SCIA sanatoria e fiscalizzazione non evitano la demolizione (Cass. 34602/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Un balcone costruito in assenza di titolo abilitativo rilasciato in zona sismica e senza il preventivo deposito dei progetti strutturali può essere regolarizzato mediante SCIA in sanatoria? E in denegata ipotesi, se la demolizione rischia di pregiudicare l’edificio, è possibile sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria? La Cassazione penale n. 34602/2026 risponde negativamente nella fattispecie esaminata, precisando i confini degli articoli 36, 36-bis e 34 del D.P.R. 380/2001.

Punti chiave

• La SCIA in sanatoria ex art. 36-bis non regolarizza opere soggette a permesso e realizzate in sua totale assenza.
• La fiscalizzazione ex art. 34, comma 2, presuppone una parziale difformità da un titolo edilizio preesistente.
• Il pregiudizio statico deve essere dimostrato con elementi concreti e non elimina automaticamente l’ordine di demolizione.

Il caso: balcone abusivo, SCIA successiva e ordine di demolizione

Prendiamo un balcone in calcestruzzo armato, dimensioni non piccole, costruito senza il necessario permesso di costruire e senza il previo deposito dei calcoli strutturali in zona sismica. Dopo l’ingiunzione comunale alla demolizione, rimasta non attuata, l’interessato aveva presentato una SCIA in sanatoria, richiedendo conseguentemente in sede di esecuzione penale, la revoca o sospensione dell’ordine demolitorio impartito dal giudice (vedasi anche articolo 31 DPR 380/01).

Il giudice dell’esecuzione aveva respinto la richiesta e l’interessato aveva proposto ricorso per Cassazione. La difesa si è basata sull’avvenuto deposito della SCIA in sanatoria di tipo condizionata, presentata ai sensi dell’articolo 36-bis e con rimozione della ringhiera che declassava il balcone in una mensola non praticabile, documenti strutturali depositati in seguito e una perizia sul possibile pregiudizio alla stabilità dell’edificio. Sosteneva inoltre che la mancanza di un atto comunale formale di acquisizione gratuita impedisse di considerare già avvenuto il passaggio; la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, esaminando distintamente questi argomenti.

SCIA in sanatoria: il limite dell’articolo 36-bis

La Corte di Cassazione ha confermato il tenore letterale dell’articolo 36-bis DPR 380/01, spiegando quali opere illecite possono rientrarvi e quelle invece escluse da esso:

Occorre premettere che l’art. 36-bis è applicabile a fini di sanatoria, ai casi di parziale difformità (art. 34) e di assenza o difformità da SCIA (art. 37), nonché alle variazioni essenziali (art. 32). Non è invece applicabile alle ipotesi di totale assenza di permesso di costruire o di totale difformità da esso, quale quella in esame, che restano disciplinate, a fini di eventuale sanatoria, dall’art. 36 del DPR 380/01

Il passaggio nodale viene ribadito e dettagliato così: «per l’opera abusiva realizzata in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, la SCIA in sanatoria ex art. 36-bis è strumento ontologicamente inidoneo a sanare l’abuso. Come chiarito dalla Cassazione: “L’art. 36-bis citato […] riguarda, infatti, gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa o con variazioni essenziali, e gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA semplice, e non è, quindi applicabile a ipotesi […] di opere realizzate in totale assenza del permesso di costruire.”.(Cfr. Cass. Sez. III Sent. N.16689 del 06/05/2025)».

Non basta dunque che l’ufficio comunale abbia ricevuto la SCIA in sanatoria o ne abbia riconosciuto la procedibilità, perchè soprattutto in ambito penale serve verificare la corrispondenza fra l’intervento e il procedimento stabilito dalla legge, un potere/dovere che spetta al giudice penale dell’esecuzione; in questo caso mi aspetto che la SCIA in sanatoria subirà un percorso di annullamento e inefficacia, dopo la sentenza di Cassazione penale.

In questa sentenza emerge anche un dato a mio avviso importante che limita molto la nuova SCIA in sanatoria condizionata, prevista dall’articolo 36-bis, comma 2, e istituita dalla L. 105/2024 Salva Casa: appare evidente che in corso di procedimento penale non risulta possibile “declassare” l’abuso edilizio fatto in assenza di permesso di costruire, mediante opere di adeguamento e/o rimozione parziale, e riqualificarla “da zero” come opera effettuata in assenza di SCIA ordinaria.

Il problema della SCIA in sanatoria applicata ad abusi superiori al suo perimetro era già stato approfondito nell’articolo riferito alla distinta pronuncia del Consiglio di Stato n. 4262/2026. I due giudizi non coincidono per fatti e procedimento, ma affermano la necessità del titolo in sanatoria corretto in funzione della categoria di illecito.

Violazioni antisismiche: il deposito successivo non risolve l’abuso

Il balcone era stato realizzato come una soletta in c.a. di dimensioni non trascurabili (nella sentenza non ci sono le dimensioni) in zona sismica senza il preventivo deposito dei calcoli strutturali. La Cassazione ha richiamato ancora il proprio rigido orientamento n. 23744/2026, in tema di opere abusive tanto sotto il profilo edilizio-urbanistico quanto sotto quello sismico legato alla doppia conformità strutturale: l’assenza del controllo preventivo sismico impedisce, nella situazione considerata, di ricorrere al permesso in sanatoria ex art. 36. La documentazione prodotta dopo i lavori non equivale automaticamente all’adempimento preventivo richiesto.

Fiscalizzazione dell’abuso: perché non si applica all’opera totalmente priva di titolo

Con il terzo motivo il ricorrente ha richiesto di poter fiscalizzare l’opera ai sensi dell’articolo 34, comma 2, D.P.R. 380/2001, cioè come parziale difformità al permesso di costruire, sostenendo l’impossibilità di eliminare la parte abusiva senza compromettere quella legittima. Tuttavia la fiscalizzazione prevista da questa norma riguarda le sole opere effettuate in parziale difformità rispetto a un titolo edilizio precedente all’esecuzione, non un intervento effettuato in assenza di permesso di costruire. La parziale difformità dal permesso di costruire presuppone l’esistenza di un suo rilascio preventivo all’opera stessa: non si può parlare di difformità da un titolo edilizio rilasciato (concessione e licenza edilizia o permesso di costruire), se questo risulta assente. Infatti, la Cassazione ha precisato che la SCIA in sanatoria presentata dopo l’intervento non può essere considerata come titolo edilizio originario rispetto al quale comparare la parziale difformità dal permesso, proprio per mantenere il rispetto della gerarchia tra categorie di intervento e relativi titoli edilizi.

Inoltre, la perizia di parte non impone al giudice di disporre ulteriori accertamenti qualora non documenta con riscontri oggettivi un pregiudizio concreto e inevitabile. Le difficoltà esecutive possono richiedere specifiche modalità tecniche di demolizione, ma non trasformano da sole l’abuso in una difformità fiscalizzabile. In questo senso bisogna evitare una lettura eccessiva della decisione: non significa che la fiscalizzazione sia stata eliminata dal Salva Casa. Come analizzato in Fiscalizzazione delle parziali difformità in zona vincolata, il relativo ambito va esaminato alla luce della qualificazione dell’abuso e della disciplina vigente. Qui invece mancava a monte il presupposto della parziale difformità rispetto ad un permesso di costruire preesistente all’intervento. Di conseguenza, salta pure la fiscalizzazione ex articolo 34 c.2 TUE.

Acquisizione gratuita al Comune e legittimazione a chiedere la sospensione

La pronuncia affronta anche l’effetto dell’inottemperanza all’ingiunzione di demolizione emessa in parallelo anche dal Comune (perchè è da questa che scattano i termini da cui conteggiare l’avvenuta inottemperanza): decorso inutilmente il termine di novanta giorni, l’acquisizione gratuita prevista dall’articolo 31 opera per legge, mentre l’accertamento formale svolge funzione dichiarativa e certificativa. Secondo la Cassazione, nel caso esaminato il ricorrente aveva perduto interesse e legittimazione a chiedere la revoca o sospensione dell’ordine demolitorio, essendo il bene già acquisito al patrimonio comunale. Questa considerazione è autonoma rispetto ai limiti della SCIA e della fiscalizzazione, e non detta neppure novità in questo senso: decorsi i termini

Conclusioni e consigli utili

La Cassazione penale, Sezione III, n. 34602 del 28 settembre 2026, nel dichiarare inammissibile il ricorso, ha confermato che non si può usare una SCIA in sanatoria o la fiscalizzazione delle parziali difformità per un opera originariamente realizzata in assenza di permesso di costruire.

Come diretta conseguenza e raccomandazione, prima di prospettare una regolarizzazione conviene ricostruire cronologicamente il titolo originario, qualificare l’intervento rispetto agli articoli 31, 32, 34 e 36-bis, verificare la documentazione sismica preventiva e la situazione degli ordini di demolizione. Se si invoca un pregiudizio statico per ottenere una fiscalizzazione dell’abuso edilizio, occorrono verifiche tecniche puntuali e documentate, non mere affermazioni di principio. Queste sono cautele professionali ricavate dalla lettura della vicenda, non ulteriori statuizioni della Corte.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 36-bis; articoli 36 e 37 (accertamento di conformità e segnalazioni).
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articoli 31, 32 e 34, comma 2 (repressione degli abusi, variazioni essenziali e fiscalizzazione).
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articoli 44, 94 e 98, comma 3 (profili penali e antisismici).

Giurisprudenza citata

• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 28 settembre 2026, n. 34602 (pronuncia principale).
• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 11 giugno 2026, n. 23744.
• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 7 maggio 2026, n. 16444.
• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 25 marzo 2026, n. 12734.
• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 26 gennaio 2026, n. 2932.
• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 27 novembre 2025, n. 41204.
• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 6 maggio 2025, n. 16689.
• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 13 marzo 2024, n. 14645.
• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 4 aprile 2023, n. 17418.
• Corte di Cassazione penale, Sezione III, 9 febbraio 2021, n. 7789.

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