Stato legittimo ante 1967: conta l’edificio, non il modello

Come si dimostra lo stato legittimo di un immobile costruito
prima del 1967, dove la licenza edilizia non serviva? Il Comune può
contestarlo solo perché è diverso dal modello di casa colonica
dell’epoca? E chi lo ha comprato e ristrutturato rischia di vedersi
bloccare l’agibilità?

A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la
sentenza n. 6972 del 21
settembre 2026, che chiarisce uno dei punti chiave per
compravendite immobiliari e pratiche edilizie, ovvero che
l’attestazione
dello stato legittimo di un immobile edificato prima
dell’obbligo di licenza deve guardare a quell’edificio e non alla
tipologia edilizia alla quale somiglia. Chi possiede una vecchia
casa colonica e deposita la segnalazione di agibilità può quindi
pretendere che il Comune, prima di bloccarla, dica in che cosa
l’edificio si discosta da come è stato realmente costruito, senza
misurarlo con un modello ricostruito a tavolino. Non basta che quel
modello provenga dagli archivi dell’ente costruttore né che sia
stato ridisegnato da uno studio commissionato dall’amministrazione,
e non basterebbe neppure dimostrare che il fabbricato ne fosse in
origine la replica, perché resta aperta l’ipotesi di modifiche
lecite anteriori all’obbligo di licenza.

Nessun ufficio tecnico può più sostituire la storia documentata
del singolo fabbricato con una sua versione tipologica. Il
fondamento è nell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia), che dal 2020 dà una definizione normativa
di stato legittimo e, per gli immobili ante titolo, elenca
documenti riferiti all’immobile da provare, mentre il peso del
comportamento tenuto nel tempo dall’amministrazione è frutto
dell’elaborazione giurisprudenziale.

La pronuncia affronta, inoltre, altri due aspetti meritevoli di
interesse, perché riconosce valore di principio di prova ai titoli
che il Comune ha rilasciato per decenni sullo stesso compendio
senza mai sollevare obiezioni, e perché ammette che l’ufficio
edilizio blocchi da sé la segnalazione di agibilità quando è
l’unico soggetto chiamato a pronunciarsi, senza passare dallo
sportello unico.

Casa colonica senza licenza e agibilità bloccata: il caso

La vicenda riguarda una casa colonica realizzata alla fine degli
anni Cinquanta da un ente pubblico di riforma agraria, in una zona
agricola dove all’epoca non occorreva alcun titolo. Sullo stesso
compendio il Comune ha poi rilasciato nel 1982 una concessione per
un ampliamento, fondata su una relazione tecnica con i dati
planovolumetrici di tutti i manufatti esistenti, e nel 1989 una
seconda concessione per un impianto di scarico, i cui elaborati
riportavano gli stessi dati e raffiguravano i fabbricati come sono
ancora oggi.

Il proprietario attuale, dopo l’acquisto, ha eseguito lavori di
manutenzione estesi all’intero edificio con due comunicazioni di
inizio lavori del 2023 e del 2024, e al termine il tecnico ha
depositato la segnalazione certificata di agibilità.

Il Comune l’ha dichiarata inefficace. Secondo l’ufficio, la
concessione del 1989 riguardava il solo impianto di scarico e le
sue tavole mostravano fabbricati con forma, superfici e volumi
diversi dalle case rurali realizzate dall’ente nel 1959, così come
ricostruite da uno studio realizzato per conto del Comune nel
2024.

Il ricorso ha contestato la competenza dell’ufficio comunale in
luogo dello sportello unico, la mancata indicazione delle
difformità rispetto all’edificio originario, il valore dei titoli
rilasciati nel tempo e, in subordine, l’affidamento del
proprietario. Il TAR Sardegna lo ha respinto, ritenendo quei titoli
relativi a interventi parziali e ponendo a carico dell’acquirente
la verifica di corrispondenza al modello costruttivo tipico
dell’epoca.

Stato legittimo degli immobili ante 1967: cosa dice l’art.
9-bis

Per comprendere la decisione dei giudici di Palazzo Spada è
necessario inquadrare bene la normativa di riferimento. La
segnalazione certificata di agibilità è disciplinata dall’art. 24
del Testo Unico Edilizia, che al comma 6 richiama l’art. 19, commi
3 e 6-bis, della Legge n. 241/1990, per cui l’amministrazione può
adottare motivati provvedimenti di divieto entro trenta giorni.
L’art. 5, comma 1-ter, dello stesso Testo Unico riserva allo
sportello unico le comunicazioni al richiedente, mentre la legge
regionale sulla semplificazione amministrativa consente all’ufficio
competente di adottare direttamente i provvedimenti inibitori,
trasmettendoli all’interessato e allo sportello, quando il
procedimento comprende un solo titolo in autocertificazione.

Sul piano sostanziale, l’art. 9-bis, comma 1-bis, introdotto dal
Decreto-Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) e ritoccato dal
Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), prevede che «per gli
immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio
acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è
quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o
da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli
estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto,
pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal
titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio
che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati
con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi
parziali».

È il caso, di regola, delle costruzioni fuori dai centri abitati
precedenti alla Legge n. 765/1967 (Legge Ponte), che ha esteso
l’obbligo di licenza all’intero territorio comunale, e la stessa
regola vale quando esiste un principio di prova del titolo senza
che se ne abbiano copia o estremi.

Stato legittimo e modello tipologico: i principi del Consiglio di
Stato

Alla luce di questo quadro, i giudici d’appello chiariscono che
i documenti probanti richiamati dall’art. 9-bis fanno riferimento
non a una tipologia storico-architettonica, ma allo specifico
immobile del quale va dimostrato lo stato legittimo, e vanno poi
coordinati con i titoli che lo hanno interessato.

Palazzo Spada rileva anzitutto il carattere ipotetico delle
ragioni del Comune, che non riferisce la difformità al manufatto
originario ma alle caratteristiche generali dei fabbricati eretti
dall’ente. E anche ammesso che in origine il fabbricato
riproducesse quel modello, nulla esclude che le modifiche oggi
contestate siano state apportate legittimamente più tardi, ma prima
dell’obbligo generalizzato di licenza.

Quanto ai titoli prodotti, alcuni riguardano interventi parziali
ma tutti lo stesso compendio. La concessione del 1982 ha assentito
un ampliamento della casa colonica sulla base di una relazione
tecnica con le caratteristiche planovolumetriche di tutti i
manufatti, dati ripresi nel 1989 e mai contestati nella
corrispondenza all’esistente, e le comunicazioni del 2023 e del
2024, estese all’intero edificio, non hanno subito inibizioni. Pur
avendo esaminato più volte pratiche sullo stesso compendio, il
Comune non ha quindi mai rilevato incongruenze rispetto ai
connotati originari dei fabbricati.

Richiamando quanto affermato dal Consiglio di Stato (sentenza n.
3744/2026), i giudici ricordano che costituisce principio di
prova dello stato legittimo anche il complesso e coerente
comportamento dell’amministrazione protratto nel tempo, in
particolare con il rilascio di titoli che presuppongono la
conformità del manufatto, e che in presenza di tali elementi
l’amministrazione che nega la legittimità deve fornire una
motivazione puntuale e convincente. Nel caso esaminato quella
motivazione si esaurisce nel raffronto con un modello individuato
solo di recente, che da solo non basta a dimostrare l’abusività dei
fabbricati a fronte dei titoli rilasciati negli anni.

Infondato è invece il motivo sulla competenza. La norma
regionale è una regola procedimentale generale, dettata a fini di
semplificazione, e l’unicità del canale dello sportello vale solo
quando il procedimento coinvolge più amministrazioni, mentre qui
l’unico ufficio chiamato a esprimersi è quello edilizio comunale e
non vi sono pareri da coordinare. Proprio la finalità di
semplificazione rende manifestamente infondata la questione di
legittimità costituzionale sollevata dall’appellante.

Vecchie concessioni e relazioni tecniche: l’analisi tecnica

Dal punto di vista tecnico, va precisato che la sentenza non
certifica lo stato legittimo della casa colonica, perché si arresta
sul terreno dell’istruttoria e della motivazione, accertando
soltanto che la ragione addotta dal Comune non regge
l’inibitoria.

In una prospettiva di sistema, anche se la pronuncia non lo
affronta, il confronto con quanto deciso dal Consiglio di Stato
(sentenza n.
2443/2026) aiuta a leggere il caso. Lì una sequenza di titoli
puntuali non è bastata a legittimare opere soltanto disegnate negli
elaborati, perché rappresentare un’opera non equivale ad
assentirla. Qui la situazione è diversa, perché l’edificio è ante
titolo, il Comune non indica alcuna difformità rispetto al
fabbricato originario e i dati planovolumetrici dell’esistente non
stanno solo nei grafici, ma nelle relazioni tecniche allegate ai
titoli, a partire da quella su cui si fonda la concessione del
1982.

Per il tecnico che redige l’attestazione ne deriva
un’indicazione di metodo, cioè ricostruire la storia del singolo
fabbricato distinguendo, nelle vecchie pratiche, le semplici
rappresentazioni grafiche dai dati volumetrici che
l’amministrazione ha effettivamente esaminato.

Stato legittimo e agibilità: cosa cambia per tecnici e Comuni

In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, in
riforma della sentenza del TAR Sardegna, ha annullato il
provvedimento che dichiarava inefficace la segnalazione di
agibilità.

Agli uffici tecnici la pronuncia impone di contestare un
edificio ante titolo partendo dal manufatto e non da un archetipo,
indicando in che cosa consista la difformità. L’onere pesa di più
quando lo stesso Comune ha rilasciato per decenni titoli sul
medesimo compendio senza obiezioni, e in questo caso quel
comportamento ha contato come elemento di prova, tanto che i
giudici non hanno avuto bisogno di esaminare la censura
sull’affidamento, rimasta assorbita.

Per chi compra o ristruttura un immobile rurale, le vecchie
concessioni e le relazioni tecniche che le accompagnano diventano
documenti da cercare prima del rogito, non carte d’archivio da
trascurare.

La decisione si colloca nella linea giurisprudenziale che sta
dando corpo allo stato legittimo degli edifici più antichi, su
questioni di cui gli stessi giudici riconoscono la novità. Per un
edificio senza titolo originario la prova resta una biografia da
documentare, non un confronto con un ritratto di famiglia.

Stato legittimo immobili senza licenza: le domande più
frequenti

Il catasto di primo impianto basta a provare lo stato
legittimo?

Non sempre, perché l’art. 9-bis lo indica come una delle fonti
per gli immobili costruiti senza obbligo di titolo, da leggere
insieme agli altri documenti probanti, al titolo dell’ultimo
intervento sull’intero immobile e ai titoli successivi per
interventi parziali.

Un modello tipologico storico può dimostrare che una casa
rurale è abusiva?

Da solo no, perché per il Consiglio di Stato (sentenza n.
6972/2026) la difformità va riferita al fabbricato originario e un
modello ricostruito a posteriori non esclude modifiche lecite
eseguite prima dell’obbligo di licenza.

I titoli rilasciati nel tempo dal Comune contano come prova
dello stato legittimo?

Sì, come principio di prova, quando si tratta di titoli che
presuppongono la conformità del manufatto, per cui il Comune che
contesta lo stato legittimo deve motivare in modo puntuale in che
cosa consista la difformità.