Piano Casa Italia: cosa prevede e cosa cambia per il settore delle costruzioni

Con il D.L. 66/2026 – pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 104 del 7 maggio 2026 – è stato varato il nuovo Piano Casa Italia.

Si tratta di un programma di interventi che puntano a rilanciare le politiche abitative nazionali e fornire risposte efficaci e strutturate al crescente disagio abitativo sul territorio nazionale.

Le misure del Piano Casa Italia mirano a riorganizzare l’offerta abitativa facendo leva sull’integrazione tra edilizia residenziale pubblica e sociale, la riqualificazione del patrimonio esistente e la sperimentazione di soluzioni abitative innovative, come il co-housing e l’housing intergenerazionale.

L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili oltre 100mila case nuove a prezzi calmierati nei prossimi dieci anni e la ristrutturazione di 600.000 appartamenti.

Tre le linee di intervento:

• un piano di riqualificazione del patrimonio residenziale pubblico;
• un programma per l’edilizia residenziale sociale;
• il coinvolgimento dell’edilizia convenzionata privata con programmi infrastrutturali di edilizia integrata.

Il testo modificato dalla Camera amplia inoltre il perimetro dei soggetti destinatari, includendo espressamente i lavoratori fuori sede sia privati sia pubblici, con particolare riferimento al personale scolastico, sanitario, delle Forze di polizia, del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco e delle Forze armate.

Una parte rilevante del provvedimento riguarda anche le semplificazioni edilizie, pensate per ridurre i tempi autorizzativi e favorire la rigenerazione del patrimonio immobiliare inutilizzato o sottoutilizzato.

I tre pilastri del Piano Casa

Riqualificazione del patrimonio residenziale pubblico

Il primo pilastro riguarda l’edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata. L’obiettivo è recuperare migliaia di alloggi attualmente non disponibili perché degradati, non conformi, privi di impianti adeguati o occupati abusivamente.

Sarà data priorità agli immobili inagibili non fruibili per carenza di manutenzione e agli interventi di adeguamento della parte impiantistica.

Per realizzare il programma, il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti può concedere contributi agli enti che operano nel settore dell’edilizia pubblica e sociale, compresi gli ex IACP. Questi enti sono individuati come soggetti attuatori.

La gestione delle risorse avverrà tramite una convenzione tra il Ministero e Invitalia, che assume il ruolo di soggetto gestore. Le somme saranno versate su un conto corrente infruttifero intestato a Invitalia, aperto presso la Tesoreria dello Stato e gli oneri di gestione potranno essere coperti con le stesse risorse, entro il limite massimo del 2% delle somme affluite ogni anno sul conto.

Invitalia, d’intesa con il Ministero, selezionerà gli interventi attraverso uno o più avvisi pubblici e saranno favorite le proposte che prevedono interventi integrati di manutenzione straordinaria degli alloggi ERP e di recupero degli immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica e di recupero degli immobili destinati all’edilizia sociale che presentano più idonee condizioni di sostenibilità economica anche attraverso il ricorso a operazioni economiche di partenariato pubblico-privato.

Le proposte relative alla componente di edilizia sociale potranno riguardare immobili individuati dai soggetti attuatori anche nell’ambito dell’elenco predisposto dal Commissario straordinario. Inoltre, l’inserimento degli interventi in programmi di contrasto al degrado o di rigenerazione urbana dovrà avvenire nel rispetto della normativa e della pianificazione territoriale di settore.

Per accelerare l’avvio dei lavori, gli interventi potranno essere realizzati anche per fasi successive o per lotti funzionali, nei limiti delle risorse disponibili e saranno ammesse le proposte che, per la parte relativa all’edilizia sociale:

• rispondono ai fabbisogni abitativi individuati dal decreto;
• prevedono una riduzione del canone calmierato applicabile sul territorio;
• riguardano il recupero o la riconversione di immobili pubblici non utilizzati o non redditizi;
• si inseriscono in programmi di rigenerazione urbana o di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale.

Per finanziare il programma è autorizzata una spesa complessiva di 970 milioni di euro, così ripartita:

• anno 2026 -> 116 milioni di euro
• anno 2027 -> 216 milioni di euro
• anno 2028 -> 228 milioni di euro
• anno 2029 -> 180 milioni di euro
• anno 2030 -> 230 milioni di euro

A queste risorse si aggiunge il 50% delle somme del Fondo sociale per il clima destinate al sostegno delle famiglie vulnerabili per la componente di edilizia residenziale pubblica. Inoltre, il decreto prevede la possibilità di destinare ulteriori risorse al programma: fino a 500 milioni di euro l’anno dal 2027 al 2030 e fino a 700 milioni di euro l’anno dal 2031 al 2034. Queste somme, se assegnate, saranno gestite separatamente e destinate ai Comuni tramite appositi avvisi pubblici.

Agli interventi si applica il Codice dei contratti pubblici. Possono partecipare alle procedure anche i soggetti che propongono programmi di edilizia integrata, limitatamente alla parte di edilizia convenzionata.

Governance e ruolo dei Comuni

Il decreto prevede la nomina di un Commissario straordinario per la ricognizione dei fabbisogni e il programma degli interventi. Nella Cabina di monitoraggio viene inserito anche il Presidente dell’ANCI. La Cabina, per la componente di edilizia sociale, definisce gli indirizzi generali e i criteri per individuare le priorità territoriali e tipologiche di intervento, anche ai fini della rigenerazione urbana e del recupero del patrimonio pubblico.

Housing sociale a favore della fascia grigia

Il secondo pilastro è dedicato all’housing sociale, cioè agli alloggi destinati alla cosiddetta “fascia grigia”: famiglie, lavoratori e giovani che non rientrano nei requisiti per l’accesso all’edilizia popolare, ma che non riescono a sostenere i costi di mercato, soprattutto nelle grandi città. In questo ambito è previsto un fondo dedicato, con il coinvolgimento di Invimit e la possibilità di mobilitare ulteriori risorse.

È previsto un programma di edilizia sociale destinata in primo luogo a giovani, giovani coppie e genitori separati intenzionati ad adibire l’immobile ad abitazione principale.

La misura intende favorire la locazione a canone agevolato con la formula del rent to buy: il pagamento di una quota parziale del canone mensile di affitto diventa acconto in vista di un possibile acquisto futuro dell’immobile stesso (una sorta di “riscatto progressivo”). Spetta in ogni caso al locatario decidere se procedere con l’acquisto: in questo caso dal prezzo verranno sottratte le quote già versate.

Sono previsti fondi anche per programmi di edilizia sociale in favore delle persone anziane. In questo caso la locazione a canone agevolato riguarda in misura maggiore unità immobiliari associate a contratti di permuta con l’obiettivo di favorire la realizzazione di progetti di coabitazione.

Tra le novità introdotte alla Camera rientra anche una misura a favore delle famiglie cui appartengono soggetti con disabilità grave. A decorrere dal trentesimo giorno successivo all’entrata in vigore della legge di conversione, tali soggetti sono inclusi tra le categorie prioritarie per l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa. La garanzia è pari al 50% della quota capitale e può arrivare all’80% in presenza di ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Il Fondo viene incrementato di 6 milioni di euro per il 2026 e di 8 milioni di euro per il 2027.

È inoltre previsto un incremento di 8,5 milioni di euro per il 2026 del fondo destinato a corrispondere un contributo per le spese di locazione abitativa sostenute dagli studenti fuori sede.

Investimenti privati con 70% di alloggi in edilizia convenzionata

Il terzo pilastro riguarda gli investimenti privati, anche tramite Cassa Depositi e Prestiti, con la finalità di favorire programmi di edilizia convenzionata destinati a prima casa, studenti fuori sede e lavoratori, a canoni o prezzi calmierati.

Si introducono semplificazioni burocratiche e procedure rapide per investitori e imprese di costruzione. Per gli investimenti di maggiore rilevanza è prevista la nomina di un Commissario straordinario, cui è attribuito il compito di coordinare l’iter autorizzativo.

A fronte di tali agevolazioni procedurali, viene imposto un preciso obbligo a carico dei soggetti attuatori: almeno il 70% dell’investimento deve essere destinato alla componente di edilizia convenzionata, con alloggi ceduti o locati a prezzo o canone calmierato.

Queste unità dovranno garantire una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato.

Il testo approvato dalla Camera introduce requisiti più puntuali per i soggetti privati che intendono presentare programmi infrastrutturali di edilizia integrata. Possono farlo anche società di progetto o veicoli societari appositamente costituiti, purché dimostrino capacità economica e finanziaria adeguata, documentata esperienza nella realizzazione o gestione di programmi edilizi analoghi e un impegno formale a mantenere la destinazione convenzionata degli immobili per l’intero periodo di vincolo.

Viene inoltre definito il concetto di “contesto territoriale”: può essere un ambito fisicamente continuo o funzionalmente unitario, definito nella convenzione con il Comune, anche articolato in più comparti o sub-ambiti di trasformazione, purché rientranti nella stessa unità progettuale e nello stesso atto convenzionale.

Nei comparti di sviluppo più ampi, con destinazioni residenziali e non residenziali, la quota minima del 70% viene calcolata solo sull’investimento destinato alla componente residenziale, ossia quella relativa alle unità abitative di edilizia convenzionata e di edilizia residenziale libera, escludendo gli investimenti relativi a destinazioni d’uso non residenziali. L’atto convenzionale con il Comune deve definire il perimetro della componente residenziale e la quota di investimento su cui effettuare il calcolo.

Inoltre, assicurano, per la componente di edilizia convenzionata, la presenza di spazi e servizi di prossimità, anche comuni, funzionali alla coesione sociale e al benessere della comunità residente, con particolare riferimento a interventi di senior cohousing e cohousing intergenerazionale.

Servizi di prossimità, cohousing e funzioni non residenziali

I programmi di edilizia integrata non si limitano alla realizzazione di alloggi, difatti il testo modificato dalla Camera rafforza il tema dei servizi di prossimità e delle funzioni di supporto alla residenza.

Per la componente di edilizia convenzionata deve essere assicurata la presenza di spazi e servizi di prossimità, anche comuni, funzionali alla coesione sociale e al benessere della comunità residente, con particolare riferimento agli interventi di senior cohousing e cohousing intergenerazionale.

Una quota compresa tra il 5% e il 15% della superficie utile complessiva può essere destinata a start-up, microimprese, attività lavorative svolte in postazioni condivise, commercio di prossimità, artigianato urbano e servizi di quartiere mediante convenzioni a canone calmierato.

Prezzi e canoni calmierati: criteri più puntuali

Il decreto stabilisce che il prezzo o il canone calmierato deve garantire una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona.

Il testo approvato dalla Camera precisa che il riferimento principale è costituito dalle quotazioni immobiliari correnti pubblicate semestralmente dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, riferite alla stessa zona territoriale omogenea, alla stessa tipologia edilizia e allo stesso stato di manutenzione e conservazione.

Se i valori OMI non corrispondono ai valori effettivi di mercato, i valori di riferimento sono determinati in sede di convenzione con il Comune sulla base di atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi. Il Comune può inoltre avvalersi dei servizi estimativi dell’Agenzia delle Entrate.

SCIA e cambi di destinazione d’uso: procedure più snelle, ma con limiti precisi

Per gli interventi di ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione relativi all’edilizia residenziale pubblica e sociale, l’articolo 8 del decreto richiama la disciplina semplificata prevista dall’art. 10, comma 7-ter, del D.L. 76/2020, che consente il ricorso alla SCIA per specifiche opere destinate, tra l’altro, all’edilizia residenziale sociale.

La stessa norma prevede per questo interventi un incremento fino a un massimo del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente.

Il decreto velocizza l’iter autorizzativo attraverso il ricorso ad una conferenza di servizi semplificata che deve chiudersi, di norma, entro 30 giorni dalla convocazione; il termine sale a 40 giorni quando sono coinvolte amministrazioni chiamate a tutelare interessi sensibili, come ambiente, paesaggio, beni culturali o salute.

Se entro questi termini un’amministrazione non si pronuncia, non partecipa alla conferenza oppure esprime un dissenso non motivato o non pertinente rispetto all’oggetto della procedura, il suo assenso si considera acquisito e una volta scaduti i termini, la determinazione conclusiva deve essere adottata entro i successivi 5 giorni.

Con questo atto il progetto viene approvato e possono essere realizzate tutte le opere e le attività previste.

I mutamenti di destinazione d’uso funzionali al Piano Casa hanno un vincolo trentennale e rientrano nell’ambito dell’art. 23-ter, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e le discipline più incentivanti.

Il testo approvato dalla Camera precisa che il vincolo trentennale di destinazione d’uso deve essere trascritto nei registri immobiliari entro 30 giorni dal completamento dell’intervento. Questa previsione rafforza la tracciabilità del vincolo e incide direttamente sulla gestione immobiliare successiva, sulle verifiche notarili e sui controlli comunali.

Bonus volumetria per l’edilizia convenzionata privata

L’articolo 9 del decreto – che disciplina gli interventi di edilizia convenzionata – consente ai privati che aderiranno ai programmi infrastrutturali di edilizia integrata di costruire  nuove abitazioni oppure intervenire su immobili esistenti attraverso opere di riqualificazione urbana ed energetica ad alta efficienza.

Sono ammessi interventi di rigenerazione del patrimonio edilizio esistente che favoriscano il riuso di strutture già presenti e il recupero di aree già urbanizzate, degradate o inutilizzate.

Richiamando una disciplina già utilizzata in passato per gli studentati (articolo 1 -quater , comma 7, della legge 14 novembre 2000, n. 338), il Piano Casa prevede per tali programmi incrementi della superficie utile fino al 35%.

La quota aggiuntiva prevista da questo vero e proprio “bonus volumetria” può essere destinato esclusivamente agli alloggi a canone calmierato.

Autorizzazione unica per i grandi investimenti

Per i programmi di edilizia convenzionata di importo superiore a un miliardo di euro è prevista la nomina di un commissario straordinario di Governo, con il compito di coordinare le amministrazioni coinvolte e accelerare l’iter.

Il cuore della procedura sarà l’autorizzazione unica, nella quale confluiranno concessioni, pareri, nulla osta, autorizzazioni ambientali, paesaggistiche, sanitarie e antincendio. Il procedimento passerà attraverso una conferenza di servizi con tutte le amministrazioni competenti.

L’autorizzazione unica potrà avere anche effetto di variante agli strumenti urbanistici vigenti, rendendo più rapida l’attuazione dei programmi ritenuti di interesse strategico.

Morosità incolpevole per contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica

L’articolo 4 del decreto istituisce un Fondo di garanzia destinato agli inquilini degli alloggi di edilizia residenziale pubblica che si trovano in una situazione di morosità incolpevole. La misura riguarda i casi in cui il conduttore non riesca più a pagare il canone di locazione per cause sopravvenute e non dipendenti dalla sua volontà.

Il Fondo ha una dotazione iniziale di 22 milioni di euro per il 2026 e di 2 milioni di euro per il 2027 e le risorse sono destinate a coprire il rischio di morosità incolpevole e il deposito cauzionale collegato ai contratti di locazione degli alloggi ERP.

Il Fondo sarà alimentato anche attraverso una quota dei canoni di locazione versati dagli stessi conduttori degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Una volta intervenuto, il Fondo potrà subentrare nei diritti del locatore nei limiti delle somme erogate.

Le modalità operative saranno definite con un successivo decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottare entro 60 giorni dall’entrata in vigore del D.L. 66/2026. Questo decreto dovrà stabilire, tra l’altro, la quota del canone da destinare al Fondo, i criteri di accesso, le condizioni per ottenere il sostegno, le modalità di erogazione delle somme e le procedure di controllo del limite di spesa.

Riscatto degli alloggi ERP

Il Piano Casa disciplina anche il riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica esistenti.

Entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione, dovranno essere definite le procedure con cui Comuni, enti pubblici e aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica e sociale potranno alienare gli immobili di loro proprietà facenti parte del patrimonio ERP.

Nell’ambito di tali procedure è riconosciuto il diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile in favore dell’assegnatario non moroso nel pagamento del canone o degli oneri accessori, purché non sia proprietario di un’altra abitazione.

La destinazione dei proventi delle alienazioni sarà individuata con uno specifico provvedimento, nel rispetto degli equilibri di finanza pubblica. Se i proventi sono di competenza degli enti territoriali, il provvedimento dovrà essere adottato previa intesa in Conferenza unificata.

Perché il Piano Casa interessa tecnici e imprese

Il Piano Casa non riguarda solo le politiche sociali, ma anche il settore delle costruzioni, la rigenerazione urbana e la pianificazione territoriale.

Per progettisti, imprese, amministrazioni e operatori immobiliari, i punti da monitorare saranno soprattutto:

• l’effettiva portata delle semplificazioni edilizie;
• il coordinamento tra disciplina nazionale e strumenti urbanistici comunali;
• le regole operative per SCIA, cambi d’uso e autorizzazione unica;
• le convenzioni con i Comuni per canoni e prezzi calmierati;
• il rapporto tra tutela paesaggistica, rigenerazione urbana e tempi di realizzazione.

FAQ  Piano Casa Italia

Che cos’è il Piano Casa Italia introdotto dal D.L. 66/2026?

Il Piano Casa Italia è il nuovo programma strategico nazionale pensato per contrastare il disagio abitativo attraverso la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, l’incremento dell’edilizia sociale e il coinvolgimento degli investitori privati. Il decreto, in vigore dall’8 maggio 2026, punta a rendere disponibili oltre 100mila nuove abitazioni a prezzi calmierati nei prossimi dieci anni e a ristrutturare circa 600mila appartamenti.

Quali sono i principali interventi previsti dal Piano Casa?

Il Piano Casa si sviluppa su tre linee di intervento principali: recupero dell’edilizia residenziale pubblica, sviluppo dell’housing sociale ed edilizia convenzionata con il supporto di capitali privati. Tra gli obiettivi prioritari vi è il recupero di circa 60mila alloggi popolari oggi inutilizzabili per degrado, carenze manutentive o occupazioni abusive.

Quali obblighi sono previsti per gli investitori privati?

Gli investitori che aderiranno ai programmi di edilizia convenzionata potranno beneficiare di iter autorizzativi accelerati e, per gli interventi superiori a un miliardo di euro, anche di un’autorizzazione unica rilasciata da un Commissario straordinario. In cambio, almeno il 70% degli alloggi realizzati dovrà essere destinato all’edilizia convenzionata, con prezzi o canoni ridotti di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato.

Qual è il primo pilastro del Piano Casa Italia?

Il primo pilastro riguarda la riqualificazione dell’edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata. L’obiettivo è recuperare migliaia di alloggi popolari oggi inutilizzabili a causa di degrado, carenze manutentive, impianti non conformi o occupazioni abusive, riportandoli progressivamente nel circuito abitativo.

A chi è destinato il secondo pilastro dedicato all’housing sociale?

Il secondo pilastro si rivolge alla cosiddetta “fascia grigia”, composta da famiglie, giovani lavoratori e nuclei che non possiedono i requisiti per l’edilizia popolare ma che non riescono comunque ad accedere al mercato immobiliare tradizionale. Il programma punta a incrementare l’offerta di abitazioni a canone calmierato.

Come funziona il sistema rent to buy previsto dal Piano Casa?

La formula del rent to buy consente agli inquilini di destinare una parte del canone mensile di affitto all’acquisto futuro dell’immobile. Se il locatario decide di comprare la casa, le somme già versate saranno detratte dal prezzo finale, favorendo così un percorso graduale verso la proprietà.

Sono previste misure specifiche per anziani e co-housing?

Sì. Il Piano Casa introduce programmi di edilizia sociale dedicati alle persone anziane, incentivando modelli abitativi innovativi come il co-housing e l’housing intergenerazionale. In molti casi gli alloggi saranno collegati a contratti di permuta per favorire soluzioni di coabitazione sostenibili.

Qual è il ruolo degli investitori privati nel terzo pilastro del Piano Casa?

Il terzo pilastro punta a coinvolgere investitori privati e istituzioni finanziarie, anche tramite Cassa Depositi e Prestiti, per sviluppare programmi di edilizia convenzionata destinati a prima casa, studenti fuori sede e lavoratori. Gli interventi potranno beneficiare di procedure amministrative accelerate.

Quali vantaggi sono previsti per i grandi investimenti immobiliari?

Per i programmi superiori a un miliardo di euro è prevista la nomina di un Commissario straordinario incaricato di coordinare l’iter autorizzativo attraverso un provvedimento unico che sostituisce pareri, nulla osta e autorizzazioni normalmente richiesti.

Quali obblighi devono rispettare gli operatori privati?

Gli operatori privati che accedono alle semplificazioni previste dal Piano Casa dovranno destinare almeno il 70% degli alloggi realizzati all’edilizia convenzionata, applicando prezzi o canoni ridotti di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/piano-casa-italia/