Un abuso edilizio non diventa legittimo perché sono trascorsi molti anni, non esiste una sorta di prescrizione amministrativa come invece nel penale. Risulta invece interessante evincere che il Comune conosceva i lavori contestati, svolto sopralluoghi e rilasciato l’abitabilità? Il TAR Piemonte, con la sentenza n. 1827 del 9 settembre 2026, ha annullato un ordine di demolizione adottato oltre cinquant’anni dopo la ricostruzione per inadeguatezza dei motivi, senza però produrre una sanatoria prodotta col tempo. Si tratta di un’eccezione circoscritta, utile per capire quando l’affidamento diventa qualificato, per il quale è richiesta una motivazione specifica. In definitiva si è concluso il primo round a favore del cittadino ricorrente ma poi il Comune, nella riedizione dei propri poteri, potrà emettere una più corretta ordinanza di rimessa in pristino.
Punti chiave
- Il semplice decorso del tempo non sana l’abuso edilizio e, di regola, non impone una motivazione rafforzata della demolizione.
- Atti favorevoli, sopralluoghi e attestazioni positive riferite proprio alle opere potrebbero però creare un affidamento qualificato.
- L’annullamento dell’ordinanza demolitoria non comporta automaticamente la regolarità edilizia o paesaggistica dell’immobile.
La fattispecie: ricostruzione, controlli comunali e abitabilità
La vicenda riguardava un edificio situato nel centro storico e in area sottoposta a vincolo paesaggistico; nel 1963 il Comune ha rilasciato una licenza edilizia per la sopraelevazione e la sistemazione della facciata, accompagnato dalle prescrizioni della Soprintendenza. Dopo la sospensione dei lavori per alcune difformità, il fabbricato preesistente era stato integralmente demolito e ricostruito. Il Comune aveva partecipato direttamente alla sequenza procedimentale e aveva attestato la demolizione e la successiva ricostruzione.
Nel 1971, dopo che il Comune aveva un sopralluogo alla presenza di un tecnico comunale, ha rilasciato l’autorizzazione di abitabilità. Nel 2021, tuttavia, l’amministrazione comunale aveva riscontrato alcune difformità rispetto ai titoli abilitativi edilizi, emanando un’ingiunzione a demolire. Tale ingiunzione è stata poi annullata in autotutela dal Comune. Dopo un sopralluogo ulteriore avvenuto nel 2022, il Comune nel 2023 ha adottato un’ordinanza contestando l’illegittimità di altre opere compiute rispetto ai titoli edilizia, consistenti in «Modifica della copertura la quale è stata realizzata con tetto piano praticabile al posto del tetto a padiglione; al piano terzo dell’immobile, “due locali (volumi) ad uso ripostiglio sottotetto, con la modificazione della quota della soletta; ai piani terreno, primo e secondo, modifiche delle aperture sia in larghezza che in altezza con modificazione delle barriere laterali e delle ringhiere».
La questione giuridica non era la prescrizione dell’abuso
La domanda decisiva non era se il decorso del tempo avesse cancellato l’illecito, perchè in materia edilizia l’ordine di demolizione costituisce normalmente esercizio di un potere vincolato: l’abuso edilizio permanente non viene sanato dall’inerzia amministrativa o col decorso del tempo, e non occorre, di regola, comparare l’interesse pubblico al ripristino con quello privato alla conservazione (TAR richiama infatti l’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato n. 9/2017).
Quel principio riguarda soprattutto le opere realizzate senza che l’amministrazione ne conoscesse l’effettiva consistenza o assumesse determinazioni favorevoli. La sentenza n. 1827/2026 non introduce una prescrizione amministrativa dell’abuso oppure una sanatoria implicita: individua una fattispecie eccezionale nella quale il comportamento positivo della pubblica amministrazione incide sull’obbligo di motivazione.
Perché l’affidamento è stato considerato qualificato
L’affidamento risulta basato su diverse motivazioni che, si ribadisce, risultano diverse rispetto all’illecito edilizio o difformità effettuata e mai conosciuta dalla pubblica amministrazione.
Nel caso esaminato non vi era soltanto silenzio, perchè nel 1964 il Comune aveva sospeso i lavori, dialogato con la Soprintendenza, autorizzato la demolizione e ricostruzione (visto il precario stato manutentivo del fabbricato), svolto un’ispezione finale e rilasciato nel 1971 l’abitabilità sul presupposto della conformità al progetto. Più dettagliatamente:
- Le difformità successivamente contestate erano ictu oculi percepibili illico et immediate, sin dal momento immediatamente successivo a quello in cui si era dispiegata in allora la interlocuzione procedimentale (1964) successiva al primigenio ordine di sospensione, e, in ogni caso, immediatamente conoscibili nella loro oggettiva consistenza dalla Amministrazione.
- ben avrebbero dovuto e potuto, ove sussistenti, essere tempestivamente rilevate dal Comune, rientrando appieno nello spettro del potere-dovere ex lege demandato ad esso Comune dalla legge, volto a verificare giustappunto la effettiva consistenza del manufatto siccome ricostruito e la sua puntuale aderenza alle indicazioni fornite dalla Soprintendenza;
- avrebbero, ancora e al più, comunque potuto essere rilevate in sede di sopralluogo del 26 luglio 1971 che – benché foriero di effetti giuridici diversi, relativi alla abitabilità – si sostanziava in ogni caso in un accertamento tecnico circa la aderenza del manufatto, siccome realizzato, agli elaborati progettuali del 1963.
Più semplicemente, il TAR ha distinto la mera tolleranza di fatto da una sequenza amministrativa capace di ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata: in queste circostanze, secondo la pronuncia, l’amministrazione avrebbe dovuto spiegare l’interesse pubblico specifico e attuale alla rimozione. In estrema sintesi: «l’amministrazione avrebbe dovuto adeguatamente motivare l’interesse pubblico specifico ed attuale», e conseguentemente l’annullamento dell’ordinanza di demolizione deriva dal difetto di questa motivazione rafforzata, non dall’accertamento definitivo della conformità delle opere.
Il vincolo paesaggistico non scompare
Anche sul versante vincolistico, bisogna rammentare che l’edificio ricadeva in un ambito paesaggisticamente tutelato, pertanto l’annullamento dell’ordine di demolizione per difetto di motivazione non equivale a una implicita sanatoria paesaggistica, né accerta la compatibilità postuma delle modifiche. Il profilo edilizio e quello paesaggistico restano autonomi: autorizzazioni paesaggistiche e disposizioni del vincolo vigenti nelle diverse epoche devono essere considerati separatamente..
La presenza del vincolo rende ancora più importante la ricostruzione diacronica degli atti, perchè occorre verificare quali opere furono conosciute o autorizzate, quale fosse la disciplina dell’epoca e se esistano titoli paesaggistici riferibili alle trasformazioni effettivamente realizzate.
Conclusioni e consigli utili
Il principio operativo è delimitato: quando l’amministrazione ha assunto atti favorevoli o svolto accertamenti tecnici positivi sulla medesima opera, potrebbe aver creato un legittimo affidamento di tipo qualificato, e pertanto un ordine di demolizione adottato dopo un periodo eccezionalmente lungo può richiedere l’indicazione dell’interesse pubblico specifico e attuale. Non significa che l’abuso possa essere divenuto inattaccabile, è più una questione procedimentale e di argomentazione piuttosto che di sostanza, e la sentenza del TAR lo dice apertamente, richiamando il principio fondamentale dell’Adunanza Plenaria.
Prima di invocare l’affidamento occorre verificare se gli atti amministrativi riguardino esattamente le opere contestate. Ciò significa che il controllo deve partire dal fascicolo edilizio storico, proseguire con i verbali di sopralluogo e terminare con una sovrapposizione tecnica tra progetto e stato reale, mentre restano separati i profili di regolarizzazione paesaggistica da quelli edilizia.
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Carlo Pagliai · Ingegnere urbanista
Normativa e giurisprudenza richiamate
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articoli 31 e 32;
- legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 1;
- d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, articoli 136 e seguenti;
- Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, 17 ottobre 2017, n. 9;
- Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, 4 maggio 2018, n. 5;
- TAR Piemonte, Torino, sez. II, 9 settembre 2026, n. 1827.
FAQ
Un abuso edilizio si prescrive dopo molti anni?
No. Il decorso del tempo non sana l’opera e non elimina normalmente il potere-dovere comunale di reprimerla.
Il certificato di abitabilità prova la conformità edilizia?
Non automaticamente. Può assumere valore nel quadro probatorio del caso, ma non sostituisce il titolo edilizio né una sanatoria.
Quando può esistere un affidamento qualificato?
Quando vi siano atti favorevoli, sopralluoghi o accertamenti positivi, univoci e riferibili proprio alla consistenza successivamente contestata.
L’annullamento della demolizione rende regolare l’immobile?
No. L’annullamento per difetto di motivazione non accerta necessariamente la conformità e può lasciare spazio a un nuovo procedimento.
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