Agevolazioni prima casa: guida agli sconti fiscali e giurisprudenza

Quali imposte sono dovute quando si acquista un casa?

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Ecco il trattamento tributario previsto all’acquisto di un’abitazione in generale:

Quali agevolazioni sono previste per l’acquisto della prima casa?

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

• Iva ridotta al 4% (invece che 10%);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Per quanto riguarda gli acquisti soggetti a IVA, è prevista la possibilità di beneficiare di un credito di imposta, pari all’ammontare dell’IVA corrisposta al venditore.

La guida riprende alcuni dei chiarimenti già forniti dall’Amministrazione finanziaria, ossia:

• l’agevolazione NON si applica ai contratti preliminari di compravendita in quanto il contratto definitivo di acquisto potrebbe non essere stipulato o venire stipulato oltre i termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione (tuttavia, dopo il rogito, si può fare richiesta di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra);
• NON può però essere recuperata l’imposta versata in misura fissa per la stipula del contratto preliminare.

Quali requisiti sono richiesti per accedere all’agevolazione prima casa?

Sono quattro gli elementi da esaminare che l’interessato all’agevolazione dovrà dichiarare in sede di registrazione dell’atto:

• tipologia dell’immobile trasferito;
• ubicazione dell’immobile e residenza;
• assenza di altri diritti reali su immobili ubicati nello stesso comune;
• novità nel godimento della agevolazione.

In pratica, le agevolazioni prima casa spettano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora (se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile; attenzione: la norma non richiede di trasferire la residenza nell’immobile acquistato, ma nel Comune in cui l’immobile è situato);
• l’interessato non vanti altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
• il beneficiario non sia titolare di altre abitazioni agevolate su tutto il territorio nazionale.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita).

Quali tipologie di immobile sono ammesse all’agevolazione prima casa?

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione di lusso appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri “non di lusso”, l’agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

L’agevolazione “prima casa” trova applicazione anche nelle ipotesi di:

• trasferimento di un “fabbricato rurale” o di una porzione dello stesso, purché idoneo all’utilizzo residenziale e non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo;
• trasferimento di un immobile in corso di costruzione che sia strutturalmente concepito per uso abitativo (circolare 38/2005) e presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso” secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969 (i benefici possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici, che con riferimento all’imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell’atto);
• acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969;
• proprietaria esclusiva di un altro immobile nello stesso Comune che risulti non idonea ad abitazione (non è impeditiva dell’agevolazione la prepossidenza di un fabbricato che “per qualsiasi ragione” oggettiva o soggettiva sia “inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato ad abitazione di…