La sentenza 86/2026 della Corte Costituzionale affronta il rapporto tra le semplificazioni introdotte dal D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla legge 105/2024 e la possibilità per una Regione autonoma di adattare tali disposizioni al proprio ordinamento edilizio.
La legge della Regione Sardegna 18/2025, intervenuta sulla precedente legge regionale 23/1985, in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia dichiarava espressamente di voler riordinare e coordinare la disciplina edilizia e urbanistica regionale con le disposizioni urgenti del decreto Salva Casa. Tuttavia, alcune sue previsioni sono state impugnate dal Governo perché ritenute non un semplice recepimento, ma una disciplina autonoma e difforme rispetto al D.P.R. 380/2001, Testo Unico Edilizia.
La questione, quindi, non riguarda soltanto la Regione interessata, ma offre indicazioni generali per comprendere fino a che punto le Regioni, anche a statuto speciale, possano intervenire su titoli edilizi, difformità, sanatorie, agibilità, distanze, requisiti igienico-sanitari e mutamenti di destinazione d’uso.
Il caso
Il Governo ha promosso un giudizio di legittimità costituzionale contro diverse disposizioni della legge regionale n. 18/2025, emanata per adeguare l’ordinamento edilizio regionale alle novità introdotte dal decreto Salva Casa.
Le norme impugnate riguardavano, in particolare, gli articoli della legge regionale che modificavano la legge regionale 23/1985 su vari profili:
- definizione di ristrutturazione edilizia;
- interventi su immobili condonati;
- distanze dal nastro ferroviario;
- computo degli spessori edilizi per efficientamento energetico;
- totale e parziale difformità;
- requisiti igienico-sanitari e agibilità;
- mutamenti di destinazione d’uso;
- sanatorie per opere eseguite in assenza o difformità da SCIA;
- accertamento di conformità per abusi edilizi.
Secondo il Governo, la Regione aveva travalicato i limiti della propria competenza legislativa primaria in materia di edilizia e urbanistica, prevista dall’art. 3 dello Statuto speciale per la Sardegna. Tale competenza, infatti, non è piena e incondizionata: incontra il limite delle norme fondamentali di riforma economico-sociale stabilite dallo Stato, oltre ai limiti derivanti dalle competenze legislative statali in materia di ordinamento civile e penale, tutela dell’ambiente, livelli essenziali delle prestazioni, salute e sicurezza.
Ristrutturazione edilizia e aumento di volume entro sagoma
Il primo punto controverso riguarda la disciplina regionale della ristrutturazione edilizia. L’art. 2 della L.R. 18/2025 aveva introdotto, nella L.R. 23/1985, una disposizione secondo cui la realizzazione di nuovo volume in una costruzione esistente doveva essere considerata ristrutturazione edilizia se avveniva all’interno della sagoma esistente, mentre doveva essere considerata nuova costruzione se avveniva fuori sagoma.
Lo Stato ha contestato questa impostazione richiamando gli artt. 3, comma 1, lettera d), e 10 del D.P.R. n. 380/2001. Nel sistema del Testo Unico Edilizia, infatti, l’aumento di volumetria non può essere automaticamente ricondotto alla ristrutturazione edilizia solo perché realizzato entro sagoma. Inoltre, la qualificazione dell’intervento incide direttamente sul titolo abilitativo: alcune ristrutturazioni, soprattutto quelle con modifiche volumetriche rilevanti, richiedono il permesso di costruire o la SCIA alternativa, non una semplice SCIA.
La Regione ha sostenuto, invece, che la norma fosse espressione della propria competenza primaria in materia edilizia e urbanistica e fosse coerente con la finalità del decreto Salva Casa: semplificare, recuperare il patrimonio edilizio esistente e ridurre il consumo di suolo. Secondo la difesa regionale, l’intervento entro sagoma non avrebbe determinato una trasformazione tale da essere assimilata alla nuova costruzione.
La Corte ha dichiarato costituzionalmente illegittima la norma regionale che qualificava automaticamente come ristrutturazione edilizia ogni nuovo volume realizzato all’interno della sagoma esistente.
Il punto decisivo è che l’art. 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. n. 380/2001 non consente di includere in modo indiscriminato ogni aumento volumetrico nella ristrutturazione edilizia. Il Testo Unico Edilizia ammette che taluni interventi di ristrutturazione possano comportare incrementi volumetrici, ma li assoggetta a limiti e condizioni specifiche. La legge regionale, invece, costruiva un automatismo: se il nuovo volume resta entro sagoma, l’intervento è ristrutturazione.
Secondo la Corte, questo meccanismo alterava anche il sistema dei titoli abilitativi. Infatti, in base all’art. 10 TUE, le ristrutturazioni edilizie che comportano modifiche volumetriche rilevanti possono richiedere il permesso di costruire o la SCIA alternativa. La disciplina regionale, combinata con altre disposizioni della legge regionale n. 23/1985, avrebbe potuto ricondurre tali interventi alla SCIA ordinaria, abbassando il livello di controllo rispetto al sistema statale.
Immobili condonati
Un secondo profilo riguarda gli immobili oggetto di condono edilizio. La legge regionale consentiva su tali immobili, senza incremento volumetrico o di superficie coperta, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia non comportante demolizione e ricostruzione con sagoma diversa. Lo Stato ha richiamato l’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia, come modificato dal decreto Salva Casa, sostenendo che il titolo rilasciato a seguito di condono contribuisce a definire lo stato legittimo dell’immobile e può costituire presupposto per ulteriori interventi edilizi.
La Regione ha replicato che la propria disciplina era più rigorosa, non più permissiva: il condono resta un istituto eccezionale e non può trasformarsi in un presupposto generalizzato per ottenere incrementi volumetrici o benefici edilizi ulteriori.
La Corte ha ritenuto non fondate le censure relative agli immobili oggetto di condono edilizio: la norma regionale, che vietava incrementi volumetrici e consentiva interventi conservativi o funzionali, è stata considerata compatibile con il sistema.
Il condono edilizio, infatti, ha natura straordinaria ed eccezionale. Anche dopo le modifiche allo stato legittimo dell’immobile operate dal decreto Salva Casa sull’art. 9-bis TUE, il titolo in sanatoria non comporta automaticamente il diritto a ottenere nuovi benefici volumetrici. La Regione poteva quindi prevedere una disciplina prudenziale, volta a consentire la conservazione e la funzionalità dell’immobile, senza ammettere ampliamenti generalizzati.
Distanze dal nastro ferroviario
Un ulteriore gruppo di censure ha riguardato le distanze di protezione dal nastro ferroviario. L’art. 4 della L.R. 18/2025, nella parte in cui introduceva il comma 3-bis nell’art. 3-bis della L.R. 23/1985, consentiva, per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti alla data del 24 maggio 2024, deroghe alle normative regionali e ai regolamenti edilizi comunali, anche con riferimento alle distanze minime di protezione del nastro ferroviario.
Il Governo ha richiamato gli artt. 49 e 60 del D.P.R. 753/1980, secondo cui lungo le linee ferroviarie è previsto un limite di inedificabilità, derogabile solo previa autorizzazione dell’autorità competente e solo quando la sicurezza pubblica, la conservazione dell’infrastruttura e le condizioni…
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Stefania Spagnoletti
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