Balcone inutilizzabile per rischio crollo del cornicione: quando il condominio risarcisce?

La manutenzione delle parti comuni non è solo una questione di decoro o di ordinaria gestione del fabbricato. In alcuni casi, il degrado di elementi strutturali o di finitura può incidere direttamente sull’uso delle proprietà individuali, fino a limitarne la piena fruibilità.

Il balcone, pur appartenendo spesso alla sfera privata del singolo condomino, può subire le conseguenze di problemi che nascono altrove: cornicioni ammalorati, infiltrazioni, distacchi di intonaco, carenze manutentive delle parti comuni. Da qui nasce una questione delicata per tecnici, amministratori e proprietari: capire dove finisce la normale usura dell’immobile e dove inizia una responsabilità risarcitoria del condominio.

Il tema, trattato dalla sentenza n. 310/2026 del Tribunale di Campobasso, diventa ancora più rilevante quando il danno non riguarda soltanto il ripristino materiale delle opere, ma anche l’impossibilità di utilizzare uno spazio dell’abitazione per ragioni di sicurezza.

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Balcone vietato dai Vigili del Fuoco per il cornicione pericolante: il condominio deve risarcire il mancato utilizzo?

Una condomina (attrice) lamentava da tempo la presenza di infiltrazioni d’acqua provenienti dal cornicione condominiale, che avrebbero determinato il deterioramento della balconata esterna perimetrale del suo immobile sito al settimo piano del fabbricato. Per tale motivo la condomina decideva di procedere per vie legali.

Prima di instaurare il giudizio ordinario, la condomina aveva già promosso un procedimento di accertamento tecnico preventivo, volto a individuare le cause delle infiltrazioni e a quantificare i danni subiti. In quella sede, il consulente tecnico aveva ricondotto le problematiche al cattivo stato manutentivo del cornicione condominiale e alla penetrazione delle acque meteoriche attraverso il canale di gronda, con conseguenti fenomeni di degrado delle strutture, distacco di intonaco, deterioramento dei materiali e ammaloramento di alcune parti della balconata.

Un profilo centrale della vicenda riguarda però il fatto che, a seguito dello scollamento e della caduta di alcuni elementi posti sopra il cornicione, l’accesso al balcone era stato vietato dai Vigili del Fuoco. L’interdizione era stata disposta per il pericolo di crollo di calcinacci, con la conseguenza che la proprietaria non aveva più potuto utilizzare pienamente quello spazio esterno dell’abitazione. Tale circostanza è divenuta decisiva ai fini della valutazione del danno da mancato godimento del bene.

Secondo l’attrice, il condominio, pur essendo stato messo a conoscenza della situazione e pur avendo assunto l’obbligo di eseguire le opere necessarie, sarebbe rimasto sostanzialmente inattivo. Per questa ragione la condomina ha agito in giudizio chiedendo l’accertamento della responsabilità del condominio quale custode delle parti comuni, ai sensi dell’art. 2051 c.c., o in subordine ai sensi dell’art. 2043 c.c.

Nel dettaglio:

• l’attrice ha sostenuto che i danni riscontrati sul proprio immobile fossero conseguenza diretta della mancata manutenzione del cornicione condominiale, parte comune dell’edificio. A suo avviso, il deterioramento del cornicione con la conseguente caduta di calcinacci e le infiltrazioni provenienti dall’alto avevano inciso negativamente sulla balconata, provocando danni alla pavimentazione, agli infissi, alle ringhiere, agli intonaci e agli altri elementi esterni dell’appartamento;
• la condomina ha inoltre evidenziato che la situazione non si era limitata a un semplice degrado estetico o manutentivo, ma aveva assunto rilievo anche sotto il profilo della sicurezza, con la conseguente mancata e libera utilizzazione di una porzione della propria abitazione.

La domanda risarcitoria era quindi fondata su due distinti profili: da un lato, il ristoro dei danni materiali lamentati sulla balconata e sugli elementi dell’appartamento; dall’altro, il risarcimento del pregiudizio derivante dall’impossibilità di godere del balcone a causa del pericolo di crolli. L’attrice chiedeva inoltre che il Condominio fosse condannato a eseguire le opere necessarie per eliminare definitivamente le cause delle infiltrazioni e ripristinare lo stato dei luoghi.

Il Condominio si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto delle domande formulate dall’attrice

La difesa ha contestato il nesso causale tra le infiltrazioni provenienti dal cornicione e tutti i danni denunciati dalla proprietaria.

Secondo il condominio (convenuto), il degrado della balconata e degli altri elementi indicati dall’attrice sarebbe stato dovuto principalmente all’azione degli agenti atmosferici, quali pioggia e neve, e al normale deterioramento causato dal tempo. In questa prospettiva, non tutti i danni potevano essere imputati alla cattiva manutenzione del cornicione condominiale.

Il convenuto ha inoltre negato di essere rimasto inerte. Ha sostenuto, infatti, che erano stati programmati interventi di rifacimento del cornicione nell’ambito dei lavori legati al Superbonus 110% e che erano state comunque eseguite opere di messa in sicurezza, tra cui l’installazione di lamiere grecate sui parapetti e di lattonerie coprimuro. Tali interventi, secondo il condominio, dimostravano l’assenza di una condotta omissiva colpevole e la volontà di fronteggiare la situazione.

La difesa condominiale ha quindi tentato di ridimensionare sia la responsabilità del condominio, sia l’entità dei danni risarcibili, sostenendo che molte delle problematiche lamentate dalla condomina rientrassero nella normale usura di parti esposte alle intemperie.

Tribunale di Campobasso: il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., del danno da mancato godimento del balcone quando il degrado di una parte comune determini un concreto pericolo di crollo e renda inutilizzabile lo spazio di proprietà esclusiva

Il Tribunale ha inquadrato la vicenda nell’ambito della responsabilità da cosa in custodia prevista dall’art. 2051 c.c. Tale responsabilità ha natura oggettiva e presuppone che il danneggiato provi il rapporto tra la cosa custodita e il danno subito. Il custode, per liberarsi dalla responsabilità, deve invece dimostrare l’esistenza di un caso fortuito idoneo a interrompere il nesso causale.

Nel caso concreto, il Tribunale ha riconosciuto che il Condominio, quale custode delle parti comuni dell’edificio, poteva essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dal cornicione, se causalmente collegati alla sua cattiva manutenzione. La consulenza tecnica svolta nel giudizio ha però consentito di distinguere tra i danni effettivamente imputabili al cornicione e quelli riconducibili ad altre cause.

Il CTU ha accertato la presenza di diversi fenomeni di deterioramento sul balcone dell’attrice, ma ha chiarito che non tutti potevano essere attribuiti alle infiltrazioni provenienti dal cornicione. In particolare, i danni riguardanti pavimentazione, infissi, ringhiera e altre parti esposte sono stati ritenuti compatibili con la normale azione delle acque meteoriche dirette e con la vetustà degli elementi. Per tale ragione, il Tribunale ha escluso il risarcimento dei costi di riparazione relativi a tali parti, ritenendo che si trattasse di manutenzione ordinaria a carico della proprietaria.

Diversa è stata invece la valutazione relativa al cornicione e al pericolo di caduta dei calcinacci. Il Tribunale ha ritenuto provato il nesso causale tra le infiltrazioni dovute alla cattiva manutenzione del cornicione condominiale e il deterioramento strutturale del cornicione stesso, con degrado del rivestimento, distacco di parti e rischio di crollo. Tale rischio aveva determinato l’intervento dei Vigili del Fuoco e l’interdizione dell’uso del balcone.

La questione più rilevante della sentenza riguarda proprio il danno da mancato godimento del balcone. Il Tribunale ha osservato che l’attrice aveva dimostrato, mediante il verbale dei Vigili del Fuoco, che dal 19 maggio 2022 le era stato impedito l’utilizzo del balcone per ragioni di sicurezza. La mancata contestazione specifica di tale circostanza da parte del Condominio ha rafforzato la conclusione secondo cui la condomina non aveva potuto godere pienamente del proprio bene:

[…] per quanto attiene al danno derivante dal mancato e pieno godimento del balcone stesso per effetto del pericolo di crollo dei calcinacci dal cornicione.

Va rilevato innanzitutto che le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno risolto la questione se il danno da mancata disponibilità dell’immobile, di cui si discute, costituisca danno in re ipsa, ritenendo che la locuzione “danno in re ipsa” vada sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato, in quanto “fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta” (Cassazione civile sez. un., 15/11/2022, n. 33645).”

Nella fattispecie l’attrice ha allegato e dimostrato attraverso la produzione in giudizio del verbale del 19.05.2022 che, in tale data, i Vigili del Fuoco le hanno interdetto l’uso del balcone, in ragione del riscontrato pericolo di crollo (v. doc. all. n. 19 citazione) e deve ritenersi che, da allora, non abbia potuto utilizzare tale spazio, attesa la mancata specifica contestazione sul punto da parte convenuta.
L’intervento dei Vigili del Fuoco, avvenuto a distanza di due anni dall’istaurazione del giudizio di ATP (v. doc. all. n. 1 citazione) e dopo che, in tale sede, era già stato evidenziato il pericolo di crollo dei calcinacci sul balcone dell’attrice e il nesso eziologico tra di esso e le infiltrazioni riscontrate sul cornicione (v. consulenza redatta nel giudizio di ATP, doc. all. n. 2 atto di citazione) dimostra non solo la perdurante inerzia del [CP_2] nel procedere alla necessaria ed urgente riparazione del cornicione, ma anche che dall’omessa manutenzione del cornicione è derivata la concreta lesione del diritto di godimento pieno del bene, interesse certamente avente rilevanza economica

Il giudice ha richiamato il principio secondo cui il danno da mancata disponibilità o utilizzazione di un immobile non va considerato automaticamente esistente “in re ipsa”, ma può essere riconosciuto come danno presunto o normale quando vi siano circostanze concrete da cui desumere la perdita della possibilità di godimento. Nel caso esaminato, l’interdizione del balcone e la durata significativa della limitazione hanno integrato un pregiudizio economicamente apprezzabile.

Quanto alla quantificazione, il Tribunale ha ritenuto impossibile determinare il danno nel suo preciso ammontare e ha quindi proceduto a una liquidazione equitativa. Considerato che l’impossibilità di usare il balcone si era protratta almeno dal 19 maggio 2022 fino all’assemblea condominiale del 22 settembre 2023, che aveva deliberato l’esecuzione dei lavori, il danno è stato quantificato in euro 2.000,00.

Il Condominio è stato quindi condannato a eseguire le opere indicate dal CTU per eliminare le cause delle infiltrazioni e ripristinare il cornicione, nonché a risarcire all’attrice il danno da mancato godimento del balcone nella misura di euro 2.000,00, oltre rivalutazione, lucro cessante e interessi legali secondo le modalità indicate in sentenza.

Per maggiore approfondimento, leggi: “Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio“

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/balcone-inutilizzabile-per-rischio-crollo-del-cornicione-quando-il-condominio-risarcisce/