Una pergotenda dotata di teli laterali retrattili (tipo avvolgibili o a rullo) non diventa automaticamente un locale chiuso e una nuova costruzione, lo ha affermato la sentenza del Consiglio di Stato n. 7039/2026, con cui è stato annullato un’ingiunzione alla demolizione e la relativa sanzione pecuniaria riguardanti una struttura installata sulla terrazza di un’attività ricettiva nel centro storico. Il Comune aveva ritenuto che tale opera avesse formato la volumetria di circa 304 metri cubi e aveva contestato anche il cambio d’uso di un locale tecnico, nel quale erano state trovate attrezzature da cucina. Il Collegio ha valorizzato l’amovibilità delle chiusure e l’assenza di opere permanenti capaci di dimostrare la trasformazione funzionale.
Punti chiave:
- I teli laterali retrattili non creano da soli una volumetria stabile quando rimangono realmente mobili e accessori alla funzione della tenda.
- La presenza temporanea di attrezzature rimovibili non prova automaticamente un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.
- La denominazione “pergotenda” non basta: occorre verificare struttura, copertura, chiusure, stabilità, funzione e titoli già rilasciati.
La struttura sulla terrazza era già assistita da titoli
La controversia riguardava una terrazza all’ultimo piano di una struttura ricettiva nel centro storico (zona omogenea A ai sensi del D.M. 1444/68) e in ambito sottoposto a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004. L’intervento contestato risultava preceduto da due SCIA presentate nel 2018 e il relativo nulla osta rilasciato nel 2018 dalla Soprintendenza. Durante i sopralluoghi, il Comune aveva rilevato guide e teli avvolgibili laterali capaci di chiudere lo spazio sottostante, utili soprattutto per riparo da intemperie e vento.
Secondo l’amministrazione comunale, quell’intervento aveva creato un ampliamento stabile di circa 114 metri quadrati e 304 metri cubi; inoltre in un locale qualificato come volume tecnico erano state trovate anche attrezzature per la preparazione dei cibi, considerate indice di un cambio d’uso da spazio accessorio a superficie utile. La società aveva successivamente comunicato la rimozione dei teli, delle attrezzature e degli impianti di riscaldamento, attestando il ripristino. La questione sottoposta al giudice, però, riguardava la legittimità dell’ordine al momento della sua adozione e la sufficienza dell’istruttoria utilizzata.
Nella pergotenda la funzione principale deve restare affidata alla tenda
La giurisprudenza distingue le coperture leggere e retrattili dalle strutture che creano spazi chiusi utilizzabili stabilmente. La pergotenda rientra tendenzialmente nell’edilizia libera quando la funzione principale è svolta dalla tenda e la struttura serve soltanto a sostenerla.
Sull’argomento il Cons. di Stato ha richiamato la precedente sentenza n. 1256/2026, in cui ha condivisibilmente affermato «che le strutture di tipo pergotenda, consistenti in tende o coperture leggere e retrattili, non necessitano di permessi per la loro installazione, essendo ascrivibili all’edilizia libera. Non realizzano uno spazio chiuso stabile né costituiscono nuove volumetrie edificabili, in quanto concepite come coperture meramente accessorie e facilmente amovibili. L’effettiva e rapida amovibilità delle opere costituisce infatti indice sintomatico della loro natura accessoria e precaria e contrasta con la qualificazione comunale in termini di stabile ampliamento edilizio.».
Nella fattispecie in esame non è emerso dagli atti che il manufatto fosse già assistito da titoli edilizi e dal nulla osta della competente Soprintendenza; semmai, l’oggetto della contestazione comunale non riguarda la realizzazione ex novo di una struttura integralmente abusiva, bensì talune modalità di utilizzo e chiusura temporanea della pergotenda mediante teli laterali retrattili, aggiuntivi rispetto a quanto legittimato con SCIA depositate.
Perché i teli laterali non hanno trasformato l’opera
La valutazione non può fermarsi alla presenza di montanti, binari o guide: deve stabilire se l’involucro sia stabile, se gli elementi laterali siano realmente retrattili e se lo spazio abbia acquistato una nuova autonomia edilizia e funzionale. Per dirla più semplice, se i teloni non fossero retrattili o amovibili, saremmo di fronte a uno spazio stabilmente modificato.
Il Consiglio di Stato ha attribuito rilievo alla rapida ed effettiva rimozione degli elementi, con sistemi evidentemente apribili come tende a rullo. Infatti, la retrattilità del telo laterale deve essere reale, non soltanto dichiarata dal produttore o rappresentata in progetto: se le chiusure restano abitualmente fisse, sono difficilmente rimovibili o rendono lo spazio stabilmente climatizzato e utilizzabile, la qualificazione può cambiare. La sentenza decide sulla prova acquisita in questa specifica vicenda. Diverso invece è il caso della pergotenda chiusa lateralmente con VEPA e dotata di climatizzazione, perchè diviene utilizzabile in maniera continuata (vedi Cons. di Stato n. 6181/2026, oppure anche C.d.S. n. 1526/2026).
Il cambio d’uso non si presume dalle sole attrezzature mobili
Nel locale tecnico erano stati riscontrati un piano cottura e altre attrezzature da cucina: se da una parte il Comune ne aveva dedotto una trasformazione funzionale, il Consiglio di Stato ha invece ritenuto l’accertamento insufficiente perché le apparecchiature erano facilmente rimovibili e non risultavano opere edilizie permanenti capaci di modificare l’organismo edilizio.
La sentenza afferma che il presunto uso a cucina era collegato alla presenza di attrezzature mobili e che «non risultano eseguite opere edilizie permanenti idonee a determinare una trasformazione urbanisticamente rilevante».
L’uso occasionale o reversibile della cucina in quello spazio “volume tecnico” non ha determinato necessariamente un mutamento di destinazione d’uso “incrementale” (ossia il passaggio da superficie accessoria a utile), ma nemmeno esclude in assoluto che la funzione concreta possa essere provata con altri elementi. Continuità dell’utilizzo, impianti, organizzazione stabile degli spazi, autorizzazioni dell’attività e incremento del carico urbanistico restano indici da valutare nel loro insieme.
Tra pergotenda chiusa stabilmente o meno
Teli retrattili, vetrate scorrevoli, impianti di riscaldamento, arredi e uso stagionale possono combinarsi in modi diversi e produrre effetti diversi nel realizzare uno spazio stabilmente chiuso, configurante nuova volumetria e superficie utile. Estrapolando dalla definizione normativa delle opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici (articolo 6, comma 1, lettera b-ter del DPR 380/2001), questa fattispecie non sembrerebbe sconfinare il limite previsto dalla stessa norma: «le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche».
Ordine di demolizione e sanzione mancavano del presupposto
Esclusa la prova di una nuova costruzione o di un ampliamento stabile soggetto a permesso di costruire, il Consiglio di Stato ha ritenuto insussistenti i presupposti dell’ordine di demolizione. È stata annullata anche la sanzione pecuniaria collegata. L’annullamento dell’ordinanza deriva dall’insufficienza della qualificazione e della prova utilizzate nell’atto comunale. Non costituisce una dichiarazione generale secondo cui qualsiasi chiusura laterale o qualsiasi uso di attrezzature mobili sia irrilevante. Il ragionamento è lineare: «una volta esclusa la sussistenza dell’abuso edilizio contestato, viene infatti meno il presupposto sostanziale» sia della misura demolitoria sia della sanzione. L’appello è stato pertanto accolto e la sentenza di primo grado riformata perchè non è risultato sufficientemente provato il cambiamento della natura e caratteristiche dello spazio.
Conclusioni e consigli utili
La sentenza del Cons. di Stato n. 7039/2026 mostra che una pergotenda va verificata nella sua configurazione effettiva, per cui occorre comparare il progetto con l’effettivo stato realizzato, controllare la reale retrattilità di copertura e delle chiusure laterali, verificare impianti e modalità d’uso per distinguere la struttura già assentita rispetto alle modifiche successive. Per contestare un cambio di destinazione non basta fotografare attrezzature mobili: servono elementi capaci di dimostrare una trasformazione funzionale stabile e urbanisticamente rilevante, perchè la posa di cucina e attrezzature completamente mobili non vi rientra. Con questo non si deve intendere che il risultato ottenuto sia una liberalizzazione indiscriminata delle chiusure laterali di pergotende, non è consigliato tirare troppo la corda.
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Riferimenti normativi
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articoli 3, 6 e 10
- decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, articolo 2, zona territoriale omogenea A
- d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, tutela culturale e paesaggistica
- legge regionale Lazio 11 agosto 2008, n. 15, articolo 16, nella fattispecie esaminata
- codice del processo amministrativo, articolo 104
Giurisprudenza richiamata
- Consiglio di Stato, Sezione III, 23 settembre 2026, n. 7039
- TAR Lazio, Sezione II, n. 8064/2024
- Consiglio di Stato, Sezione III, 17 febbraio 2026, n. 1256
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