Lo schema di procedimento di rilascio del permesso di costruire

Il permesso di costruire è l’autorizzazione fornita dal comune per l’esecuzione di attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, sempre in ottemperanza agli strumenti di pianificazione urbanistica.

In termini generali, l’ottenimento del permesso di costruire è comunemente richiesto per le nuove costruzioni e per gli interventi di notevole entità relativi alla ristrutturazione edilizia o urbanistica.

In caso di obbligatorietà del PdC, la mancanza del titolo abilitativo o di errori nella fase di rilascio comporta sanzioni amministrative e penali per abuso edilizio. Per non commettere alcun illecito, puoi verificare la corretta attribuzione del titolo abilitativo in base all’intervento con il software per i titoli abilitativi, che ti permette di gestire le tue pratiche edilizie con modelli sempre aggiornati e ti guida nella corretta scelta del titolo.

Ma come si ha il rilascio del PdC? Quali sono le fasi e tempi del procedimento? Ecco cosa dice la legge e lo schema esplicativo.

Tipologie di interventi soggetti al permesso di costruire

L’art. 10 D.P.R. 380/01 stabilisce quali interventi nel settore delle costruzioni richiedono un permesso di costruire.

Questi interventi includono:

• nuove costruzioni;
• ristrutturazioni urbanistiche che coinvolgono cambiamenti significativi nella struttura e nella pianificazione urbana.
• ristrutturazioni edilizie con modifiche alla dimensione totale degli edifici o ai loro prospetti, che comportano il cambio destinazione d’uso degli edifici, specialmente nelle zone omogenee A o che alterano la forma o le dimensioni di edifici protetti ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004), e che coinvolgono la demolizione e la ricostruzione di edifici in aree tutelate, con modifiche alla forma o ai prospetti o un aumento di volume.

Le regioni stabiliscono con legge quali cambiamenti nell’uso degli immobili richiedono un permesso di costruire o una segnalazione certificata di inizio attività. Le regioni possono anche identificare con legge ulteriori interventi che richiedono il rilascio preventivo del permesso di costruire considerando l’impatto sul territorio e il carico urbanistico.

Chi può ottenere il permesso di costruire?

Il permesso di costruire viene concesso al proprietario dell’immobile o a chiunque abbia il diritto di richiederlo (art. 11 D.P.R. 380/01).

Il D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia) stabilisce inoltre che il permesso di costruire è:

• trasferibile insieme all’unità immobiliare o al terreno a cui è associato, sia tramite transazioni tra persone in vita che in seguito a successione per causa di morte;
• definitivo e non revocabile, tuttavia, può essere annullato in situazioni in cui l’ente che lo ha rilasciato ritiene necessario farlo per autotutela.
• oneroso e comporta dei costi associati al suo rilascio.

Chi rilascia il permesso di costruire?

Secondo quanto sancito dall’art. 13 del D.P.R. 380/01, il permesso di costruire (PdC) è rilasciato dal dirigente o responsabile dello sportello unico, assicurando il rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici.

La regione regolamenta l’uso dei poteri sostitutivi nel caso in cui il permesso di costruire non venga rilasciato entro i termini prestabiliti.

Presupposti per il rilascio del permesso di costruire

L’art. 12 D.P.R. 380/01 stabilisce che il permesso di costruire viene rilasciato solo se sono rispettate le regole degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e delle leggi sull’urbanistica e l’edilizia.

Se l’intervento richiesto nel permesso di costruire entra in conflitto con le norme degli strumenti urbanistici adottati, la domanda di permesso è temporaneamente sospesa.
Questa sospensione non è efficace dopo tre anni dalla data di adozione degli strumenti urbanistici, o cinque anni se l’adozione è avvenuta entro un anno dalla fase di pubblicazione.

Su richiesta del sindaco, o su iniziativa del presidente della giunta regionale, può essere emesso un provvedimento motivato di sospensione degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio che possano compromettere o rendere più onerosa l’attuazione degli strumenti urbanistici.

Modalità di rilascio del permesso di costruire

Il procedimento per il rilascio del permesso di costruire è determinato dall’art. 20 del D.P.R. 380/01.

Il permesso di costruire è rilasciato quando l’intervento è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti e a tutta la normativa settoriale pertinente, come quelle sulla sicurezza (testo unico sicurezza D.Lgs. 81/2008), antincendio (D.M. 3 agosto 2015 – Codice prevenzione incendi), igiene sanitaria ed efficienza energetica.

La richiesta di permesso di costruire deve essere presentata allo sportello unico, firmata da una persona autorizzata e alla richiesta devono essere allegati:

• un’attestazione concernente il titolo di legittimazione;
• gli elaborati progettuali;
• una dichiarazione firmata dal progettista abilitato, confermando la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle normative specifiche del settore, inclusi gli aspetti antisismici, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitari ed energetici.

Dopo il deposito della richiesta presso lo sportello unico, il comune comunica al richiedente il responsabile del procedimento entro dieci giorni. L’esame delle richieste segue l’ordine cronologico di presentazione.

Entro sessanta giorni, il responsabile del procedimento effettua l’istruttoria, proponendo una decisione dettagliata sull’intervento richiesto. Se sono necessari ulteriori consensi da altre amministrazioni, si procede secondo le leggi pertinenti.

Il responsabile del procedimento, se ritiene necessario apportare modifiche di modesta entità al progetto originario per il rilascio del permesso di costruire, ha la facoltà di richiedere modifiche al progetto entro il periodo di 60 giorni. L’interessato deve esprimersi in merito alla richiesta di modifica entro il termine stabilito e, in caso di accettazione, è obbligato ad integrare la documentazione entro i successivi quindici giorni. La richiesta di modifica sospenderà, fino all’esito finale, il decorso del termine di 60 giorni.

Una volta completata l’istruttoria, il responsabile formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto e il dirigente ha 30 giorni (o 40 giorni se ci sono motivi ostacolanti) per emettere il provvedimento finale sul rilascio del permesso di costruire.

Dopo la proposta di provvedimento, lo sportello unico notifica l’esito all’interessato. Se positivo, il permesso di costruire è rilasciato. L’avviso del rilascio del permesso di costruire è pubblicato nell’albo pretorio comunale. I dettagli del permesso sono esposti sul cantiere, secondo le regole del regolamento edilizio.

Schema del procedimento di rilascio del permesso di costruire

Ecco uno schema riassuntivo del procedimento di rilascio del permesso di costruire.

Schema procedimento per il rilascio del permesso di costruire

Scarica lo schema del procedimento per il rilascio del permesso di costruire in PDF.

Permesso di costruire e silenzio assenso

Se il termine per adottare il provvedimento finale passa inutilmente, e se non viene negato un permesso, si presume che la richiesta sia approvata per silenzio-assenso.

Per quanto riguarda il rilascio dei permessi di costruire in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici, culturali o relativi all’assetto idrogeologico, l’articolo 40 della Legge Semplificazioni 2025 introduce significative novità.

In precedenza, il silenzio-assenso non si applicava ai procedimenti relativi a immobili vincolati: la domanda era automaticamente sottoposta alla conferenza dei servizi. La nuova formulazione integra il comma 8 stabilendo che, in presenza di vincoli, il procedimento rimane soggetto alla conferenza dei servizi prevista dalla Legge 241/1990, ma consente la formazione del silenzio-assenso solo se i necessari atti di assenso formali siano già stati ottenuti e siano in corso di validità.

Gli operatori del settore dovranno dunque aggiornare le proprie procedure, verificando attentamente la validità dei provvedimenti di assenso già acquisiti, per poter beneficiare della formazione automatica del silenzio-assenso.

Chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni richieste, fa dichiarazioni false è punito con la reclusione da uno a tre anni, a meno che il fatto costituisca un reato più grave. In questi casi, il responsabile del procedimento informa l’ordine professionale competente per le sanzioni disciplinari.

Per assicurarti la corretta gestione delle pratiche edilizie e dei documenti progettuali, è utile far affidamento al software gestionale con cui integrare, controllare e coordinare le attività e i documenti.

Tempi di rilascio del permesso di costruire

I tempi per il rilascio del permesso di costruire sono riassunti di seguito:

• entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento formula la proposta di provvedimento, con un’ulteriore estensione dei tempi per progetti particolarmente complessi;
• entro 30 giorni dalla proposta, il dirigente adotta il provvedimento finale. Se il termine per la conclusione del procedimento passa inutilmente, la domanda si intende accolta (silenzio-assenso).

Il termine per l’istruttoria può essere interrotto entro 30 giorni per richiesta di documenti integrativi e riprende dalla data di invio della documentazione. Può essere sospeso se il responsabile del procedimento richiede modifiche di modesta entità al progetto originario.

Durata del permesso di costruire dopo il rilascio

L’avvio dei lavori deve avvenire entro 1 anno dal rilascio del permesso e deve essere comunicato al Comune con la relativa comunicazione inizio lavori del permesso di costruire.

L’ultimazione dei lavori deve avvenire entro 3 anni dall’inizio. Trascorsi tali termini, il permesso decade automaticamente a meno che non sia stata ottenuta, prima della scadenza, una proroga che prolunga la validità del permesso di costruire.

Se le opere non sono ultimate entro i termini di validità, è necessario presentare una nuova richiesta di permesso salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

L’efficacia temporale del permesso è regolamentata dall’art. 15 del D.P.R. 380/01.

Rilascio permesso di costruire: sentenze di riferimento

Di seguito ti propongo una serie di sentenze di interesse riguardanti il permesso di costruire.

Permesso di costruire: l’asseverazione errata blocca l’istanza?
TAR Puglia – 627/2026

Ai fini dell’accesso ai benefici del “Piano Casa”, l’istanza di permesso di costruire deve essere non solo tempestiva, ma anche completa degli elementi necessari alla valutazione del progetto. L’erronea asseverazione del progettista in ordine ai vincoli paesaggistici non rende l’istanza inconfigurabile, ma la priva di completezza, legittimando il diniego del titolo edilizio.

Leggi l’approfondimento dedicato alla sentenza

Gazebo e pergotende ad uso commerciale: quando occorre il permesso di costruire?
Tar Lazio – 11418/2023

La sentenza n. 11418/2023 del Tar Lazio specifica se nel caso di gazebo e pergotende ad uso commerciale occorre il permesso di costruire e illustra il caso di un’attività commerciale di tende e arredi da esterno che ha ricevuto un’ingiunzione per la rimozione di gazebo installati abusivamente.

La corte ha ribadito che l’impiego improprio di tali manufatti per scopi commerciali può costituire un abuso edilizio. Nel caso specifico, i giudici hanno sottolineato che l’installazione dei gazebo aveva l’obiettivo di estendere la superficie commerciale, qualificandosi come ristrutturazione edilizia, soggetta al permesso di costruire. La sentenza evidenzia inoltre che la qualificazione di opere come precarie non è determinata solo dalla loro rimovibilità, ma anche dalla destinazione a soddisfare bisogni duraturi, escludendo la nozione di ristrutturazione solo per opere effettivamente temporanee. In sintesi, il giudizio del Tar indica che la precarietà di un manufatto non è limitata alla sua amovibilità, ma dipende dalla sua destinazione e durata nel tempo, sottolineando l’importanza di valutare la funzionalità dell’opera per determinarne il regime abilitativo.

Leggi l’approfondimento dedicato alla sentenza

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FAQ sul permesso di costruire

Di seguito sono riportate una serie di domande che riportano delle questioni fondamentali in relazioni al permesso di costruire

Cos’è il permesso di costruire e quando è necessario?

Il permesso di costruire è un’autorizzazione rilasciata dal comune per interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia. È necessario per nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche significative e interventi edilizi che modificano dimensioni, prospetti o destinazione d’uso degli edifici, specialmente in zone tutelate o omogenee A.

Chi può richiedere il permesso di costruire?

Il PdC Può richiederlo il proprietario dell’immobile o chi abbia il diritto a farlo. Il permesso è trasferibile insieme all’immobile o al terreno e può essere annullato solo in casi di autotutela da parte dell’ente che lo ha rilasciato.

Chi rilascia il permesso di costruire?

Il rilascio è affidato al dirigente o responsabile dello sportello unico del comune, che verifica la conformità dell’intervento alle norme urbanistiche ed edilizie. Le regioni possono prevedere poteri sostitutivi se i termini di rilascio non vengono rispettati.

Quali sono i presupposti per ottenere il permesso di costruire?

Il permesso è rilasciato solo se l’intervento rispetta strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e normative settoriali. La domanda può essere sospesa se confligge con le norme urbanistiche, ma la sospensione ha limiti temporali: tre anni dalla data di adozione degli strumenti o cinque anni se l’adozione è avvenuta entro un anno dalla pubblicazione.

Quali documenti servono per presentare la domanda?

La richiesta deve essere depositata allo sportello unico, firmata da persona autorizzata, e accompagnata da:

• attestazione del titolo di legittimazione;
• elaborati progettuali;
• dichiarazione del progettista abilitato sulla conformità del progetto a normative urbanistiche, edilizie e settoriali (antisismiche, antincendio, igienico-sanitarie, energetiche).

Quali sono le fasi del procedimento di rilascio del permesso di costruire?

Le fasi del procedimento di rilascio del PdC prevedono:

• notifica al richiedente del responsabile del procedimento entro 10 giorni;
• istruttoria entro 60 giorni, con eventuale richiesta di modifiche al progetto;
• proposta di provvedimento con relazione tecnica;
• decisione finale del dirigente entro 30 giorni (o 40 se motivata);
• notifica dell’esito e pubblicazione nell’albo pretorio comunale.

Cos’è il silenzio-assenso e quando si applica?

Se il termine per il rilascio del permesso decorre senza esito, la domanda si intende approvata per silenzio-assenso. In presenza di vincoli ambientali, paesaggistici, culturali o idrogeologici, il silenzio-assenso si forma solo se tutti gli atti di assenso formali sono già ottenuti e validi.

Quanto dura il permesso di costruire e quali sono i termini per i lavori?

I lavori devono iniziare entro 1 anno dal rilascio e devono essere completati entro 3 anni dall’inizio. È possibile richiedere proroghe per estendere la validità del permesso.

Cosa succede se si fanno dichiarazioni false nella domanda?

Chi presenta dichiarazioni false è punito con la reclusione da 1 a 3 anni e il responsabile del procedimento informa l’ordine professionale per eventuali sanzioni disciplinari.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/schema-procedimento-rilascio-permesso-di-costruire/