Sanatoria parziale, un solo parametro fuori norma basta a far respingere l’accertamento di conformità

Si può ottenere una sanatoria parziale, regolarizzando soltanto
le opere conformi del fabbricato e lasciando fuori il resto? Basta
un solo parametro fuori norma, per esempio la superficie, a far
respingere l’intera domanda? E si può rimediare accettando di
adeguare l’opera alle prescrizioni del Comune?

A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la
sentenza n. 6309 del 4
agosto 2026, che chiarisce uno degli aspetti più
sottovalutati quando si chiede l’accertamento di conformità di un
edificio difforme, ovvero che la sanatoria
parziale non è ammessa e che la domanda va valutata
sull’opera nella sua interezza. Chi ha costruito o ricostruito un
fabbricato in modo diverso dal titolo può quindi vedersi respingere
l’intera istanza per un solo parametro fuori norma, e a poco serve
che l’immobile originario fosse legittimo o che la ricostruzione
fosse stata autorizzata.

Non è possibile, dunque, ritagliare dalla domanda le parti che
non superano l’esame, perché la giurisprudenza consolidata
sull’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)
considera la costruzione un organismo unitario, e non si può
contare nemmeno su un permesso in sanatoria accompagnato da
prescrizioni correttive. La possibilità di sanatoria condizionata
è, infatti, prevista per il solo accertamento di conformità di cui
all’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia e non per quello di cui
all’art. 36 nel quale la doppia conformità deve essere verificabile
nel momento della presentazione dell’istanza.

La pronuncia affronta, inoltre, altri due aspetti meritevoli di
interesse, perché ammette che il Comune respinga la domanda anche
per ragioni mai comunicate prima, quando a farle emergere sono
state le stesse controdeduzioni del privato, e perché esclude che
un deposito in zona agricola al servizio della casa possa sfruttare
gli ampliamenti concessi agli edifici principali, pur
condividendone la destinazione.

Deposito ricostruito in difformità dal titolo: la vicenda

La vicenda trae origine da un deposito in area agricola, a
servizio di un’abitazione e legittimato a suo tempo con un titolo
rilasciato ai sensi della Legge n. 47/1985. Il Comune ne ha
autorizzato la demolizione e la ricostruzione, sempre come deposito
attrezzi, ma il nuovo fabbricato è stato realizzato con
caratteristiche difformi da quelle assentite, e l’amministrazione
ha ordinato la rimozione delle opere abusive e il ripristino dello
stato dei luoghi.

L’istanza di sanatoria successiva all’ordine di ripristino è
stata respinta, dopo il preavviso di rigetto e due pareri negativi
della commissione edilizia, per:

• una volumetria eccedente quella ammessa dal piano e uno
  scostamento oltre il 2%, escluso dalle tolleranze costruttive;
• l’impossibilità di invocare gli ampliamenti riservati agli
  immobili residenziali, terziari e turistici;
• opere esterne non conformi all’autorizzazione paesaggistica e
  opere interne che denotavano un uso abitativo.

Il TRGA di Trento ha qualificato il ricorso come rivolto al solo
diniego e lo ha respinto, considerando il manufatto un locale
accessorio privo di destinazione residenziale e agricola, e il
diniego un atto dovuto, sorretto da più motivi e giustificato anche
solo dal superamento della superficie utile lorda massima dei
locali accessori.

In appello i proprietari hanno sostenuto che il diniego di
sanatoria non è un atto vincolato e che il provvedimento finale non
dava conto delle loro osservazioni, introducendo per la prima
volta, senza contraddittorio, contestazioni sulla posizione e sulle
dimensioni del fabbricato. Hanno poi negato che un solo motivo
ostativo potesse impedire la sanatoria degli altri abusi e hanno
sostenuto che il fabbricato, non avendo destinazione agricola,
poteva beneficiare dell’ampliamento fino al 20% della superficie
utile netta assentita con il titolo originario, sufficiente a
legittimare l’aumento di superficie dovuto al solaio intermedio che
lo divide su due livelli.

Accertamento di conformità e preavviso di rigetto: il quadro
normativo

Per comprendere la decisione dei giudici d’appello, è necessario
inquadrare bene la normativa di riferimento. L’art. 36 del Testo
Unico consente di sanare l’opera abusiva solo se conforme alla
disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della
realizzazione sia a quello della domanda (c.d. doppia conformità);
nel testo anteriore al 2024, cui si riferisce la vicenda,
riguardava anche gli interventi in difformità dal titolo.

Sul piano procedimentale, l’art.
10-bis della Legge n. 241/1990 impone, nei procedimenti a
istanza di parte, di comunicare i motivi ostativi prima del diniego
e di dar conto del mancato accoglimento delle eventuali
osservazioni, indicando i soli ulteriori motivi che ne siano
conseguenza. L’art. 21-octies esclude l’annullamento del
provvedimento vincolato per vizi procedimentali o di forma quando è
palese che il contenuto non poteva essere diverso e, per qualunque
provvedimento, quello per mancata comunicazione di avvio se
l’amministrazione lo dimostra in giudizio, ma quest’ultima regola

non opera se è stato violato l’art. 10-bis.

Le norme di attuazione del piano, infine, qualificano come
strutture accessorie i manufatti minori complementari agli altri
fabbricati, fra cui i depositi attrezzi, e in zona agricola ne
fissano la superficie massima in 25 metri quadrati e l’altezza in
2,80 metri.

Sanatoria parziale, perché il Consiglio di Stato la esclude

Alla luce di questo quadro, i giudici ribadiscono che la
sanatoria edilizia non si può spezzare, perché il concetto di
costruzione va inteso in senso unitario e non riferito a singole
parti considerate isolatamente. Palazzo Spada, richiamando un
orientamento consolidato (sentenze n. 9220/2023, n. 8067/2023 e n.
6726/2023), afferma che un permesso in sanatoria che non consideri
alcuni interventi effettivamente realizzati è integralmente
illegittimo, perché elude nella sostanza i requisiti dell’art. 36.
Accanto alla sanatoria parziale, esclude anche quella soggetta alle
prescrizioni necessarie a ricondurre le opere a legalità.

Il Comune doveva quindi esaminare l’istanza nella sua interezza,
e la violazione del limite di superficie dei fabbricati accessori
bastava da sola a giustificare il diniego, sia perché l’atto era
plurimotivato sia, soprattutto, perché nessuna porzione poteva
essere sanata separatamente.

Su quel limite i giudici confermano il primo grado,
puntualizzandone la motivazione. Poiché le norme di piano indicano
in modo tassativo gli interventi ammessi in zona agricola, la
previsione sull’ampliamento degli edifici incompatibili è
un’eccezione da leggere in senso restrittivo, riservata agli
edifici adibiti in via principale a residenza, a uso terziario o
turistico. Il deposito, accessorio all’abitazione di proprietari
che non sono imprenditori agricoli, mutua sì la destinazione
residenziale, ma proprio perché meramente accessorio resta fuori da
quella deroga.

Quanto al procedimento, Palazzo Spada riconosce che le decisioni
sulle istanze di sanatoria non sono atti vincolati, ma legge
l’affermazione del TRGA come riferita all’impossibilità di un
contenuto diverso, con applicazione dell’art. 21-octies anche alle
violazioni procedimentali successive che discendono a cascata dalla
mancata comunicazione di avvio, diverse da quelle dell’art. 10-bis.
Quest’ultimo, a sua volta, consente al diniego di indicare motivi
non anticipati nel preavviso, senza rinnovarlo, quando sono

conseguenza delle osservazioni.

È ciò che accade qui, perché i rilievi su sedime, altezza,
volume e superficie coperta compaiono nel secondo parere della
commissione edilizia, richiamato dal diniego, in risposta alle
controdeduzioni del tecnico sulle tolleranze costruttive.
L’eventuale carenza di un riscontro puntuale alle osservazioni
resta così superata dalla dimostrazione che il provvedimento non
poteva avere un contenuto diverso, e il primo motivo d’appello è
infondato.

Superficie utile e sanatoria con prescrizioni: cosa cambia dopo il
Salva Casa

Dal punto di vista tecnico, il fabbricato risulta costruito in
posizione difforme e il solaio intermedio ha fatto crescere la
superficie utile, pacificamente ben superiore alla soglia dei
locali accessori. I giudici dichiarano superfluo l’esame delle
ulteriori censure, per cui gli altri profili del diniego, dalla
compatibilità paesaggistica alla destinazione abitativa, restano
senza una valutazione autonoma.

La pronuncia non tratta la sanatoria condizionata, ma l’art.
36-bis introdotto dal Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva
Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, riguarda parziali
difformità, variazioni essenziali e interventi in assenza o in
difformità dalla SCIA nei casi dell’art. 37, con una doppia
conformità attenuata, urbanistica alla domanda ed edilizia
all’epoca di realizzazione. Il comma 2 consente allo sportello
unico di subordinare il rilascio del permesso alla preventiva
esecuzione degli interventi necessari per i requisiti di sicurezza
e alla rimozione delle opere non sanabili e, secondo una parte
della giurisprudenza, l’abuso va qualificato sull’assetto che
risulta dal
progetto di ripristino, anche quando nasce come totale
difformità.

Diniego di sanatoria edilizia: cosa devono verificare i
professionisti

In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello,
confermato la sentenza del TRGA e ribadito alcuni principi chiave
in materia di sanatoria.

Per chi assiste il proprietario, questo significa verificare
l’intero edificio prima di presentare la domanda, perché l’esito
dipende dall’opera nel suo insieme e non dalle singole
difformità.

La decisione conferma un orientamento ormai stabile sull’art.
36. Il passaggio sul preavviso di rigetto va invece letto con
prudenza, perché riguarda un caso in cui il contraddittorio c’è
stato, mentre quando il preavviso manca del tutto la giurisprudenza
continua ad annullare il diniego. Nella sanatoria ordinaria basta
un solo parametro fuori misura per lasciare fuori dalla porta
l’intero edificio.

Sanatoria parziale e diniego: le domande più frequenti

È possibile una sanatoria parziale, regolarizzando solo una
parte delle opere abusive?

Dipende dalla sanatoria utilizzabile. Con la sanatoria ordinaria
dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia l’edificio va valutato così
com’è e deve risultare conforme alle norme sia quando è stato
costruito sia quando si presenta la domanda, senza poter rimediare
con lavori successivi. Con la sanatoria dinamica dell’art. 36-bis,
introdotta dal Decreto Salva Casa,
secondo una parte della giurisprudenza si può invece
presentare un progetto di ripristino che rimuova le parti non
regolarizzabili, e il Comune può rilasciare la sanatoria dopo la
rimozione, purché ciò che resta rispetti i requisiti di
conformità.

Il Comune può respingere la sanatoria per motivi che non aveva
comunicato prima?

Sì, ma solo se quei motivi nascono dalle osservazioni presentate
dal richiedente dopo il preavviso di rigetto, cioè la comunicazione
con cui il Comune anticipa le ragioni del possibile rifiuto. Lo
prevede l’art. 10-bis della Legge n. 241/1990 e, secondo il
Consiglio di Stato, in questo caso non serve inviare un nuovo
preavviso.

Un deposito attrezzi in zona agricola può ottenere gli stessi
ampliamenti concessi alla casa?

No, se il piano regolatore riserva gli ampliamenti agli edifici
usati principalmente come abitazione o per attività commerciali, di
servizi o turistiche. Per il Consiglio di Stato questa eccezione va
interpretata in modo restrittivo, e un deposito resta un fabbricato
accessorio anche quando serve la casa e ne condivide la
destinazione.

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