Immobili ante 1967: niente demolizione se è impossibile accertare la data di costruzione | Ingenio | Articoli

Il TAR Lazio chiarisce come gestire gli abusi edilizi contestati su immobili potenzialmente realizzati prima del 1° settembre 1967, quando la licenza edilizia non era generalmente obbligatoria fuori dai centri abitati. L’onere di provare la data di costruzione spetta al proprietario, attraverso documenti d’archivio, fotografie storiche e aerofotogrammetrie. Tuttavia, se ogni tentativo ragionevole fallisce, anche dopo una verificazione giudiziale, l’incertezza non può giustificare automaticamente la demolizione. Il principio non legittima indiscriminatamente gli immobili privi di titolo.

Risalenza delle opere ante 1967: cosa si fa se la prova è impossibile?

Ci sono dei casi in cui la prova dell’opera edilizia ante 1967 è impossibile. In pratica, la risalenza a prima della Legge Ponte (765/1967), quando non serviva il titolo abilitativo per gli interventi realizzati in zone di periferia (fuori dai centri abitati), non si riesce a dimostrare anche dopo svariati tentativi.

In questo caso, il privato è spacciato? Pare di no: secondo il Tar Lazio, che si è espresso sul tema con la sentenza 16014/2026, la prova ‘impossibile’ non può ricadere sul proprietario. Se egli ha fatto ogni tentativo ragionevole e neppure la verificazione disposta dal giudice riesce a datare l’opera, l’incertezza non può tradursi contro di lui in un ordine di demolizione.

E’ un assunto molto importante: di fatto, i giudici amministrativi affermano che l’incertezza documentale, quando non superabile neppure attraverso un’approfondita istruttoria, non può da sola giustificare la demolizione di un immobile potenzialmente legittimo perché realizzato prima del 1967.

Il caso: due garage di incerta datazione

Il TAR Lazio affronta il problema della prova dell’epoca di costruzione degli immobili realizzati prima del 1967, chiarendo quando l’impossibilità di stabilirne la data impedisce l’applicazione delle sanzioni edilizie.

La controversia riguarda un’ordinanza del Comune di Collegiove (Rieti), che disponeva la demolizione di due garage privi di titolo edilizio, oltre ad alcune opere realizzate su un fabbricato principale.

Il ricorrente sosteneva che i garage fossero stati costruiti prima del 1° settembre 1967, quando, fuori dai centri abitati, non era generalmente richiesta la licenza edilizia.

La regola per gli immobili costruiti prima del 1967

La legge Ponte (765 del 6 agosto 1967) ha esteso l’obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Prima del 1° settembre 1967, invece, l’articolo 31 della legge 1150/1942 richiedeva la licenza edilizia per gli interventi nei centri abitati e, in presenza di piano regolatore, nelle zone di espansione previste dallo strumento urbanistico.

Ciò significa che prima del 1° settembre 1967, quindi, ovviamente con svariate eccezioni figlie di appositi regolamenti comunali che potevano disporre già la necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone fuori dal centro urbano, l’obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati (nelle aree non regolamentate).

Pertanto, un immobile realizzato prima di tale data, in un’area esterna a quelle soggette all’obbligo di licenza, può essere legittimo anche senza titolo edilizio.

Nel caso esaminato, i garage si trovavano fuori dal centro abitato e il Comune era privo di strumenti urbanistici.

Chi deve dimostrare la data di costruzione

Il TAR ribadisce il principio generale secondo cui l’onere di provare l’epoca di realizzazione dell’immobile grava sul privato.

La dimostrazione deve fondarsi su elementi oggettivi e attendibili, quali documenti d’archivio, fotografie storiche, aerofotogrammetrie, atti catastali o altri documenti idonei a ricostruire l’esistenza del manufatto. Non sono normalmente sufficienti semplici dichiarazioni sostitutive o testimonianze non verificabili.

Nel caso concreto, il ricorrente aveva prodotto scritture private del 1961 e del 1965, fotografie storiche e rilievi aerei, tentando anche di recuperare ulteriore documentazione presso gli archivi competenti.

Quando la mancanza di prove non può penalizzare il proprietario

Nonostante gli elementi raccolti, la datazione dei garage rimaneva incerta. Il TAR aveva quindi disposto una verificazione tecnica, affidata a un funzionario del Genio civile.

Anche tale accertamento non aveva consentito di stabilire con certezza se i manufatti fossero stati realizzati prima o dopo il 1° settembre 1967.

Secondo i giudici, l’onere probatorio deve trovare un limite ragionevole: se il proprietario ha compiuto tutti i tentativi concretamente esigibili e neppure l’istruttoria giudiziale riesce a chiarire la data di costruzione, le conseguenze dell’incertezza non possono ricadere automaticamente su di lui.

Non sarebbe infatti equo pretendere, a distanza di oltre cinquant’anni, documenti che all’epoca non era obbligatorio predisporre o conservare.

Questo principio non equivale a una generale presunzione di legittimità degli immobili privi di titolo, ma opera in presenza di un’oggettiva e persistente impossibilità di accertamento.

Le conseguenze sull’ordine di demolizione

Applicando tale criterio, il TAR ha annullato l’ordine di demolizione relativo ai due garage e alle opere esterne connesse, pur senza una prova definitiva della loro costruzione ante 1967.

Diversa la conclusione per il fabbricato principale, sul quale erano state realizzate modifiche sostanziali rispetto alla concessione edilizia del 1980, compresa la creazione di un ulteriore piano con aumento della superficie utile. Per queste opere, il Tribunale ha confermato la legittimità della sanzione demolitoria.

FAQ TECNICHE: Opere ante 1967 e prova di datazione impossibile | Ingenio

1. Quando un immobile costruito prima del 1967 può essere legittimo senza licenza edilizia?

Prima del 1° settembre 1967, la licenza edilizia era generalmente richiesta nei centri abitati e nelle aree interessate da specifiche previsioni urbanistiche. Fuori da tali ambiti, l’obbligo non era generalizzato, ma occorre verificare le norme applicabili all’epoca e gli eventuali regolamenti comunali.

2. Chi deve dimostrare che un edificio è stato realizzato prima del 1967?

L’onere della prova ricade sul proprietario, che deve documentare l’epoca di costruzione con elementi attendibili. Sono utili atti d’archivio, fotografie storiche, aerofotogrammetrie e documenti catastali, valutati nel loro insieme. Le sole dichiarazioni non supportate da riscontri oggettivi possono non essere sufficienti.

3. Cosa succede se non è possibile dimostrare la data di costruzione neppure con una verificazione giudiziale?

Secondo il TAR Lazio, se il proprietario ha compiuto tutti i tentativi ragionevolmente esigibili e anche gli accertamenti tecnici non chiariscono la data, l’incertezza non può determinare automaticamente la demolizione. La regola vale quando l’impossibilità di ricostruzione è oggettiva e persistente.

4. L’impossibilità di datare un immobile ante 1967 significa che l’abuso è sempre sanato?

No. La difficoltà di accertamento non equivale a una sanatoria né introduce una presunzione generale di legittimità. Il principio impedisce che l’incertezza documentale, dopo un’istruttoria approfondita e senza ulteriori verifiche concretamente esigibili, giustifichi da sola l’ordine di demolizione.

5. Il principio si applica anche alle modifiche realizzate successivamente su un edificio ante 1967?

No, non automaticamente. Occorre distinguere il manufatto originario dagli interventi eseguiti in epoca successiva. Se modifiche sostanziali, come un nuovo piano o un aumento della superficie utile, risultano realizzate in difformità dal titolo edilizio, possono essere legittimamente sanzionate, anche quando l’edificio originario sia risalente a prima del 1967.

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