Segnalazione certificata di agibilità: abitabilità off limits con condono pendente | Ingenio | Articoli

La Segnalazione certificata di agibilità (SCAg) presuppone non solo il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, ma anche la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile. Il TAR Lazio, in una recente sentenza, chiarisce che la pendenza di domande di condono impedisce di considerare definitivamente accertata tale conformità: la sola presentazione dell’istanza non sana l’abuso. Di conseguenza, finché il condono non viene definito positivamente, l’agibilità non può perfezionarsi, evitando che la SCAg diventi una forma indiretta di sanatoria.

Certificato di abilità, S.C.Ag e vecchi edifici: il caso

Può, un edificio ‘illegale’, cioè non a norma a livello urbanistico-edilizio, in altre parole abusivo, essere agibile, cioè soggetto a regolare certificato di abitabilità e, oggi, passibile di segnalazione certificata di agiblità (S.C.Ag.)? La questione è spinosa perché può capitare, per le vecchie abitazioni, che sussista un certificato di abitabilità datato ma che poi, nel tempo, siano sopraggiunti problemi di regolarità urbanistica.

Capita nel caso della sentenza 12059/2026 del Tar Lazio, inerente il ricorso contro l’avviso di irricevibilità di un comune, col quale è stata disposta l’archiviazione di una segnalazione certificata di agibilità presentata per un vecchio immobile, munito di certificato di abitabilità rilasciato dal Comune di Roma in data 17 luglio 1929.

Il condono pendente impedisce l’agibilità?

Il Comune ha dichiarato irricevibile e improcedibile la S.C.Ag., motivando tale decisione con la mancata definizione di due pratiche di condono, presentate ai sensi della Legge n. 326/2003 dalla Società ricorrente e tuttora pendenti.

I motivi di ricorso: il precedente certificato di abitabilità non conta?

La Società contesta innanzitutto che il Comune sia intervenuto quando il termine previsto dall’art. 19 della Legge n. 241 del 1990, commi 3 e 6-bis, per l’esercizio degli ordinari poteri inibitori sulla S.C.Ag. risultava ormai ampiamente decorso.

Dopo circa dieci mesi dalla presentazione della segnalazione, infatti, gli effetti della stessa si erano consolidati e l’Amministrazione avrebbe potuto intervenire esclusivamente mediante l’esercizio del potere di autotutela, nel rispetto dei rigorosi presupposti previsti dall’art. 21-nonies della medesima Legge, richiamato dall’art. 19, comma 4, cit.

Secondo la ricorrente, tuttavia, tali presupposti non sussistono. In particolare, non è stata individuata alcuna illegittimità originaria della S.C.Ag., dal momento che l’unità immobiliare interessata risulta assistita da validi titoli edilizi e da un preesistente certificato di abitabilità.

Inoltre, il Comune non ha indicato alcun interesse pubblico concreto e attuale idoneo a giustificare l’annullamento dell’atto, né ha svolto una comparazione tra tale interesse e l’affidamento maturato dalla Società dopo l’inerzia protrattasi per molti mesi e dopo il completamento dei lavori.

Insomma, sempre secondo la ricorrente, il Comune avrebbe completamente omesso di valutare la documentazione trasmessa in riscontro alle richieste istruttorie, ignorando sia i titoli edilizi storici dell’edificio sia il certificato di abitabilità già esistente.

L’Amministrazione avrebbe, pertanto, fondato la propria determinazione di irricevibilità della S.C.Ag. su un presupposto estraneo alla pratica di agibilità – quale quello della mancata definizione delle pratiche di condono edilizio pendenti -, non richiamato nella comunicazione di avvio del procedimento e, comunque, riferito a porzioni immobiliari diverse da quella effettivamente interessata dall’intervento edilizio.

Quindi, anche ove voglia ammettersi che l’agibilità di un immobile o di una porzione di esso possa essere condizionata dalla relativa regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio, in ogni caso, tale regolarità nella specie sarebbe sussistente, come dimostrato dagli esibiti titoli edilizi e certificato di abitabilità, nonché dalla circostanza che gli interventi eseguiti nell’immobile oggetto di S.C.Ag. risultano legittimati dalla C.I.L.A. in sanatoria presentata e mai inibita né sospesa, e comunque: “non hanno interessato la sicurezza, la statica e la stabilità del fabbricato, essendosi limitati alla mera rimodulazione interna degli spazi dell’unità immobiliare più volte richiamata, senza interessamento delle parti strutturali dell’edificio”.

Inoltre: “neanche le opere di cui alle domande di condono edilizio 2003, richiamate dall’Ente, sono incidenti sulla struttura, sulle parti oggetto dell’intervento eseguito dalla ricorrente né comportano la necessità di rinnovare l’agibilità né, tanto meno, risultano incidenti sulla fruibilità delle porzioni, in pendenza di istruttoria, la cui tempistica è devoluto all’Ente.”

No condono no agibilità: le regole

Per il TAR, il semaforo è rosso. La persistente mancata definizione della procedura di condono, unitamente alla rinuncia all’ulteriore istanza di condono, impedisce di ritenere accertata la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile e, conseguentemente, il perfezionamento della segnalazione certificata di agibilità.

Per pacifica giurisprudenza, infatti, presupposto indispensabile ai fini della legittimità della segnalazione certificata di agibilità di cui all’art. 24 del d.P.R. n. 380 del 2001 è che i manufatti siano conformi al titolo edilizio e alle norme urbanistico-edilizie in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, potenzialmente in contrasto con la tutela della pluralità d’interessi collettivi alla cui protezione la disciplina è preordinata (corretto uso del suolo, difesa dell’ambiente, salubrità degli abitati, sicurezza e stabilità delle costruzioni) (cfr. Consiglio di Stato, Sez. V, 30/04/2009, n. 2760).

Inoltre: “Diversamente opinando, ovvero ritenendo certificabile come agibile anche un immobile abusivo, purché conforme ai requisiti igienico-sanitari e di risparmio energetico previsti, si finirebbe per trasformare la relativa qualificazione in una sorta di ulteriore sanatoria cartolare, ovvero, al contrario, per svuotarne completamente la portata, stante che la natura permanente dell’illecito edilizio ad essa sottesa non ne impedirebbe comunque l’assoggettamento al previsto regime sanzionatorio… Essendo la agibilità la summa del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, essa non può essere conseguita nel caso” di immobile privo di regolarità urbanistico-edilizia (cfr. Consiglio di Stato, Sez. II, n. 3836/2021).

L’agibilità presuppone la conformità urbanistico-edilizia

Poiché, dunque, secondo l’indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, l’agibilità presuppone necessariamente la conformità urbanistico-edilizia delle opere realizzate, è evidente che, nella specie, la mancanza della predetta conformità ha impedito il perfezionamento della S.C.Ag., nella specie non solo incompleta ma, altresì, mancante di un requisito imprescindibile per la relativa validità ed efficacia.

La correlazione con le pratiche di condono

Il TAR evidenzia che la presenza di opere abusive ancora oggetto di domanda di condono impedisce di affermare la regolarità urbanistico-edilizia del predetto immobile e, conseguentemente, la sussistenza del presupposto necessario per il conseguimento dell’agibilità.

In termini, “la giurisprudenza sopra richiamata sostiene la necessità della conformità urbanistica quale indefettibile presupposto del rilascio del certificato di agibilità, conformità che non può certo affermarsi riguardo ad immobili oggetto di domanda di condono fintanto che la stessa non sia positivamente riscontrata. Il Tribunale ha di recente precisato in tal senso che “La mera presentazione della domanda di condono, quindi, non incide sulla perdurante abusività delle opere di cui si richiede la sanatoria com’è, del resto, dimostrato dalla citata disposizione condonistica (art. 35 L. 47/1985), che come si è visto, subordina il rilascio del certificato di agibilità all’esito positivo della domanda di condono edilizio” (T.A.R. Campania – Napoli, Sez. VI, 29/01/2016, n. 592).”

FAQ TECNICHE: Certificato di agibilità e condono pendente | Ingenio

La conformità urbanistico-edilizia è necessaria per ottenere l’agibilità?

Sì. L’agibilità presuppone che le opere siano conformi ai titoli edilizi e alla disciplina urbanistico-edilizia. Non è quindi sufficiente che l’edificio rispetti i requisiti igienico-sanitari, energetici o di sicurezza: deve essere regolare anche sotto il profilo edilizio.

La semplice presentazione di una domanda di condono rende agibile l’immobile?

No. La domanda di condono mantiene l’opera nella condizione di abusività fino alla sua definizione positiva. Pertanto, la sola pendenza della pratica non consente di considerare acquisita la conformità urbanistica necessaria per l’agibilità.

Un vecchio certificato di abitabilità può compensare un abuso edilizio successivo?

Non necessariamente. L’esistenza di un precedente certificato di abitabilità non supera le irregolarità edilizie sopravvenute. Il Comune deve verificare la situazione urbanistico-edilizia attuale dell’immobile prima di ritenere perfezionata la SCAg.

Perché il condono pendente incide sulla SCAg?

Perché finché la sanatoria non viene accolta non è possibile affermare definitivamente la regolarità delle opere interessate. Ammettere comunque l’agibilità significherebbe rischiare di attribuire effetti sostanzialmente sananti a un procedimento che non ha ancora avuto esito positivo.

La SCAg può diventare una sanatoria indiretta dell’abuso?

No. La funzione dell’agibilità è attestare la sussistenza delle condizioni necessarie per l’utilizzo dell’edificio, non regolarizzare opere abusive. Per questo la SCAg non può essere utilizzata per aggirare la disciplina urbanistica o anticipare gli effetti di un condono ancora pendente.

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