Pergotenda con vetrate e volume tecnico: i limiti

Una tenda retrattile e delle vetrate completamente apribili non bastano, da sole, a rendere un intervento di edilizia libera. Allo stesso modo, chiamare “volume tecnico” un piccolo locale non lo sottrae ai titoli edilizi se dentro non ci sono impianti indispensabili, ma una dispensa utilizzabile dall’abitazione.

Il TAR Lazio lo ha chiarito con la sentenza n. 14077/2026, pubblicata il 4 agosto 2026. Il caso riguardava due opere realizzate nella corte di un’abitazione: una struttura di quasi 25 m², indicata come pergotenda e chiusa sui tre lati liberi con vetrate a pacchetto, e un manufatto in muratura di circa 11,5 m² usato come deposito. Il Tribunale ha confermato la demolizione perché ha valutato le caratteristiche e l’uso effettivo delle opere, non il nome attribuito dai proprietari.

Le due opere contestate dal Comune

La prima struttura misurava circa 4,45 per 5,45 metri, con altezza variabile fra 2,46 e 4,43 metri. Era addossata al prospetto dell’edificio, coperta con un telo in PVC scorrevole su binari e chiusa sui tre lati liberi mediante vetrate totalmente apribili del tipo a pacchetto. Le vetrate proseguivano anche sotto una porzione del balcone soprastante.

Nella stessa corte era presente un secondo manufatto in muratura, coperto con pannelli, esteso per circa 11,5 m² e alto 2,38 metri. I proprietari sostenevano che il primo intervento fosse una pergotenda realizzabile senza permesso e che il secondo fosse un volume tecnico o, comunque, una pertinenza urbanistica.

Il Comune aveva invece qualificato l’insieme come ristrutturazione edilizia realizzata senza il titolo necessario. Una CILA presentata per lavori di risanamento e recupero della corte non è stata ritenuta sufficiente a legittimare opere diverse o più consistenti rispetto a quelle effettivamente dichiarate.

Quando una pergotenda resta davvero edilizia libera

Per il TAR la pergotenda è caratterizzata dalla prevalenza della tenda, che svolge la funzione di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici. Il telaio può essere presente, anche con elementi fissi necessari al sostegno, ma deve restare accessorio e non trasformarsi nella struttura principale di un nuovo ambiente.

Nel caso esaminato non è stato decisivo un singolo componente. Il telo era retrattile e le vetrate potevano essere impacchettate, ma la struttura arrivava fino alle pareti dell’edificio, sfruttava anche la copertura del balcone superiore e delimitava uno spazio di quasi 25 m². Considerate insieme, queste caratteristiche descrivevano una trasformazione stabile dell’organismo edilizio, non una semplice protezione temporanea di uno spazio esterno.

La decisione non fissa una soglia nazionale oltre la quale ogni pergotenda diventa abusiva. Il confronto con una precedente struttura di poco più di 13 m² serviva a mostrare che dimensioni e configurazione concreta possono incidere sulla valutazione. Superficie, altezza, chiusure, rapporto con l’edificio e possibilità di usare stabilmente lo spazio devono essere letti congiuntamente.

Le vetrate apribili non sono automaticamente VEPA

L’articolo 6, comma 1, lettera b-bis, del D.P.R. 380/2001 comprende nell’edilizia libera le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, ma pone condizioni precise. Le VEPA devono svolgere funzioni temporanee di protezione, favorire la microaerazione, avere impatto visivo contenuto e, soprattutto, non creare spazi stabilmente chiusi, nuova superficie o volume, né trasformare una superficie accessoria in superficie utile.

Perciò “apribile” non significa automaticamente “irrilevante dal punto di vista edilizio”. Il pannello di vetro va valutato insieme a copertura, telaio, pavimentazione, pareti esistenti e uso possibile del nuovo spazio. Se il risultato è un ambiente stabilmente configurato, non basta che le ante scorrano o si raccolgano a pacchetto per applicare l’esenzione.

Lo stesso limite è espresso oggi dalla lettera b-ter dell’articolo 6 per tende da sole, tende da esterno, tende a pergola e pergole bioclimatiche. La disposizione ammette anche le strutture fisse necessarie al sostegno, ma esclude espressamente le opere che determinano uno spazio stabilmente chiuso con variazione di volume o superficie.

Il quadro vigente dopo il Salva Casa

L’ordine di demolizione esaminato dal TAR era stato adottato nel marzo 2024, prima della conversione del Decreto Salva Casa. La legge n. 105/2024 ha poi ampliato la lettera b-bis ai porticati, entro determinati limiti, e ha introdotto la lettera b-ter dedicata alle opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

Queste novità non trasformano però ogni pergotenda con vetrate in edilizia libera. Il testo vigente continua a usare come linea di confine l’assenza di uno spazio stabilmente chiuso, di nuova volumetria o superficie e di un mutamento d’uso. Il ragionamento pratico della sentenza resta quindi attuale, pur dovendo distinguere la disciplina vigente oggi da quella applicabile al provvedimento comunale del 2024.

Perché il locale con il frigorifero non era un volume tecnico

La seconda parte della sentenza riguarda il manufatto di oltre 11 m². Un volume tecnico è uno spazio di consistenza limitata, privo di autonomia funzionale anche potenziale e destinato esclusivamente a contenere impianti essenziali al servizio dell’edificio. La sua necessità deve dipendere da esigenze tecniche reali, non dalla convenienza di ottenere un locale in più.

Le fotografie prodotte dal Comune mostravano che il manufatto era utilizzato come dispensa e non ospitava impianti tecnologici. Il TAR precisa che un semplice frigorifero non è l’impianto tecnico capace di giustificare tale qualificazione: è un elettrodomestico che conferma, semmai, l’utilità ordinaria del locale per l’abitazione.

Dimensioni e uso concreto hanno quindi indicato la presenza di ulteriore superficie utile residenziale. Anche in questo caso la denominazione non poteva prevalere sulla funzione effettiva. Lo stesso controllo vale per locali presentati come vani caldaia, centrali idriche o spazi per macchinari: occorre dimostrare quali impianti contengono, perché sono essenziali e perché quel volume è tecnicamente necessario.

La CILA non copre automaticamente ciò che si trova nel cantiere

La presenza di una pratica edilizia non rende legittima qualsiasi opera realizzata nello stesso immobile. Occorre confrontare elaborati, descrizione dei lavori e stato dei luoghi. Se la CILA riguarda il recupero della corte ma sul posto compare un ambiente chiudibile di quasi 25 m² o un nuovo locale in muratura, la pratica non si estende automaticamente a interventi che richiedono un titolo diverso.

Prima di installare una struttura è quindi utile far verificare dal tecnico non soltanto il prodotto scelto, ma l’intero assetto finale: superficie coperta, elementi fissi, chiusure laterali, pareti già esistenti, uso previsto, eventuali vincoli e regole locali. Il catalogo commerciale non determina la qualificazione urbanistica.

Il termine di 45 giorni riguarda la sospensione, non la demolizione

I proprietari avevano contestato anche l’ordine iniziale di sospensione dei lavori. Il TAR ha ricordato che questa misura ha funzione cautelare e, secondo l’articolo 27 del Testo unico, produce effetti fino all’adozione dei provvedimenti definitivi e comunque entro il relativo termine. Dopo che è intervenuta l’ingiunzione di demolizione, l’interesse a ottenere l’annullamento della vecchia sospensione può venire meno.

Ciò non rende inefficace il successivo ordine di demolizione, che è un provvedimento distinto e definitivo. Confondere i due atti può portare a calcolare male sia gli effetti sia i termini di impugnazione.

Che cosa verificare prima dell’installazione

La prima domanda non dovrebbe essere se il produttore definisce l’opera pergotenda o VEPA, ma quale spazio risulterà al termine dei lavori. Un controllo tecnico dovrebbe ricostruire almeno la prevalenza della tenda rispetto al telaio, la reale mobilità delle chiusure, la possibilità di richiudere integralmente il perimetro, le superfici ottenute e l’eventuale passaggio da spazio accessorio a uso stabile.

Per un presunto volume tecnico servono invece disegni e documenti sugli impianti, sulle dimensioni strettamente necessarie e sull’assenza di autonomia funzionale. Arredi, scaffali, frigoriferi o uso come deposito sono indizi incompatibili con una destinazione esclusivamente impiantistica.

I limiti della decisione

La sentenza non afferma che ogni pergotenda di 25 m² richieda sempre il permesso di costruire, né che tutte le vetrate a pacchetto creino automaticamente una veranda. Non stabilisce neppure che qualsiasi piccolo manufatto accessorio sia nuova costruzione. Il risultato dipende dalla configurazione complessiva, dalla disciplina locale, dagli eventuali vincoli e dall’uso verificato in concreto.

Nel caso specifico, però, le dimensioni, l’adesione al fabbricato, la continuità con il sottobalcone e la chiusura sui lati hanno escluso la natura di semplice protezione temporanea. Per il secondo locale, l’assenza di impianti e l’uso come dispensa hanno escluso il volume tecnico. Il TAR Lazio ha quindi respinto il ricorso e confermato l’ingiunzione a demolire.

Fonti normative e giurisprudenziali