà dell’immobile […] consentendogli così di rendere la dichiarazione richiesta alla lettera c) dell’art. 1, nota II bis, sopra citato”.

La donazione è, infatti, immediatamente efficace, realizzando il trasferimento della titolarità dell’immobile alla madre donataria al momento della stipula dell’atto.

Cassazione  24402/2024 – Le agevolazioni prima casa una volta conseguite, non sono revocabili

Con sentenza dell’11 settembre 2024, n. 24402 la Corte di Cassazione ribadisce che l’agevolazione “prima casa”, una volta conseguita, non può essere oggetto di rinuncia da parte del beneficiario, anche in vista dell’acquisto di una nuova abitazione e a seguito del versamento della relativa imposta e delle sanzioni.

Il principio – secondo i giudici di piazza Cavour – poggia su quanto riportato nella nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, in merito:

• al divieto di reiterazione interna derivante dalla legge,
• al carattere negoziale, non revocabile per definizione, della precedente dichiarazione di voler fruire del beneficio.

Una volta conseguita l’agevolazione “prima casa”, questa non sarà più revocabile dalla parte, salvo il caso in cui la dichiarazione resa dal contribuente attenga l’impegno a trasferire entro diciotto mesi la propria residenza.

In questo caso – essendo il requisito in esame rimesso ad una condotta del contribuente – egli può, ma solo in pendenza del relativo termine, revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile.

L’acquirente, che non intende adempiere all’impegno assunto in atto, è tenuto a presentare un’apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, con la quale:

• revoca la dichiarazione d’intenti espressa in atto di volere trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi dall’acquisto;
• richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione.

Decorso il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto senza che il contribuente abbia provveduto a trasferire la residenza o a presentare all’ufficio dell’Agenzia una istanza con la quale revoca la dichiarazione di intenti di cui sopra, si verifica non l’annullamento, bensì la decadenza dall’agevolazione “prima casa” fruita in sede di registrazione dell’atto.

Risposta AE 145/2024 – Per usufruire delle agevolazioni Prima Casa, nel caso di stipula di un contratto di compravendita a favore di un terzo minore, è necessaria la dichiarazione di ‘voler profittare’

Con la Risposta del 4 luglio 2024, n. 145 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la ratio delle disposizioni in materia richiede certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipula dell’atto, assumendone i relativi obblighi.

Nel caso di acquisti da parte di minori, la Circolare 38/2005 chiarisce, inoltre, che l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell’agevolazione “prima casa” possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall’articolo 320 del codice civile).

Nel caso in esame, in cui entra in gioco il contratto a favore di terzi, istituto previsto dall’art. 1411 del c.c., nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo”, quest’ultimo consegue la titolarità dell’immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, fino a quando il terzo non dichiari di “volerne profittare”, l’acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Come riporta infatti il secondo comma, è la dichiarazione del terzo di “volerne profittare” a consolidare l’acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in questo caso, quando si verifica la definitività dell’acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l’acquisto, sussistono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.

Risposta 230/2025 – Superbonus e prima casa: chiarimento sulla sospensione Covid dei termini

Con la risposta n. 230 del 3 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento importante per chi ha acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa” ed ha usufruito del Superbonus per la ristrutturazione. In particolare, viene confermata l’applicazione della sospensione dei termini dovuta all’emergenza sanitaria anche al termine di 30 mesi previsto per il trasferimento della residenza.

Un contribuente aveva acquistato, il 26 novembre 2021, un immobile costituito da 2 unità abitative e un rustico adibito a stalla, richiedendo nell’atto di compravendita le agevolazioni “prima casa”. L’immobile in esame è stato oggetto di lavori di ristrutturazione con Superbonus, con CILA presentata presso il Comune, e con interventi conclusi il 29 dicembre 2023 e al momento della richiesta di interpello, i lavori di ristrutturazione ordinaria e straordinaria risultavano ancora in corso.

Il contribuente chiede al Fisco se il termine di 30 mesi previsto per il trasferimento della residenza dovesse essere calcolato a partire dalla data di acquisto ovvero 26 novembre 2021, oppure dal termine della sospensione stabilita dal legislatore in conseguenza della pandemia, ovvero dal 31 ottobre 2023.

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che i benefici fiscali connessi all’acquisto della “prima casa” sono disciplinati dal D.P.R. 131/1986 (Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa); tra i requisiti previsti vi è l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Tuttavia, durante il periodo emergenziale, tali termini sono stati sospesi e prorogati più volte:

• inizialmente fino al 31 dicembre 2020;
• successivamente al 31 dicembre 2021;
• poi al 31 marzo 2022;
• infine fino al 30 ottobre 2023.

L’Agenzia ha confermato con diversi circolari che la sospensione si applica a tutti i termini essenziali per conservare i benefici fiscali della “prima casa”, quali:

• il termine di diciotto mesi per trasferire la residenza nel comune dell’immobile;
• il termine di un anno per acquistare un altro immobile se si vende quello agevolato entro cinque anni;
• il termine di un anno per vendere un precedente immobile acquistato con agevolazione prima casa.

Ricordiamo che, per effetto del comma 10­ter dell’articolo 119 del D.L. 34/2000 introdotto dal D.L. 77/2021, per il Superbonus è previsto un termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza, che non decorrono dalla data di acquisto dell’immobile, bensì dal termine del periodo di sospensione, ovvero dal 31 ottobre 2023.

FiscoOggi 27/3/2025 – A quali condizioni un contratto di usufrutto non preclude l’agevolazione “prima casa”

Chi è titolare di un contratto di usufrutto su un immobile a quali condizioni può acquistare un’altra abitazione beneficiando delle “agevolazioni prima casa“?

Fa il punto su questo specifica fattispecie la rivista online dell’Agenzia delle Entrate con la risposta ad un contribuente pubblicata il 27 marzo 2025.

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

La decadenza dalle agevolazioni prima casa può verificarsi:

• in caso di dichiarazioni mendaci rilasciate dall’acquirente nell’atto di acquisto in merito alla sussistenza dei requisiti previsti e relativi alla tipologia dell’immobile trasferito, all’ubicazione dell’immobile, all’assenza di altri diritti reali e alla novità nel godimento della agevolazione;
• se non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto (attenzione: la norma non richiede di trasferire la residenza nell’immobile acquistato, ma nel Comune in cui l’immobile è situato);
• in caso di alienazione, nei successivi 5 anni, dell’abitazione acquistata, salvo che, entro un anno, si proceda all’acquisto , anche a titolo gratuito, di altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale;
• quando, in caso di acquisto di un nuovo immobile, entro il termine di due anni (prima della modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 il termine era un anno) non viene venduto quello già posseduto acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

La decadenza può essere totale oppure parziale come accade, per esempio, nel caso di trasferimento di una quota di comproprietà dell’immobile. Comporta decadenza il compimento di qualsiasi atto volontario che abbia quale conseguenza il trasferimento o la perdita del diritto acquistato.

In caso di decadenza:

• è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi
• se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi.

Si può evitare la decadenza dalle agevolazioni Prima Casa invocando la forza maggiore?

E’ tema di contrasto giurisprudenziale la possibilità di evitare la decadenza invocando la forza maggiore (ad esempio, immobile non liberato dal conduttore). Da un lato, vi erano arresti favorevoli; dall’altro, pronunce che la escludevano.

Il passaggio tecnico decisivo è il “ponte” con il principio espresso dalle Sezioni Unite n. 8094/2020 (in materia diversa, ma con ratio sovrapponibile): la forza maggiore è configurabile solo se l’impedimento deriva da causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, non imputabile (neppure indirettamente) al contribuente che si sia tempestivamente attivato.

Revoca delle agevolazioni prima casa: prassi e giurisprudenza

Corte di Cassazione 2487/2026 – Decadenza per mancato trasferimento della residenza, mancato sfratto come cause di forza maggiore

Con l’ordinanza n. 2487/2026 la Corte di Cassazione affronta il tema decadenza dalle agevolazioni “prima casa” quando l’acquirente non trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’atto, invocando come causa ostativa la mancata disponibilità dell’immobile perché occupato da un conduttore.

La pronuncia è rilevante soprattutto nei casi, molto frequenti nella prassi, di acquisto di immobili “a reddito” o comunque con contratto di locazione in corso.

Con riferimento al caso in esame, la Corte nega la forza maggiore perché:

• la locazione era nota al contribuente al momento dell’acquisto; quindi manca soprattutto il requisito dell’imprevedibilità (e, in filigrana, anche quello dell’inevitabilità, dato che l’acquirente accetta un rischio già conosciuto).
• l’eventuale difficoltà/tempi della liberazione giudiziale dell’immobile sono, per la Corte, prevedibili quando si acquista un immobile già occupato.

Comprare un immobile locato “mettendo in conto” che non si riuscirà a liberarlo entro 18 mesi rende molto difficile (spesso impossibile) sostenere la forza maggiore. Leggi la sintesi redazione della sentenza.

Risposta AE 314/2025 – La proroga prevista dalla legge 207/2024 vale solo per rivendita del vecchio immobile dopo il nuovo acquisto

La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha esteso da uno a due anni il termine per rivendere un immobile pre-posseduto quando si acquista una nuova prima casa (comma 4-bis).

L’istante chiede se tale estensione potesse applicarsi per “analogia legis” anche al termine per il riacquisto post-vendita infraquinquennale (comma 4).

La risposta dell’Agenzia è netta: la modifica normativa riguarda esclusivamente il comma 4-bis (rivendita del vecchio immobile dopo il nuovo acquisto) e non il comma 4 (riacquisto dopo vendita infraquinquennale).

Qui l’analisi completa della risposta

FiscoOggi 07/11/2025 – Agevolazioni “prima casa”: cosa fare se non si trasferisce la residenza entro 18 mesi?

La rubrica FiscoOggi fornisce nella risposta del 7 novembre 2025 chiarimenti sulle azioni che l’acquirente può intraprendere nel caso in cui avendo usufruito delle agevolazioni  “prima casa” non riesca a trasferire la residenza nel comune dell’immobile entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto.

La risposta fa riferimento alla Risoluzione AE 105/2011.

La lettera a) del comma 1 della Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), tra i requisiti previsti per la fruizione dell’agevolazione “prima casa”, richiede che l’immobile da acquistare “sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza”.

In altri termini, per fruire dell’agevolazione “prima casa” occorre, tra l’altro, che l’acquirente abbia o si impegni ad ottenere la residenza nel comune in cui intende acquistare l’immobile abitativo.

In questo ultimo caso, l’acquirente deve rendere la dichiarazione di impegno nell’atto di acquisto.

In proposito, la Circolare AE 38/2005, parag. 2.4, ha chiarito che “ai fini della corretta valutazione del requisito di residenza, dovrà considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’art.18, comma 1 e 2, del D.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della popolazione residente) la dichiarazione di trasferimento…” .

La dichiarazione dell’acquirente di volere stabilire la residenza nei diciotto mesi è prevista dalla legge a “pena di decadenza” dall’agevolazione. Il mancato trasferimento nel termine dei diciotto mesi comporta, quindi, la perdita dell’agevolazione.

L’Agenzia delle Entrate precisa a tal proposito che:

• la decadenza si verifica alla scadenza del diciottesimo mese dalla data dell’atto; prima di tale scadenza, infatti, il contribuente risulta ancora nei termini per adempiere all’impegno preso; la dichiarazione resa risulterà mendace e, pertanto, si realizzerà la decadenza dall’agevolazione, solo qualora, decorsi i diciotto mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza;
• nessuna disposizione normativa prevede la possibilità di rinunciare su base volontaria alle agevolazioni “prima casa”; anche dall’orientamento giurisprudenziale prevalente, deve escludersi che il soggetto acquirente, che abbia reso la dichiarazione in atto di possedere i requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis), possa in data successiva rinunciare alle agevolazioni “prima casa”.

Nel caso in cui sia impossibilitato a trasferire la residenza e a dare seguito alla dichirazione, il contribuenti ha du opzioni:

• se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto e di chiedere, con apposita istanza, la riliquidazione dell’imposta; L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, senza l’applicazione delle sanzioni.
• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione; in questa caso l’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione, eventualmente ridotta in caso di ravvedimento operoso.

Acquisto di nuovo immobile: 2 anni di tempo per alienare l’immobile già posseduto e agevolato

Chi compra un’abitazione con l’agevolazione “prima casa” – avendo già la proprietà di un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione – non perde i benefici se vende o dona l’abitazione entro due anni.

La norma è in vigore dal 1° gennaio 2025 ed è prevista dalla legge Bilancio 2025 (legge 207/2024, articolo 1, comma 116), che ha esteso da uno a due anni il termine entro il quale procedere alla vendita.

La nuova normativa si applica:

• ai contribuenti con rogito stipulato dal 1° gennaio 2025: tutti coloro che stipulano un rogito di acquisto di una prima casa, a partire dal 1° gennaio 2025, beneficiano automaticamente della nuova disciplina.
• ai contribuenti con rogito stipulato nel 2024: anche i contribuenti che hanno stipulato un rogito nel 2024, ma non hanno ancora venduto l’immobile precedentemente posseduto entro il 31 dicembre 2024, possono avvalersi della proroga dei termini.

L’alienazione postuma prevede anche un’altra condizione: non avere un’altra casa, in qualunque Comune del territorio nazionale, che sia stata acquistata con l’agevolazione prima casa.

Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha precisato nella risposta n. 127/2025 che essa non prevede che l’estensione del predetto limite temporale sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulati a far data dal 1° gennaio 2025 e che lo stesso si applica anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine di un anno, entro cui il contribuente è tenuto ad alienare l’immobile pre­posseduto.

Con la risposta ad interpello n. 197/2025, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che l’estensione a due anni (introdotta dalla Legge di Bilancio 2025) del termine entro cui vendere l’immobile “prima casa” precedentemente posseduto per non perdere l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2 per cento ai fini dell’imposta di registro, si applica anche agli atti stipulati prima del 1° gennaio 2025, purché al 31 dicembre 2024 non sia scaduto il termine annuale precedente.

Acquisto di nuovo immobile e Agevolazione prima casa: prassi e giurisprudenza

Risposta 127/205 – Alienazione infrabiennale dell’immobile pre-posseduto estesa ai rogiti stipulati nel 2024

Le agevolazioni per l’acquisto della ”prima casa” sono concesse a patto che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza e che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Qualora il beneficiario acquisti nello stesso comune un’altra abitazione può avvalersi comunque dell’agevolazione sul nuovo acquisto, impegnandosi però ad alienare l’immobile agevolato pre­posseduto.

La Legge di Bilancio 2025 ha trasformato l’alienazione infrannuale in alienazione infrabiennale raddoppiando il termine per vendere la ”prima casa” senza perdere l’agevolazione (in tale situazione, infatti  il contribuente è momentaneamente titolare di due immobili, acquistati entrambi con il beneficio).

Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha precisato nella risposta n. 127/2025 che essa non prevede che l’estensione del predetto limite temporale sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulati a far data dal 1° gennaio 2025 e che lo stesso si applica anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine di un anno, entro cui il contribuente è tenuto ad alienare l’immobile pre­posseduto.

Pertanto, nel caso in esame, considerato che, secondo quanto dichiarato dall’istante, il secondo acquisto dell’abitazione con l’agevolazione ”prima  casa” è avvenuto in data 25 gennaio 2024 e,  dunque, al momento dell’entrata in vigore della modifica normativa introdotta, il termine per rivendere l’immobile agevolato preposseduto era ancora in corso, si ritiene applicabile il  nuovo termine di due anni  per rivendere il suddetto immobile.

In sostanza, l’Istante, in virtù dell’intervento normativo in esame, avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per alienare l’abitazione agevolata pre­posseduta, senza decadere dai benefici ”prima casa” fruiti sul nuovo acquisto.

Risposta 197/2025 – L’alienazione infrabiennale prevista dalla Legge di Bilancio 2024 non si estende al credito di imposta

Con la risposta ad interpello n. 197/2025, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che l’estensione a due anni (introdotta dalla Legge di Bilancio 2025) del termine entro cui vendere l’immobile “prima casa” precedentemente posseduto per non perdere l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2 per cento ai fini dell’imposta di registro, si applica anche agli atti stipulati prima del 1° gennaio 2025, purché al 31 dicembre 2024 non sia scaduto il termine annuale precedente.

Inoltre, in relazione all’estensione del termine di due anni, la risposta chiarisce che “la modifica normativa introdotta dalla legge di bilancio 2025 non riguarda la formulazione dell’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, che prevede l’attribuzione di un credito d’imposta per l’acquisizione di un’altra casa di abitazione, con le agevolazioni in esame, entro il termine di un anno dall’alienazione della precedente ”prima casa”.

Cassazione 25868/2025 – Il secondo acquisto è agevolato con mutamento d’uso da abitazione a ufficio dell’immobile pre-posseduto?

Ai fini della fruizione delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, il requisito della non possidenza di altro immobile nel medesimo Comune è valutato esclusivamente sulla base del parametro oggettivo della classificazione catastale.

Pertanto, il contribuente non decade dal beneficio se, al momento del secondo acquisto agevolato, l’immobile precedentemente acquistato con le medesime agevolazioni è stato oggetto di un cambio di destinazione d’uso e di conseguente classificazione catastale da abitazione (A/2) a ufficio (A/10).

La contiguità temporale tra il cambio di destinazione d’uso e il nuovo acquisto non è sufficiente, di per sé, a configurare la mala fede del contribuente o l’abuso del diritto.

E’ quanto la Cassazione afferma nell’ordinanza n. 25868 del 22 settembre 2025. Leggi di più

Cassazione 23978/2024 – Secondo acquisto con “agevolazioni prima casa”, l’obbligo di vendita prevale anche su cause di forza maggiore

Le agevolazioni “prima casa” godute per il secondo acquisto sono subordinate al fatto che l’abitazione già posseduta dal contribuente venga effettivamente alienata entro un anno dal nuovo acquisto (termine portato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025).

L’esimente della causa di forza maggiore non può essere invocata dal contribuente che, pur essendo a conoscenza dell’inagibilità della propria abitazione, è, comunque, obbligato ad alienarla entro un anno dall’acquisto di una nuova abitazione agevolata.

È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024, in riferimento ad un avviso di liquidazione emesso dall’Ufficio per la revoca dell’agevolazione “prima casa”.

La fattispecie esaminata dalla Corte di Cassazione con la pronuncia in esame, ha riguardato un contribuente che aveva acquistato, usufruendo dei benefici “prima casa”, un’abitazione nel 2006.

Successivamente, a causa del terremoto che ha colpito L’Aquila nel 2009, questa abitazione ha subito danni strutturali ed è stata dichiarata inagibile.

Nel 2016 il contribuente ha acquistato un’altra abitazione, ed ha richiesto, nuovamente, le agevolazioni fiscali obbligandosi, nell’atto di acquisto, ad alienare, entro un anno dal nuovo acquisto, l’abitazione acquistata nel 2006.

La circostanza che la vendita dell’immobile acquistato nel 2006 non è stata eseguita a causa dello stato di inagibilità del fabbricato stesso, non è stata ritenuta rilevante, in quanto lo stato di inagibilità sussisteva già nel momento in cui il contribuente ha, comunque, assunto l’impegno alla vendita. E il contribuente ne era a conoscenza.

Pertanto, secondo i giudici, nel caso in esame, non è invocabile neanche l’esimente relativa alla forza maggiore, in quanto non si è verificata alcuna “…causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile…”.

Ricordiamo che a seguito delle modifiche apportate dalla legge n. 208/2015, alla disciplina in tema di agevolazione “prima casa”, il beneficio fiscale può essere chiesto anche dal contribuente che, pur essendo già titolare di un’abitazione acquistata con le agevolazioni, ne acquista un’altra impegnandosi ad alienare, entro un anno dal nuovo acquisto, l’abitazione pre-posseduta.

FiscoOggi 29/11/2024 – Agevolazioni prima casa anche in caso di prepossidenza e nuovo acquisto a titolo gratuito

Sono proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”. A breve riceverò in donazione dai miei genitori un secondo immobile che costituirà la mia futura abitazione. Mi risulta che si possono chiedere nuovamente le stesse agevolazioni, se entro un anno viene venduta la vecchia casa. Questo vale solo se il nuovo immobile viene acquistato o anche quando si riceve in donazione?

È il quesito posto da un contribuente a FiscoOggi che nella risposta del 29 novembre 2024 precisa quanto segue:

• dal 1° gennaio 2016 i benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le stesse agevolazioni. La condizione per poterli richiedere è che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto (articolo 1, comma 55, della legge 208/2015);
• come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 12/2016, l’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione), ma è necessario che nell’atto con il quale viene trasferito il nuovo immobile in regime agevolato risulti l’impegno a vendere entro un anno (due dal 1° gennaio 2025)  quello già posseduto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione.

Vendita o donazione infraquinquiennale dell’immobile: cosa fare per non perdere l’agevolazione?

In caso di vendita o donazione dell’immobile nei successivi 5 anni su cui si è beneficiato delle agevolazioni prima casa, esse non si perdono quando entro un anno:

• il contribuente acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
• il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale;
• il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato, ma è sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura (risposta 29/2025)
• il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

La Corte di Cassazione (Cass. n. 20185/2024, n. 24457/2022, n. 220/2020, n. 5353/2020) ha più volte ribadito che la regola del riacquisto entro un anno non configura una mera “reiterazione” delle agevolazioni iniziali, bensì una vera e propria eccezione alla regola generale della decadenza dal beneficio conseguente all’alienazione (o alla retrocessione) infraquinquennale.

La sola stipula, entro un anno dalla vendita infra-quinquennale, di un contratto preliminare, che non produce effetti traslativi ma solo obbligatori, non soddisfa la condizione richiesta dalla norma dell’acquisto entro un anno di un altro immobile da adibire ad abitazione principale (Risposta AE 314/2025).

Pertanto, come più volte precisato in giurisprudenza (Cass. n. 5353/2020 e n. 34572/2019) non è sufficiente procedere al riacquisto formale di un nuovo immobile entro un anno per salvare l’agevolazione goduta sul prevenduto, ma è indispensabile che sussista il requisito dell’effettiva destinazione del nuovo fabbricato a propria abitazione principale (non bastando la sola intenzione).

Qualora il contribuente non intenda o non possa adempiere all’impegno di procedere all’acquisto di un nuovo immobile può avvalersi, entro i termini, del ravvedimento operoso, versando la differenza tra l’imposta pagata in sede di liquidazione e quella ordinariamente dovuta.

Vendita infraquinquennale: prassi e giurisprudenza

Corte di Cassazione 9143/2026 – Il mutuo dissenso entro i cinque anni comporta la decadenza

Lo scioglimento di un contratto di compravendita immobiliare tramite il cosiddetto “mutuo dissenso” (o mutuo consenso risolutorio), se effettuato prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto agevolato come “prima casa”, comporta la decadenza dai benefici fiscali. La revoca dell’agevolazione (ad esempio l’applicazione dell’IVA al 4%) può essere evitata solo se il contribuente provvede al riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dal momento del ritrasferimento.

A confermare questo rigoroso orientamento è la Corte di Cassazione, Sezione Civile, con l’ordinanza n. 9143 dell’11 aprile 2026.

Sintesi redazionale della sentenza

Corte di Cassazione 5016/2026 – Il termine annuale per il riacquisto include l’obbligo di residenza effettiva

Nell’ipotesi di alienazione infra-quinquennale dell’immobile, la conservazione del beneficio fiscale è subordinata alla condizione che il contribuente, entro un anno dalla vendita, non solo proceda all’acquisto di un nuovo immobile, ma provveda altresì a stabilirvi la propria residenza anagrafica, adibendolo effettivamente ad abitazione principale.

Il mancato trasferimento della residenza entro il termine perentorio di un anno determina la decadenza dall’agevolazione, restando irrilevante che tale adempimento avvenga entro il termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell’Amministrazione Finanziaria, il quale ha natura e finalità distinte rispetto ai termini di adempimento posti a carico del contribuente.

A precisarlo è la Corte di Cassazione con l’ordinanza 5016 del 6 marzo 2026.

Sintesi redazionale della sentenza

Corte di Cassazione 30919/2025 – Revoca Agevolazioni prima casa: per l’avviso di liquidazione non si applicano i termini decadenziali dell’azione impositiva

Quando un contribuente vende l’immobile acquistato con agevolazione “prima casa” e non riacquista entro un anno, scatta la revoca del beneficio, con riliquidazione delle imposte (registro/ipotecaria/catastale) e recupero di ulteriori oneri collegati (ad es. sul mutuo agevolato).

Con l’Ordinanza n. 30919/2025 la Corte di Cassazione distingue i termini di decadenza dell’azione impositiva (art. 76 TUR) con il termine di prescrizione della riscossione (art. 78 TUR), quando esiste già un titolo impositivo (avviso di liquidazione) divenuto definitivo.

Una volta notificato l’avviso di liquidazione e una volta che questo è divenuto definitivo (per mancata impugnazione o per sentenza passata in giudicato), per notificare la cartella di pagamento non si applica il termine di 3 anni previsto dall’art. 76, ma il termine di prescrizione di 10 anni ex art. 78 TUR.

Qui l’analisi completa della sentenza

Risposta AE 314/2025 – Riacquisto a seguito di alienazione infraquinquennale: il preliminare non ferma la decadenza

Con la Risposta a interpello n. 314 del 2025, l’Agenzia delle Entrate – confermando un orientamento consolidato (cfr. Circolare 18/2013) – ricorda che la stipula del solo contratto preliminare non è sufficiente ad evitare la decadenza. Il preliminare, infatti, produce solo effetti obbligatori (l’impegno a concludere il contratto) e non effetti reali o traslativi del bene.

Pertanto, senza l’effetto traslativo (che avviene solo con il rogito definitivo), il requisito del “riacquisto” non si considera soddisfatto; se entro i 12 mesi non si arriva al rogito, il beneficio decade, indipendentemente dalla registrazione di un preliminare.

Qui l’analisi completa della risposta

Cassazione 25863/2025: agevolazione prima casa “salva” anche solo con la nuda proprietà

In materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, le norme prevedono la decadenza dal beneficio solo in caso di trasferimento della proprietà (o di altri diritti reali idonei) dell’immobile acquistato entro il quinquennio.

Non configura invece causa di decadenza la mera costituzione del diritto di usufrutto sull’immobile stesso in favore di terzi entro il termine quinquennale, in quanto l’atto di costituzione dell’usufrutto non è equiparabile ad un atto di trasferimento che faccia venir meno l’interesse del nudo proprietario all’immobile acquistato.

A stabilirlo è la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025.

La controversia ha origine da un ricorso proposto dal contribuente avverso un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate che revocava le agevolazioni “prima casa” ottenute dal contribuente per l’acquisto di un’abitazione, in quanto egli aveva successivamente, entro il quinquennio, disposto la donazione del diritto di usufrutto sull’immobile a favore dei propri genitori.

Rigettando il ricorso incidentale dell’Agenzia delle Entrate, la Corte di Cassazione ribadisce che l’art. 3, comma 131, della legge 549/1995, nell’elencare gli atti di trasferimento di case non di lusso, include gli atti traslativi della nuda proprietà, in funzione della loro pari attitudine (in presenza degli altri requisiti) ad integrare un progetto abitativo meritevole di trattamento agevolato (Cass. nn. 9648/1999, 3248/1996, 3201/1996).

Pertanto:

• la decadenza dal beneficio “prima casa” si verifica unicamente in caso di trasferimento dell’immobile acquistato; la costituzione del diritto di usufrutto in capo a terzi non integra tale fattispecie e, pertanto, non comporta la revoca dell’agevolazione fiscale.
• anche il nudo proprietario ha diritto alle agevolazioni in materia di imposta di registro per l’acquisto della prima casa, purché destini effettivamente l’appartamento acquistato a propria abitazione dopo la consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà.

Cassazione 2505/2025: decadenza per rivendita infraquinquennale dell’agevolazione prima casa con responsabilità solidale tra i comproprietari

I comproprietari di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa rispondono in solido in caso di decadenza dall’agevolazione per rivendita infraquinquennale.

A stabilirlo è la Cassazione (Sezione Tributaria) che nell’ordinanza 2505 del 3 febbraio 2025 affronta il caso di un avviso di accertamento notificato a una madre che, per la quota di comproprietà in ragione dell’1 per cento, aveva comprato un’abitazione al figlio che si era intestato la restante quota di comproprietà (99%).

Avendo venduto l’abitazione prima del decorso di cinque anni dalla data del rogito (senza acquistare un’altra casa e adibirla a propria abitazione principale), l’Agenzia ha rivolto l’azione di recupero per rivendita infraquinquennale, della differenza d’imposta e ha comminato la sanzione amministrativa pari al 30 per cento della differenza sia verso la madre che verso il figlio.

La madre ricorre ritenendo di non dover rispondere dell’intera pretesa del fisco; l’argomento è accolto nel primo grado di giudizio (Ctp Roma 7752/47/2014) ma respinto nel grado successivo (da Ctr Lazio 743/38/2016).

La Cassazione conferma ricordando che la legge impone all’ufficio di effettuare il recupero dell’agevolazione nei confronti degli acquirenti che abbiano fruito congiuntamente del beneficio, senza dovere prestare rilievo alcuno alle singole quote di comproprietà di titolarità di ciascuno di essi.

L’acquisto in comunione pro indiviso determina infatti l’insorgere, a carico dei comproprietari, di obbligazioni solidali passive correlate all’acquisto stesso, con la conseguenza che la diversa caratura delle quote di comproprietà di ciascun acquirente ha rilievo solamente nei loro rapporti interni e non anche per le prestazioni che essi devono identicamente effettuare verso un creditore come il fisco.

Cassazione 24479/2025: il riacquisto prima della cessione infra-quinquennale fa comunque perdere l’agevolazione

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 24479 del 3 settembre 2025, conferma la pronuncia dei giudici di legittimità che ha giudicato irrilevante, ai fini della conservazione dei benefici prima casa, la circostanza che il contribuente abbia acquistato un altro immobile prima dell’alienazione del bene per il quale aveva fruito della agevolazione.

In base al comma 4 della nota 2-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (Tur), le agevolazioni previste per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, sono revocate in caso di ritrasferimento degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, salvo che il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Nel caso in esame, la ricorrente non ha rispettato il termine quinquennale e ha acquistato un altro immobile prima (e non successivamente) di aver rivenduto quello acquistato con i benefici.

Tale sequenza negoziale, secondo i giudici, non consente di conservare i benefici fiscali fruiti; il tenore letterale della norma agevolativa consente di evitare la decadenza conseguente alla rivendita infra-quinquennale solo in caso di acquisto di una altra “prima casa” dopo la vendita di quella acquisita con i benefici, e non anche nell’ipotesi in cui la rivendita sia preceduta da altro acquisto di immobile.

La natura agevolativa rivestita dalla disciplina prima casa non consente, del resto, una applicazione analogica né una interpretazione estensiva, come previsto ai sensi dell’articolo 14 delle disposizioni preliminari al codice civile, a mente del quale “le leggi (…) che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati”.

Pertanto, trattandosi di norma eccezionale, come ogni norma relativa ad agevolazioni fiscali, il comma 4 della nota 2-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Tur è di stretta interpretazione: le agevolazioni vengono meno in caso di ritrasferimento degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto e non può rilevare, al fine di impedire la decadenza, la circostanza che la stessa abbia acquistato altro immobile adibito ad abitazione principale prima dell’alienazione dell’immobile per cui aveva usufruito del beneficio.

Risposta 29/2025 – Alienazione e riacquisto, entro l’anno, di terreno all’estero: condizioni di non decadenza dell’agevolazione

Un contribuente residente all’estero ha acquistato nel 2020 un immobile fruendo dell’agevolazione ”prima casa”. Nel 2024, prima del decorso del quinquennio previsto dalla legge, dichiara di aver alienato tale immobile e manifesta l’intenzione di voler procedere alla stipulazione dell’atto notarile di acquisto di un terreno, sito all’estero, ove intende costruire una nuova casa da adibire ad abitazione principale.

L’Istante chiede di conoscere se tale acquisto, effettuato entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni ”prima casa”, consenta di evitare la decadenza dal beneficio.

Nella risposta n. 29/2025 l’Agenzia ricorda innanzitutto che se l’abitazione acquistata in regime di favore viene trasferita per atto a titolo oneroso o gratuito, entro i cinque anni dalla data dell’acquisto, il beneficiario dell’agevolazione decade dalla stessa e deve corrispondere le maggiori imposte e la relativa sanzione. È tuttavia possibile evitare tale decadenza acquistando – entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato altro immobile da adibire a propria abitazione principale

Richiamando la risoluzione 44/2004 e la circolare 31/2010, ritiene che non operi la decadenza dall’agevolazione in esame nelle ipotesi in cui il terreno ove costruire l’immobile da adibire ad ”abitazione principale” sia riacquistato anche all’estero, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato sito in Italia, a condizione che il suddetto immobile venga ad esistenza nei suoi aspetti strutturali essenziali, sempre entro l’anno dalla precedente alienazione, e che lo stesso sia adibito a dimora abituale.

Affinché la condizione si consideri soddisfatta, deve esistere almeno un “rustico”, ovvero devono essere stati completati:

1. I muri perimetrali delle singole unità.
2. La copertura (il tetto).

Solo il raggiungimento di questo stadio entro i 12 mesi dalla vendita permette di evitare la decadenza dalle agevolazioni precedentemente fruite.

Tali condizioni dovranno essere dimostrate all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente presentando adeguata documentazione probatoria quale copia del rogito notarile di acquisto del terreno, del progetto di costruzione dell’abitazione principale e relativi permessi delle autorità locali competenti, del contratto di appalto e di documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero (quali fatture di fornitura di luce, acqua o gas) con riferimento al medesimo immobile.

Risposta AE 192/2024 – Agevolazioni prima casa: per non perderle serve il riacquisto, non basta l’usufrutto

L’usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione, sita in un comune diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità dell’immobile non basta ad evitare la perdita delle agevolazioni, né il diritto alla residua parte di crediti d’imposta spettante.

È la conclusione a cui giunge l’Agenzia delle Entrate con la Risposta del 4 ottobre 2024, n. 192/E sull’applicazione delle disposizioni sulle agevolazioni “Prima Casa” di cui alla Nota II-bis all’articolo 1 del d.P.R. n. 131/1986.

Pertanto, nel caso in cui un immobile acquistato usufruendo dei benefici “Prima Casa” venga rivenduto entro i successivi 5 anni, per non perdere le agevolazioni è necessario acquistare un altro immobile, sempre da adibire a prima casa, entro un anno dall’alienazione (termine portato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025).

La Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, prevede, al comma 1, che per l’applicazione dell’aliquota al 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Il comma 4 della stessa Nota prevede che sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte in caso di:

• dichiarazione mendace;
• trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto.

Le disposizioni del comma 4 non si applicano qualora il contribuente, entro un anno (termine portato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025) dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “Prima Casa”, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In altri termini:

• il trasferimento dell’immobile acquistato fruendo dell’agevolazione “prima casa”, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito;
• la perdita del beneficio non opera qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione (termine portato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025) effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda «all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Per evitare la decadenza dall’agevolazione fruita per il primo acquisto è necessario quindi si acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dall’alienazione (termine portato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025) del precedente ed è una condizione che si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà e non con l’acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo.

Ai sensi della citata Nota II-bis, comma 1, infatti, l’agevolazione si applica «agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse», mentre, al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione, occorre procedere, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, all’«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Anche il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile entro un anno dall’alienazione (termine portato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025) è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio: come affermato dalla Corte Costituzionale con l’ordinanza 9 febbraio 2009, n. 46, «il legislatore ha stabilito non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un’eccezione alla regola della decadenza dai tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

La disposizione non riguarda l’accesso alle agevolazioni, bensì le regole sulla decadenza dai benefici, costituendone un’eccezione: «A differenza della fattispecie relativa all’accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale».

Per “acquisto” deve intendersi l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione, pertanto l’acquisto del diritto reale di godimento (di abitazione/ usufrutto), non integra la fattispecie giuridica prevista dal citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall’agevolazione fruita.

La decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta di cui all’articolo 7, comma 1, della legge 448/1998 (credito spettante fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto agevolato), in quanto, come precisato con la Circolare 38/2005, esso non spetta, tra l’altro, «se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito».

Quindi l’Istante potrà richiedere nuovamente l’agevolazione “prima casa”, per lo stipulando atto di acquisto del diritto di abitazione/usufrutto di altra abitazione, in presenza dei requisiti e delle condizioni previsti dalla citata Nota II-bis, all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

FiscoOggi 25/10/2024 – Acquisto prima casa: per salvare le agevolazioni dopo la vendita non basta il diritto di usufrutto

Con una risposta fornita il 25 ottobre 2024 tramite il portale FiscoOggi, l’Agenzia delle Entrate chiarisce una degli aspetti centrali legati alla decadenza delle agevolazioni fiscali per la prima casa.

Il quesito riguarda un contribuente che chiede espressamente: devo vendere l’immobile acquistato tre anni fa, per il quale ho usufruito delle agevolazioni prima casa. So che, per evitare di dover restituire le maggiori imposte dovute in caso di decadenza dalle agevolazioni, devo acquistare un altro immobile entro un anno. La domanda è se questa regola vale anche se decidessi di acquistare non la piena proprietà di una nuova abitazione, ma solo il diritto di usufrutto su di essa.”

La normativa in materia – ricorda il Fisco – stabilisce che il contribuente che vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa entro i primi 5 anni perde tali benefici. Tuttavia, può evitare la decadenza dalle agevolazioni usufruite se, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con agevolazioni, ne acquista un altro e lo adibisce a propria abitazione principale.

Non è sufficiente acquistare un diritto reale di godimento, come usufrutto o diritto di abitazione; occorre la piena proprietà (risposta 192/2024). Per evitare di perdere tali benefici, altra opzione è il riacquisto a titolo gratuito di un altro immobile entro due anni dall’alienazione.

Pertanto il contribuente, nella situazione esposta, incorre nella decadenza delle agevolazioni. Per il nuovo atto di acquisto del diritto di usufrutto, comunque, può chiedere nuovamente le agevolazioni “prima casa”, sempre che siano presenti le condizioni e i requisiti richiesti dalla citata Nota II-bis.

Come si accede al credito di imposta per “riacquisto di prima casa”?

In caso di acquisto, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è già fruito delle agevolazioni prima casa, di un’altra casa di abitazione con richiesta delle medesime agevolazioni, l’acquirente ha diritto a un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

A prevederlo è l’articolo 7 della legge 448/1988.

Si ha diritto al credito d’imposta anche in caso di acquisto di un’altra prima casa avendo già la proprietà di una prima casa e vendita di quest’ultima entro un anno dal nuovo acquisto.

Per poter fruire di detto credito l’acquirente deve rendere apposita dichiarazione dell’atto di acquisto della nuova casa di abitazione. L’ammontare del credito di imposta è pari alla minore somma tra l’imposta di registro o l’imposta sul valore aggiunto corrisposta per il precedente acquisto agevolato e l’imposta dovuta per il nuovo acquisto. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa.

Risposta AE 297/2025 – L’alienazione infrabiennale non può essere estesa al credito di imposta

Il raddoppio dei termini per l’alienazione della casa pre-posseduta introdotto dalla legge di Bilancio 2025, precisa l’Agenzia dell’Entrate nella risposta 297/2025, non riguarda la disciplina del credito d’imposta.

Nella risposta n. 197/2025 è stato chiarito che il maggior termine di due anni per la rivendita dell’abitazione agevolata preposseduta non pregiudica il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l’immobile agevolato preposseduto venga alienato entro il termine di due anni dal suddetto nuovo acquisto.

Allo stesso tempo, la risposta chiarisce che l’estensione del termine di due anni introdotta dalla legge di bilancio 2025 “non riguarda la formulazione dell’articolo 7 della legge 448/1998, che prevede l’attribuzione di un credito d’imposta per l’acquisizione di un’altra casa di abitazione, con le agevolazioni in esame, entro il termine di un anno dall’alienazione della precedente ”prima casa”.

La modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 che ha innovato il termine per la rivendita postuma non si può pertanto estendere al riacquisto della ”prima casa” ex articolo 7 della legge 448/1998.

Poiché la natura agevolativa rivestita dalla disciplina della ”prima casa” non consente un’applicazione analogica né una interpretazione estensiva, non è ammessa l’ “estensione simmetrica” del termine (di due anni) previsto per la vendita postuma dell’abitazione agevolata preposseduta alle ipotesi di riacquisto previste dall’articolo 7, comma 1, della legge 448/1998 ai fini dell’attribuzione di un credito d’imposta.

In altri termini, il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa matura solo se l’alienazione della casa preposseduta sia effettuata entro un anno dal riacquisto; se stipulata tra il primo e il secondo anno, questa alienazione è valevole ai fini della agevolazione prima casa in sede di nuovo acquisto, ma non è valevole per formare il credito d’imposta.

Risposta 238/2025 – Agevolazione prima casa: vendita, utilizzo del credito di imposta e quota spettante

In caso di rivendita dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa si ha diritto al credito d’imposta in due casi:

• vendita della prima casa e riacquisto entro due anni di un’altra prima casa;
• l’acquisto di un’altra prima casa avendo già la proprietà di una prima casa e vendita di quest’ultima entro due anni dal nuovo acquisto.

Nella risposta a interpello 238/2025, l’Agenzia delle Entrate precisa che:

• l’importo del credito d’imposta è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore alla imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto; il credito, pertanto, ammonta al minore degli importi dei tributi applicati;
• tale credito è personale e pertanto, qualora l’immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, tale credito deve essere imputato agli aventi diritto, rispettando la percentuale della comunione. Ai fini della definizione dell’ammontare del credito, infatti, non rileva il principio di solidarietà;
• la data di acquisizione del credito, ai fini dell’imposta di registro, si individua nella data di stipula dell’atto relativo al nuovo acquisto agevolato, anche se l’amministrazione finanziaria riconosce l’applicabilità dell’agevolazione c.d. ”prima casa” al momento della registrazione, in quanto solo in tale momento perviene alla quantificazione del credito.

Le agevolazioni prima casa sono anche per i soggetti trasferiti all’estero?

Ai sensi della lettera a) della Nota IIbis, come modificata dall’articolo 2 del D.L. 69/2023, un soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro può beneficiare dell’agevolazione a condizione che abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni e l’immobile sia ubicato:

• nel comune di nascita;
• oppure in quello in cui aveva la residenza;
• oppure quello in cui svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Con la norma il beneficio fiscale viene ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza (leggi anche la risposta ad interrogazione parlamentare del Ministero delle Finanze dell’11 marzo 2026).

Pertanto, possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente:

• si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro (il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione);
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile (con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione; per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo);
• abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

In ogni caso, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere anche le condizioni di:

• assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune;
• non titolarità di diritti di proprietà o altri diritti reali su tutto il territorio nazionale su altra casa di abitazione.

Non è richiesto che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato o che lo destini ad abitazione principale.

Prassi e giurisprudenza

Risposta AE 312/2025 – Cittadino iscritti all’AIRE: l’attività di studio abilita al beneficio prima casa nel comune dell’università

Con la Risposta all’interpello n. 312 del 2025, l’Agenzia delle Entrate fornisce un’interpretazione estensiva e favorevole riguardante i requisiti per l’accesso ai benefici “prima casa” da parte dei cittadini trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.

Il caso analizzato riguarda un cittadino iscritto AIRE che intendeva acquistare un immobile nel comune dove aveva svolto l’intero percorso scolastico e universitario (scuole medie, superiori e università), pur non essendo questo né il suo comune di nascita né quello della sua ultima residenza anagrafica prima dell’espatrio.

Il dubbio interpretativo verteva sul terzo requisito: lo studio può essere considerato “attività” ai fini della norma?

L’Agenzia ha risposto affermativamente. Richiamando la Circolare 3/2024 e la Circolare 1/1994, l’Ufficio ha ribadito che il termine “attività” non va inteso in senso restrittivo (solo lavoro remunerato), ma comprende ogni tipo di attività, incluse quelle svolte senza remunerazione, come:

• attività di volontariato;
• attività sportiva;
• attività di studio.

Di conseguenza, il contribuente può legittimamente fruire delle agevolazioni prima casa acquistando l’immobile nel comune dove ha frequentato l’università o le scuole, in quanto tale luogo rappresenta il centro dei suoi interessi e della sua attività pregressa al trasferimento all’estero.

Risposta AE 28/2025 – Acquisto prima casa di soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro

Con al risposta n. 28/2025, l’Agenzia delle Entrate torna sul caso dell’applicabilità dell’agevolazione ”prima casa” nelle ipotesi di acquisto da parte di residenti all’estero.

In premessa, l’Agenzia ricorda che la norma che regola questa ipotesi, nell’individuare i requisiti per fruire del beneficio in argomento, ha inteso valorizzare il collegamento tra il soggetto che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro e il territorio in cui è nato, ha risieduto o ha svolto la propria attività. Tale collegamento viene assicurato con riferimento ad ogni comune nel quale il soggetto ha risieduto o ha svolto la propria attività, indipendentemente dalla circostanza che si tratti dell’ultimo comune in cui ha risieduto o svolto la propria attività, prima del trasferimento all’estero. Si tratta, in ogni caso, di comuni rispetto ai quali il soggetto ha manifestato, nel corso del tempo, interessi personali, familiari o lavorativi, avendovi risieduto o svolto attività.

Pertanto, possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente, si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro, abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile e abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

La richiesta del contribuente riguarda in particolare l’applicazione estensiva  (l’agevolazione è riconosciuta per l’acquisto dell’immobile in uno dei comuni in cui il contribuente ha risieduto o svolto la propria attività prima del trasferimento all’estero) o restrittiva di tale norma (la norma si applica solo nel caso di acquisto dell’immobile nell’ultimo comune di residenza o in cui ha svolto l’attività nel periodo immediatamente precedente al trasferimento stesso).

L’Agenzia ritiene che l’Istante possa usufruire dell’agevolazione prima casa per l’acquisto dell’immobile anche in un comune diverso dall’ultimo di residenza. Tale soluzione, d’altronde, risulta in linea con la fruizione dell’agevolazione ”prima casa” nell’ipotesi di acquisto di un  immobile nel comune di nascita da parte del residente all’estero, anche laddove il contribuente non abbia mai risieduto in quel comune.

Risposta AE 238/2024 – Agevolazione Prima Casa: i requisiti per le persone trasferite all’estero per ragioni di lavoro

Le agevolazioni per l’acquisto prima casa competono anche a soggetti trasferiti all’estero per ragioni di lavoro al momento dell’atto di acquisto dell’abitazione in Italia.

Lo prevede il D.L. 69/2023 che, come precisato dalla circolare 3/2024, lega il beneficio fiscale in questo caso a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza.

È quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello 238/2024, negando l’agevolazione al contribuente che, seppur trasferito all’estero, sia rientrato temporaneamente in Italia, abbia effettuato l’acquisto senza aver trasferito la residenza nel Comune entro 18 mesi dal giorno del rogito e, poiché interessato al mantenimento  della residenza all’estero e l’iscrizione all’A.I.R.E, abbia chiesto di rettificare la dichiarazione precedentemente resa per conservare l’agevolazione in qualità di persona trasferita all’estero per motivi di lavoro.

Oltre ai requisiti “base” (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune e novità nel godimento dell’agevolazione), possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente:

• si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro (qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro, non necessariamente subordinato) già al momento dell’acquisto dell’immobile;
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile;
• ­abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

Non è richiesto, invece, che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato,  sia in caso di fruizione dell’agevolazione in sede di primo acquisto da parte del residente all’estero, sia in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato.

Risposta 627/2021 – Agevolazioni prima casa in caso di riacquisto da parte di un cittadino emigrato

Coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell’agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all’estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale.

Si ritiene, infatti, che tale obbligo (analogamente all’obbligo di residenza) non possa essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all’estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata “a propria abitazione principale”.

Così la chiarito l’Agenzia delle Entra con la risposta 627/2021, richiamando anche la Suprema Corte che con sentenza n. 15617 del 2014 ha stabilito che “il cittadino italiano emigrato all’estero, che riacquista entro un anno l’immobile, non decade dall’agevolazione fruita per il primo acquisto anche se non trasferisce la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile riacquistato”.

Agevolazioni prima casa: faq di base

Riportiamo le principali domande e le risposte tratte dalla guida 2024 “Agevolazioni per l’acquisto della prima casa” realizzata dal Consiglio nazionale del Notariato.

Chi può chiedere le agevolazioni prima casa?

La richiesta delle “agevolazioni prima casa” può essere effettuata solo nel caso in cui l’acquirente sia una persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale o professionale.

Non possono accedere all’agevolazione in oggetto, gli imprenditori, i professionisti e le società o gli enti diversi da società (es. associazioni, fondazioni, ecc.).

Per poter richiedere le “agevolazioni prima casa” è necessario essere cittadini italiani? Oppure la richiesta può essere effettuata anche da un cittadino straniero?

La richiesta delle “agevolazioni prima casa” può essere effettuata sia da cittadini italiani sia da cittadini stranieri, purché in possesso degli ulteriori requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla vigente normativa.

Le “agevolazioni prima casa” possono essere richieste anche nel caso in cui l’immobile venga acquistato da un minorenne oppure da un soggetto incapace di agire?

Sì, l’agevolazione spetta anche se l’immobile viene acquistato da un minore non emancipato o da altri soggetti incapaci purché sussistano tutti i requisiti richiesti dalla legge, compreso quello della residenza.

Quali diritti si possono acquistare usufruendo delle agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima casa possono essere richieste per l’acquisto non solo della piena proprietà di una casa di abitazione, ma anche per l’acquisto della nuda proprietà nonché dei diritti di usufrutto, di uso e di abitazione.

Si può usufruire nuovamente dell’agevolazione prima casa se si possiede già un immobile e si riceve in donazione un immobile?

Dal 1° gennaio 2016, le agevolazioni “prima casa” spettano anche a chi possiede già un immobile acquistato con lo stesso beneficio, a condizione che lo venda entro un anno dal nuovo acquisto (articolo 1, comma 55, legge n. 208/2015). Come chiarito con la circolare 12/2016, l’agevolazione si applica anche ai trasferimenti a titolo gratuito (donazione o successione), purché nell’atto risulti l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. In caso contrario, si perdono i benefici fiscali e si devono versare le imposte dovute, con interessi e sanzioni.

È possibile chiedere le agevolazioni prima casa per l’acquisto non dell’intera proprietà ma solo di una quota dell’abitazione?

Sì, è possibile: le agevolazioni prima casa spettano anche per l’acquisto di una quota indivisa di una casa di abitazione.

È possibile chiedere le agevolazioni prima casa anche in caso di acquisto di immobile all’asta?

Sì, è possibile.

È possibile acquistare, con la richiesta di agevolazioni prima casa, un immobile non ancora ultimato o non ancora censito in catasto come abitativo?

Sì, secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate (Circolare 38/2005), il termine ultimo per la conclusione dei lavori e per l’accatastamento della casa è 3 anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto, ma solo nei seguenti casi:

• unità in corso di costruzione (denunciata al catasto dei Fabbricati in Categoria F/3);
• unità in corso di definizione (denunciata al catasto dei Fabbricati in Categoria F/4 – si tratta in genere di unità già esistenti oggetto di ristrutturazione);
• unità tuttora censita in categoria C/2 o C/6 sulla quale sono previsti interventi edilizi finalizzati al cambio di destinazione d’uso (in residenziale).

Cassazione 25790/2025; immobile non ultimato dopo tre anni? L’agevolazione prima casa decade, anche con cambio di residenza

In materia di agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un immobile in costruzione, il presupposto per la decadenza dal beneficio si verifica qualora i lavori non siano ultimati entro il termine previsto di tre anni dalla data dell’atto anche nel caso in cui il contribuente vi abbia trasferito la residenza e attivato le utenze.

È quanto stabilisce la Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25790, dello scorso 22 settembre 2025.

La controversia trae origine dall’acquisto di un immobile in costruzione da parte dei contribuenti, i quali avevano usufruito delle agevolazioni “prima casa” con IVA al 4%.

A seguito di controlli, l’Agenzia delle Entrate contestava la decadenza dall’agevolazione poiché i contribuenti non avevano ultimato i lavori né regolarizzato catastalmente l’immobile entro tre anni dall’atto d’acquisto. I contribuenti si giustificavano sostenendo che l’elemento determinante per mantenere le agevolazioni, in caso di immobile in costruzione, è l’effettivo utilizzo come abitazione principale. A tal fine, avevano prodotto prove documentali del trasferimento di residenza e delle utenze attive, mai contestate dall’Agenzia.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso principale dell’Agenzia delle Entrate e giudicato legittimo dunque l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro, ricorrendo la violazione dell’obbligo da parte del contribuente di ultimare la ristrutturazione entro i tre anni e, quindi, di richiedere l’attribuzione di una categoria e della relativa rendita, essendo l’immobile classificato come F/3.

Si tratta della persistenza della categoria catastale F, che certamente non è idonea a costituire una classificazione utile ad usufruire di agevolazione per prima casa. Difatti, la categoria catastale “F” è una categoria fittizia, utilizzata dal Catasto italiano per identificare unità immobiliari che non hanno ancora una destinazione definitiva o non sono utilizzabili come abitazioni o locali produttivi.

È possibile acquistare con la richiesta di agevolazioni prima casa un terreno sul quale costruire successivamente la propria prima casa di abitazione?

No, non è possibile. Il presupposto minimo per poter richiedere le agevolazioni prima casa è che oggetto di acquisto sia una casa ultimata o, quanto meno, che sia già in corso di costruzione o di definizione.

È possibile acquistare con le agevolazioni prima casa più case di abitazione contigue o adiacenti?

Sì, ma solo a condizione che tali case siano contigue, che esse, nel termine massimo di tre anni, vengano unificate in un’unica abitazione (con conseguente variazione catastale) che rientri in una delle categorie catastale da A/2 ad A/7 e A/11.

Cassazione 25866/2025: agevolazioni prima casa con accorpamento? La fusione catastale è irrilevante

È possibile acquistare con la richiesta di agevolazioni prima casa un immobile locato?

Sì, è possibile. Per poter fruire delle agevolazioni prima casa l’immobile acquistato non deve essere necessariamente adibito a propria abitazione.

È possibile acquistare pertinenze di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa?

La richiesta delle agevolazioni prima casa può essere effettuata anche per l’acquisto delle pertinenze (ad esempio cantine, box, posti auto, tettoie) destinate a servizio dell’abitazione in quanto situate in prossimità della stessa, rientranti nelle seguenti tassative categorie catastali:

• C/2 – magazzini e locali deposito, cantine e soffitte;
• C/6 – autorimesse, box, posti auto coperti o scoperti;
• C/7 – tettoie.

È possibile acquistare con agevolazioni prima casa solo una pertinenza per tipo, e, quindi, una sola cantina (C/2), un solo box (C/6) e una sola tettoia (C/7).

Cassazione 6160/2025: agevolazione prima casa estesa al terreno adiacente come pertinenza: a quali condizioni?

L’Agevolazione “prima casa” si estende anche alle pertinenze all’abitazione, come ad esempio al terreno adiacente.

A stabilirlo è il comma 3 della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986.

Tuttavia, essa è limitata soltanto all’abitazione se la destinazione del terreno a pertinenza del fabbricato non è attestata oppure non è evidenziata la volontà dell’acquirente di creare il vincolo pertinenziale tra i due beni.

A precisarlo è la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 6160 del 7 marzo 2025 richiamando i diversi documenti di prassi (circolari 12/2007, 98/2000, 38/2005 e 18/2013) e la giurisprudenza pregressa che confermano l’applicabilità delle agevolazioni anche per l’acquisto di terreni pertinenziali.

Nel caso di specie, nell’atto di acquisto i benefici fiscali erano stati chiesti espressamente solo per il fabbricato e non era stata fornita alcuna prova in merito alla pertinenzialità tra i due beni, né risultava la volontà dell’acquirente di instaurare il vincolo pertinenziale tra i due beni acquistati. Tale vincolo non risultava neanche dalla perizia di parte che era stata allegata all’atto di compravendita. Inoltre, in atto erano stati pattuiti corrispettivi distinti tra abitazione e terreno, a dimostrazione dell’autonomia economica dei due beni.

Alla luce di queste considerazioni è stato ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione mediante il quale l’Ufficio ha revocato le agevolazioni “prima casa” per il terreno, limitando l’applicazione del beneficio alla sola abitazione.

Al riguardo i giudici della Corte di cassazione hanno chiarito che ciò che rileva per definire la pertinenza non è la classificazione catastale (che ha esclusivo rilievo formale) né la mera contiguità tra il terreno ed il fabbricato oggetto dell’atto di compravendita, ma il rapporto di complementarietà funzionale che, pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico.

Il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata a servizio od ornamento (articolo 817 cc) del bene principale.

Rilevano, pertanto, sia il fattore oggettivo (cioè il carattere strumentale di un bene rispetto ad un altro e il criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra), che il fattore soggettivo, cioè la volontà del titolare dei beni di asservire l’uno all’altro.

In merito al vincolo pertinenziale, chiarisce la Corte, “…non è pertanto sufficiente, per la sussistenza di tale rapporto, la teorica possibilità che una cosa possa eventualmente servire all’altra, al fine di renderla più utile o più amena, ma è invece necessario che sussista una stabile destinazione, senza la quale la cosa al cui servizio od ornamento la pertinenza è rivolta risulterebbe menomata, o comunque sostanzialmente diversa.”

L’acquisto della pertinenza deve essere effettuato contestualmente all’acquisto della casa di abitazione?

No, l’acquisto della pertinenza può essere effettuato anche con un successivo atto, purché non si sia già in precedenza fruito delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di altra pertinenza appartenente alla medesima categoria catastale.

Dove deve trovarsi l’immobile per poter richiedere le agevolazioni prima casa?

Per poter richiedere le “agevolazioni prima casa” è necessario soddisfare una di queste condizioni:

• ABITAZIONE NEL COMUNE DI RESIDENZA ATTUALE O FUTURA
  L’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza entro il termine massimo di 18 mesi dall’acquisto.
  Non è necessario trasferire la residenza nell’abitazione oggetto di acquisto con i benefici prima casa. È sufficiente avere (o trasferire entro i 18 mesi) la residenza nel territorio del Comune nel
  quale si trova l’abitazione per poter richiedere le agevolazioni prima casa.
  Non è richiesto che l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa venga anche adibita a propria abitazione principale con residenza anagrafica.
• ABITAZIONE NEL COMUNE OVE L’ACQUIRENTE LAVORA O STUDIA
  In alternativa al Comune di residenza, per poter fruire delle agevolazioni prima casa, l’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, se diverso dal Comune di residenza. L’attività può essere di ogni tipo, ivi incluse quelle senza remunerazione, come ad esempio le attività di studio, di volontariato e sportive.
  È possibile acquistare una casa in un Comune diverso da quello in cui si risiede, nel quale viene svolta la propria attività (lavorativa o di studio), senza dovervi trasferire la residenza.
• ABITAZIONE NEL CASO DI ACQUIRENTE TRASFERITO ALL’ESTERO PER RAGIONI DI LAVORO
  Per il caso dell’acquirente – che si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni – l’immobile oggetto di acquisto con richiesta di agevolazioni prima casa deve trovarsi:

– nel Comune di nascita dell’acquirente;
– oppure nel Comune in cui l’acquirente aveva la residenza prima di trasferirsi all’estero;
– oppure nel Comune in cui l’acquirente svolgeva la propria attività lavorativa prima di trasferirsi all’estero.

Non è necessario in questi casi trasferire la residenza nel Comune nel quale si trova l’immobile acquistato.

È possibile chiedere le agevolazioni prima casa se si è proprietari, nel Comune nel quale si trova la nuova casa, di un immobile abitativo utilizzato di fatto per scopi diversi (ad esempio come ufficio)?

No, non è possibile: il solo fatto di essere proprietario di un immobile censito in Catasto come abitazione, indipendentemente dal suo uso concreto (ed a prescindere da possibili violazioni di carattere urbanistico), non consente la richiesta dell’agevolazione prima casa.

È possibile chiedere le agevolazioni prima casa se si è proprietari, nel Comune nel quale si trova la nuova casa, di un immobile concesso in locazione a terzi?

No, non è possibile: il solo fatto di essere proprietario di una casa di abitazione, indipendentemente dal suo uso concreto, non consente la richiesta dell’agevolazione prima casa.

Cassazione 3596/2026 – Agevolazioni prima casa negate se l’altro immobile nello stesso Comune è locato a terzi

Con l’ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026, la Corte di Cassazione precisa che la locazione a terzi non integra inidoneità oggettiva, poiché si tratta di una indisponibilità giuridica temporanea, frutto della scelta discrezionale del proprietario.

In generale, non sussiste inidoneità oggettiva quando l’indisponibilità è conseguenza della destinazione d’uso liberamente impartita (es. locazione, uso a studio professionale).

Viene così ribadito e applicato il principio (già espresso in Cass. 4102/2025) in virtù del quale se l’immobile pre-posseduto è locato a terzi, la sua indisponibilità non lo rende inidoneo ai fini dell’agevolazione prima casa. È una situazione derivante da una decisione volontaria del contribuente, che non può così “creare” i presupposti per un nuovo acquisto agevolato nello stesso Comune.

Pertanto, la titolarità di un’altra abitazione nel medesimo Comune impedisce il riconoscimento del trattamento “prima casa” sul nuovo acquisto e la sussistenza di una locazione a terzi non vale a rimuovere l’ostacolo.

Sintesi redazione della sentenza

Cassazione 4102/2025 – Agevolazioni “prima casa”, immobile pre-posseduto in locazione e inidoneità abitativa

In materia di agevolazioni “prima casa”, la circostanza che l’immobile pre-posseduto nel medesimo Comune sia gravato da un diritto di godimento di terzi, derivante da contratto di locazione o altra forma negoziale di disponibilità, non integra una situazione di inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare idonea a giustificare l’applicazione dell’agevolazione per il successivo acquisto.

L’indisponibilità giuridica dell’immobile, dipendendo da una scelta volontaria e discrezionale del proprietario, non può essere equiparata a una oggettiva inidoneità abitativa.

È possibile chiedere le agevolazioni prima casa se si è proprietari, nel Comune nel quale si trova la nuova casa, di una casa oggettivamente inidonea all’utilizzo abitativo?

Sì, è possibile, ma solo se l’inidoneità sia oggettiva, come, ad esempio, nel caso di casa dichiarata inagibile con ordinanza del sindaco a seguito di un terremoto (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 107 del 1° agosto 2017).

È possibile chiedere le “agevolazioni” per acquistare una nuova casa, se si è già proprietari, nello stesso Comune, di una precedente abitazione?

Sì, alle seguenti condizioni:

• Precedente casa acquistata senza agevolazioni prima casa
  Sì, ma è necessario vendere la precedente abitazione prima di acquistare quella nuova.
• Precedente casa acquistata con agevolazioni prima casa
  Si, e la precedente abitazione può essere venduta anche dopo il nuovo acquisto ma entro il termine massimo di due anni da esso.

La Guida AE per l’acquisto della casa in PDF

La guida dell’Agenzia delle Entrate – aggiornata a ottobre 2025 – fornisce un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera).

Innanzitutto, viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.

Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. In base a questa regola:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate;
•  spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa: la guida 2025 del Notariato

Chi può chiedere le agevolazioni prima casa? Quali immobili si possono acquistare usufruendo delle agevolazioni prima casa? Dove deve trovarsi l’immobile per poter richiedere le agevolazioni prima casa?

A queste e ad altre domande risponde velocemente la guida 2025 “Agevolazioni per l’acquisto della prima casa” realizzata dal Consiglio nazionale del Notariato.

La pubblicazione vuole essere un valido supporto per comprendere le implicazioni fiscali legate all’acquisto di una proprietà.

Di facile consultazione, la guida è strutturata secondo lo schema della domanda/risposta ed è arricchita di tante tabelle riassuntive, per individuare in breve tempo l’argomento di interesse.

Il documento spiega, tra l’altro, chi può richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, dopo quanti anni si può vendere una prima casa senza incorrere in sanzioni, i rapporti tra agevolazioni prima casa ed altre imposte, i casi di decadenza dalle agevolazioni prima casa, come usufruire del credito di imposta per il “riacquisto di prima casa”.

La guida è qui disponibile per il download gratuito.

Cos’è il Fondo Prima casa?

L’articolo 1, comma 48, lettera c) della legge di stabilità per il 2014 (legge 147/2023) ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di garanzia per la prima casa (“Fondo prima casa”), nell’ambito di un riordino generale del sistema delle garanzie per l’accesso al credito delle famiglie e delle imprese e in sostituzione del Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa.

Il Fondo prevede la concessione di garanzie a prima richiesta su mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari dell’importo massimo di 250 mila euro e nella misura massima del 50% della quota capitale, per l’acquisto – ovvero per l’acquisto anche con interventi di ristrutturazione purché con accrescimento dell’efficienza energetica, da adibire ad abitazione principale del mutuatario, con le priorità sopra ricordate.

La legge di bilancio 2025 (legge 207/2024) ha indicato che i soggetti beneficiari delle misure del Fondo sono esclusivamente (e non più prioritariamente):

• giovani coppie;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati;
• giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età.

Il D.L. 73/2021 prevede la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia all’80% per i soggetti con ISEE non superiore a 40 mila euro annui che richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori. Tale possibilità originariamente prevista fino al 31 dicembre 2021 è stata più volte prorogata, da ultimo fino al 31 dicembre 2027, dalla legge di bilancio 2025.

La legge di bilancio per il 2025 (art. 1, commi 112-116) ha prorogato al 31 dicembre 2027 anche:

• la possibilità di riconoscere l’elevazione della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa fino all’80% della quota capitale anche nei casi in cui il tasso effettivo globale (TEG) sia superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’economia e delle finanze nella misura massima del differenziale, se positivo, tra la media del tasso interest rate swap a dieci anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente al mese di erogazione, e la media del tasso interest rate swap a dieci anni pubblicato ufficialmente del trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore (prevista originariamente per i contratti di mutui conclusi dal 2022 al 31 dicembre 2024);
• l’estensione della categoria dei soggetti beneficiari del regime di maggior favore per l’accesso al Fondo alle famiglie con 3, 4, ovvero 5 o più figli minori di 21 anni con la contestuale elevazione rispettivamente a 45.000 del valore massimo dell’ISEE, e all’85% dell’importo della garanzia per i nuclei familiari con quattro figli di età minore di 21 anni ed a 50.000 e al 90% per i nuclei familiari con 5 o più figli minori di 21 anni.

In cosa consiste il bonus prima casa under 36?

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”.

L’agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023, ma si possono richiedere anche quando, entro il 31 dicembre 2023, è stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purché l’atto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato non oltre il 31 dicembre 2024.

La norma prevede i seguenti benefici:

• per le compravendite non soggette a Iva, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Per saperne di più, leggi l’approfondimento sul “Bonus prima casa under 36“.

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Fonti: Notariato, ANCE, Agenzia delle Entrate