Distanza tra edifici: regole generali ed eccezioni

La distanza tra edifici costituisce un pilastro essenziale nel campo dell’edilizia, garantendo non solo la vivibilità degli spazi ma anche la sicurezza strutturale. Tuttavia, si presenta come un elemento critico durante il processo di progettazione e costruzione degli immobili.

La mancata osservanza o errori nei calcoli relativi alle distanze possono risultare in una violazione delle norme di legge, con la possibilità per la parte lesa di richiedere la rimozione dell’opera abusiva e/o di ottenere il risarcimento del danno.

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Scopriamo cosa prevede la normativa, i dettagli sulla comunione forzosa, e altro ancora.

Distanze tra edifici nel Codice Civile

Le distanze minime tra edifici, stabilite per legge, rappresentano un fondamento imprescindibile per garantire la salute e l’ampiezza degli spazi tra un edificio e l’altro. Il rispetto di tali distanze è essenziale per evitare la formazione di ambienti insalubri e angusti.

La distanza minima tra gli edifici è disciplinata in modo dettagliato dal codice civile, nonché dai piani regolatori comunali e dai regolamenti edilizi locali.

La distanza legale tra gli edifici è dettata principalmente dall’art. 873 del codice civile.

Altri riferimenti normativi importanti sono gli art. 874, 875 e 877 del codice civile e l’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Approfondiamo nel dettaglio.

Distanza tra edifici 3 metri

L’art. 873 del codice civile sancisce l’importanza di una distanza minima di 3 metri tra fabbricati contigui o confinanti:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Il termine “costruzioni” non si riferisce esclusivamente alle abitazioni, ma comprende qualsiasi struttura caratterizzata da solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo. Pertanto, anche interventi di ristrutturazione che comportino modifiche significative rientrano nella definizione di “costruzioni” e devono essere eseguiti nel rispetto delle distanze previste dal codice.

Inoltre, secondo quanto sancito, i regolamenti locali possono prevedere distanze minime superiori, ma mai inferiori, a quelle stabilite di 3 metri. Questa possibilità è contemplata per tutelare specifici modelli urbanistici e paesaggistici, contribuendo a un assetto complessivo o unitario di particolari aree territoriali, come indicato dal D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia.

Distanza tra edifici 5 metri

La gran parte degli strumenti urbanistici a livello locale, in conformità alla legge stessa, stabilisce una distanza minima di almeno cinque metri tra un edificio e l’altro a cavallo dei confini di proprietà, derogando così alle disposizioni del codice civile.

Distanza tra edifici 10 metri

La distanza tra pareti finestrate edifici esistenti o nuovi ma antistanti è pari a 10 metri secondo quanto sancito dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Questa distanza minima di 10 metri riguarda sia i nuovi edifici che gli esistenti, come ad esempio lavori di demolizione e ricostruzione, ampliamenti, sopraelevazioni, addizioni volumetriche.

Chi deve rispettare le distanze tra edifici? 

Il rispetto delle distanze indicate dalla legge o dai regolamenti locali è una responsabilità che deve essere seguita attentamente da chi intraprende la costruzione in un secondo momento. Infatti, colui che edifica per primo ha la libertà di scegliere la posizione più conveniente rispetto al confine che divide le proprietà, vincolando così chi costruirà successivamente.

Quando il primo costruttore avvia il processo edificatorio, quest’ultimo può decidere se posizionare la propria struttura sulla linea di confine o distaccarsene. Nel primo caso, chi venga dopo può decidere di costruire in aderenza o in appoggio, oppure arretrare per garantire il rispetto della distanza minima stabilita dalle normative edilizie.

Comunione forzosa

Gli artt. 874, 875 e 877 del codice civile citano alcuni casi in cui il proprietario del terreno confinante non è costretto ad arretrare la propria costruzione, rispettando le distanza stabilite. Si parla in questo caso di comunione forzosa e costruzioni in aderenza.

Comunione forzosa del muro sul confine

Nel caso in cui il muro del vicino si trovi sul confine, è possibile richiedere la comunione forzosa del muro, come disciplinato dall’art. 874 del codice civile. Tale comunione può coinvolgere l’intera altezza o una parte di essa in senso verticale, estendendosi completamente sulla proprietà in senso orizzontale. La costituzione della comunione deve avvenire attraverso un idoneo titolo e il proprietario che acconsente a tale comunione ha diritto a un’indennità. Per richiedere la comunione forzosa, è necessario che i regolamenti locali permettano la costruzione in appoggio.

Comunione forzosa del muro che non è sul confine

Se la distanza tra il muro e il confine è inferiore a un metro e mezzo, o meno della metà di quella indicata dai regolamenti locali, il vicino può richiedere la comunione del muro, anche se non è direttamente sul confine (art. 875 del codice civile). In questo caso, il vicino deve pagare non solo il valore della metà del muro ma anche il valore del terreno occupato dalla nuova costruzione, a meno che il proprietario del muro non preferisca estenderlo fino al confine. Prima di presentare la richiesta, il vicino deve consultare il proprietario per determinare se preferisce estendere il muro o procedere alla demolizione. Il proprietario deve comunicare la sua decisione entro quindici giorni e deve completare la costruzione o la demolizione entro sei mesi dalla data della risposta.

Costruzioni in aderenza

In alternativa, il proprietario confinante ha la facoltà di edificare direttamente in aderenza al confine (costruzioni in aderenza, art. 877 del codice civile) senza richiedere la comunione del muro situato sul confine, ma solo nel caso in cui la costruzione non si appoggia a quella già esistente.

Leggi l’approfondimento “Calcolo standard urbanistici”

Esclusioni dalla normativa sulla distanza tra fabbricati

Il codice civile prevede alcune situazioni escluse dal rispetto del limite di distanza tra fabbricati, come specificato nell’art. 879 denominato “Edifici non soggetti all’obbligo delle distanze o a comunione forzosa“.

La normativa afferma che non sono soggetti alla comunione forzosa gli edifici appartenenti al demanio pubblico, quelli con interesse storico, archeologico o artistico, e che non si applicano le norme relative alle distanze nel caso di costruzioni edificate in confine con le piazze e le vie pubbliche.

In questo ultimo caso, vanno osservate le leggi e i regolamenti che le riguardano.

Il rispetto delle distanze tra edifici deroga in caso di sopraelevazione?

La sopraelevazione di edifici esistenti comporta un aumento del volume complessivo.

Trattandosi di una modifica costruttiva significativa, per la sopraelevazione valgono le stesse regole stabilite per una nuova costruzione; di conseguenza, può essere realizzata solo nel rispetto…